Colliers International проанализировала состав арендаторов в ММДЦ «Москва-Сити» и составила портрет резидента этого делового района. На текущий момент 66% занятых площадей в «Москва-Сити» приходится на российские компании и 34% - на иностранные. Наибольший объем иностранных резидентов наблюдался в 2006 г., тогда их доля составляла 80%. В тот период для российского бизнеса данный проект представлял собой новый, непривычный формат, тогда как иностранные компании были заинтересованы в размещении своих офисов в соответствии с западными стандартами. Однако по мере заполнения ММДЦ российские компании вышли на доминирующие позиции.
Строительство и развитие ММДЦ «Москва-Сити» продолжается уже довольно продолжительное время, а первые построенные небоскребы датированы 2004 г. На начальных этапах реализации проекта основной интерес к размещению офисов в ММДЦ был сформирован преимущественно иностранными компаниями, в том числе и азиатскими. По мере развития ММДЦ мы наблюдаем постепенное увеличение числа российских резидентов в деловом районе, при этом речь идет как об аренде офисов, так и об их покупке. В результате в настоящее время на российские компании приходится около 66% резидентов ММДЦ, соответственно, на иностранные - 34%.
Первое место по объему занятых площадей в ММДЦ среди иностранных компаний приходится на компании из США (их доля составляет 10% от общего объема предложения), на втором – Великобритания (5%), на третьем - Нидерланды. При этом сейчас активность иностранных компаний можно охарактеризовать как среднюю. С одной стороны, новые сделки продолжают закрываться, что во многом объясняется уже сформировавшимся пулом крупнейших западных корпораций – арендаторов, которые притягиваю новых резидентов в Сити. Но с другой стороны, в последние полтора года на первый план выходят крупные российские сделки.
Если говорить о российских резидентах, то в среднем годовой объем поглощения с их стороны составлял 32 000 кв. м до 2014 г. Однако в 2016 г. в башнях ММДЦ также был закрыт больший объем сделок, в том числе по покупке объектов для собственного пользования. Например, в этом году была закрыта сделка по покупке Администрацией Москвы 55 000 кв. м в бизнес-центре «ОКО». Кроме того, для размещения собственных офисов компании-покупателя был приобретен небоскреб – башня «Эволюция». В результате доля российских компаний среди резидентов Сити резко выросла в последние два года.
Что касается профиля резидентов ММДЦ, то среди российских компаний лидируют ресурсодобывающие компании (31%), банковские и финансовые структуры (26%), государственные и некоммерческие организации (15%), строительные и девелоперские компании (8%), профессиональные услуги (8%). Среди иностранных арендаторов преобладают профессиональные услуги (30%), обрабатывающая промышленность (24%), фармацевтика и биомедицина (11%), ИТ и телекоммуникации (10%), банки и финансовые компании (7%).
Зона ММДЦ «Москва-Сити» становится интересной для бизнеса не только благодаря статусности субрынка, но и за счет привлекательных коммерческих условий. Так, по итогам трех кварталов офисные площади ММДЦ «Москва-Сити» занимают четвертое место по объему спроса после ЦДР, Западного и Южного направления, с долей в 10%. В первую очередь это связано со снижением арендных ставок на офисы в этом районе (за год снижение ставки аренды в долларовом эквиваленте в среднем по району составило 25%). Ставки в рублевом выражении за год практически не изменились, сохранившись на уровне 26 400 руб./кв. м/год. Однако сам факт перехода почти всех собственников в рублевую зону при формировании цены продажи и стоимости аренды вместе с возможностью подписания долгосрочного рублевого договора сделали помещения в Сити более привлекательными для потенциальных резидентов.
Наименьший уровень ставок в настоящий момент наблюдается в тех башнях, где зафиксирован большой объем свободных площадей. Так, в башне «ОКО» вакантность составляет 50%, а арендная ставка (без НДС и ОПЕК) – 27 000 руб./кв. м/год, в башне «Меркурий Сити Тауэр» вакантность 46% и ставка – 27 000 руб./кв. м/год, в МФК CityPoint – 30% и 24 600 руб. /кв. м/год соответственно.
Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International в России, объясняет: «На сегодняшний день ММДЦ «Москва-Сити» является престижным деловым кластером, который характеризуется высоким уровнем офисных помещений, инфраструктуры и управления. На фоне привлекательных коммерческих условий «Москва-Сити» становится все более популярной у арендаторов. Сокращение уровня вакансии в текущей экономической ситуации отчасти результат того, что российские компании стали более предметно рассматривать этот район как локацию для размещения своего бизнеса и существенно потеснили иностранных арендаторов».
