В кризис проблема ликвидности залоговых активов в банковской сфере выходит на первый план. При оценке залогов банки руководствуются пессимистическими прогнозами развития рынка: цена залогового имущества рассчитывается, как правило, по нижней границе рыночной стоимости. В итоге залоговая стоимость активов – на 25-30% ниже ожиданий собственников. Эксперты департамента оценки NAI Becar подготовили рейтинг ликвидных залоговых активов и дали рекомендации собственникам, как повысить ликвидность потенциальных залоговых активов.

«В условиях кризиса банки уделяют особое внимание стоимости залогов и принятию ликвидных активов, являющихся обеспечением по кредитам, – рассказывает Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar в Санкт-Петербурге. – Спад в экономике увеличивает срок экспозиции многих объектов, следовательно, снижается их ликвидность. Чтобы снизить риски, связанные с содержанием неликвидных активов, банки рассчитывают стоимость объектов по нижнему диапазону рынка. В результате оценка стоимости активов кредитными организациями оказывается на 25-30% ниже ожиданий заемщиков. Кроме того, зачастую собственники активов не уделяют должного внимания тому, чтобы «подготовить к залогу» имущество. При этом проведение несложных мероприятий приводит к повышению ликвидности активов».

КАК ПОВЫСИТЬ ЛИКВИДНОСТЬ ЗАЛОГОВЫХ АКТИВОВ

Основная причина низкой оценки стоимости залогового актива – некорректно «сформированный» предмет залога.

Для увеличения ликвидности объекта, передаваемого в залог, имущество должно быть «упаковано»:

§ обеспечено коммуникациями и подключениями (заключены все договора);

§ отсутствуют задолженности перед поставщиками коммунальных услуг;

§ целесообразно включить в залог неотделимое механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование;

§ заключены долгосрочные договора аренды, а не краткосрочные;

§ правильные кадастровые, технические паспорта и свидетельство о праве собственности;

§ оформлен договор аренды земельного участка;

§ отсутствуют обременения;

§ сервитуты зарегистрированы.

Предусмотрев эти нюансы, собственники смогут качественно повлиять на оценку стоимости залога.

РЕЙТИНГ ЛИКВИДНЫХ АКТИВОВ

При составлении рейтинга активы разделили на 3 группы по степени ликвидности. Ликвидность активов определялась в зависимости от уровня спроса на такого рода активы и количества реальных сделок, прогнозируемых сроков экспозиции, рыночной стоимости, наличия инженерных коммуникаций. В рейтинг вошли только современные объекты коммерческой недвижимости (с минимальными физическими, функциональными и внешнем износами) и земельные участки.

1 МЕСТО. Активы средней ликвидности

Бизнес-центры класса А и В + Торговые центры