Что делать, если на фоне экономического кризиса арендатор требует понижения арендной ставки вплоть до отказа от платежей? Как занять наиболее выигрышную с юридической точки зрения позицию, когда задолженность приближается к сумме в несколько десятков миллионов рублей? Успешным опытом решения подобных юридических споров поделились эксперты IPT Group.
Юридические битвы – это не война. Это скорее спортивные состязания, где описаны правила, условия и границы. Нарушение границ – дело личное. Можешь рискнуть, но только собой. Рисковать делом не имеешь права. Это нагрузка, которую очень трудно выдержать одному, и именно здесь срабатывает команда. Не станем говорить про «один за всех» и тому подобное, расскажем историю.
Компания ОАО «Транстелеком» с оборотом 25 млрд руб. в год на протяжении длительного периода располагается в уютном офисе, расположенным в Северной Башне ММДЦ Москва Сити, общей площадью 13 621 кв. м. Арендодателем данного объекта недвижимости является управляемый компанией IPTGroup фонд «АйПиТи Недвижимость».
Действие разворачивается на фоне разразившегося экономического кризиса: арендные ставки падают, происходит массовый отток арендаторов. Договор между Фондом и арендатором подписан в 2013 г. сроком на пять лет. Обе стороны будущего конфликта отдают себе отчет, что условия договора нужно пересматривать. Но арендатор переговоры ведет жестко, предлагает неприемлемые условия и отказывается платить. Полтора года Фонд недополучает значительную долю поступлений от арендатора, оказавшись между невыполнением условий договора, с одной стороны, и угрозой несоблюдения обязательств перед пайщиками Фонда, с другой.
Юристы IPTGroup, как самостоятельно, так и в команде, пытаются решить сложившуюся проблему. Неоднократные переговоры на всех уровнях не дают желаемого результата. Арендатор по-прежнему не конструктивен и настаивает на неприемлемых для компании условиях. Исчерпав все доступные возможности, после нескольких туров сложнейших безуспешных переговоров арендодатель принимает решение обратиться в судебные инстанции.
В игру вступает команда судебных юристов. На этом этапе арендатор становится более сговорчив и меняет тактику упорного отрицания на готовность к переговорам. Судебные юристы придают делу ускорение за счет успешного судебного процесса - суд готов вынести решение в пользу Фонда. Кульминация судебного разбирательства наступает за 15 минут до оглашения решения. Раздается телефонный звонок – должник предлагает пойти на мировую.
Что стало материальным результатом данной юридической битвы? Арендатор вынужден был погасить сумму основного долга и судебную неустойку по стоимости выше рыночной. В денежном эквиваленте неустойка за пользование средствами составляет до 10% годовых, это банковский процент при предоставлении кредитных средств. Стороны же сторговались, используя в том числе судебный рычаг, на ставке 0,1% за каждый день просрочки, что составило более 36% годовых.
«В абсолютном выражении, – рассказывает член совета директоров IPT Group Юрий Гармаш, – мы получили возврат задолженности за прошлый период в размере 11 млн дол. и 5 млн неустойки – это чистый доход сверх прибыли, который пайщики заработали за прошлый год. Существующий договор с арендатором был перезаключен до 2018 г. по ставками, не соответствующим рыночным. Вместе с тем на вторую половину 2016-го и на 2017 год мы предложили ставку, приближенную к рыночной. Таким образом, компания получила пролонгацию договора до 2020 г., сохранив арендатора. Ситуация перестала быть конфликтной, перейдя в привычный партнерский статус. Стоит отметить, что пришедшая новая команда ОАО «Транстелеком» проявила профессионализм высокого класса и продемонстрировала конструктивный подход к переговорам, что ускорило решение конфликта».
