Сегодня юристы практики «Недвижимость и строительство» Noerr в Москве рассказывают о нюансах замены арендатора на объекте.
Екатерина Калинина, LL.M., старший юрист
Асия Тахтаева, LL.M., юрист
При уступке прав и обязанностей по договору аренды в отношении недвижимости нередко возникают ситуации, которые ведут к спорам с государственными органами и между сторонами сделки.
Замена арендатора имеет особую актуальность при аренде государственных и муниципальных земельных участков, поскольку позволяет избежать сложной процедуры заключения нового договора аренды, включая торги. Для коммерческой недвижимости смена арендатора распространена либо при передаче прав аренды аффилированной компании, либо если новый арендатор работает в той же сфере, что и предыдущий арендатор, и для него является важным сохранить уже имеющиеся улучшения недвижимого имущества (например, при использовании логистических и складских помещений).
1. Форма и согласие арендодателя
Договор уступки прав и обязанностей по договору аренды оформляется в простой письменной форме. Его можно заключить как в виде двусторонней сделки между старым и новым арендатором, так и в виде трехстороннего соглашения с участием арендодателя. Как правило, второй вариант чаще используется при уступке права аренды коммерческой недвижимости, тогда как первый больше распространен при уступке права аренды государственных земельных участков.
При этом в отношении коммерческой недвижимости перевод долга, т.е. замена арендатора, допускается только с согласия кредитора, т.е. арендодателя. В связи с этим заключение трехстороннего соглашения с участием арендодателя поможет не только дополнительно подтвердить факт согласия арендодателя, но и согласовать различные аспекты, связанные с заменой должника.
В отношении договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков действует правило о том, что для договоров сроком более 5 лет согласие арендодателя при замене арендатора не требуется, а достаточно только его уведомления.
Интересное дело, касающееся необходимости уведомления арендодателя при уступке прав аренды государственного земельного участка, было рассмотрено Арбитражным судом Московской области. Регистрационный орган отказал в регистрации договора уступки в связи с непредоставлением доказательств уведомления муниципального арендодателя, а также в связи с запретом Губернатора Московской области на уступку прав аренды из договоров, по которым не уплачиваются арендные платежи. Суд признал, что ни одно из этих оснований не может служить препятствием для государственной регистрации уступки прав аренды земельного участка.
2. Государственная регистрация
Если уступаемый договор аренды являлся долгосрочным и соответственно подлежал государственной регистрации, то и договор о замене арендатора необходимо будет зарегистрировать.
Однако судебная практика активно применяет новую версию п. 3 ст. 433 ГК РФ, согласно которой договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации.
В связи с этим отсутствие государственной регистрации договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды не свидетельствует о его незаключенности. Данный вывод был сделан Арбитражным судом Московского округа в Постановлениях от 17.08.2016 № Ф05-12257/2016 по делу № А40-202362/15 и от 06.09.2016 № Ф05-11031/2016 по делу № А40-186451/2015. При этом суд подчеркнул, что отсутствие регистрации договора передачи прав и обязанностей по договору аренды не препятствует новому арендатору перечислять арендные платежи арендодателю.
3. Важные положения договора уступки
При заключении договоров о смене арендатора в отношении коммерческой недвижимости очень важно, помимо стандартных условий, урегулировать ряд спорных моментов. Иногда здесь невозможно обойтись без непосредственного участия арендодателя или согласования с ним предварительного содержания соглашения о передаче прав и обязанностей новому арендатору.
В частности, следует определить судьбу обеспечительного депозита, который находится у арендодателя. Более предпочтительным является вариант, когда новый арендатор компенсирует старому последний. Однако здесь необходимо внимательно подойти к оценке технического состояния недвижимости, поскольку за возможные повреждения, допущенные старым арендатором, отвечать придется новому пользователю.
Также если договор заключен в иностранной валюте, необходимо определить, по какому курсу будет произведена компенсация обеспечительного депозита. С учетом нынешней экономической ситуации данный вопрос требует особого согласования сторонами.
Немаловажным является также вопрос передачи неотделимых улучшений и компенсации, уплачиваемой за них новым арендатором. Этот вопрос должен согласовываться между всеми заинтересованными сторонами с учетом положений основного договора, а также возможных налоговых и бухгалтерских аспектов.
