Инвестиции
В Москве объем инвестиций за 2016 год остался на уровне прошлого года и составил 3 755 млн долл., из них только порядка 860 млн долл. было инвестировано в недвижимость в 4Q 2016 г., что на 33% меньше, чем в предыдущем квартале.
Около 82% от общего объема сделок пришлось на коммерческую недвижимость, из них 70% - сделки в офисном сегменте.
Среди наиболее заметных событий в сфере инвестиций в офисную недвижимость - закрытие сделки Сбербанка по приобретению БЦ «President Plaza» площадью 194 тыс. кв. м (37 млрд руб.), неденежная сделка O1 Properties по обмену своих акций на БЦ «Аврора Бизнес Парк» (86 тыс .кв. м), покупка Мэрией Москвы у Capital Group офисных площадей башни «Око» (55 тыс. кв. м за 14,3 млрд руб), а также приобретение «Транснефтью» БЦ EvolutionTower (80 тыс. кв. м за 22 млрд руб.).
В 2016 г. только 5% сделок от общего объема инвестиций в недвижимость было совершено с участием иностранного капитала.
В начале 2017 г. аналитики NAI Becar прогнозируют закрытие сделок на сумму порядка 800-900 млн долл.
Офисная недвижимость
Всего в 2016 г. на рынок было выведено порядка 293 тыс. кв. м арендопригодных площадей, что является рекордно низким показателем по объему ввода за последние 10 лет. В 4Q в эксплуатацию было введено лишь 44,5 тыс. кв. м GLA (63 тыс. кв. м GBA).
По подсчетам NAI Becar, наибольшая доля вводимых площадей пришлась на класс В+ (96%).
Средняя ставка аренды в БЦ класса А за отчетный период составила 1 890 руб./кв.м/мес. (-6,0% по отношению к 3Q 2016 г.), класса В+ - 1 330 руб./кв.м/мес. (-6,3%), класса В – 1 060 руб./кв.м/мес. (0%), класса С – 910 руб./кв.м/мес. (0%).
Относительно 3Q 2016 г. ситуация с заполняемостью на конец года по всем сегментам улучшилась. Так, уровень вакансии в классе А упал на 10,9% и составил 22,6%. В класса В+ вакансия зафиксировалась на уровне 16,3% (-2,6%), в классе В – 10,0% (-7,7%), в классе С – 9,2% (-2,9%).
Низкие объемы ввода и снижение арендных ставок на 28% привели к сокращению уровня вакансии в офисах класса А в 2016 г. на 22,4%. В классе В+ за год уровень вакансии сократился на 3,6%, а арендная ставка снизилась на 16%. При этом низкоклассный сегмент за год изменился незначительно – в классе В и С уровень вакансии и арендных ставок сопоставим с 4Q 2015 г.
В 2017 г. аналитики NAI Becar ожидают ввод 450-500 тыс. кв. м офисных площадей, преимущественно выведенных на рынок во II полугодии.
Наиболее интересным с точки зрения динамики останется высококлассный сегмент (А и В+). В начале года вакансия здесь, вероятно, продолжит снижение. Динамика вакансии и ставок во второй половине 2017 г. напрямую будет зависеть от объемов ввода.
Торговая недвижимость
В 2016 г. в эксплуатацию было введено 529,1 тыс. кв. м GLA, что на 13% ниже показателя 2015 г. Из них на 4Q пришелся ввод порядка 126 тыс. кв. м GLA.
В 4Q арендная ставка для торговой галереи зафиксировалась на уровне 38,9 тыс.руб./кв.м/год, что на 1,5% превышает показатели предыдущего квартала. Для якорных арендаторов – 12,9 тыс.руб/кв.м/год (-2,4%). За год средние арендные ставки снизились для торговой галереи на 8,5%, для якорных арендаторов – на 11%.
Уровень вакансии в московских ТЦ в 4Q увеличился на 4,2% и составил 12,5%. В среднем уровень вакансии относительно конца 2015 г. увеличился на 21%.
Максимальный объем ввода ТЦ в 2017 г. может составить 450 тыс. кв. м GLA. Хотя, по мнению аналитиков NAI Becar, наиболее вероятный показатель – 260-300 тыс. кв. м.
Доля свободных площадей по текущим объектам в 2017 г., вероятно, снизится примерно до 10-11%. Однако при условии запуска заявленных объектов средний уровень вакансии может возрасти до 15%.
При этом ожидаемые ко вводу в начале 2017 г. ТЦ заявляют более высокую ставку для торговой галереи, что может отразиться на среднем показателе (+3-4%).
Складская недвижимость
Складской рынок недвижимости в 2016 г. подрос на 514 тыс. кв. м GBA, но при этом не смог приблизится к показателям 2015 г. (-24%). Из них в 4Q в эксплуатацию было введено 108 тыс. кв. м. GBA, что на 39% ниже показателей предыдущего квартала.
Как отмечают аналитики NAI Becar, 26% введенных в 2016 г. складов относятся к формату built-to-suit. И с уверенностью можно сказать, что в следующем году этот процент будет только увеличиваться.
Средняя арендная ставка в складских комплексах класса А за отчетный период составила 4 777 руб./кв.м./год (+14,5% по отношению к 3Q 2016 г.); в классе В – 4 229 руб./кв.м./год (+18,4%). За год ставки аренды в классе А выросли на 3%, в классе В – на 10%.
В классе А вакантными на текущий момент остаются 14,3% площадей и 13% в классе В, соответственно. Всего за 4Q 2016 г. было арендовано более 220 тыс. кв. м.
В 2017 г. планируется ввод 300-400 тыс. кв. м складской недвижимости, относящейся преимущественно к классу А. Уровень вакансии при этом может показать увеличение на 1-2 п.п., за счет значительных объемов ввода.
Дмитрий Сороколетов, вице-президент NAI Becar: «Несмотря на стабилизацию макроэкономической ситуации в стране, долгожданного притока иностранных инвестиций, в том числе азиатских и ближневосточных, в этом году так и не состоялось: их доля от общего объема сделок осталась на минимальном уровне».
Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar: «В целом показатели 2016 г. оказались несколько лучше, чем ожидали аналитики рынка недвижимости. Знаковым этот год оказался для рынка офисной недвижимости класса А с точки зрения объема сделок, однако такой всплеск активности привел к дефициту крупных качественных офисных площадей в Москве. А если учесть тот факт, что активного строительства в сегменте при стабилизации экономики стоит ожидать не раньше чем через 2-3 года, ситуация в ближайшей перспективе будет располагать к стабилизации и даже росту ставок в классе А.
На фоне ввода новых ТЦ в Москве средний уровень вакансии в этом году снова продемонстрировал рост, установив новые рекорды. Так, на конец 4Q 2016 г. он достиг 12,5%. Многие ТЦ открываются с небывало высоким уровнем вакансии. Но несмотря на все негативные рыночные факторы, лишь немногие в этом году всерьез были озабочены поиском новых идей и концепций, в которых так сильно сегодня нуждается современный покупатель».
