По обе стороны МКАД сложилась зеркальная ситуация: московская промышленность, несмотря на все усилия городских властей, имеет туманные перспективы, соответственно, о рынке производственной недвижимости тут говорить преждевременно. Потенциал промышленного развития Подмосковья, напротив, высок, и здесь начинает формироваться современный рыночный сегмент промышленных помещений. Пока это лишь проекты индустриальных парков, но через дватри года эксперты ожидают существенного изменения ситуации.

Общая ситуация
Рынок промышленной недвижимости включает в себя коммерческие операции с производственными помещениями преимущественно для компаний сектора light industrial. Для heavy industrial вряд ли нужен расчет инвестиций в недвижимость, так как при создании, например, крупных производств черной металлургии ключевые расходы связаны с созданием технологических систем и сооружений.

Общая ситуация на рынке промышленной недвижимости Москвы и Подмосковья определяется:

избыточным предложением устаревших производственных площадей;
ограниченным объемом производственных площадей современного качества, большая часть из которых была создана крупными западными производителями для собственных нужд, без участия профессиональных девелоперов.

Для предприятий первого типа актуально сокращение и оптимизация промышленного использования принадлежащих им имущественных комплексов. В современном сегменте ожидается появление значительного объема площадей, созданных под заказчика профессиональными девелоперами и управляемых специализированными компаниями.

Предложение
Рынок промышленной недвижимости Москвы сокращается. Современная неконкурентоспособность многих московских промышленных предприятий связана с изменением основных факторов размещения производств и структурной перестройкой городской экономики:

Процессы реструктуризации городской экономики отразились на использовании промзон: до 75% их территории (оценка Praedium) оказались под непрофильными пользователями (низкокачественные офисы и склады, торговля ярмарочного типа). Профильное использование промзон также отражало структурные изменения: среди новых производств преобладали мелкие, для которых была важна близость к емкому потребительскому рынку, а не ориентация на рабочую силу, транспорт или технологические связи.
Постепенное формирование рынка земли потребовало вывода большинства предприятий из города в Московскую область и соседние регионы.

Однако в процесс вмешалось правительство Москвы, руководствующееся рядом внеэкономических мотивов и не пожелавшее терять налогоплательщиков в пользу соседей. Ежегодно на поддержку московской промышленности выделяется порядка $100 млн., а процесс реорганизации промышленных зон городские структуры попытались взять под контроль.

В настоящий момент общая площадь 80 московских промзон составляет 20,9 тыс. га, здесь размещается около 95 млн. кв. м помещений (оценка Praedium).
До настоящего времени относительно стихийно непрофильному редевелопменту подверглось около 1 тыс. га промзон (Praedium).
Из 20,9 тыс. га освободить от промышленных функций планируется 5,3 тыс. (3,2 тыс. га из них занимают непосредственно производственные помещения, 2,1 тыс. га приходится на сопутствующие территории промышленных зон). Полный вывод коснется 16 промзон разной площади, реорганизация – 20. Результатом городских программ должно стать также появление 26 интенсифицированных промзон, куда будут перемещаться предприятия. На их территории планируется создать 103,5 млн. кв. м производственных и складских помещений.
Обозначенная перспектива освобождения от промышленных функций четверти промышленных территорий города до 2020 года предполагает ориентировочный характер большинства заданных официальными программами параметров.

Возможность и рентабельность размещения в границах города крупных новых производств сомнительна. Более вероятно появление таких зон смешанного назначения, как технопарки, но лишь в долгосрочной перспективе. Кроме того, промышленные функции технопарков ограниченны: опытные и малые производства сложно назвать полноценными.

Рынок промышленной недвижимости Московской области может быть охарактеризован как реструктуризирующийся. Перспективно создание легких производств верхних этажей индустрии, ориентированных на непосредственное потребление, обработку или производство компонентов. Имеющиеся помещения можно разделить на три категории:

существующие на территории промышленных зон, созданных до начала 90х годов. Частично используются по профилю, в том числе новыми производствами, благодаря наличию инфраструктуры;
современные промышленные помещения, созданные западными производителями, пришедшими В Россию в последние 15 лет. По оценке компании Knight Frank, доля качественных производственных помещений составляет около 20%;
формирующийся современный рыночный сегмент.

Последняя категория включает в себя один существующий индустриальный парк (Шереметьево, 19 тыс. кв. м, арендаторы – западные компании) и ряд проектов с перспективой ввода в эксплуатацию в ближайшие 2–3 года. Среди них:

индустриальный парк «Кулон Истра», 33 га, из которых 4,9 га предназначены под промышленную застройку. Начало реализации первой складской фазы – II–III кварталы текущего года, проект Espro group;
индустриальный парк «Ногинск Восток», 61 га, 17 га предназначены под промышленную застройку, начало реализации первой складской фазы – IV квартал 2006 года, проект Espro group;
индустриальный парк «Домодедово». 38,5 тыс. кв. м производственноскладских помещений, проект Спецстройбанка;
промышленная зона «Шереметьево». Проект компании «Крост» по объединению нескольких существующих и потенциальных промплощадок в индустриальный парк под единым управлением;
промышленная зона «Лобня». Предоставление участков под производство по схеме land development рядом с существующими современными производствами.

Специалисты Colliers International отмечают также планы европейских компаний по созданию техно и индустриальных парков, ориентированных на арендаторовсоотечественников. Формат индустриального парка предполагает совмещение в едином проекте складских, производственных помещений и социальной инфраструктуры. Производственная часть сориентирована на средние компании сектора light industrial, в основном иностранные. При современном состоянии рынка складская фаза является частичной страховкой рентабельности проекта. В дальнейшем, как отмечает Владимир Фролов, генеральный директор Espro Consulting, совмещение складских и производственных помещений может обеспечивать удобство для клиента – производственной компании.

Правительство Московской области также проявляет интерес к производственным площадям и территориям. По программе областных властей запланировано создание 60 промышленных округов. Планы правительства области довольно амбициозны: до 2010 года намечено создать не менее 10 млн. кв. м производственных площадей.

Спрос
Интерес к производственным помещениям сегодня значительно вырос. Как отмечают специалисты отдела «Склады, земля и производства» компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, за последние три месяца около трети заявок на аренду площадей в ближнем Подмосковье приходит от производственных компаний. Размеры запрашиваемых площадей варьируют от 1 до 7 тыс. кв. м. В основном спрос формируется иностранными компаниями (в секторе возможной аренды помещений – 70%). По сведениям специалистов Espro group, размеры площадей, запрашиваемых иностранными производителями, как правило, составляют 5–10 тыс. кв. м, российским компаниям в среднем требуется 2–5 тыс. кв. м. По опыту компании предпочтительная практика в промышленном сегменте – builttosuite, так как она позволяет учесть технологические потребности заказчика. Следствием является форма отношений заказчика и девелопера по поводу создающихся площадей: либо заказчик финансирует строительство помещения, либо дает гарантию выкупа, либо берет его в аренду на срок не менее 10 лет.
Увеличение спроса на производственные площади связано с растущим числом западных производств. Определенные надежды возлагаются на российские компании, занимающие некачественные помещения, которые при расширении производства могли бы перейти в современный сегмент. Ожидания роста спроса в связи с выводом предприятий из Москвы не оправдываются. Директор по промышленной недвижимости компании «РосЕвроДевелопмент» Андрей Подгорный развитие российского рынка производственных помещений связывает, в частности, с автомобилестроением. Проекты сборочных предприятий, подобных тому, что разместит Volkswagen в Калуге, потребуют размещения в непосредственной близости множества мелких и средних поставщиков – производителей компонентов. Подобного рода компании могут стать арендаторами не одного индустриального парка.

Арендные ставки, инвестиции
По данным Knight Frank, в секторе некачественных помещений арендные ставки составляют $50–80/кв. м в год (включая операционные расходы, НДС, часть коммунальных платежей). Специалисты компании Praedium приводят диапазон в $50–300/кв. м в год для производственных помещений в Москве, диапазон ставок продажи – $150–3000/кв. м. Алексей Новиков, директор отдела складской, индустриальной недвижимости и земли компании Knight Frank, отмечает, что изза более низких затрат на создание производственных помещений арендные ставки на подобного рода недвижимость должны быть на 20–30% ниже складских (на уровне $90–110/кв. м в год). Для объектов Espro group при определении будущей арендной ставки базовый уровень – актуальные ставки на складском рынке (в трактовке компании это $130/кв. м в год). Андрей Подгорный считает, что производственные компании в состоянии платить более высокие базовые арендные ставки по сравнению с рынком складов в связи с тем, что в данном сегменте отношение прибыли с квадратного метра к его стоимости выше, чем аналогичное соотношение для логистических операторов. Стоимость квадратного метра производственных помещений при покупке должна колебаться в зависимости от насыщенности коммуникациями и технических требований заказчика к зданию. Базовая стоимость для проектов Espro group – от $1 тыс./кв. м.
Инвестиции в строительство и реконструкцию производственных помещений ниже, чем девелопмент складских комплексов, специфика которых требует достаточно развитой инфраструктуры и более качественной инженерии. Для производственных площадей необязательны высокие полы, сооружение которых стоит до одной трети затрат на строительство помещения склада. Меньше требований к промышленным помещениям и по местоположению и земле. Определенная специфика связана с желательностью подвода к промзоне железнодорожной ветки. По опыту двух проектов «Кулон» стоимость земельных вопросов – это 5–7% общих инвестиций в проект, основная часть затрат приходится на собственно возведение здания, а затем на инфраструктуру. Удорожание проекта может быть связано со специальными технологическими запросами.
Идеальным с точки зрения производственной инфраструктуры мог бы быть вариант редевелопмента старых промзон. Однако старые промышленные предприятия часто имеют весьма запутанную структуру собственности, земля под многими до сих пор находится в бессрочном пользовании. Имеющиеся на участке здания с точки зрения покупателя не стоят ничего, но с точки зрения продавцов у них есть хотя бы балансовая стоимость. Если собственник вложился в частичную реконструкцию объекта, это еще увеличивает его стоимость, отмечает Андрей Подгорный. В итоге стоимость земли на подобных объектах может обходиться в сумму до $700–800 тыс./га, при стоимости незастроенной земли в пределах $300–400 тыс./га.
Очень большие перспективы имеет такое направление как land development, сообщает Алексей Новиков. Рынок land development пока не сформирован, в этом сегменте очень мало хороших предложений. Развитие рынка ограничено тем, что без утвержденного проекта невозможно подвести коммуникации к участку, отмечают специалисты Praedium. Даже если девелопер подготовит проект и получит технические условия для создания коммуникаций, нет гарантии эффективности вложений, замечает Андрей Подгорный.

Среднесрочный прогноз
Аналитики компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko отмечают, что рынок промышленной недвижимости находится сейчас в начальной стадии своего развития – как и складской, который тоже когдато начинался с единичных проектов. Оформляющийся спрос и первые опыты девелоперов позволяют прогнозировать серьезный рост современного сегмента и активное развитие рынка производственных помещений в ближайшие годы. Уже через дватри года на рынке, вероятно, будет статистически значимый объем предложения. Спрос, скорее всего, будет увеличиваться, с ориентацией на это будут расти и ставки аренды и продажи площадей. Доминирующей схемой девелопмента станет builttosuite. Возрастет потребность в производственных объектах с высоким уровнем развития инфраструктуры и коммуникаций. Перспективы развития промышленной недвижимости в Москве пока неопределенны и смогут быть прояснены лишь в среднесрочной перспективе.