Эвелина Ишметова, директор по консалтингу и развитию Key Capital
Редевелопмент в России происходит не благодаря, а вопреки. Самой системе, накладывающей ограничения на любые инициативы на местах и отнюдь не способствующей массовой реновации бывших промзон. Это показала прошедшая недавно в Санкт-Петербурге практическая конференция «Большие возможности малого редевелопмента», организованная Экспертным советом по редевелопменту при РГУД.
Например, один из ключевых спикеров мероприятия г-н Викторов А.П., архитектор, руководитель «Союз 55», более чем красочным образом продемонстрировал, как последние правки в законодательство о зоне охраны памятника могут нарушить все планы по редевелопменту «серого пояса» Северной столицы, а также причинить массу других неудобств инвесторам по всей России.
Действующая до 3 октября 2016 г. редакция Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» предусматривает установление зон охраны объекта культурного наследия - охранной зоны, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зоны охраняемого природного ландшафта (ст. 34). Нормативных размеров таких зон нет, они должны разрабатываться и утверждаться индивидуально применительно к каждому объекту культурного наследия. Это достаточно трудоемкое мероприятие, поэтому лишь небольшое количество памятников истории и культуры имеют утвержденные зоны охраны.
Закон вводит новый институт - защитные зоны объектов культурного наследия (ст. 34.1), которые прилегают к включенным (за некоторыми исключениями) в реестр памятникам и ансамблям. Границы защитной зоны объекта культурного наследия устанавливаются:
1) для памятника, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 100 м от внешних границ территории памятника;
2) для памятника, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 200 м от внешних границ территории памятника;
3) для ансамбля, расположенного в границах населенного пункта, на расстоянии 150 м от внешних границ территории ансамбля;
4) для ансамбля, расположенного вне границ населенного пункта, на расстоянии 250 м от внешних границ территории ансамбля.
Сведения о защитных зонах вносятся в государственный кадастр недвижимости (с 1 января 2017 г. – в Единый государственный реестр недвижимости).
В границах защитной зоны запрещаются строительство объектов капитального строительства и их реконструкция, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов. Данный запрет не распространяется на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства в соответствии с разрешениями на строительство, которые выданы до 3 октября 2016 г., в том числе в случаях продления сроков их действия или изменения застройщика (ст. 3 Закона).
Защитная зона объекта культурного наследия прекращает существование со дня утверждения проекта зон охраны такого объекта. Иными словами, установление защитной зоны объекта культурного наследия планируется как временная мера до утверждения «индивидуальной» зоны охраны.
Дело в том, что на территории промзон, подлежащих редевелопменту, согласно планам Правительства Санкт-Петербурга, находится немало памятников как в составе самих промзон, так и на территориях примыкающих к ним.
Интересно, что Губернатор Орловской области уже 10 октября внес ключевые изменения в положение о региональном управлении по государственной охране объектов культурного наследия. Губернатор наделил его правом самостоятельно определять охранные зоны памятников. Соответствующее постановление 10 октября опубликовано на сайте облправительства.
Согласно документу, Потомский дает управлению полномочия принимать решение, «предусматривающее установление границ защитной зоны объекта культурного наследия на расстоянии, отличном от расстояний, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 34.1 Федерального закона, на основании заключения историко-культурной экспертизы с учетом историко-градостроительного и ландшафтного окружения такого объекта».
Скорее всего, что аналогичные законотворчества должны появиться повсеместно, иначе процесс редевелопмента замрет на неопределенное время.
Уверенные, опытные, набившие шишки девелоперы учатся работать с ГИОП, ПЗЗ, собирать общественное и профессиональное мнение в свою пользу. Пример тому - серия успешных проектов RBI: редевелопмент газгольдера в паркинг в доме у Московского Time (Заозерная, 3а), Водонапорная башня Охтинской мануфактуры в «Доме на излучине Невы», Офисный особняк, Шпалерная, 37, Автомобильный гараж К. Л. Крюммеля в Доме благородных семейств «Собрание» и т.п. Это пример девелопера, четко ориентированного на получение прибыли и сопоставляющего объем затрат с объемом выручки.
Или другой подход – строительство «Дома у Красного моста» компании БТК Девелопмент. Компания потратила 7 лет от покупки прав на объект и до подписания акта госкомиссии. Озвучиваемый объем вложений 3 млрд руб. (общая площадь 35 тыс. кв. м) включает в себя собственно строительство, переезд фабрики в 2007 г., но цифра «входа 2 объект» не озвучивается. Это пример девелопера, делающего объект «для себя», не ради денег.
На рынке всегда есть место так называемым «firsttimedevelopers». Часто они же являются собственниками того или иного устаревшего актива. Будучи людьми иного времени, формации, профессиональных навыков, такие девелоперы хотят развивать объект самостоятельно, но не готовы:
- быстро принимать решения, годами вынашивая свои идеи, нередко встречаются те, кто думает десятилетиями, упуская возможности сегодняшнего дня;
- не умеют коммуницировать с новым поколением арендаторов / операторов, которые говорят на полухипстерском языке и имеют другие ценности;
- не имеют собственных средств и достаточно возможностей для защиты своего проекта в банке или у инвестора.
Таким людям может помочь:
- привлечение краткосрочного инвестирования на период выпуска ГПЗУ, формирования грамотной концепции и команды;
- внешняя управляющая команда, знающая ситуацию на рынке и все последние тренды;
- те, кому доверяют и с кем общаются на одном языке профессиональные участники рынка.
