Каков на самом деле уровень поглощения на рынке офисов Москвы. Часть 1

Оценки экспертов рынка, к которым необходимо отнести как компании, специализирующиеся на аналитике, такие как RRG, так и брокерские и консалтинговые, к примеру JLL, Colliers International, CBRE, Cushman&Wakefield, Knight Frank, более или менее регулярно выпускающих обзоры, включающие уровень спроса, разнятся порой в разы.
6377

Так, согласно краткому отчету Knight Frank, «...объем чистого поглощения качественных офисных площадей в 2016 г. превысит показатель предыдущего года на 15-20% и составит около 420 тыс. кв. м».

Colliers Internationalделает следующие заявления: «В целом с начала 2016 г. по итогам двух кварталов было реализовано также меньше площадей, чем за I полугодие 2015 г., – порядка 405 тыс. кв. м против 533 тыс. кв. м». По итогам 3 квартала: «После активного предыдущего квартала спрос на офисы в III квартале 2016 г. оказался более умеренным. Объем арендуемых и купленных офисных площадей снизился за квартал примерно на 11% по сравнению с апрелем-июнем и составил 201 тыс. кв. м. Аналогичное понижение наблюдается и в годовой динамике (в III квартале 2015 г. – 227,6 тыс. кв. м)». В итоге мы можем сделать вывод,что совокупный спрос должен оцениваться не менее чем, в 800 000 кв. м., но объем его будет меньше, чем в 2015 г.

Для ясности необходимо отметить, что обе компании учитывают только сделки в классе А и В.

CBRE дает оценку в 568 и 489 тыс. кв. м спроса на класс А и В соответственно.

JLL оценивает 3 квартал 2016 г. в 857 тыс. кв. м., и по его данным уровень спроса не изменяется по сравнению с 2015 годом.

Заключительный отчет от Cushman&Wakefield солидаризируется с Knight Frank и дает 474 тыс. кв. м.  Кому же верить? Или, может быть, они просто считают разные спросы, включая или не включая объекты разного класса?

Резюмируя, 3 из 5-х участников близки в оценке совокупного спроса в размере ~ 1млн. кв. м в год, два оставшиеся дают  420-480 тыс. кв. м.

На наш взгляд, оценки всех вышеприведенных уважаемых компаний учитывают только т.н. толстый хвост в распределении спроса по площадям. Иными словами, аналитики учитывают спрос от 500 кв. м и более, тогда как до 80% совокупного числа заявок на аренду офиса - это как раз на площади менее 500 кв. м.

Попробуем сразу зайти с нескольких позиций и сравнить получающиеся результаты.

1. Оценка как доли одного из некрупных агентств с учетом данных по распределению спроса от площади.

По этим данным доля агентства на рынке не превышает 5%, при этом в агентство поступает 500 заявок от клиентов в месяц, со средней площадью 70 кв. м.

Что интересно, показатель в 70 кв. м очень устойчив во времени, по крайней мере, до 2015 г., и свидетельствует, что средний размер компании в Москве, с учетом рождения компаний с одного человека, средним временем жизни и скорости их роста оставался постоянным, и средняя компания в столице - это команда из 7-10 человек. Такой размер объясняется даже с точки зрения возможности организации процесса производства (в широком смысле, не только товаров, но и услуг) одним человеком через постоянный собственный контроль, т.е. средний размер компании - это размер отделения в составе взвода в армии - эмпирически установленный размер человеческого коллектива, которым один индивидуум может эффективно непосредственно руководить и контролировать.

Итак, тогда получается, что совокупный спрос мы можем оценить в не менее 5000 заявок в месяц, а совокупную площадь спроса в 350 000 кв. м, что по году нам дает спрос не менее чем в  4 200 000 кв. м.

2. По второй методике мы попытаемся оценить количество реально работающих компаний в Москве, экспертно оценить, как часто компании меняют офис, и так получить спрос.

Яндекс Карты до 2007 г. публиковал данные о количестве компаний, по его сведениям, числившимся в зданиях, представленных у него, и в 2007 г. общее число компаний в Москве было около  350 000.  С учетом роста экономики можно предположить (3%  на протяжении 6 лет), что сейчас это около 400 000.

Мосгорстат дает 1 250 000 зарегистрированных компаний, но при этом по результатам опроса специалистов, занимающихся регистрацией компаний и предоставлением услуг по бухгалтерскому обслуживанию, до 60 % компаний реальной деятельности не ведут по различным причинам. Итого - 500 000.

