Аналитики компании RRG рассчитали перспективную обеспеченность городов Подмосковья торговыми площадями на 2019 год, определив самые насыщенные ритейлом территории и незанятые, перспективные для девелопмента ниши. В пятерке лидеров по обеспеченности в пуле городов, численность населения которых к 2019 г. достигнет 50 тыс. человек, окажутся Мытищи, Химки, Красногорск, Наро-Фоминск и Дмитров.
Методика расчета учитывает новое жилищное и дорожное строительство и все реализуемые торговые объекты площадью от 5000 кв. м GLA (отдельно стоящие гипермаркеты в анализ не включены), открытие которых запланировано к 2019 г. В рамках исследования была собрана информация по 549 торговым объектам различного формата. В статистике учтены жилые новостройки, которые вводятся в эксплуатацию в настоящий момент и будут заселены в обозначенной перспективе.
Для исследования были использованы: классификация торговых объектов по масштабу и по классу. Первый критерий учитывает размер GLA (и, соответственно, размер зоны охвата): суперрегиональные, региональные, окружные, районные, малые. По классу объекты делятся на качественные, полупрофессиональные и неконцептуальные. Подчеркнем, что в практике консалтинговых компаний неконцептуальные ТЦ исключаются из выборки. Такие объекты характеризуются хаотичным составом арендаторов, нерациональными планировкой и расположением вертикальных коммуникаций, отсутствием единой стратегии развития и слабой представленностью сетевых ритейлеров. RRG впервые рассчитала обеспеченность территорий неконцептуальными объектами: такие ТЦ необходимо учитывать при анализе рынка, так как они имеют свой спрос, занимают определенную долю рынка и могут оказывать влияние на потенциал девелопмента более качественной недвижимости, в частности, выступать объектами для редевелопмента. Кроме того, подсчитаны были отдельно комплексы рыночного типа (это объекты, в т.ч. и современные, помещения в которых поделены на маленькие павильоны примерно одинаковой площади, проходы между ними имеют параллельно-перпендикулярную структуру, основная масса арендаторов - индивидуальные предприниматели). В данном обзоре объекты рыночного типа не рассматриваются.
Для оценки перспективной обеспеченности населения торговыми центрами рассчитывается (с помощью математического ГИС-моделирования) распределение торговых площадей объектов на их потенциальных покупателей. Зоны влияния существующих и планируемых торговых комплексов, вероятность их посещения покупателями были определены с помощью гравитационной модели RRG-Хаффа. Привлекательность ТЦ для покупателей оценивается как интегральный рейтинг по целому ряду критериев: локация, время достижения ТЦ, концепция, состав и структура арендаторов, посещаемость, оценка посетителями на сайте foursquare.com и др. На основании такого расчета было получено прогнозное (на 2018-2019 год) распределение арендных площадей ТЦ на потенциальных покупателей до уровня каждого дома.
Подчеркнем, обозначенный подход позволяет адекватно оценивать обеспеченность определенных территорий, а не делать расчеты популярным методом «прямого попадания». Распространенной на рынке практикой является распределение площадей суперрегиональных ТЦ преимущественно на территории городов, в которых они расположены. Между тем, крупные проекты (такие как «МЕГА» Химки, «Июнь» Мытищи) притягивают мощный московский трафик, их площади необходимо распределять и на столицу (зачастую в большей степени), и на подмосковные города. Например, аналитики, применяющие к рынку Котельников метод «прямого попадания» (распределяют на данный город площадь МЕГИ Белая Дача), оценивают текущую обеспеченность города современными торговыми площадями более чем в 6 тыс. кв. м. При этом делается вывод, что потенциал девелопмента в городе исчерпан. Такой подход является некорректным. По данным RRG, обеспеченность Котельников концептуальными ТЦ к 2019 г. составит 450 кв. м. Город сохраняет свободные ниши для строительства ТЦ небольшого формата.
Специалистами RRG была рассчитана перспективная обеспеченность торговыми площадями всех городов, сельских населенных пунктов и поселков Московской области. К примеру, если взять пул городов, население которых к 2019 превысит 50 тыс. человек, наивысшие показатели то обеспеченности будут демонстрировать Мытищи - 841 кв. м на тысячу жителей, на втором месте окажутся Химки - 624,6 кв. м, на третьем - Красногорск - 590,5 кв. м, далее - Наро-Фоминск - 586,4 кв. м, Дмитров - 551,3 кв. м. В случае ввода в эксплуатацию ТРЦ «Акварель» в Пушкино в рассматриваемые сроки, данный город займет третье место с показателем - 606,4. кв. м на тысячу жителей (без учета данного объекта - 95,7 кв м).
Если оценивать обеспеченность городов исключительно Концептуальными и Полупрофессиональными торговыми объектами, на пятой строчке рейтинге окажутся г. Котельники с обеспеченностью в 450,1 кв. м на тысячу жителей. Лидером Неконцептуальных Объектов в топе станет Егорьевск с уровнем 287,5 кв. м, далее Ногинск - 208,6 кв. м, за которым следует Сергиев Посад - 191,3 кв. м.
Если рассматривать обеспеченность городов самым крупным Суперрегиональным форматом (объекты площадью более 120 тыс кв м, работающие на несколько мегакластеров), то получим следующую статистику: Химки - 396 кв. м, Дзержинский - 360,8 кв. м, Котельники - 351,4 кв. м, Троицк - 193,9 кв. м, Красногорск - 192,6 кв. м.
Самыми перспективными рынками с населением свыше 100 тыс. человек и низкой обеспеченностью торговыми площадями станут: Щелково (131,6 кв м.), Воскресенск (184,9 кв м.), Подольск (199,8 кв м.), Балашиха (218,1 кв м.), Раменское ( 245,7 кв. м).
Минимальные показатели будут фиксироваться в таких городах как: Кимры, Истра - 0, Звенигород - 57,1, Фрязино - 65,5, Дубна - 103,7, Бронницы - 107,3, Ивантеевка - 130,1 кв. м на 1 тысячу жителей. В этих городах есть потенциал, но девелоперам необходимо внимательно подходить к формированию концепции.
«Рынок торговой недвижимости во многих городах и регионах России, очевидно, не отличается грамотным, эффективным распределением торговых площадей по территориям, - комментирует Денис Колокольников, председатель Совета директоров компании RRG. - В последние годы мы наблюдаем выход на рынок большого массива объектов с зашкаливающим уровнем вакантных площадей и далекими от ожиданий собственников товарооборотами. Данная ситуация обусловлена негативным экономическим трендом, но не только! Важнейшей причиной является недостаточное внимание органов власти и девелоперов к глубоким маркетинговым исследованиям: потенциала участков, конкурентного окружения, потребностей целевой аудитории и других факторов. Научно-практические методы и технологии позволяют рассчитывать обеспеченность территорий торговыми метрами с точностью до отдельного дома, на текущий момент и на перспективу (чтобы девелоперы и ритейлеры могли учитывать как будущую конкуренцию, так и прирост населения). Таким образом составляются карты для развития торговой недвижимости, позволяющие определять участки с максимальным потенциалом для девелопмента ТЦ, способствуя концептуальному развитию городов».
ПРИМЕЧАНИЯ:
Классификация торговых объектов по классу:
Концептуальный ТЦ - совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с единой идеей, концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном современном здании (или комплексе зданий), которое находится в профессиональном управлении и поддерживается в виде одной функциональной единицы. Минимальное количество якорей - 2 федеральных / международных; доля сетевых операторов торговой галереи - более 50%.
Полупрофессиональный ТЦ - наличие элементов концептуальных объектов при непродуманной общей концепции и / или недостатках отделки внутреннего пространства здания, вертикальных коммуникаций, планировки. Минимальное количество якорей - 1 федеральный, доля сетевых операторов торговой галереи - 10-50%.
Неконцептуальный - хаотичный состав арендаторов, нерациональные планировки и расположение вертикальных коммуникаций, отсутствие единой стратегии развития и слабая представленность сетевых операторов. Якорных операторов нет, доля сетевых операторов торговой галереи - менее 10%.
ТЦ рыночного типа - отличается от стандартного торгового центра нарезкой помещений. Последние поделены на маленькие павильоны примерно одинаковой площади, проходы между ними имеют параллельно-перпендикулярную структуру. Основная масса арендаторов - индивидуальные предприниматели.
