Аналитики компании Knight Frank рассказали о том, как развивался складской рынок Петербурга в I полугодии 2016 г.
КЛЮЧЕВЫЕ СОБЫТИЯ
· В I полугодии 2016 г. завершилось строительство 18 промышленных предприятий.
· В целях экономии производственных расходов Volkswagen AG объединил производство грузовых автомобилей марок Scania и MAN.
· Группа компаний Fazer планирует построить завод в промышленной зоне «Красносельская» на территории площадью около 22 га.
· Компания «Тандем-Истейт» планирует строительство 4 торгово-распределительных центров, заявленная площадь которых превышает 100 тыс. кв. м.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ
Общий объем рынка качественных складских объектов Санкт-Петербурга уверенно приближается к 3 млн. кв. м. В I полугодии 2016 г. было введено в эксплуатацию 142,5 тыс. кв. м складских помещений большей частью формата built-to-suit.
Важным событием I полугодия 2016 г. стал ввод в эксплуатацию нескольких крупных складских комплексов, построенных по схеме built-to-suit в индустриальном парке «А Плюс Парк Шушары».
Суммарное свободное предложение на рынке качественной складской недвижимости составляет 191 тыс. кв. м, что на 11% выше показателя IV квартала 2015 г. и на 22% показателя I полугодия 2015 г. Прирост предложения произошел в основном за счет высвобождения площадей после переезда крупных арендаторов в склады, построенные для собственных нужд компаний.
В I полугодии 2016 г. завершилось строительство 18 промышленных предприятий, включая последующие этапы уже функционирующих. Четверть введенных в I полугодии 2016 г. промышленных объектов составили предприятия, производящие строительные материалы.
Заметной тенденцией рынка является строительство распределительных центров. Общая площадь введенных в I полугодии 2016 г. центров превысила 100 тыс. кв. м.
Распределительные центры отличаются от классических качественных складских помещений специфическим инженерно-техническим оснащением и значительно более сложной организацией внутреннего пространства. Интерес к строительству данного типа качественных складских помещений объясняется стремлением сетевых торговых операторов оптимизировать логистику, увеличением объемов интернет-торговли, а также имеющимися возможностями для развития малого и среднего бизнеса в сфере розничной торговли и дистрибуции.
На настоящий момент в Санкт-Петербурге действуют 13 распределительных центров, 6 из которых были введены в эксплуатацию в 2016 г. Общая площадь действующих распределительных центров составляет более 300 тыс. кв. м. Крупнейшие распределительные центры Санкт-Петербурга (общей площадью свыше 20 тыс. кв. м) относятся к классу А и расположены на юге города.
СПРОС
Чистое поглощение качественной складской недвижимости по итогам полугодия составило 113 тыс. кв. м, что на 74% выше итогового показателя I полугодия 2015 г. Большинство введенных в эксплуатацию в I полугодии 2016 г. объектов были реализованы по схеме built-to-suit и вышли на рынок с нулевой вакансией. В условиях дефицита заемного финансирования и при сохранении текущего уровня спроса застройщики предпочитают ориентироваться на строительство объектов именно этого формата. Volkswagen AG – крупнейший акционер и владелец грузовых марок Scania и MAN - продолжает снижать издержки, реализовав в России проект объединения сборочных предприятий обеих марок: производство грузовиков Scania в Санкт-Петербурге перенесено на завод «МАН трак энд бас продакшн рус». Склад Skania также переехал, освободив арендуемые площади в складском комплексе AKM Logistics.
В структуре сделок аренды качественных складских площадей около 60% пришлось на компании сферы розничной торговли и дистрибуции.
Среди крупных арендных сделок I полугодия 2016 г. в классе А можно привести следующие:
· Компания Decathlon арендовала помещения площадью более 10 тыс. к. м в индустриальном парке «А Плюс Парк Шушары».
· Сбербанк арендовал помещения площадью 8 тыс. кв. м в складском комплексе «Логопарк Троицкий».
· Крупная логистическая компания арендовала помещения площадью 7,8 тыс. кв. м в складском комплексе Nordway Logistics Park.
За рассматриваемый период состоялись две крупные сделки по продаже складских помещений класса А:
· Группа компаний «Евросиб» продала ТЛЦ «Евросиб-Шушары» с фактической складской площадью 17 тыс. кв. м компании «Модуль».
· Группа компаний PNK Group продала индустриальный парк «PNK Шушары 2» с фактической складской площадью 35 тыс. кв. м компании Blackstone, которая планирует объединить все свои активы в единую европейскую логистическую платформу Logicor.
Рост внутреннего спроса на продовольствие способствует развитию пищевой промышленности, которая демонстрирует самые высокие темпы прироста среди всех отраслей обрабатывающей промышленности. Для производственных площадок малый и средний бизнес сегодня является одним из ключевых потребителей.
Текущее состояние рынка дает возможность небольшим и средним компаниям расширить производство за счет падения оборотов у крупных игроков. Анализ заявок, поступивших в Knight Frank в I полугодии 2016 г., показывает, что основной причиной поиска помещения производственного назначения являлось именно расширение компании.
КОММЕРЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ
По итогам рассматриваемого периода средневзвешенная ставка аренды составила 492 руб./кв. м/мес. в классе А, в классе В – 393 руб./кв. м/мес. (включая НДС и операционные расходы). В целом можно говорить о стабилизации на рынке складской недвижимости: ставки аренды прекратили падение и остались на уровне конца 2015 г., а в классе B наблюдается незначительное пообъектное повышение запрашиваемых арендных ставок.
ПРОГНОЗ
Ситуация на рынке складской недвижимости Санкт-Петербурга в ближайшей перспективе в значительной степени будет определяться динамикой макроэкономических показателей. До конца 2016 г. к вводу в эксплуатацию заявлено около 120 тыс. кв. м качественных складских площадей, из них четверть приходится на распределительные центры. Еще несколько объектов данного формата находятся в стадии проекта, крупнейшим из них является проект компании «Тандем-Истейт» по строительству 4 торгово-распределительных центров, заявленная площадь которых превышает 100 тыс. кв. м. Комплексы будут предназначены для хранения, первичной обработки, приема, упаковки и продажи сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия. При успешной реализации проекта в Петербурге появится первый хаб для свежей продукции.
В текущей ситуации ожидается активное развитие продуктовых сетей и компаний-дистрибьюторов отечественных товаров, которые, занимая освободившиеся после падения оборотов крупных игроков ниши, смогут стать одним из основных драйверов развития рынка. Данный фактор будет способствовать сокращению доли вакантных складских площадей.
Что касается новых качественных складских объектов, то, по оценке экспертов, в ближайшей перспективе их количество сократится, а развитием будет заниматься ограниченное число игроков. В текущей ситуации с целью минимизации рисков наиболее целесообразной для девелоперов стратегией выглядит реализация объектов формата built-to-suit.
Петербургское машиностроение наращивает обороты, в том числе благодаря государственной поддержке экспорта, что будет способствовать поглощению качественных производственных площадей. По итогам января-мая 2016 г. индекс промышленного производства в Санкт-Петербурге по сравнению с соответствующим периодом прошлого года составил 102,2%. Положительное влияние на формирование индекса оказало увеличение объемов выпуска продукции по ряду видов деятельности, в том числе в производстве пищевых продуктов, электрооборудования, электронного и оптического оборудования, химическом производстве и в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов.
В целом сейчас благоприятное время для развития малого и среднего бизнеса, но оно требует от промышленных компаний модернизации производства, расширения производственных и складских площадей. Однако финансовый барьер позволяет не всем промышленным предприятиям размещать производства в индустриальных парках. А подбор участка вне индустриального парка и переговоры по приобретению прав на него могут занимать достаточно длительное время.
Рост ставок аренды в ближайшие один-два квартала будет сдерживаться имеющимся объемом свободных площадей на рынке.
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg, комментирует: «Интересно наблюдать за тем, как развивается рынок индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга: кроме строительства привычных логистических комплексов, а также распределительных центров для крупных компаний, девелоперы обратили внимание на проекты по созданию промышленных объектов. В то время как в региональных центрах страны мы видим акцент на создании индустриальных парков, Петербург и область успешно продвигают промплощадки различных форматов, которые находят своих арендаторов».