По мнению экспертов, компании в среднем меняют свой офис примерно раз в 3-5 лет. Тогда каждый год не менее чем 100 000 компаний ищут себе новое место, что дает в месяц 8 000 новых заявок на аренду и совокупный спрос в  5 600 000 кв. м в год.

И таким образом, по нашим оценкам, общий уровень спроса может составлять от 4 до 5 млн кв. м., что в разы ( от 4-5 до 10) больше того, что видят компании, чьи отчеты мы приводили выше.

Кроме того, на основании этих оценок можно оценить совокупный уровень предложения, поступающего на рынок. Т.к. цены все еще корректируются вниз, мы вправе оценить общее предложение не мене чем на 15-20% больше спроса и озвучить цифру в 6-7 млн кв. м в год.

comrent.ru



Материалы по теме

Экспертный анализ

Итоги года глазами консультантов – от первого лица. Часть 2

Сегодня итогами и прогнозами делятся Катя Гресс, IDEM, Анна Лебсак-Клейманс, Fashion Consulting Group, Елена Лысенкова, Hospitality Income Consulting, и Марат Манасян, M1 Solutions. 

20.01
Экспертный анализ

Итоги года глазами консультантов – от первого лица. Часть 1

Сегодня итогами и прогнозами делятся Алексей Богданов, S.A. Ricci, Илья Шуравин, Rusland SP, Мария Котова, Blackwood, Сергей Миронов, «Ресконсалт», и Сергей Гипш, Knight Frank.

19.01

журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

Популярное

Источник: CRE
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» - теперь «Лемана ПРО»

Под этим брендом компания продолжит работу в России.
18.06
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (10-16 июня)

ЦОД для ведущего маркетплейса, попытки продать ТРЦ Mari и Orlikov Plaza, новый формат для «Дикси», первые сделки в «РТС «Автозаводская», сделки в Дмитровском, «Вентуре» и Space 1 Меркурий, готовность БЦ «Фили Центр» - в нашей традиционной подборке за неделю.
16.06
Источник: CRE
Экспертный анализ

Нам года не беда: как живут торговые центры старше двадцати лет

По данным Nikoliers, из всего современного предложения торговых центров России сто восемнадцать объектов были открыты ранее 2004 года. Однако привлекательными и для арендаторов, и для покупателей из них остаются единицы. На большинство «возрастных» моллов намного существеннее, чем остальной рынок торговой недвижимости, повлияли пандемия коронавируса, уход иностранных игроков, растущее давление e-commerce, инфляция и изменение покупательского поведения. Ведущие российские эксперты вспоминают для CRE времена, когда для привлечения трафика не нужно было делать ничего, обсуждают, как в разные годы изменялись управление, позиционирование, пул арендаторов, место под солнцем на бизнес-картах, отношение к клиентскому опыту, и прогнозируют, кто сохранит место в топе гранд-объектов, а кто – продолжит работать по принципу «спасибо, что живой».

Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE Retail
17.06
Источник: Глория Джинс
Игроки рынка

Максим Басов - новый генеральный директор Глория Джинс

Лилия Булатова возглавила блок создания и развития продукта ритейлера.
17.06
Источник: CORE.XP
Проект

CORE.XP реализовала «Столешники Хаус»

Площадь здания составляет 7 000 кв. м, а его резидентами стали именитые рестораторы. Команда CORE.XP изначально была автором коммерческой концепции проекта, разработанной в 2017 году, после чего приступила к реализации с началом строительных работ.
17.06
Источник: Nextons
Экспертный анализ

«Ильфы» и Петровы: как уход иностранных фирм перекроил юридическую карту России

Два года назад из России ушли практически все иностранные юридические фирмы, некоторые из которых открывали московские и ленинградские представительства ещё во времена позднего СССР. В режиме онлайн изменялась не только юридическая карта, когда-то чётко сегментированная «ильфами» и «рульфами», но и клиентские портфели и бизнес-климат: с уходом транснациональных игроков начался самый масштабный с девяностых передел активов с рекордными инвестициями в недвижимость, парад дауннейминга и даунбрендинга, а конкуренция в условиях сжатия рынка, санкционного давления и с появлением «ньюльфов» стала ещё более жёсткой.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE.
19.06
Источник: Магнит
Игроки рынка

«Магнит Маркет» планирует нарастить московскую сеть ПВЗ до 1000 точек

Сейчас в столице работают 300 ПВЗ сети. При этом об официальном начале работы ритейлер объявляет только сейчас, до этого проект работал в тестовом режиме.
17.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre