Артем Петрухин, первый заместитель руководителя Холдинга «Строительный Альянс»
По итогам III квартала текущего года на рынке складской недвижимости Москвы и области эксперты отметили снижение девелоперской активности. По мнению аналитиков, это обусловлено большим риском простоя складских площадей из-за сохраняющейся высокой вакантности, удорожанием строительства и сложностью получения кредитов.
Рынок адаптируется к новым реалиям, что вынуждает собственников быть гибкими, уступать в цене и искать дополнительные аргументы для резидентов и инвесторов.
Я считаю, что с рынком нужно вести диалог на равных, предлагать ему новые концепции, которые заинтересуют потребителя. Холдинг «Строительный Альянс», например, уже в 2013 г. начал реализовать складские комплексы по схеме build-to-suit, когда о таком формате многое говорили только как об инструменте маркетинга. Сейчас мы продаем все свои склады уже на стадии 35%-й готовности проекта, а «аналитики рынка» только прогнозируют, что «сегодня вариант создания складов под конкретного клиента – наиболее рациональная и распространенная стратегия в текущих условиях».
Осенью этого года компания вывела на рынок новую комплексную стратегию управления земельными активами. Мы консолидировали разрозненные предложения землевладельцев и в рамках собственной финансовой инициативы подготовили и просчитали более десятка проектов по строительству объектов индустриальной недвижимости на всей территории Московской области. Рынок показал, что наша концепция востребована заказчиками.
Есть данные, что профильные заводы еще по итогам 2015 г. из-за отсутствия спроса были загружены максимум на 60%, и сейчас мощности задействованы только наполовину.
По прогнозам, падение объемов производства стройматериалов продлится еще как минимум полтора года. Более того, следующий год обещает быть более тяжелым для бизнеса, чем текущий. Перспективные инвестиции — в освоение новых площадок — практически исчезли с рынка. Таким образом, существующие объемы производства кирпича, газобетона, ЖБИ-изделий, металлоконструкций, сэндвич-панелей и др. уже становятся избыточными.
Сегодня некоторые участники рынка пытаются снизить себестоимость строительства благодаря наличию собственного завода стройматериалов. Но свое производство у девелопера - это предприятие вне рынка. Что оно производит, в каких объемах и какого качества, каковы сроки поставки материалов - знает только его владелец. Никто другой эти товары у него не купит: зачем вкладывать в производство конкурентов? Рынок не регулирует деятельность такого предприятия, следовательно, незачем вкладывать в передовые технологические решения, генерировать новые идеи, незачем регулировать ценовую политику и приспосабливаться к реалиям рынка. Поэтому, если потенциальный инвестор, покупатель, принимая решение, расценивает собственное производство стройматериалов у девелопера как преимущество, он, на мой взгляд, рискует.
Кроме того, окупаемость производства, тем более если оно предназначено для реализации собственных проектов, — это очень долгая история. Большинство компаний деволоперского рынка не могут себе позволить направить огромные финансовые вливания в строительство производственных площадей без перспективы окупаемости.
Я уверен, что собственное производство строительных материалов - это просто декларация мнимого преимущества. На деле в существующих экономических условиях это предприятие, скорее, становится обузой для девелопера, если он, конечно, не является крупным трестом с гарантированным портфелем долгосрочных сзаказов.
Важно понимать, что производство стройматериалов – это отдельный для застройщика бизнес, у которого должна быть своя доходность. Прибыль можно получать только при достаточной загрузке производственных мощностей. Поэтому, если предприятие по производству стройматериалов работает на нужды одной компании, то это путь в никуда.
Наш холдинг работает с лидерами рынка строительных материалов и закупает их самостоятельно только у проверенных надежных партнеров. При этом мы обеспечили себе возможность выбирать из трех-пяти поставщиков по каждому наименованию. Только так можно снизить себестоимость без потери качества строительства.
Что же касается конкурентных преимуществ в данной сфере, то уже в конце этого года нами будут подписаны партнерские соглашения с ведущими российскими производителями строительных и отделочных материалов. Мы договорились о разработке и внедрении востребованных нашими заказчиками инновационных технологий и оборудования специально для технопарка «Сынково» и других объектов индустриальной недвижимости.
В ближайшем будущем при строительстве новых объектов мы намерены внедрить разработанную проектным институтом специально для Холдинга «Строительный Альянс» инновационную конструкцию полов, которые позволят свести к минимуму износ и увеличат срок службы складской техники.
