Обзор рынка гостиничной недвижимости

Общая ситуация
Туризм является стратегическим сектором экономики города, который обеспечивает более 5% городских налоговых доходов. Однако одним из важнейших факторов, сдерживающих развитие туризма, стала нехватка средств размещения. Именно по­этому в ближайшие годы Санкт­Петербург станет своеобразной Меккой для участников рынка гостиничной недвижимости. В октябре прошлого года правительством города была принята «Программа развития Санкт­Петербурга как туристического центра на 2005–2010 годы». Программа была разработана по заказу Минэкономразвития РФ Boston Consulting Group и получила название «5­5­5». В результате ее реализации Петербург за 5 лет должен войти в 5 крупнейших туристических центров Европы, которые посещают 5 миллионов туристов в год. Однако многие специалисты критикуют иностранную программу за то, что основной упор в ней делается на строительстве гостиниц уровня 4–5 «звезд». В программе отмечено, что в ближайшие годы сфере туризма в городе будет уделяться особое внимание, а все, что будет способствовать привлечению и размещению туристов, в том числе и инвестиции в гостиничную недвижимость, будет поддерживаться администрацией Санкт­Петербурга.
Программа особо указывает на необходимость увеличения номерного фонда гостиниц. При этом одним из важнейших условий должно быть соответствие цен на гостиничные номера качеству предоставляемых услуг. С той же целью год назад в России был принят единый стандарт классификации гостиниц. По мнению аналитиков, этот стандарт практически по всем позициям схож с международной классификацией Всемирной туристской организации, а в некоторых пунктах оказался еще жестче. Хотя до сих пор использование классификации носит добровольный характер.

По данным компании «Бекар», сейчас в Северной столице реализуется 24 проекта строительства новых гостиниц, в нынешнем году должно открыться 7 отелей.

В первом полугодии 2006 года открыли свои двери крупные гостиницы:

• 4­звездочный отель «Адмирал» на 219 номеров на 2­й линии Васильевского острова,
• 3­звездочный отель «Петрополь» на 189 номеров на Большой Пушкарской, 37.

Также в этом году должны быть введены в эксплуатацию:

• отель «Румба» (ул. Маршала Говорова, ТРК «Румба»);
• международный оператор Accor, который в 2005 году уже запустил первый отель, откроет еще две гостиницы – 3­звездочную Ibis и 5­звездочную Sofitel.

Кроме того, существует около 150 инвестиционных проектов по строительству и реконструкции гостиниц, а число заявок под гостиничное развитие превышает 300. Между тем реально из новых гостиничных проектов осуществляются в основном проекты реконструкции уже существующих отелей, то есть происходит увеличение номерного фонда.

По мнению аналитиков компании «Астера Онкор», в последние годы в Петербурге наблюдается процесс активного развития мини­отелей. За последние 3 года их количество выросло более чем в 3,5 раза и в настоящее время составляет порядка 450 отелей примерно на 4 тыс. номеров. Таким образом, доля мини­отелей на гостиничном рынке Петербурга составляет около 20%.

Крупные сделки первого полугодия 2006 года (по данным «Астера Онкор»):

• финская гостиничная сеть Holiday Club стала оператором 4­звездочного отеля на 280 номеров на Стрелке Васильевского острова в комплексе «У Ростральных колонн». Эксперты оценивают размер инвестиций в данный гостиничный проект в 50 млн. евро.
• Покупка гостиницы «Пулковская» компанией Wenaas Holding (Норвегия). Новый бренд гостиницы – Park Inn. В прошлом году компания Wenaas приобрела отель Radisson SAS Royal Hotel и гостиницу на Невском проспекте, 89 (в стадии строительства).

Предложение
По данным компании GVA Sawyer, на начало 2006 года в Санкт­Петербурге открыто около 465 действующих объектов гостиничного типа, включая мини­отели, ведомственные и загородные гостиницы на административной территории города (в Курортном, Петродворцовом, Пушкинском районах). Основную массу гостиниц формируют мини­отели, которых, по данным «Центра развития мини­отелей», уже насчитывается около 350.

Однако по официальным данным Комитета по инвестициям и стратегическим проектам администрации Петербурга, общий номерной фонд города, включая низкокачественные отели 1–2 «звезды», составляет 17 147 номеров (308 гостиниц). Расхождение с фактическим числом объектов (465) обусловлено тем, что значительная часть мини­отелей не имеет соответствующего официального оформления (многие из них размещены в жилом фонде), но позиционируют себя как мини­отели и оказывают соответствующие услуги.

Эксперты отмечают, что большинство качественных отелей (3–5 «звезд») – 30 из 48 объектов и 65% от общего количества номеров – сосредоточены в историческом центре города, в Центральном, Адмиралтейском, Петроградском районах.

По данным «Бекара», наибольшее количество отелей сосредоточено в Центральном районе. В общей сложности здесь расположено 28 гостиниц (категории выше класса 3 «звезды»). Причем 10 из них – мини­отели, а одна гостиница относится к экстра­классу. Общий номерной фонд района, по сравнению с другими, более чем внушителен – он составляет 3930 номеров. По числу гостиниц класса 5 «звезд» Центральный район традиционно лидирует. Так, здесь представлены следующие 5­звездочные» отели:

• «Гранд Отель Европа» (301 номер),
• «Коринтия Невский Палас» (285),
• «Гранд Отель Эмеральд»,
• «Ренессанс Санкт­Петербург Балтик» (103),
• «Рэдиссон САС Ройал» (164),
• «Елисеев Палас Отель».

Самая большая в этом районе гостиница – «Москва» (734 номера). Кроме того, работают такие крупные гостиницы как «Октябрьская» (484), Novotel Sankt­Petersburg centre (233), «Достоевский» (207), «Кемпински Мойка, 22» (197), «Англетер» (193), «Русь» (171), «Петер Палас Отель» (193) и др.

По мнению аналитиков компании «Бекар», самым интересным гостиничным проектом в 2005 году в Центральном районе стала гостиница Novotel Saint­Petersburg centre. Отель был введен в эксплуатацию в III квартале 2005 года; знаковым стало то, что гостиница привлекла международного оператора – компанию Accor. Современное здание располагается в историческом центре города, на углу Невского проспекта и улицы Маяковского (ул. Маяковского, 3а), имеет 233 номера и относится к категории 4 «звезды». Инвестором стала компания West Bridge Hotel, а сумма инвестиций оценивается в $30 млн.

В Петроградском районе сегодня 8 гостиниц уровня выше, чем класс 3 «звезды»:

• 5­звездочная «Балтийская звезда» (106 номеров),
• «Ленинградский дворец молодежи» (212),
• «Евразия» (18), «Андерсен», «Гайот», «Кронверк», «Регина», «Старый город», «Ринальди» и «Златоуст» (мини­отель).

Основной гостиничный фонд района – отели класса 3 «звезды». Всего в гостиницах района 596 номеров. Самым крупным является гостиничный комплекс «Ленинградский дворец молодежи».

На Васильевском острове на сегодняшний день находятся 7 гостиниц класса 3–4 «звезды». Это «Прибалтийская» (1200 номеров), «Морская» (130), «Нотебург» (7), «Шелфорд» (15), «Престиж Отель» (9), «Спб. Вергаз» (18) и «Марко Поло» (23).

По приблизительным оценкам, количество гостиничных мест на тысячу жителей в Петербурге составляет 5 номеров. По сравнению со многими другими крупными городами цифры невелики – в Москве этот показатель равен 10, в Праге – 13, Берлине – 14, Вене – 26, Амстердаме – 35. Среднеевропейские цифры: 12–14 номеров на 1000 жителей.

Но в ближайшие годы отставание от европейских городов должно уменьшиться. Аналитики GVA Sawyer подчеркивают, что помимо реализуемых проектов гостиниц уже официально объявлены планы международных операторов и крупных российских и зарубежных инвесторов по размещению в Санкт­Петербурге своих отелей. Среди них:

