Столичный рынок торговой недвижимости значительно сбавил обороты, но, тем не менее, за II квартал 2016 г. в Москве начали работу 3 новых ТЦ, а предложение выросло на 2%. До конца года, по прогнозам департамента маркетинга и консалтинга NAI Becar, в столице планируется ввести еще порядка 600 тыс. кв. м, а это ознаменует новый виток роста уровня вакансии, который по итогам I полугодия 2016 г. превысил 11%.
В апреле-июне в Москве было введено около 116 тыс. кв. м GLAили почти 324 тыс. кв. м GBA качественных торговых площадей, благодаря чему объем предложения на московском рынке превысил 6 млн кв. м. Ввод II квартала почти в 2,4 раза превысил аналогичный показатель первых трех месяцев года и в 1,8 раза – II квартала 2015 г. В целом за I полугодие 2016 г. рынок пополнился 165 тыс. кв. м арендопригодных площадей, что составляет порядка 46% от прогнозируемого годового показателя. В сравнении с I полугодием 2015 г. эти показатели оказались ниже на 51%.
Новые открытия
Во II квартале были открыты три торговых комплекса совокупной арендопригодной площадью
около 116 тыс. кв. м. Наиболее
крупным за все I полугодие открытием стал ТРЦ «Ривьера» площадью 100 тыс. кв. м девелопера ГК «Хорус». В
числе якорных арендаторов комплекса: «АШАН Сити», Мебельный центр «MOD Мебель», «Детский мир», «М.Видео», «Синема Парк»,
веревочный парк «Панда Парк», детский город профессий «КидБург». На момент
открытия заполняемость торгового центра оценивалась на уровне 75%.
Еще одно интересное событие, которое невозможно
причислить к вводу новых торговых центов, но в то же время нельзя обойти
стороной – это открытие в Красногорске уникального ТЦ Box City компании Crocus Group. Это принципиально новый и
поэтому очень интересный для России формат – 20 поставленных друг на друга судовых контейнеров будут в теплое время года, то есть в течение
4-5 месяцев, служить площадкой для ритейла. Это тестовый проект, но девелопер
уже планирует открыть еще два аналогичных ТЦ в московских парках. «Данный
формат стартовал в 2011 г. –
хрестоматийным примером может служить сетевой проект BOX Park в Лондоне – на этой
площадке доминируют небольшие фэшн-ритейлеры, кафе и фаст-фуд (всего порядка 60
операторов), круглогодично проводятся различные мероприятия», - отмечает директор департамента консалтинга NAI Becar Анна Данченок.
Покупательская активность и активность ритейлеров
Покупательскую активность эксперты во II квартале 2016 г. оценили как низкую. Несмотря на то, что официальный уровень инфляции в России за первое полугодие 2016 г. составил 3,30%, и согласно результатам исследования Банка России, инфляционные ожидания населения в июне 2016 г. стабилизировались, потребители все более пессимистично оценивают соотношения роста доходов и цен. На этом фоне большинство жителей России откладывают траты, в том числе и крупные покупки. По данным Shopping Index™ компании Watcom Data Consulting, с конца мая 2016 г. еженедельная посещаемость крупных торговых центров оказалась несколько выше показателей аналогичного периода 2015 г.
Что касается активности ритейлеров, то, несмотря на общую стагнацию рынка, за прошедший квартал было отмечено несколько крупных открытий в действующих торговых центрах. Среди новых арендаторов, начавших работу в торговых центрах Москвы во II квартале 2016 г.: парк развлечений «Клаустрофобия» (1,5 тыс. кв. м) и флагманский магазин сети «Леонардо» (1 тыс. кв. м) в ТРЦ «Авиапарк»; первый в России чайный бутик Newby London в «Афимолл Сити»; первые магазины молодежного бренда дома мод GiorgioArmani – Armani Exchange в «МЕГА Теплый стан», «Авиапарк», «Avenue South-West» и «МЕГА Химки»; первый монобрендовый магазин португальского фэшн-бренда Lionof Porches - также в «Авиапарке».
Наиболее же крупные сделки отчетного периода касались еще не открывшихся магазинов. Лидером и, безусловно, крупным договором в любые, не только кризисные времена, стал договор аренды 13,5 тыс. кв. м между ТРЦ «Бутово Молл», открытие которого запланировано на III квартал 2016 г., и новым якорным арендатором комплекса – продуктовым гипермаркетом «Лента».
Далее по мере убывания арендованных площадей следуют еще несколько крупных сделок. Так, компания InditexS.A. арендовала 7,8 тыс. кв. м в ТРЦ «Ривьера» под магазины группы своих брендов: Zara, Zara Home, Massimo Dutti, Oysho, Stradivarius, Bershka и Pull&Bear.
Состоялось подписание договора аренды между ТЦ «Ритейл Парк» и компанией «АШАН Ритейл Россия», согласно которому на площади 6 тыс. кв. м в ТЦ разместится «АШАН Сити».
Польская компания LPP Group арендовала более 4 тыс. кв. м в ТРЦ «Авиапарк» для размещения 6 своих магазинов: «Reserved», «ReKids», «MOHITO», «House», «Cropp» и «SiNSA».
И, наконец, торговая сеть «Перекресток» подписала договор с ТЦ «Солнцево-Парк», который готовится к открытию до конца 2016 г., на 2,7 тыс. кв. м.
Несмотря на ряд сделок, вакансия в торговых центрах Москвы продолжала расти опережающими ввод темпами. На конец отчетного периода она составила 11,1%, увеличившись на 4% относительно I квартала 2016 г.
Цены
Неудивительно, что на рост вакансии управляющим пришлось отвечать снижением ставок аренды. По словам директора департамента брокериджа NAI Becar Ильи Фокина, за апрель-июнь средняя арендная ставка для торговой галереи уменьшилась еще на 2% и составила 40,5 тыс. руб. за 1 кв. м в год, причем снизилось не только среднее значение, но и нижняя, и верхняя границы ценового диапазона. В то же время коммерческие условия для якорных арендаторов не претерпели существенных изменений.
Планы развития рынка
I полугодием 2016 г. не была исчерпана девелоперская и инвестиционная активность на рынке торговой недвижимости Москвы. Если во II квартале в сегменте состоялась только одна транзакция – швейцарский фонд ITD Properties приобрел свой первый в России объект – ТЦ «Торговый квартал» площадью 31 тыс. кв. м в подмосковном Домодедово, то, по данным аналитиков, фонд под управлением Morgan Stanley рассматривает возможность приобретения целого ряда московских торговых центров, среди которых ТРЦ «Columbus», ТРК «Атриум», ТРЦ «Ривьера» и ТРЦ «Красный кит».
Если говорить о планах нового строительства, то до конца 2016 г. планируется открытие еще нескольких крупных торговых центров, которые в общей сложности увеличат предложение в Москве еще на 600 тыс. кв. м торговых площадей.
Кроме того, заявлены новые планы по строительству в ближайшие 1-2 года. В частности, ГЗК Москвы одобрила проект ГПЗУ торгового центра на Каширском шоссе площадью 25 тыс. кв. м на месте здания завода. Также 4-этажный ТЦ площадью 20 тыс. кв. м планируется возвести на одной из центральных улиц столицы, ул. Земляной Вал. «Леруа Мерлен» получил разрешение на строительство магазина площадью 17,5 тыс. кв. м в Новой Москве. «Иммошан Россия» приступила к разработке проекта ТРЦ «Акварель» общей площадью 130 тыс. кв. м, который планируется построить в подмосковном Пушкино.
Новый ввод, по оценкам NAI Becar, еще повысит уровень вакансии в московских ТРЦ, если только экономика, а с ней и покупательская активность не покажут взрывного роста.
