На вопросы сегодня отвечает Александр Баталов, советник практики недвижимости и строительства международной юридической фирмы CMS, Россия, к.ю.н.
- Какие особенности юридической проверки объекта коммерческой недвижимости при его покупке существуют и о каких «подводных камнях» при покупке коммерческой недвижимости нужно знать?
- Юридическая проверка объекта коммерческой недвижимости (так называемый legal due diligence) является одним из этапов в процессе принятия решения и дальнейшей подготовки сделки по его приобретению, важность которого нельзя недооценивать. От полноты, грамотности и своевременности юридической проверки могут зависеть и принципиальное решение о приобретении объекта, и окончательные коммерческие условия сделки, и выстраивание правильного алгоритма действий покупателя в процессе приобретения и дальнейшей эксплуатации объекта коммерческой недвижимости, позволяющего минимизировать или даже исключить связанные с ним риски, проблемы и споры.
Объем юридической проверки объекта коммерческой недвижимости включает в себя как общие вопросы, подлежащие анализу вне зависимости от специфики объекта, так и вопросы, зависящие от его назначения и целей приобретения. В частности, при покупке любого объекта недвижимости следует, прежде всего, внимательно проверить основания и историю приобретения права собственности продавца в отношении данного объекта, ограничения (обременения) права собственности, правильность его кадастрового учета и соответствие его параметров (общая площадь, адрес, назначение и проч.) данным, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), основания и правильность оформления прав на земельный участок под зданием, наличие ограничений, связанных с охраной объектов культурного наследия. Кроме этого, в рамках юридической проверки настоятельно рекомендуется проанализировать законность (включая соблюдение применимых градостроительных, технических и иных норм и правил) строительства или реконструкции и ввода в эксплуатацию объекта с целью оценки риска признания его самовольной постройкой, убедиться в отсутствии перепланировок и ремонтов, проведенных без надлежащих разрешений, наличии в необходимом объеме подключений к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение и проч.).
В случае когда объект недвижимости приобретается для целей производственной деятельности, то в дополнение к вышеперечисленным вопросам потенциальному покупателю важно оценить, насколько данный объект может быть использован для такой деятельности с юридической (административной) точки зрения. В этой связи юридическая проверка должна включать в себя анализ градостроительных, санитарных, пожарных, природоохранных требований, применимых к объекту недвижимости, требований в области промышленной безопасности, а также возможность его дальнейшей реконструкции и технического перевооружения для определенного производства. Например, следует внимательно проверить разрешенное использование земельного участка под объектом недвижимости, соблюдение режима санитарно-защитной зоны при размещении производства с учетом близлежащих зданий и сооружений, наличие в непосредственной близости таких объектов, как аэродромы, крупные автомобильные дороги и т.п.
- Какие советы вы могли бы дать представителям компаний, планирующих покупку коммерческой недвижимости?
- Если в результате юридической проверки и коммерческих переговоров покупателем принято окончательное решение о приобретении объекта недвижимости, то при подготовке и совершении сделки, в частности, важно учитывать следующее.
Во-первых, необходимо определить структуру сделки по приобретению объекта недвижимости. Так, объект недвижимости может покупаться напрямую, посредством заключения договора купли-продажи недвижимости, либо через приобретение 100% долей или акций общества, в чьей собственности находится данный объект. Каждая из указанных форм приобретения имеет свои преимущества и недостатки и должна быть проанализирована с финансовой, налоговой и юридической точек зрения с учетом особенностей и интересов конкретного покупателя и продавца. Также в рамках структуры сделки нужно оценить, будет ли соответствующий договор купли-продажи недвижимости или долей (акций) заключаться сразу, или ему будет предшествовать предварительный договор.
Во-вторых, следует согласовать порядок расчетов, отвечающий интересам обеих сторон сделки, и, с одной стороны, предоставляющий продавцу гарантии своевременного получения всей суммы цены за отчуждаемый объект недвижимости, а с другой стороны, защищающий интересы покупателя, обеспечивая выплату цены не ранее государственной регистрации перехода к нему права собственности на данный объект. В качестве подобного сбалансированного механизма расчетов может использоваться, например, безотзывный аккредитив, открываемый покупателем в пользу продавца.
И наконец, в-третьих, стороны должны установить четкий порядок передачи объекта недвижимости от продавца к покупателю, момент перехода риска его случайной гибели и повреждения и условия, которые должны быть выполнены продавцом в связи с продажей объекта. Так, например, если продавец осуществил реконструкцию или перепланировку объекта недвижимости и не успел получить в отношении нее все необходимые разрешения и согласования, то передача объекта и выплата всей цены может быть обусловлена получением указанных разрешений и согласований.
