Ставки аренды на склады будут восстанавливаться в 2017 г.

24 ноября в отеле Four Seasons в Москве компания Colliers International совместно с ИД «Коммерсант» провели IV ежегодный круглый стол «Складской переворот. Кто у власти?», на котором подвели предварительные итоги и обозначили перспективы складского рынка России в 2017 г. Всего в круглом столе приняли участие более 350 гостей.  

9138

24 ноября в отеле Four Seasons в Москве компания Colliers International совместно с ИД «Коммерсант» провели IV ежегодный круглый стол «Складской переворот. Кто у власти?», на котором подвели предварительные итоги и обозначили перспективы складского рынка России в 2017 г. Всего в круглом столе приняли участие более 350 гостей. 

Открывая мероприятие, Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International в России, отметил, что несмотря на то что сейчас, как и год назад, цена на нефть и курс доллара к рублю находятся на примерно одинаковом уровне, тренды диаметрально противоположны, и сейчас мы наблюдаем плавное восстановление основных экономических показателей, что позволяет проявлять так называемый «сдержанный оптимизм». «Что касается рынка складской недвижимости, то, как мы и прогнозировали год назад, по объему он стал меньше - как по уровню спроса, так и предложения. На фоне рекордного прошлого года текущие цифры скромнее, но, если посмотреть динамику за последние 5-6 лет, мы видим, что темпы рынка сохраняются», - заключил Казанский.

Подводя предварительные итоги года, Вероника Лежнева, директор департамента исследований по России Colliers International, отметила, что более 55% спроса на складские объекты в течение 2016 г. как в Москве, так и в регионах России формировали ритейлеры: операторы продуктовых сетей, представители сегмента электроники и техники. Многие ритейлеры арендовали складские помещения для развития формата электронной коммерции, который в последние годы становится все более популярным.

По итогам 2016 г. на рынок складской и индустриальной недвижимости России введено около 1 млн кв. м складских площадей, из них около 623 тыс. кв. м - в Московском регионе. Доля вакантных площадей в Московском регионе к концу года закрепится на уровне 11%. На фоне снижения объемов спекулятивного строительства существующие вакантные площади продолжат постепенно сокращаться, что спровоцирует небольшой рост арендной ставки в начале 2017 г.

Рыночная стоимость объектов снижалась на протяжении всего 2015 г., однако с конца 2015 г. стоимость аренды площадей стабилизировалась. По данным Colliers, ставки аренды в классе А составляют 3 800–4 200 руб./кв. м/год за стандартный сухой склад, в классе В – 3 000–3 500 руб./кв. м/год. «В этом году мы наблюдали достаточно высокий уровень лояльности девелоперов и собственников складского рынка и их готовность договариваться с арендаторами на приемлемые для двух сторон коммерческие условия. Осенью этого года ставки аренды в Московском регионе оказались в наиболее низкой точке, однако тренд сменился уже в октябре-ноябре. Дисконт-предложения исчезли с рынка, и он стал подтягиваться по уровню ставок к значениям начала года. По нашим прогнозам, к концу 2017 г. мы ожидаем плавного восстановления ставок арены на склады», - отметила Вероника Лежнева.

В рамках первой сессии приглашенные эксперты обсудили, можно ли назвать текущую вакансию в Московском регионе высокой, на каких условиях арендаторы готовы оформлять договоры, какие инструменты используют девелоперы для привлечения арендаторов в современных реалиях, а также почему сейчас склад становится выгодным объектом для инвестирования.

Алексей Соколов, операционный директор по логистике «М.Видео»: «При выборе складской площадки мы смотрим на ставку, OPEX и на такие важные составляющие арендного договора, как его длительность, возможность арендных каникул и готовность арендодателя идти на уступки, связанные с эксплуатацией. Мы не хотим иметь собственную службу эксплуатации, поэтому мы хотим, чтобы компания взяла на себя ответственность и обязанности, связанные с эксплуатацией, и чтобы эти услуги были заложены в ставку, и она была адекватной рынку. При этом сейчас мы видим, что арендодатель под конкретного клиента, под конкретную сделку готов предлагать уникальную ставку аренды».

Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group, отвечая на вопрос, что лучше для клиента – BTS на своей земле или на земле девелопера, подчеркнул, что в первую очередь выбор модели зависит от наличия собственной земли и потребностей заказчика. «Ни один девелопер не может обеспечить неограниченное количество локаций. В индустриальном парке девелопера стоимость строительства формата BTS составит от 28 000 руб. за кв. м, на своей земле – от 20 000 руб. за кв. м. Вариант строительства на своей земле предпочтителен в том случае, если у клиента уже есть земельный участок, который достался ему по привлекательной цене и обеспечен коммуникациями. В противном случае выгоднее будет BTS в индустриальном парке – в парке более развитая инфраструктура и нет проблем с документацией и коммуникациями», - пояснил Мамаев.

Герман Калмыков, операционный директор АПХ «Мираторг», рассказал, как сделать выгодным долгосрочный договор аренды: «Если потребности бизнеса позволяют смотреть на долгосрочную перспективу, то в переговорах участвует такой пункт, как ежегодное повышение арендной ставки. Этот пункт тоже нужно обсуждать, и на текущий момент существуют достаточно хорошие переговорные позиции. В этом случае можно прогнозировать бюджет с точки зрения 3-5-7 лет независимо от того, как будет вести себя рынок в будущем».

Анна Пандей, советник РФПИ, отметила, что сейчас привлекательность складов как объекта инвестиций возрастает: «Мы наблюдаем повышенный интерес к логистической недвижимости в России как со стороны отечественных инвесторов, так и международных. Отчасти это связано с тем, что доходность в России выше, чем в других странах. Например, в США доходность составляет 5-7%, в Великобритании - 5%, тогда как в России - двухзначная доходность».

На второй сессии основными темами для обсуждения стали профиль арендаторов, формирующих спрос, преимущества крупных логопарков и небольших складских комплексов для арендаторов, новый подход к инфраструктурному девелопменту в рамках изменения условий внешней торговли и транспортной сети.

Андрей Постников, управляющий директор «Логопарк Девелопмент»: «Для меня логика арендаторов, которые сейчас активны, проста и понятна. Это компании, которые работают с продуктами питания и основными товарами народного потребления, те товары, которые во время кризиса и снижения доходов населения продолжают составлять существенную часть потребительской корзины, пользуясь неизбежным спросом. Такими компаниями являются крупнейшие ритейл-группы, продолжающие расширение сети магазинов, дистрибьютеры и поставщики. Происходящее укрупнение основных игроков в этом сегменте влечет за собой рост требований к их цепочкам поставок, а для этого необходимы современные высокоэффективные, в том числе температурные, склады».

Яна Кузина, вице-президент по девелопменту, Freight Village RU, обозначила, как сейчас девелоперы выстраивают отношения со своими клиентами: «Главная задача – это поиск компромисса, мы всегда стараемся учитывать все пожелания существующих и потенциальных клиентов, что помогает выстраивать долгосрочные взаимовыгодные отношения. Финансовая сторона вопроса - это предоставление скидок взамен более длительных взаимоотношений».

По мнению Николая Милькиса, руководителя проекта «Центральный сухой порт», ГК COALCO, требования к логистическим процессам и самой логистике меняются с течением времени: «Если ранее логистические компании основной упор делали на простую доставку уже готового (упакованного) товара на склад грузовладельца, то теперь основными критериями при выборе площадок, обрабатывающих грузы, являются: наличие полного комплекса услуг по обработке и доставке груза, прозрачная тарифная политика, клиентоориентированность, предоставление информационных услуг по обработке груза. Кратко основные требования логистов можно обозначить формулой: порядок, сервис, открытость».

 



иГРОКИ РЫНКА

Nikoliers

Казанский Николай

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

Nikoliers

Лежнева Вероника

Ретейл

М.Видео

PNK Group

Мамаев Олег

Девелопмент

PNK Group

Ricci

Постников Андрей

Инвестиции

Российский фонд прямых инвестиций, РФПИ

Материалы по теме

Экспертный анализ

Новый антирекорд на складском рынке Московского региона

По данным компании JLL, в 3-м квартале 2016 г. объем ввода новых складских площадей в Московском регионе увеличился почти втрое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил около 257 тыс. кв. м. При этом в целом за три квартала было введено на 14% меньше по сравнению с январем-сентябрем 2015 г. – 614 тыс. кв. м.

14.11
Экспертный анализ

Дмитрий Герастовский, S.A. Ricci: «Феноменальный спрос на складском рынке – удобный случай дешево взять хорошую вещь»

Складской рынок поставил новый антирекорд: совокупный объем поглощения за 9 месяцев 2016 г., по данным S.A. Ricci, составил 475 тыс. кв. м, что составляет лишь 43% от аналогичного показателя 2015 г., а также уступает в 2-3 раза объему поглощения аналогичного периода за последние 5 лет. 

07.11
не указано

На складском фронте без перемен

Основные тенденции рынка складской недвижимости Московского региона (Москва и Московская область) остаются прежними: острый дефицит предложения, рост спроса на качественные помещения, земельные проблемы, тормозящие выход на рынок новых проектов. Тем не менее объем нового строительства постепенно растет, а арендные ставки – уже нет. На смену главному складскому направлению – Ленинградскому шоссе может придти федеральная трасса М5 – основной путь в регионы.

01.06

журнал CRE 2(447)

Март
Пакуют все: какие новые продукты выйдут на рынок коллективных инвестиций? Доходность депозитов в России всё ещё высока, конкуренция между управляющими ЗПИФ компаниями – всё жёстче. Удастся ли убедить «частников» в них вкладываться, и вообще изменить отношение к исторически непонятной и сложной для них commercial real estate? Высокие отношения: насколько вероятна так называемая деградация девелопмента?    За МКАДом жизнь есть: «великий офисный исход» за МКАД прогнозировался ещё двадца...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (24-30 марта)

Об упаковке квартир в ЗПИФы, новом ТЦ в Восточном Бирюлеве, офисах Аэрофлота и Лукойла, гибких проектах Aspace и AFI, крупной складской сделке в Татарстане, масштабном проекте в Анапе и новых офисах от А101, а также о том, что обсуждалось на Office & Development Brunch 2025 - в нашей традиционной подборке.
30.03
Источник: Страна Девелопмент
Открытие

В Восточном Бирюлеве построили ТЦ «Среда»

ГК «Страна Девелопмент» получила разрешение на ввод в эксплуатацию торгового центра площадью около 8,7 тыс. кв. м на Элеваторной улице. Открытие запланировано на апрель 2025 года. 
25.03
Источник: CRE
События

Office & Development Brunch 2025: "Конечникам" везде у нас дорога, инвесторам всегда у нас доход!

20 марта в Москве состоялась ежегодная встреча, посвященная офисному рынку. Ведущие девелоперы, консультанты и эксперты затронули общие тренды рынка, дали аналитику и порассуждали о портрете покупателя. Мы, журналисты, всегда любим говорить о новой реальности или нормальности, но дискуссия показала, что рынок действительно поменялся, и даже глубже, чем мы себе представляли. И в то же время есть маркеры, которые говорят о движении в обратную сторону - сторону аренды этажами и блоками (то, как всегда представляли профессиональный рынок). Причем это даже без учета возможного возвращения международных компаний. Просто в мелкую нарезку с высокими доходами уже поиграли, а клиенту теперь снова нужно, как было, только современнее, сервиснее и зеленее. Девелопмент, фокус на который казался определяющим (КРТ, МПТ и прочее), на самом деле тоже зависим от человека и от "Рынка" (именно так, с большой буквы и в несколько мистическом понимании), поэтому тезис "всё не будет как прежде уже никогда" конечно же имеет место быть, но ни отдельные проекты, ни компании, ни десятки девелоперов жилья для этого рынка уже не становятся определяющими.  
 
Полное видео ТУТ. Фотоотчет ЗДЕСЬ.
26.03
Источник: Union Brokers
Сделка

Union Brokers сдала склад в Татарстане

«Биек Тау» - складской парк в Татарстане – принял нового арендатора.
 
27.03
Источник: Курорт Лучи
Проект

В Анапе к 2030 году построят крупнейший курорт

На площади свыше 32 га курорта «Лучи» откроются отели операторов Azimut, Cosmos, Alean и Domina. Также здесь запланированы торговый центр, аквапарк, конгресс-холл и другая инфраструктура. Проект реализует СЗ «Авангард».
25.03
Источник: AFI Development
Игроки рынка

AFI Development станет более гибким

Девелопер запускает собственного оператора гибких офисов и коворкингов AFI Flex. Пилотной площадкой станет офисная часть МФК «АФИ Галерея» площадью 9,2 тыс. кв. м. Количество рабочих мест - 1300.
25.03
Источник: cre.ru
Проект

Южный порт прирастет офисами

Более 350 тыс. кв. м офисной недвижимости будет построено в Южном порту.
 
27.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre