В кризис проблема ликвидности залоговых активов в банковской сфере выходит на первый план. При оценке залогов банки руководствуются пессимистическими прогнозами развития рынка: цена залогового имущества рассчитывается, как правило, по нижней границе рыночной стоимости. В итоге залоговая стоимость активов – на 25-30% ниже ожиданий собственников. Эксперты департамента оценки NAI Becar подготовили рейтинг ликвидных залоговых активов и дали рекомендации собственникам, как повысить ликвидность потенциальных залоговых активов.
«В условиях кризиса банки уделяют особое внимание стоимости залогов и принятию ликвидных активов, являющихся обеспечением по кредитам, – рассказывает Виктория Константинова, директор по оценке NAI Becar в Санкт-Петербурге. – Спад в экономике увеличивает срок экспозиции многих объектов, следовательно, снижается их ликвидность. Чтобы снизить риски, связанные с содержанием неликвидных активов, банки рассчитывают стоимость объектов по нижнему диапазону рынка. В результате оценка стоимости активов кредитными организациями оказывается на 25-30% ниже ожиданий заемщиков. Кроме того, зачастую собственники активов не уделяют должного внимания тому, чтобы «подготовить к залогу» имущество. При этом проведение несложных мероприятий приводит к повышению ликвидности активов».
КАК ПОВЫСИТЬ ЛИКВИДНОСТЬ ЗАЛОГОВЫХ АКТИВОВ
Основная причина низкой оценки стоимости залогового актива – некорректно «сформированный» предмет залога.
Для увеличения ликвидности объекта, передаваемого в залог, имущество должно быть «упаковано»:
§ обеспечено коммуникациями и подключениями (заключены все договора);
§ отсутствуют задолженности перед поставщиками коммунальных услуг;
§ целесообразно включить в залог неотделимое механическое, электрическое и санитарно-техническое оборудование;
§ заключены долгосрочные договора аренды, а не краткосрочные;
§ правильные кадастровые, технические паспорта и свидетельство о праве собственности;
§ оформлен договор аренды земельного участка;
§ отсутствуют обременения;
§ сервитуты зарегистрированы.
Предусмотрев эти нюансы, собственники смогут качественно повлиять на оценку стоимости залога.
РЕЙТИНГ ЛИКВИДНЫХ АКТИВОВ
При составлении рейтинга активы разделили на 3 группы по степени ликвидности. Ликвидность активов определялась в зависимости от уровня спроса на такого рода активы и количества реальных сделок, прогнозируемых сроков экспозиции, рыночной стоимости, наличия инженерных коммуникаций. В рейтинг вошли только современные объекты коммерческой недвижимости (с минимальными физическими, функциональными и внешнем износами) и земельные участки.
1 МЕСТО. Активы средней ликвидности
Бизнес-центры класса А и В + Торговые центры
§ обеспечены инженерными коммуникациями
§ расположены в городах с населением от 1 млн
Складские (логистические) комплексы класса А и В
§ расположены на центральных магистралях, вдоль направления транспортных коридоров с удобными подъездами
§ расположены в городах с населением от 1 млн
§ обеспечены инженерными коммуникациями
Офисные и торговые помещения
§ расположены в качественной локации, вблизи основных магистралей, остановок общественного транспорта и метро, с высоким пешеходным трафиком
§ обеспечены инженерными коммуникациями
§ расположены в городах с населением от 1 млн
Складские и универсальные производственные помещения
§ расположены в качественной локации, вблизи основных магистралей, остановок общественного транспорта и метро
§ обеспечены инженерными коммуникациями
§ расположены в городах с населением от 1 млн
2 МЕСТО. Активы с ликвидностью ниже средней
БЦ не ниже класса В + Торговые центры
§ расположены в удовлетворительной локации, на удалении от основных магистралей, остановок общественного транспорта и метро, с низким пешеходным трафиком
§ обеспечены инженерными коммуникациями
§ расположены в городах с населением до 1 млн
Складские комплексы
§ расположены в удовлетворительной локации, на удалении от основных магистралей
§ обеспечены инженерными коммуникациями
§ расположены в городах с населением до 1 млн
Офисные и торговые помещения + Складские и универсальные производственные помещения
§ расположены в качественной локации, вблизи основных магистралей, остановок общественного транспорта и метро, с высоким пешеходным трафиком
§ расположены в удовлетворительной локации, на удалении от основных магистралей, остановок общественного транспорта и метро, с низким пешеходным трафиком
§ обеспечены инженерными коммуникациями
§ расположены в городах с населением до 1 млн
Производственные площадки/ помещения
§ обеспечены инженерными коммуникациями
Земельные участки
§ жилое/ общественно-деловое/ производственно-складское назначение
§ свободные от застройки
§ обеспечены инженерными коммуникациями
3 МЕСТО. Неликвидные активы
Специализированные объекты недвижимости + Инфраструктурные объекты недвижимости, не входящие в состав производственных площадок/ имущественных комплексов
Объекты недвижимости без инженерных коммуникаций
Земельные участки сельскохозяйственного назначения
Отметим, что объекты коммерческой недвижимости и земельные участки сейчас не попадают в категорию высоко ликвидных активов.