• Эстонская компания­оператор Reval Hotels намерена организовать в Петербурге 3–4 гостиницы среднего класса и взять на себя управление ими. Эта эстонская сеть является дочерней структурой норвежской фирмы Linstow International Ltd.
• ОАО «Трансаэро» планирует совместно с администрацией города построить 2 отеля.
• В 2006 году свои отели в Петербурге начнет строить один из мировых лидеров данного направления – Intercontinental, который сейчас ведет переговоры с теми инвесторами, которые уже начали строить гостиницы, но пока не имеют соглашений с операторами.
• На рынок Петербурга в 2006 году вышли два московских гостиничных оператора, развивающих свои сети в регионах, – Amaks Grand Hotels и Heliopark. Они планируют строить отели 3–4 «звезды» и рассматривают варианты покупки, управления, аренды объектов.
• В планах компании­оператора Rezidor SAS – открытие в 2007 году дизайнерского отеля 4 «звезды» не менее чем на 150 номеров под маркой Missoni (другой дизайнерский отель Cerruti 5 «звезд» компания планирует реализовать уже к концу 2006 года).
• Оператор Accor ведет подбор площадки для строительства своего нового отеля Sofitel 5 «звезд».
• Проявляет интерес к городу и гостиничный оператор Hilton. С ним о планах построить еще один отель 3 «звезды» на 350 мест – с участием оператора Skandic, входящего в цепочку Hilton, – совместно с Комиссией по инвестициям Российского союза туриндустрии ведет переговоры компания, реализовавшая проект нового отеля «Петро­Палас Отель» (4 «звезды»).
• Компания «Отель «Садко», представляющая интересы нефтяной компании «Русснефть», по данным Комиссии по инвестициям Российского союза туриндустрии, проявляет интерес к строитель­ству гостинично­конгрессного комплекса в Санкт­Петербурге.
• Компания Mirax group ведет подбор земельного участка или здания в Петербурге, подходящего для строительства отеля 5 «звезд» сети Hуatt.
• Оператор Marriott намерен открыть еще один свой отель в Санкт­Петербурге (третий по счету) под брендом Countryard на 4 «звезды». Планируется, что это будет новое строительство. Местоположение будущего отеля пока не определено.
• Компания Domnina Hotels&Resorts, помимо уже строящегося в Петербурге отеля 4 «звезды», планирует развивать здесь сеть отелей 3 «звезды» – Domnina Inn. Проект первого такого отеля (на 400 номеров) уже находится на стадии разработки.

Спрос
По данным администрации Санкт­Петербурга, город посещают в год:

• ~ 3,2 млн. иностранных граждан (в т. ч. из стран СНГ) – 76,2% от общего числа туристов,
• ~ 1 млн. российских граждан – 23,8% от общего числа туристов.

Основную долю иностранных туристов составляют граждане Германии, США, Великобритании, Франции, Японии, Китая, Италии, скандинавских стран, Испании. Среди российских туристов особенно выделяются москвичи, которые представляют около 25–30% российских гостей.
Однако аналитики GVA Sawyer отмечают, что вопреки прогнозируемому ранее «туристическому буму» в последние 2 года не произошло увеличения потока иностранных туристов в Петербург. Так, по сравнению с планируемым КЭРППиТ количеством зарубежных гостей – 3,1 млн. человек, их фактическое число оказалось ниже на 0,3 млн. человек (снижение на 10% к 2004 году). В 2005 году отмечен лишь стабильный рост числа российских туристов на 10–15% в год.
Согласно исследованию компании GVA Sawyer, до 80% участников туристическо­гостиничного рынка считают, что в 2006 году уже наметившийся ранее спад может усугубиться.
Как отмечают в London Consulting & Managment Company, загрузка петербургских гостиниц имеет выраженную сезонность. Если говорить о сезонности спроса на гостиницы, то пик заполняемости городских отелей приходится на июнь – до 90% в период белых ночей. Для зимнего периода характерна минимальная загрузка, но это происходит в связи с относительно неразвитым направлением конференц­туризма. Примечательно, что в этой области есть существенные резервы роста, пока что, к сожалению, невостребованные. Среднегодовая загрузка составляет 50,5%, что соответствует среднеевропейским показателям.
В большинстве отелей Санкт­Петербурга стоимость проживания в гостиницах зависит от сезона. По данным компании «Бекар», в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах города цены размещения практически не различаются. Минимальная стоимость проживания в гостинице (в сутки) составляет 1350 руб. (Центральный район), максимальная – 69 650 руб. (Адмиралтейский район). В Василеостровском районе средняя цена номера равна 2000 руб. Максимальная цена проживания составляет 8500 руб./сутки.
В GVA Sawyer отмечают, что в 2005 году средний рост цен на услуги гостиниц Санкт­Петербурга составил 12–15%. Увеличение расценок постепенно превращается в существенную проблему, которая может серьезно лимитировать развитие туристического рынка города. Цены в гостиницах 3 и 4 «звезды» на 20–30% выше, чем в аналогичных отелях многих других европейских городов. При этом большинство из них еще не соответствуют в полной мере принятым европейским стандартам заявленных категорий отелей.

Прогноз
Гостиничная недвижимость в Петербурге в ближайшие годы станет одним из наиболее активно развивающихся секторов. Несмотря на многие заявленные к реализации проекты объем рынка слишком мал, поэтому говорить даже о первичном насыщении пока рано. Поддержка гостиничного сектора на уровне администрации города, а также увеличение числа современных средств размещения позволят привлечь в город большее количество иностранных и российских туристов.