Ставки аренды на склады будут восстанавливаться в 2017 г.

24 ноября в отеле Four Seasons в Москве компания Colliers International совместно с ИД «Коммерсант» провели IV ежегодный круглый стол «Складской переворот. Кто у власти?», на котором подвели предварительные итоги и обозначили перспективы складского рынка России в 2017 г. Всего в круглом столе приняли участие более 350 гостей.  

24 ноября в отеле Four Seasons в Москве компания Colliers International совместно с ИД «Коммерсант» провели IV ежегодный круглый стол «Складской переворот. Кто у власти?», на котором подвели предварительные итоги и обозначили перспективы складского рынка России в 2017 г. Всего в круглом столе приняли участие более 350 гостей. 

Открывая мероприятие, Николай Казанский, управляющий партнер Colliers International в России, отметил, что несмотря на то что сейчас, как и год назад, цена на нефть и курс доллара к рублю находятся на примерно одинаковом уровне, тренды диаметрально противоположны, и сейчас мы наблюдаем плавное восстановление основных экономических показателей, что позволяет проявлять так называемый «сдержанный оптимизм». «Что касается рынка складской недвижимости, то, как мы и прогнозировали год назад, по объему он стал меньше - как по уровню спроса, так и предложения. На фоне рекордного прошлого года текущие цифры скромнее, но, если посмотреть динамику за последние 5-6 лет, мы видим, что темпы рынка сохраняются», - заключил Казанский.

Подводя предварительные итоги года, Вероника Лежнева, директор департамента исследований по России Colliers International, отметила, что более 55% спроса на складские объекты в течение 2016 г. как в Москве, так и в регионах России формировали ритейлеры: операторы продуктовых сетей, представители сегмента электроники и техники. Многие ритейлеры арендовали складские помещения для развития формата электронной коммерции, который в последние годы становится все более популярным.

По итогам 2016 г. на рынок складской и индустриальной недвижимости России введено около 1 млн кв. м складских площадей, из них около 623 тыс. кв. м - в Московском регионе. Доля вакантных площадей в Московском регионе к концу года закрепится на уровне 11%. На фоне снижения объемов спекулятивного строительства существующие вакантные площади продолжат постепенно сокращаться, что спровоцирует небольшой рост арендной ставки в начале 2017 г.

Рыночная стоимость объектов снижалась на протяжении всего 2015 г., однако с конца 2015 г. стоимость аренды площадей стабилизировалась. По данным Colliers, ставки аренды в классе А составляют 3 800–4 200 руб./кв. м/год за стандартный сухой склад, в классе В – 3 000–3 500 руб./кв. м/год. «В этом году мы наблюдали достаточно высокий уровень лояльности девелоперов и собственников складского рынка и их готовность договариваться с арендаторами на приемлемые для двух сторон коммерческие условия. Осенью этого года ставки аренды в Московском регионе оказались в наиболее низкой точке, однако тренд сменился уже в октябре-ноябре. Дисконт-предложения исчезли с рынка, и он стал подтягиваться по уровню ставок к значениям начала года. По нашим прогнозам, к концу 2017 г. мы ожидаем плавного восстановления ставок арены на склады», - отметила Вероника Лежнева.

В рамках первой сессии приглашенные эксперты обсудили, можно ли назвать текущую вакансию в Московском регионе высокой, на каких условиях арендаторы готовы оформлять договоры, какие инструменты используют девелоперы для привлечения арендаторов в современных реалиях, а также почему сейчас склад становится выгодным объектом для инвестирования.

Алексей Соколов, операционный директор по логистике «М.Видео»: «При выборе складской площадки мы смотрим на ставку, OPEX и на такие важные составляющие арендного договора, как его длительность, возможность арендных каникул и готовность арендодателя идти на уступки, связанные с эксплуатацией. Мы не хотим иметь собственную службу эксплуатации, поэтому мы хотим, чтобы компания взяла на себя ответственность и обязанности, связанные с эксплуатацией, и чтобы эти услуги были заложены в ставку, и она была адекватной рынку. При этом сейчас мы видим, что арендодатель под конкретного клиента, под конкретную сделку готов предлагать уникальную ставку аренды».

Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group, отвечая на вопрос, что лучше для клиента – BTS на своей земле или на земле девелопера, подчеркнул, что в первую очередь выбор модели зависит от наличия собственной земли и потребностей заказчика. «Ни один девелопер не может обеспечить неограниченное количество локаций. В индустриальном парке девелопера стоимость строительства формата BTS составит от 28 000 руб. за кв. м, на своей земле – от 20 000 руб. за кв. м. Вариант строительства на своей земле предпочтителен в том случае, если у клиента уже есть земельный участок, который достался ему по привлекательной цене и обеспечен коммуникациями. В противном случае выгоднее будет BTS в индустриальном парке – в парке более развитая инфраструктура и нет проблем с документацией и коммуникациями», - пояснил Мамаев.

Герман Калмыков, операционный директор АПХ «Мираторг», рассказал, как сделать выгодным долгосрочный договор аренды: «Если потребности бизнеса позволяют смотреть на долгосрочную перспективу, то в переговорах участвует такой пункт, как ежегодное повышение арендной ставки. Этот пункт тоже нужно обсуждать, и на текущий момент существуют достаточно хорошие переговорные позиции. В этом случае можно прогнозировать бюджет с точки зрения 3-5-7 лет независимо от того, как будет вести себя рынок в будущем».

Анна Пандей, советник РФПИ, отметила, что сейчас привлекательность складов как объекта инвестиций возрастает: «Мы наблюдаем повышенный интерес к логистической недвижимости в России как со стороны отечественных инвесторов, так и международных. Отчасти это связано с тем, что доходность в России выше, чем в других странах. Например, в США доходность составляет 5-7%, в Великобритании - 5%, тогда как в России - двухзначная доходность».

На второй сессии основными темами для обсуждения стали профиль арендаторов, формирующих спрос, преимущества крупных логопарков и небольших складских комплексов для арендаторов, новый подход к инфраструктурному девелопменту в рамках изменения условий внешней торговли и транспортной сети.

Андрей Постников, управляющий директор «Логопарк Девелопмент»: «Для меня логика арендаторов, которые сейчас активны, проста и понятна. Это компании, которые работают с продуктами питания и основными товарами народного потребления, те товары, которые во время кризиса и снижения доходов населения продолжают составлять существенную часть потребительской корзины, пользуясь неизбежным спросом. Такими компаниями являются крупнейшие ритейл-группы, продолжающие расширение сети магазинов, дистрибьютеры и поставщики. Происходящее укрупнение основных игроков в этом сегменте влечет за собой рост требований к их цепочкам поставок, а для этого необходимы современные высокоэффективные, в том числе температурные, склады».

Яна Кузина, вице-президент по девелопменту, Freight Village RU, обозначила, как сейчас девелоперы выстраивают отношения со своими клиентами: «Главная задача – это поиск компромисса, мы всегда стараемся учитывать все пожелания существующих и потенциальных клиентов, что помогает выстраивать долгосрочные взаимовыгодные отношения. Финансовая сторона вопроса - это предоставление скидок взамен более длительных взаимоотношений».

По мнению Николая Милькиса, руководителя проекта «Центральный сухой порт», ГК COALCO, требования к логистическим процессам и самой логистике меняются с течением времени: «Если ранее логистические компании основной упор делали на простую доставку уже готового (упакованного) товара на склад грузовладельца, то теперь основными критериями при выборе площадок, обрабатывающих грузы, являются: наличие полного комплекса услуг по обработке и доставке груза, прозрачная тарифная политика, клиентоориентированность, предоставление информационных услуг по обработке груза. Кратко основные требования логистов можно обозначить формулой: порядок, сервис, открытость».

 



иГРОКИ РЫНКА

Colliers International

Казанский Николай

Colliers International

Лежнева Вероника

PNK Group

Мамаев Олег

ГК "Ориентир"

Постников Андрей

Консалтинг и брокеридж

Colliers International

Ретейл

М.Видео

Девелопмент

PNK Group

Инвестиции

Российский фонд прямых инвестиций, РФПИ

Материалы по теме

Экспертный анализ

Новый антирекорд на складском рынке Московского региона

По данным компании JLL, в 3-м квартале 2016 г. объем ввода новых складских площадей в Московском регионе увеличился почти втрое по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил около 257 тыс. кв. м. При этом в целом за три квартала было введено на 14% меньше по сравнению с январем-сентябрем 2015 г. – 614 тыс. кв. м.

14.11
Экспертный анализ

Дмитрий Герастовский, S.A. Ricci: «Феноменальный спрос на складском рынке – удобный случай дешево взять хорошую вещь»

Складской рынок поставил новый антирекорд: совокупный объем поглощения за 9 месяцев 2016 г., по данным S.A. Ricci, составил 475 тыс. кв. м, что составляет лишь 43% от аналогичного показателя 2015 г., а также уступает в 2-3 раза объему поглощения аналогичного периода за последние 5 лет. 

07.11
не указано

На складском фронте без перемен

Основные тенденции рынка складской недвижимости Московского региона (Москва и Московская область) остаются прежними: острый дефицит предложения, рост спроса на качественные помещения, земельные проблемы, тормозящие выход на рынок новых проектов. Тем не менее объем нового строительства постепенно растет, а арендные ставки – уже нет. На смену главному складскому направлению – Ленинградскому шоссе может придти федеральная трасса М5 – основной путь в регионы.

01.06

журнал CRE 22-1 (358)

16.12.2019-15.01.2020
Девелопмент: Строительный обряд Несмотря на восстановление девелоперской активности и завершение острой фазы пятилетнего кризисного цикла, на рынок по-прежнему влияют дорогое финансирование, спад покупательской способности, изменение потребительского поведения и трансформация кадровых и логистических сегментов.  Консалтинг: Запишитесь на консультацию Увеличение спроса на консультационные услуги во всех сегментах, рост интереса к запросам для новых и нетрадиционных формато...

Популярное

Конфликт

В Москве снесут элитный апарт-комплекс

Апарт-комплекс Loft River на северо-западе Москвы будет снесен, поскольку его признали самовольной постройкой. Комплекс возвели без разрешения на строительство и заключения государственной экологической экспертизы.
16.01
Инвестиции

Датский конкурент IKEA вновь берет курс на Москву

В апреле 2020 г. свои двери откроет первый магазин JYSK в Москве.
 
15.01
Открытие

«Детский мир» открыл два магазина

Новые магазины сети «Детский мир» открылись в Сергиевом Посаде и Нальчике, один из них – в малом формате.
15.01
Проект

Основатели JLL, MLP и Orco будут развивать в Москве склады для e-commerce

Майкл Ланге, Жан Франсуа Отт и Мишель Паскалис создали инвестиционный фонд для развития в Москве складов последней мили для сектора e-commerce.
15.01
Назначения

Новое назначение в JLL

Алексей Кучвальский вновь возглавит отдел по работе с владельцами офисных помещений компании JLL.
16.01
Сделка

Hyundai Motor выбрал ОКО

Российская штаб-квартира Hyundai Motor переезжает в бизнес-центр ОКО, где займет 2 этажа. Переезд из «Северной Башни» запланирован на конец 2020 г.
14.01
Назначения

Metrika Investments – новое назначение

Елизавета Голышева возглавила департамент по управлению активами и аренде в компании Metrika Investments, входящей в структуру концерна «Россиум».
16.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre