Станислав Наумов, основатель компании CERA GROUP
Fit-out включает в себя комплекс услуг по строительству, проектированию и инженерному оснащению коммерческих помещений. Для рынка fit-out 2016 год стал очередным испытанием на пути развития: максимально сложные экономические условия, которые в значительной степени были созданы экономическим кризисом, а также повышением курса доллара США, стали главным фактором повышения качества услуг участников рынка fit-out.
Компании, пользующиеся услугами fit-out, более ответственно и целесообразно стали использовать свои финансовые средства, предназначенные для организации офисного пространства.
Собственники коммерческой недвижимости для привлечения арендаторов принимают решения о снижении арендных ставок, переходе на рублевые ставки, применении всевозможных скидок для будущих арендаторов.
Таким образом, сложившаяся в 2016 г. ситуация сформировала выгодные условия для компаний-арендаторов, которые совершали сделки по аренде коммерческих площадей.
Переезд из бизнес-центра класса «В» в бизнес-центр класса «А» в 2016 г. стал выгодным способом качественного улучшения офисного пространства компаний.
Также переезд из бизнес-центра класса «С» в бизнес-центр класса «В» и «В+» стал осуществим для компаний, не имеющих раньше достаточных ресурсов для этого. Теперь им стали доступны инфраструктура, сервисы, качество обслуживания нового уровня.
2016 год показал, что на рынке fit-out сможет функционировать, развиваться только сильная профессиональная команда, способная обеспечить качественный комплексный подход к выполнению поставленных задач, готовая принимать решения в кратчайшие сроки, оперативно реагировать на сложности, возникающие в процессе строительства.
Также участники рынка fit-out были вынуждены активно решать задачи по импортозамещению. Многие импортные строительные материалы стали окончательно недоступны. Их стоимость повысилась в несколько раз. Данные явления позволили рынку отечественных строительных материалов сделать значительный рывок вперед: стало больше потребителей, рынок вырос в качественном и количественных показателях. Так, в первой половине 2016 г. зафиксирован прирост производства отечественных отделочных материалов на 5,7% (источник: indexbox.ru).
В 2016 г. в бизнес-центрах класса «А» уменьшились объемы офисных площадей в состоянии «sell&core», все больше офисов получило формат «готов к переезду» в бизнес-центрах класса «А». Многие компании оптимизировали затраты на переезд, отказываясь от отделки офисов, и выражали готовность заезжать в уже готовые помещения.
25% компаний, которые вкладывают средства в отделку офисов, – это крупные производственные компании, несмотря на кризис, обладающие достаточными финансовыми возможностями.
23% составляют девелоперы, которые в рамках проектов, запланированных на несколько лет, наполняют рынок fit-out значительными финансовыми вложениями.
24% вложений занимают компании из сферы медицинских услуг. Медицинская отрасль в данный период активно развивается.
За последние 5 лет инвестиции в рынок fit-out уменьшились лишь в долларовом эквиваленте, тогда как в национальной валюте они изменились незначительно.
Количество российских и зарубежных компаний, инвестирующих в офисное пространство, можно представить в процентном соотношении. В период 2014-2016 гг. оно следующее:
·2014 год – 53% - российские, 47 % - зарубежные;
·2015 год–69 российские, 31 – зарубежные;
·2016 год –57 - российские, 43 – зарубежные.
Таким образом, российские компании чаще инвестируют в отделку офисных помещений, причинами являются санкционная составляющая и кризисная ситуация в стране. Но доля зарубежных компаний в 2016 г. постепенно увеличивается по сравнению с предыдущими периодами.
Стоимость обустройства одного квадратного метра офисного пространства в долларах США уменьшилась из-за значительного увеличения курса. Стоимость отделки одного кв. метра офисного помещения в период 2014-2016 гг. менялась следующим образом:
·2014 год. Класс А –1157 дол., класса В– 712 дол.;
·2015 год.Класс А – 1080 дол. и В – 615 дол.;
·2016 год. Класс А – 1022 дол., В – 538 дол.
Прослеживается снижение стоимости в долларовом эквиваленте, при этом пересчет стоимости на российский рубль покажет значительное увеличение стоимости вследствие увеличения курса доллара США.
Размер вложений в офисное пространство не имеет прямой зависимости от продолжительности аренды. Решение произвести затраты по расширению площадей офиса или созданию нового офисного пространства компания принимает, основываясь на необходимости увеличения или сокращения количества сотрудников, повышения эффективности используемых площадей и оптимизации бизнес-процессов.
Современная компания, арендующая офисное пространство класса «А», использует зоны «open space» в качестве основной рабочей площади. Также присутствуют следующие типы зон: кабинет руководителей компании, кабинеты линейных руководителей, переговорные, зоны отдыха и подсобные помещения. Компании, занимающие офисное пространство класса «В», в последнее время также отдают предпочтение открытым планировкам с использованием зон «open space». При этом в бизнес-центрах класса «В» до сих пор можно встретить кабинетные планировочные решения.
Многие компании достаточно длительный промежуток времени занимают площади в одном здании по причине их покупки или оформления долгосрочной аренды. В течение времени офисное пространство устаревает, становится неэффективным, и возникает необходимость обновления - реновации офиса компании. В том числе происходят сокращение либо увеличение штата сотрудников компаний, и занимаемые площади необходимо оптимизировать. Если сравнивать офисы классов «А» и «В», то оптимизацию занимаемого пространства производили компании в офисах класса «А», тогда как компании в офисах класса «В» предпочитали переезжать в новый офис с необходимой площадью.
Все более востребованной становится услуга генподрядчиков «design& build». Такой формат позволяет сэкономить в среднем 10-20% от стоимости строительного проекта, так как проектирование и строительные работы идут параллельно, уменьшаются сроки и стоимость реализации проекта.
Итак, каким же запомнится 2016 год участникам рынка fit-out?
Период был сложный, насыщенный, но при общем снижении показателей активности на рынке, тем не менее, совершались крупнейшие сделки, завершались масштабные проекты. Наиболее критическая ситуация с финансированием проектов была в третьем квартале 2016 г., когда движение денежных потоков, казалось, полностью остановилось, но в октябре 2016 г. ситуация выправилась и процессы возобновились, проекты успешно близятся к своему завершению. Заключаются новые сделки, начинаются новые интересные проекты – рынок fit-out развивается и движется вперед.
