Коммерческий краудфандинг заинтересовал частных инвесторов

По мнению специалистов NAI Becar, у краудфандинга в России и конкретно в сегменте коммерческой недвижимости большое будущее, однако при входе в капитал ПИФа необходимо очень внимательно изучать вопросы, связанные с деятельностью конкретного фонда и конкретного торгового объекта.

В России краудфандинг только начал развиваться, и обойти его молчанием было бы неправильно, ведь в нем уже задействованы деньги инвесторов. Кроме того, развитие нового инструмента, основанного на частных инвестициях, действительно необходимо российскому рынку. Между тем статистика российских банков показывает, что за последние два года в связи с валютными колебаниями больше триллиона рублей было снято гражданами с депозитов и эти деньги осели на руках потенциальных «малых» инвесторов. В качестве альтернативы инвестиционных вложений инвесторы стали рассматривать такой инструмент как краудфандинг.

Краудфандинг, или формат коллективных инвестиций, возник как способ объединить тысячи микро-инвесторов, располагающих суммами в одну, две, три тысячи долларов. В одиночку они не могли вложиться ни в один крупный бизнес, а вместе способны собрать миллиарды и принять участие в любых самых дорогих и успешных проектах. За рубежом схема коллективного инвестирования используется достаточно активно и приносит прибыль. В частности, стоимость Fundrise, первой в мире краудфандинговой компании, работающей с недвижимостью, была оценена в 2014 г. в $77,5 млн.

Главным инструментом краудфандинга в западных странах являются REIC (Real Estate Invest Rusts) – инвестиционные фонды, работающие под разными формами собственности. В России с недавнего времени существует несколько специализированных краудфандинговых платформ, в том числе Aktivo, основанная создателем сервиса Kupi VIP Оскаром Хартманом, но все они работают по схеме закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ).

Доходность, на которую можно рассчитывать

Три года назад в Москве появилось множество закрытых паевых фондов недвижимости, сформированных на базе жилых объектов. Наиболее успешными были проекты Сбербанка, Промсвязьнедвижимости и УК «Капитал». Все они работали по одной схеме: инвестор покупал пай в фонде, который инвестировал в проекты на начальной стадии строительства. Рост фонда обуславливался разницей между стартовой и итоговой ценой объекта, что при нормальном развитии рынка давало прирост стоимости 30-40%. После получения свидетельства о собственности, фонд продавал квартиры, а доходность начислялась за счет ротации объектов.

Однако в реальности доход пайщиков составляет в таких проектах не более 13-16%, поскольку львиную долю прибыли съедают расходы на содержание и управление. Деятельность ЗПИФов строго регламентирована и подконтрольна государству. За сделкой следят четыре структуры: специализированный депозитарий, где паи хранятся как ценные бумаги, лицензированная управляющая компания, Федеральная служба по финансовым рискам, согласовывающая сделки, и оценщик, который делает переоценку стоимости активов фонда минимум раз в квартал. Все указанные стороны согласуют каждую сделку, проводимую фондом. Значит, если фонд купил 100 квартир на этапе строительства, это, кстати, мало, – всего 100-200 млн рублей, а фонд выживает, при обороте в несколько миллиардов, – на каждую из них необходимо  завизировать пакет документов в каждой инстанции. А это автоматически означает разбухание штата обслуживающей организации, а значит, снижение доходов вплоть до тех самых 13%. В частности, анонсируемая доходность инвестора на Aktivo составляет 10-15% годовых плюс рост стоимости объекта от 5 до 7%. Но ведь есть еще и налоги, которые платит физическое лицо.

На что обратить внимание

Существует два основных способа формирования доходности фонда. Первый - это вхождение в проект на стадии стройки и получение дохода от роста стоимости недвижимости. Второй – рентный доход, который формируется за счет платежей арендаторов, работающих на объекте. Он не исключает роста стоимости актива за счет конъюнктуры рынка, но  редко бывает таким взрывным как у новых жилых комплексов. Первый способ, как правило, актуален для жилья. Второй – для коммерческих объектов.

При первом способе для высокой доходности фонду нужен высокий оборот. «К примеру, покупая квартиру за 2 млн рублей и продавая ее через два дня за 3 млн, выходит доходность в миллион и космические годовые, - приводит пример вице-президент NAI Becar Дмитрий Сороколетов. - Но при поиске покупателя в течение 5 лет, доходность упадет «ниже пола». Таким образом, принимая решение инвестировать в ЗПИФ, очень важно понимать каким образом происходит оборачиваемость средств внутри фонда и выстроена ли грамотная система дистрибуции. Разумеется, нужно оценивать и рыночную ситуацию, и качество самих строительных проектов – наличие у девелоперов кредитной нагрузки, локацию стройки, иные риски. Но при любом проведенном анализе – это стройка и негарантированный результат».

Кроме того, нужно правильно оценить отдачу от участия в ПИФе. Случалось, что фонды искусственно занижали стоимость приобретенного имущества, а потом постепенно повышали его переоценкой. Например, актив, стоящий 1 млрд рублей, фонд выкупал за 500 млн, через полгода проводил переоценку, показывал реальную стоимость и делал рекламу «стоимость паев растет на 100% в год», формируя по сути финансовую пирамиду  вокруг объекта, цена которого фактически никак не поменялась. При этом у инвестора возникало две проблемы. Первая – вырастет ли стоимость его пая и можно ли будет продать его по заявленной фондом цене? Вторая – необходимость оплачивать работу управляющей компании, которая берет плату в виде процента от стоимости чистых активов, то есть в приведенной ситуации,  вначале от 500 млн, потом от миллиарда. Доходы УК возрастут, но вырастет ли при этом доход самого инвестора?

Что касается коммерческой недвижимости, то в ней есть своя специфика. И в первую очередь нужно сказать, что расходы на ее управление настолько высоки, что актив сильно теряет инвестиционную привлекательность. По сути, инвестор содержит две УК. Одна – управляет непосредственно фондом, вторая – профессиональная управляющая компания, как правило, работающая на аутсорсе, отвечает за качественное содержание объекта (эксплуатацию и арендные отношения). И это на фоне того, что коммерческая недвижимость не дает 30%-ого роста, как жилье. Хороший коммерческий объект ежегодно растет в цене примерно на 5-6% и приносит прибыль в виде арендного потока.

Необходимо читать декларацию ПИФа, смотреть формулу начисления доходности по  паям, состав имущества фонда, арендные и расходные договора, вплоть до того, кого УК нанимает, и какие у нее полномочия. Всю эту историю надо понимать до конца, поскольку между инвестором, его имуществом и арендатором, который обеспечивает ему доход, стоит несколько УК, несколько расходных договоров, и кто контролирует и бюджетирует  эти договора – большой вопрос.

«В целом же у краудфандинга в России и конкретно в сегменте коммерческой недвижимости большое будущее, - считает Дмитрий Сороколетов. - В горизонте 10-20 лет рынок коллективных инвестиций может быть сформирован. Но для этого нужны добросовестные игроки, которые смогут доказать надежность формата потенциальным инвесторам, стабильное развитие рынка и возможности контроля проектов со стороны инвестора/УК». 



иГРОКИ РЫНКА

Aktivo

Хартманн Оскар

Управление и эксплуатация недвижимости

NAI Becar

Банки

Российский капитал

Материалы по теме

Исследования рынка

Обзор рынка инвестиций Москвы за 2011 год от NAI Becar

За 2011 год рынок Москвы вернулся практически на докризисный уровень, что доказывает стабильность столичной недвижимости «перед лицом» финансовой неопределенности.
05.03

журнал CRE 22-1 (358)

16.12.2019-15.01.2020
Девелопмент: Строительный обряд Несмотря на восстановление девелоперской активности и завершение острой фазы пятилетнего кризисного цикла, на рынок по-прежнему влияют дорогое финансирование, спад покупательской способности, изменение потребительского поведения и трансформация кадровых и логистических сегментов.  Консалтинг: Запишитесь на консультацию Увеличение спроса на консультационные услуги во всех сегментах, рост интереса к запросам для новых и нетрадиционных формато...

Популярное

Конфликт

В Москве снесут элитный апарт-комплекс

Апарт-комплекс Loft River на северо-западе Москвы будет снесен, поскольку его признали самовольной постройкой. Комплекс возвели без разрешения на строительство и заключения государственной экологической экспертизы.
16.01
Инвестиции

Датский конкурент IKEA вновь берет курс на Москву

В апреле 2020 г. свои двери откроет первый магазин JYSK в Москве.
 
15.01
Открытие

«Детский мир» открыл два магазина

Новые магазины сети «Детский мир» открылись в Сергиевом Посаде и Нальчике, один из них – в малом формате.
15.01
Назначения

Новое назначение в JLL

Алексей Кучвальский вновь возглавит отдел по работе с владельцами офисных помещений компании JLL.
16.01
Проект

Основатели JLL, MLP и Orco будут развивать в Москве склады для e-commerce

Майкл Ланге, Жан Франсуа Отт и Мишель Паскалис создали инвестиционный фонд для развития в Москве складов последней мили для сектора e-commerce.
15.01
Назначения

Metrika Investments – новое назначение

Елизавета Голышева возглавила департамент по управлению активами и аренде в компании Metrika Investments, входящей в структуру концерна «Россиум».
16.01
Сделка

Morgan Stanley можно поздравить!

Часть «Галереи» в Петербурге наконец-то продана. Morgan Stanley удалось закрыть сделку в конце декабря. Арабский фонд Mubadala приобрел 49%. 
17.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre