Александр Никишов, коммерческий директор Холдинг Строительный Альянс
По итогам первого квартала 2016 г. ситуация на рынке складской недвижимости остается без существенных изменений, что является неблагоприятным фактором для владельцев объектов. Количество вакантных площадей достаточно высоко — около 10%. Это формирует низкую стоимость качественной недвижимости и значительную конкуренцию среди девелоперов.
В таких условиях потенциальные покупатели и арендаторы имеют возможность более внимательно подбирать объекты. Они предъявляют высокие требования не только к качеству недвижимости, но и к уровню обслуживания и наличию дополнительной инфраструктуры. Мы считаем, что данная тенденция формируется за счет двух факторов: возможности выбрать перспективные склады по сниженной стоимости и необходимости более рационально вкладывать средства. Нельзя забывать, что многие пользователи логистических объектов также находятся в непростых условиях кризисного снижения спроса.
Повышенное внимание к качеству складов подтверждает статистика. Несмотря на то, что в количественном выражении уровень вакантных площадей остается стабильным, его состав изменяется. Так, если взять данные за последние кварталы, можно отметить увеличение объема вакантных площадей, построенных до 2013 г., и уменьшение предложения в новых, более современных проектах. Такое строение спроса подчеркивает внимание покупателей и арендаторов к качеству: новые склады имеют более надежное оснащение и лучше соответствуют современным требованиям.
Качественное управление – эффективный инструмент привлечения арендаторов
Наш опыт работы показал, что в условиях кризиса одним из наиболее удобных и эффективных способов управления логистической недвижимостью является привлечение профессиональной компании высокого уровня. Это позволяет гарантировать качественную уборку помещений, энергоэффективность, своевременный ремонт неполадок, надежную работу коммуникаций и других систем. Отлаженное функционирование склада, в свою очередь, позволяет привлекать арендаторов и покупателей даже в непростых экономических условиях.
Основные тенденции в сфере управления складской недвижимостью в условиях кризиса
1. Сегодня большинство арендаторов — это крупные продуктовые ритейлеры. Количество сделок с такими компаниями составляет около 60% от всего объема рынка. За счет этой особенности рынка формируется повышенный спрос на объекты, оборудованные качественной и стабильной системой контроля температуры. Также фуд-ритейлеры предъявляют высокие требования к организации работы склада.
Привлечь таких покупателей и арендаторов к логопарку позволяют грамотное управление, надежная инженерия, наличие зон с различным уровнем температуры и другие решения. При этом важным параметром остается стабильность работы систем, ведь без нее нельзя гарантировать сохранность продуктов. Все эти вопросы помогают решить качественные управляющие компании.
2. Грамотное управление в условиях кризиса дает возможность повышать рентабельность склада за счет снижения эксплуатационных затрат. Учитывая тот факт, что в структуре расходов на содержание качественного логистического объекта около 20-25% занимают затраты на эксплуатацию, снижение этой доли позволит существенно оптимизировать финансы и сделать арендаторам и покупателям интересное предложение.
В условиях необходимости сокращать затраты на поддержание склада для повышения его привлекательности услуги профессиональных управляющих компаний набирают популярность. Привлечение стороннего управленца позволяет не покупать дорогостоящее оборудование, необходимое для устранения специфических неполадок и мониторинга инженерных систем, а также отказаться от содержания в штате узких специалистов, чьи зарплатные ожидания достаточно высоки. Это дает возможность снижать расходы на содержание складов за счет эффективного использования ресурсов, которые нужны лишь время от времени.
3. Для крупных арендаторов и покупателей, которые сегодня формируют основной спрос на рынке, важным параметром остается статус объекта. Качественная охрана, быстроработающая клининговая служба, возможность решения различных вопросов по принципу «одного окна», грамотное оснащение и использование пространства – все эти и другие факторы влияют на качество объекта и его популярность. Хорошо налаженная система эксплуатации обеспечивает быструю работу с минимальными финансовыми издержками для арендаторов.
Инновации в инфраструктуре
Помимо качества управления недвижимостью, в условиях кризиса потенциальные покупатели и арендаторы уделяют все больше внимания дополнительному оснащению комплексов. Как показал наш опыт, интерес к логистическому парку может быть сформирован за счет инфраструктуры, соответствующей потребностям резидентов. Подобный подход к организации складских комплексов хорошо зарекомендовал себя в Европе и сейчас используется рядом отечественных девелоперов.
Яркими примерами эффективного внедрения новой инфраструктуры являются логистические парки «Северное Домодедово» и «Сынково». Так, руководство ЛП «Северного Домодедово» впервые включило АЗС в состав складского комплекса, что впоследствии позитивно отразилось на спросе.
В свою очередь, мы, разрабатывая инфраструктуру в логопарке «Сынково», пошли несколько дальше. Для партнеров и клиентов парка стоимость топлива на внутренней АЗС установлена ниже среднерыночной. Это стало возможным благодаря подписанию прямого договора с поставщиком услуги.
Внедрение АЗС в структуру комплекса было позитивно оценено резидентами, а также потенциальными арендаторами и покупателями, поэтому мы планируем держать курс на дальнейшее развитие инфраструктуры. Так, уже был проведен опрос, направленный на выявление других потребностей резидентов. Его результаты продемонстрировали заинтересованность в наличии СТО в логопарке. В ближайшее время мы планируем внедрить данную услугу.
В завершение отметим, что зачастую подобного рода инновации не несут в себе прямой прибыли для владельцев складской недвижимости. Однако наличие таких объектов становится преимуществом логопарка и помогает преодолеть кризисное снижение спроса.
Таким образом, непростая ситуация в экономике оказывает не только негативное, но и положительное влияние на рынок складской недвижимости. Работа в условиях кризиса приводит к необходимости более внимательно относиться к потребностям арендаторов и покупателей, искать новые решения в сфере инфраструктуры и управления, а также повышать общее качество предложения в секторе логистических объектов.
