Итоги года глазами УК – от первого лица. Часть 1

Сегодня итогами и прогнозами делятся Ольга Летютина, УК «Столица Менеджмент», Игорь Кабатов, УК «ИТКОЛ», Штефан Цайзельмайер, ЕСЕ Russland, и Вальдемар Вайсс, Мунитор Группе.  

5202

Ольга Летютина, генеральный директор УК «Столица Менеджмент»:

«В 2016 г. продолжается активное развитие сегмента районных ТЦ. Районные торговые центры демонстрируют высокий уровень кризисоустойчивости, привлекают новые форматы магазинов, ведут активную маркетинговую политику. В настоящее время мы отмечаем рост интереса со стороны инвесторов именно к малому формату торговых центров. В этом году наша работа была направлена на повышение эффективности торговых центров «Столица». В частности, мы привлекли новые форматы, на 90% заполнили ТЦ «Столица» по адресу Зеленоград, корп. 2309А, начали работу по новым проектам. Так, в 2017 г. мы планируем реализовать три новых проекта, а также провести реконцепцию одного работающего объекта.

В целом можно отметить стабилизацию рынка коммерческой недвижимости в этом году. В последнем квартале мы видим даже некоторое его оживление. Один из последних трендов – формирование ритейлерами новых концепций и форматов с учетом изменения потребительского поведения. Так, крупные сети сместили вектор и начали рассматривать районные торговые центры в качестве площадок под развитие. На мой взгляд, это перспективное направление, и мы активно сотрудничаем с ритейлерами в этом плане.

В сегменте торговой недвижимости одним из ключевых факторов развития рынка всегда остаются отношения арендатора и арендодателя. На мой взгляд, в этом году участникам рынка удавалось достигать взаимопонимания по наиболее важным вопросам. Таким образом, отношения арендатор-арендодатель вышли на новый уровень, который можно характеризовать как полноценное партнерство».

Игорь Кабатов, партнер, директор по развитию УК «ИТКОЛ»:

«Пожалуй, наиболее важной тенденцией по-прежнему остается необходимость увеличивать эффективность работы. Сегодня для того, чтобы достигать результатов на уровне прошлых лет, необходимо работать в два раза больше по всем направлениям: отношения с арендаторами, маркетинг, привлечение потенциальных арендаторов, оптимизация затрат и т.д. В этом году мы провели несколько аналитических исследований среди арендаторов, которые помогли нам определить, как изменились их потребности. Основываясь на результатах этих исследований, мы разработали ряд партнерских программ, а также маркетинговую стратегию, что позволило нам привлечь новых арендаторов и повысить лояльность уже существующих. Ключевыми факторами развития рынка коммерческой недвижимости в целом остаются макроэкономические условия. Несмотря на переход к номинированию ставок аренды в российской валюте, волатильность валют по-прежнему оказывает заметное влияние  на уровень деловой активности в сфере коммерческой недвижимости». 

Штефан Цайзельмайер, генеральный директор ЕСЕ Russland:

«Главное, что повлияло на рынок торговой недвижимости и ритейла в 2016 г., – это изменение поведения потребителей. Во многом это следствие экономического кризиса и высокой инфляции – люди получают все ту же рублевую зарплату, однако могут купить на эти деньги меньше, чем раньше. Также сказывается влияние эмоционального фактора, поскольку покупатели тратят деньги более осторожно и избирательно. Тем не менее, россияне тратят на шоппинг достаточно много – больше 50% доходов. К примеру, в Европе этот показатель колеблется на уровне 30-35%.

Еще один важный тренд – покупатели больше внимания уделяют образованию и саморазвитию, здоровому образу жизни, правильному питанию и спорту, чем моде. Все это влияет на отрасль в целом, пул арендаторов и доходы ритейлеров. Особенно страдают небольшие fashion-операторы, которые сталкиваются с падением оборотов и маржи на фоне давления арендных ставок. В текущих условиях принципиально важно глубокое понимание управляющими компаниями бизнес-модели и финансового состояния ритейлеров. ТЦ с некачественным управлением, непродуманной концепцией и нечетким позиционированием объекта испытывают сложности с заключением и продлением договоров аренды.

Что касается развития рынка в ближайшие годы, то сейчас достаточно сложно делать прогнозы. В целом даже если экономическая ситуация начнет улучшаться, то потребуется время, чтобы конечные потребители отреагировали на происходящие изменения и начали тратить деньги. На мой взгляд, вряд ли произойдут значительные позитивные перемены, скорее рынок будет стабильным. ECERussland как управляющая компания сосредоточится на реконцепции и развитии текущих активов. А ритейлерам придется улучшать концепции своих магазинов для привлечения покупателей, ассортимент товаров и финансовые показатели, что в конечном итоге хорошо для потребителей.  В регионах для покупателей все большую роль играет соотношение цены и качества. Ввиду снижения покупательной способности на региональных рынках выигрывают fashion-бренды, предлагающие товары по очень низким ценам. С другой стороны, известные марки сохраняют стабильную долю рынка благодаря сильному бренду. Больше всего страдают ритейлеры, ориентированные на средний класс.

В регионах, как и в Москве, торговые центры превращаются в пространства для досуга и отдыха, поэтому увеличивается значение сегментов «еда», «развлечения» с элементами образования, «красота и здоровье», но в более низком ценовом сегменте. В торговых центрах под управлением ECERussland мы стараемся сохранять высокую долю локальных арендаторов, помогаем им улучшить интерьеры и продвигать магазины, чтобы они могли конкурировать с крупными сетями. Безусловно, сотрудничество с арендаторами сейчас играет все большую роль».

Вальдемар Вайсс, глава Мунитор Группе:

«Человеческий фактор и роль личности в истории, а не структурный подход и ежедневная рутина – по-прежнему отличительная черта российского рынка управления. Борьба и день, и ночь - сначала за клиента, потом за его оплату. Затем - финальный вариант борьбы в партере: удержание клиента в мохнатых лапках, отбиваясь от конкурентов, желания клиента экономить на управлении. Удача улыбается подготовленным к этой схватке.

По-прежнему основная проблема - получить объект в управление у собственника, убедить его, что «чужая» организация может управлять эффективнее, чем «своя», что это в принципе искусство.

Еще мне бы, конечно, хотелось обратиться к гражданам из большого консалтинга, которые изобретают цены на квадратные метры при написании исследований рынка - как подстригают под ноль без учета строения черепа.  Обратиться и к местным, и к «понаехавшим» в белокаменную, мастерящим таблицы и складывающим буквы в слова в тиши престижных офисов. Дорогие мои, ваши отчеты читают, а посему - гуляйте иногда по улицам, про которые вы пишете, узнавайте цены у тех, кто работает в полях и на земле. От себя - готов дать вам для тренировки собственные объекты с тем, чтобы вы попробовали сдать их по тем ставкам, о которых пишете в отчетах. Пока же, прочитав последние отчеты «большой четверки», вспоминаю Бисмарка - как они заливают, нам так не отхлебнуть. Никогда столько не лгут, как во время войны, на охоте, перед выборами и при анализе московского стритритейла».

 



иГРОКИ РЫНКА

ECE Russland

Цайзельмайер Штефан

Мунитор Группе

Вайсс Вальдемар

Столица Менеджмент

Летютина Ольга

ИТКОЛ

Кабатов Игорь

Управление и эксплуатация недвижимости

Столица Менеджмент

Консалтинг и брокеридж

ИТКОЛ

Управление и эксплуатация недвижимости

ЕСЕ Russland

Консалтинг и брокеридж

Мунитор Группе

Материалы по теме

Экспертный анализ

Итоги года глазами девелоперов – от первого лица. Часть 1

Этим материалом мы начинаем цикл январских публикаций, в которых известные игроки рынка рассказывают, каким им видится 2016-й год, и строят прогнозы на 2017-й. 

13.01
Экспертный анализ

Итоги года глазами девелоперов – от первого лица. Часть 2

Продолжаем подводить итоги и делать прогнозы – Иван Починщиков, IPG.Estate, Светлана Григорьева, Neopolis, Марианна Романовская, GVA Sawyer,Татьяна Осипова, SRV360, и Иван Татаринов, GLINCOM.    

16.01

журнал CRE 20 (398)

ноябрь 2
 CRE №20 (398) ноябрь 2 Номер выпущен при поддержке  Raven Russia www.rrpa.ru CBRE www.cbre.ru В НОМЕРЕ: Тема номера ВРЕМЕНА КОДА   Опрос ПРОДУКТ НЕПРОТИВЛЕНИЯ СТОРОН   Тренды ТЦ ЭПОХИ ВОЗРОЖДЕНИЯ   Классификация ОФИСЫ ЛИШАТСЯ БУКВЫ «С»   Тенденции ЗДРАВСТВУЙТЕ   Ре ПОЛУОСТРОВ ГРИНВИЧ, ЛОНДОН, ВЕЛИКОБРИТАНИЯ  ...

Популярное

Открытие

В Преображенском открыли «Место встречи Янтарь»

В Преображенском открылся новый районный центр «Место встречи Янтарь». Среди якорных арендаторов - «Перекресток», DNS и Tele2. 
30.11
CRE News

Онлайн и офлайн: противостояние или коллаборация? Итоги 35-го Russian Breakfast

1 декабря в легендарной гостинице Hilton Ленинградская успешно прошел очередной традиционный Russian Breakfast – уже 35-й по счету.
 
 
01.12
Проект

«Леруа Мерлен» заработает на солнце в Волгоградской области

ГК «Вершина» построит для «Леруа Мерлен» солнечную электростанцию в Волгоградской области. 
29.11
Открытие

OZON открыл dark store в Москва-Сити

Площадь нового пространства составляет 1 000 кв. м. 
02.12
Сделка

«Иннотех» выбрал Renaissance Plaza

East Real привел IT компанию в бизнес-центр класса А в Санкт-Петербурге. Площадь арендованного офиса составила около 500 кв. м. 
29.11
Проект

В Сочи начали строить пятизвездочный отель

Гостиница на 400 номеров появится в составе комплекса делюкс-класса Mantera Seaview residence.
30.11
Сделка

БЦ «Лотос» увидел НЕБО

Строительная компания НЕБО арендовала ВИП-офис 588.6 кв. м в бизнес-центре «Лотос». 
30.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre