Итоги года глазами девелоперов – от первого лица. Часть 2

Продолжаем подводить итоги и делать прогнозы – Иван Починщиков, IPG.Estate, Светлана Григорьева, Neopolis, Марианна Романовская, GVA Sawyer,Татьяна Осипова, SRV360, и Иван Татаринов, GLINCOM.    

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate:

«В условиях реальной экономики количество новых проектов, выводимых на рынок Петербурга, сократилось. Собственники значительной доли офисных объектов, готовившихся к открытию в 2016 г., перенесли сроки ввода ввиду отсутствия арендаторов. Сегмент торговой недвижимости Петербурга также остановил рост, но в данном случае основной причиной послужила насыщенность рынка торговыми площадями. Ухудшение экономического состояния  послужило дополнительным фактором, из-за которого некоторые проекты, находящиеся на ранней стадии, были заморожены.

Фактически в северной столице было открыто несколько знаковых объектов, которые относятся к разным сегментам. Это открытие ТРЦ «Охта Молл» компанией SRV совместно с Russia Invest, арендопригодной площадью 78 тыс. кв. м; строительство компанией «А Плюс Девелопмент» складского комплекса класса А площадью 35 тыс. кв. м для компании X5 RetailGroup на территории индустриального парка «Шушары». «Юлмарт» открыл на Пискаревском проспекте второй фулфилмент-центр общей площадью 52000 кв. м. Компания FortGroupввела в эксплуатацию бизнес-центр FortTower класса А арендопригодной площадью 26,3 тыс. кв. м в Московском районе. Также FortGroup в этом году открыла вторую очередь ТРЦ «Порт Находка» у станции метро «Рыбацкое» и реконструировала ТЦ «Южный полюс» на проспекте Славы. Также стоит упомянуть про остров «Новая Голландия». Основные здания пока не открыты, но площадка имеет высокие перспективы в будущем. Из объектов инфраструктуры самым долгожданным стал запуск в декабре центрального участка ЗСД, который не только соединил северную и южную часть города, но и улучшил ситуацию на Васильевском острове, что в свою очередь повысит рентабельность объектов коммерческой недвижимости в данной локации. Кроме того, стоит сказать о планах МЕГИ. Компания намеревается вновь вкладываться в развитие инфраструктуры. Ранее они построили развязку с Мурманским шоссе. Сегодня планируют создать парк на 9 га между своим объектом и Кудрово, а также построить развязку с КАД. Среди спортивных объектов самым ожидаемым стал запуск «Зенит-арены» на Петровском острове.

Из анонсированных к строительству объектов можно отметить проект ТРЦ неподалеку от станции метро «Пионерская» на 120 тыс. кв. м. Инвестором выступает компания «Евроинвест». Запуск запланирован на 2018 год. «Юлмарт» планирует строить многофункциональный автоматизированный логистический комплекс на 400 тыс. кв. м. В более дальней перспективе на берегах Невы около Володарского моста планируется возведение двух высотных МФК. На правом берегу – комплекс высотой 120 м на 52 тыс. кв. м. собирается строить компания «РМ-Эстейт». На левом берегу – комплекс высотой 100 м с гостиницей Park Inn планирует строить «ПКФ «Пирамида-Д».

Вообще в 2016 г. рынок Петербурга претерпел значительные изменения в каждом из сегментов. Причиной тому послужил кризис, падение инвестиционного потока. Так, в сегменте офисной недвижимости влияние оказал переезд «Газпрома» и его структур. Компания купила и арендовала все объекты класса А, что сказалось на дефиците офисных помещений высокого класса на рынке. «Бум» строительства новых отелей, гостиниц и апарт-отелей вызван необходимостью развития гостиничной инфраструктуры в преддверии ЧМ-2018.

Стагнация рынка коммерческой недвижимости может закончиться после окончания кризиса в стране за счет новых инвесторов и проектов реконструкции. На мой взгляд, в сегментах офисной и торговой недвижимости это произойдет не раньше 2018 г. А вот для гостиничной недвижимости 2018-й может стать роковым, поскольку одно из самых масштабных мировых событий закончится, а новых пока не предвидится».

Светлана Григорьева, директор по маркетингу Делового квартала Neopolis:

«В этом году девелоперы замедлили темпы строительства объектов. В первую очередь это связано с высокими кредитными ставками. В свою очередь те объекты, которые были введены в эксплуатацию в 2016 г., начали строиться несколькими годами ранее. Мы особенно хотим отметить появление новых форматов офисных центров - многие девелоперы понимают, что для того чтобы объект работал эффективно, необходимо еще на этапе проектирования заложить в него уникальную идею, которая будет отличать его от существующих проектов. В целом сейчас хорошее время для проектирования, но не для строительства. На мой взгляд, после окончания этого кризиса мы можем увидеть проекты с новыми, интересными концепциями прежде всего в сегменте торговой и офисной недвижимости.

Во втором полугодии мы увидели несколько кейсов, когда банки получили объекты коммерческой недвижимости по залогу. Это характерный тренд для кризисного периода, однако в настоящее время стратегия большинства банков сводится к тому, чтобы реструктурировать кредиты и не забирать объекты у девелоперов. Тем не менее, как показывает практика, партнеры не всегда могут прийти к компромиссу. Ну и еще - рост налоговой нагрузки на девелопмент в кризис ощущается особенно остро. Зачастую кадастровая оценка является завышенной, а ее оспаривание требует дополнительных ресурсов – трудовых, временных и финансовых. К счастью, во многих случаях удается снизить кадастровую стоимость объекта».

Марианна Романовская, директор департамента консалтинга, партнер, компания GVASawyer:
«"Пришло время собирать камни..." - в контексте нашей отрасли это древняя мудрость имеет вполне прямое значение. Не время разбрасывать идеи, деньги, камни и само время. Время собирать те камни, которые не унес поток рецессии и геополитических обстоятельств, и думать над тем, как лучше укрепить фундамент, а для этого нужны грамотность и прагматичный консерватизм.

Пять трендов девелопмента-2016

a. Девелопмента стало меньше - и это основной тренд, продолжение действия которого можно прогнозировать и на следующий год;

b. Количественное сокращение числа объектов сопровождается более четко выраженной поляризацией инвестиционной активности в пользу жилой застройки городского формата на фоне снижения привлекательности коммерческой недвижимости;

c. Маркетинговые и страновые риски - как основной фактор повышения требований девелоперов к проектам и объектам;

d. Снижение аттрактивности новых форматов;

e. Продолжение центростремительных тенденций в территориальном развитии».

Татьяна Осипова, генеральный директор SRV360:

«В условиях снижения объемов нового предложения рынок торговой недвижимости фокусируется на улучшении качества и реконцепции уже работающих торговых центров. Можно также отметить повышение востребованности районных ТЦ небольшого формата. Большинство новых объектов этого года должны были открыться еще в прошлом году, но их выход на рынок был отложен и состоялся только сейчас. В Москве многие торговые центры открывалось со значительной вакансией. Исключения единичны, например, объекты компании ТПС. Благодаря отличной локации, транспортной доступности, сильному пулу арендаторов они запускались с привычным ранее количеством открытых дверей.

В Петербурге на рынок вышло только два новых объекта: ТРЦ «Охта Молл» SRV и вторая очередь ТРК «Порт Находка». До 2018 г. больших открытий в Петербурге не ожидается. Здесь также актуален тренд на реконцепцию. Уже запущено сразу несколько таких проектов, например, ТЦ «Капитолий», который переориентируется в дисконт-центр. Можно ожидать, что их число будет пополняться и дальше.

В регионах торговые центры продолжают открываться, хотя и не так активно, как раньше. При этом качество проектов заметно растет. Рыночные условия заставляют собственников пересматривать концепции как функционирующих проектов, так и тех, которые находятся на стадии реализации. Все чаще они обращаются к услугам управляющих компаний. Можно ожидать, что в ближайшее время мы увидим рост качества проектов и волну реконцепций существующих ТЦ в регионах. Это в свою очередь даст импульс для развития профессиональному рынку как консалтинга, так и управления коммерческой недвижимостью. В наибольшей степени на рынок торговой недвижимости повлияло сокращение спроса со стороны потребителей, которое привело к заметному снижению оборотов у ритейлеров. Покупатели чаще приходят в ТЦ не за покупками, а за развлечениями, поэтому все чаще появляются ритейл-концепции, ориентированные на удовлетворение этих потребностей.

Основные тренды:

- Повышение качества торговых центров;

- Сокращение объемов нового предложения на рынке;

- Тенденция к реконцепции функционирующих ТЦ;

- Рынок остается рынком арендатора;

- На рынке есть спрос на районные, небольшие по площади ТЦ».

Иван Татаринов, коммерческий директор компании GLINCOM:

«Для рынка коммерческой недвижимости 2016 год, на наш взгляд, оказался сдержанно позитивным и значительно более понятным, чем 2015-й. Если в конце 2014 г. мы во многом готовились к столкновению с неизвестностью, поскольку события на геополитическом поле развивались довольно стремительно, то в 2016 год все вошли с надеждой на то, что нас ожидает постепенная стабилизация, ведь столь длительное и быстрое снижение рынка должно было остановиться, достичь «дна». 2016 год действительно оказался стабильным, а для ряда сегментов и объектов – даже годом небольшого роста.

Мы отмечаем, что в прошедшем году из среды девелоперов ушли панические настроения, а среди инвесторов и конечных пользователей коммерческих площадей вырос спрос. 2016 год также стал годом появления новых интересных тенденций. В частности, свое победное шествие продолжил сегмент апартаментов, и многие девелоперы обратились к данному формату с целью переформатирования офисных проектов уже на высокой стадии готовности. На наш взгляд, именно апартаменты сейчас остаются одним из  наиболее ликвидных продуктов рынка, а их появление в составе офисных центров позволяет девелоперам снижать уровень вакансии, бороться с затовариванием рынка и создавать перспективные МФК в перспективных локациях. В то же время, самостоятельные жилые проекты и комплексы апартаментов без значительной офисной составляющей также стали более востребованными: это связано в том числе с низким порогом входа для инвесторов. Мы рассчитываем, что данный тренд продолжит развиваться и в 2017 г.

В целом от 2017 г. мы ожидаем продолжения робкого роста в коммерческой недвижимости, который проявится и в уровне спроса, и в ценах и арендных ставках. Однако о глобальных изменениях и восстановлении сегмента пока говорить рано: рассчитывать стоит на рост в пределах 5-7% от уровня начала 2016 г.».

 

 

 

 

 



иГРОКИ РЫНКА

SRV

Осипова Татьяна

Neopolis

Григорьева Светлана

IPG.Estate

Починщиков Иван

GLINCOM

Татаринов Иван

Консалтинг и брокеридж

IPG.Estate

Управление и эксплуатация недвижимости

Neopolis

Консалтинг и брокеридж

GVA Sawyer

Инвестиции

GLINCOM

Ретейл

Юлмарт

Инвестиции

ТПС Недвижимость

Материалы по теме

Экспертный анализ

Итоги года глазами девелоперов – от первого лица. Часть 1

Этим материалом мы начинаем цикл январских публикаций, в которых известные игроки рынка рассказывают, каким им видится 2016-й год, и строят прогнозы на 2017-й. 

13.01
Экспертный анализ

Рынок несбывшихся надежд. Итоги года от NAI Becar

Объем инвестиций в московскую недвижимость в 2016 г. остался на уровне прошлого года и составил 3 755 млн долл. Для офисной недвижимости 2016 год ознаменовался рекордно низкими показателями по объему ввода за последние 10 лет. А вот в торговом сегменте уровень вакансии увеличился на 21% относительно показателей прошлого года.

10.01

журнал CRE 6 (342)

15-31.03.2019
Стрит-ритейл Москвы  По итогам 2018 года суммарный объем площадей формата стрит-ритейла Москвы составил 583,6 тыс. кв. м. Звездные войны Премьер-министр Дмитрий Медведев утвердил положение об обязательной классификации гостиниц. В правительстве решили смягчить изначальный вариант, отказавшись, например, от идеи присваивать хостелам ключи по аналогии со звездами для отелей. Современный рынок PFM: прежние вопросы в новом году В конце февраля состоялся ежегодный XII PFM ...

Популярное

Назначения

CBRE запустила новое направление

Команда стрит-ретейла под руководством Юлии Назаровой присоединилась к отделу торговых помещений CBRE.
 
21.03
Конфликт

«Zеленопарк» могут снести

Суд постановил снести ТРЦ «Zеленопарк», один из крупнейших комплексов Москвы и Зеленограда, из-за близости к газо- и нефтепроводу. «Газпром» и «Транснефть» еще в 2015 году обратились в суд с заявлением о признании этого объекта самовольной постройкой.
 
24.03
В мире

Starbucks вложит $100 млн в стартап

Сеть инвестирует $100 млн в развитие технологий для ретейлеров.
21.03
Проект

Новосибирские компании инвестируют в Москву

В Путилково новосибирская девелоперская компания приобрела земельный участок для реализации районного ТРЦ.
 
21.03
Проект

РЖД мечтает о гигантском офисе

РЖД планирует построить новый офис за 72 млрд руб.
 
21.03
Конфликт

В «Андерсон» нашли кишечную палочку

Роспотребнадзор обнаружил кишечную палочку в 14 из 17 кафе сети «Андерсон», а также другие нарушения санитарно-эпидемиологических требований.
25.03
Открытие

Что включает вторая очередь «Орджоникидзе 11»?

В начале марта состоялось техническое открытие второй очереди Дисконт-центра «Орджоникидзе 11».
 
21.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre