Мы слишком быстро забыли 1998-й

– В чем специфика вашей компании и каковы ключевые моменты ее бизнес-стратегии?

Начнем с того, что специфика нашей компании прежде всего в том, что наши акции котируются на бирже, в Вене. Это накладывает огромный отпечаток на нашу бизнес-стратегию: в частности, мы не стремимся быстро продавать наши проекты в сфере коммерческой недвижимости, наш горизонт инвестирования составляет от 10 лет и дольше. Мы до сих пор не продали практически ничего из того, что нами было приобретено в Восточной Европе за 5 лет ведения бизнеса.

– Что заставило вашу компанию проявить себя в новом качестве девелопера? На рынках действительно не осталось готовых объектов для покупки?

Обычно мы покупаем готовые либо строим новые торговые центры для того, чтобы ими впоследствии долго владеть и получать стабильный доход. Если мы не видим интересных для нас с точки зрения коммерции активов на том или ином рынке, то мы их строим сами. К примеру, в Чехии, Венгрии и Польше мы в основном приобретали готовые торговые центры в начале XXI в., поскольку нас устраивало качество постройки, расположение объектов и перспективы доходности в течение ближайших 10 лет. Немаловажна и такая деталь, как разница в ставках капитализации в Восточной и Западной Европе.

– Ставках, которые в течение последних нескольких кварталов стремительно сближаются?

Теперь все по-другому, вы правы. Наши первые сделки мы совершали в Восточной Европе по ставкам капитализации в 11%, а сейчас нас просят продать эти объекты под 6%. Поэтому мы и не продаем: получив деньги от продажи того или иного объекта, необходимо их инвестировать в новые. Это – бизнес. А достойных объектов для инвестирования с сопоставимым cash-flow в той же Чехии мы уже не видим. Именно поэтому мы идем на новые рынки.

– У вас публичная компания, что накладывает определенные обязательства и требует более высоких стандартов корпоративной прозрачности…

У нас 60 000 акционеров (преимущественно западноевропейских), которые хотят инвестировать в недвижимость быстрорастущих рынков Восточной Европы, Украины, Турции и России. Приобретая наши ценные бумаги, акционеры одновременно становятся совладельцами также и наших активов в области недвижимости. Естественно, у нас очень высокий уровень корпоративной и операционной прозрачности, поскольку мы подотчетны как акционерам, так и австрийским биржевым “регуляторам”. Соответственно, никакие серые и сомнительные схемы в обход российского и европейского законодательства мы принципиально не практикуем.

– Не проще ли вести бизнес на рынке коммерческой недвижимости, используя такие корпоративные формы, как прямые фонды или те же закрытые фонды в сопоставлении с публичной компанией?

И в том, и в другом случае существуют свои плюсы и минусы. Работая в публичной компании, мы дисциплинированы и постоянно осознаем ответственность и обязательства перед акционерами. Это касается регулярной отчетности и количества раскрываемой информации. С другой стороны, корпоративная прозрачность нередко удешевляет заемный капитал и упрощает доступ к нему: у открытой компании есть репутация, которой доверяют банкиры.

– Вам посчастливилось поработать на разных европейских рынках. В чем их специфика, принципиальное различие между собой и есть ли у вас страны-любимчики?

Инвестиционная деятельность далека от сентиментальности. Работа на рынке той или иной страны подразумевает постоянную оценку рисков, и главное – понимание этих рисков. Я могу себе позволить сказать о том, что такая страна, как Чехия, к примеру, значительно менее коррумпирована в земельных и строительных вопросах. Но я не могу сказать того же самого о России и даже об Австрии! Коррупция встречается даже в таких благополучных странах, как Германия. Не говоря уже об Италии. Скажу еще раз: степень рискованности зависит от того, насколько понятны тебе эти специфические риски. И если они понятны, то ты можешь ими управлять с помощью определенных механизмов. К примеру, те риски, которые видит сейчас в России наша компания, – это совершенно не те риски, которые увидел бы новый игрок местного рынка. Для нас сейчас главный риск – это неконтролируемый рост цен на строительные материалы, но для нас не существует такого риска, как невозможность владения землей в Москве. Для людей, выросших в западной юридической сфере, очень сложно понять юридическую разницу между объектом, зданием, землей и непривязанностью земли к объекту. Но мы – опытные игроки и уже понимаем, что данный риск легко снимается за каких-то три месяца при помощи квалифицированных юристов. Для нас в данный момент Россия является намного менее рискованной страной, чем Украина, на которой мы еще не были.

– Существуют ли у вашей фирмы специальные аллокации инвестиций в ту или иную страну или же в столицу/регионы?

Сейчас у нас нет четких аллокаций, поскольку мы действуем по ситуации. Хотя изначально мы не хотели вкладывать в Россию более 30% своего капитала. Теперь для нас есть только один определяющий фактор: мы стремимся обеспечить своим акционерам определенный уровень доходности. К примеру, 11%, в любых странах и при любых типах наших инвестиций. В один прекрасный день мы поняли, что под подобную ставку мы уже не можем купить готовый продукт в Чехии, Венгрии, Польше и даже в России. И поэтому решили включиться в девелоперскую деятельность. И только с одной целью: добиться нужной доходности для наших акционеров. С точки зрения бизнеса, мы не будем заниматься жильем, это совершенно точно. Мы также не намерены перенацеливать фокус компании на другие сегменты недвижимости. Наш бизнес – торговые центры. Что касается регионов… Мы скорее всего не пойдем в Сибирь, как мы сами для себя определили, хотя опять же мы будем действовать по ситуации.

– Каков ваш механизм определения и классификации конкурентов?

На российском рынке наши конкуренты – та же IKEA, “РосЕвроДевелопмент” или “Капитал Групп”. Но на восточноевропейских рынках они нам не конкуренты. Применительно к торговым центрам – первостепенно их месторасположение. Поэтому конкуренция в нашем сегменте обычно идет за хороший проект, его месторасположение и будущих арендаторов.

– Говоря о портфеле ваших российских проектов, сколько в нем готовых покупок и сколько проектов в стадии девелопмента?

В России нам принадлежит 6 торговых центров и 12 девелоперских проектов. Все это – только торговые центры, мы не занимаемся другими сегментами коммерческой недвижимости, у нас очень узкая специализация. Например, я считаю что последний писк моды в России, формат mixed-use, неудобен потребителям. На мой взгляд, иметь “три в одном” (офис, жилье и торговлю в одном здании) – это не нормальный для человеческого обитания формат. Просто данная ситуация диктуется тем, что у нас очень высокие цены на землю, и девелоперы пытаются компенсировать свои затраты на земельный ресурс возможностью как можно больше построить. Во-вторых, ни для кого не секрет, что жилье поможет вернуть вложенные средства намного быстрее, поскольку квартиру легче продать, чем получить прибыль от сдачи офисов или торговых центров в аренду. Мы очень осторожно относимся к другим сегментам недвижимости.

– Россия – практически единственная страна в мире, которая пока не узнала, что такое снижение цен на недвижимость.

Это придет. Рынок цикличен, одна стадия сменяет другую, вслед за бумом идет коррекция, потом нередко стремительное падение. Россия идет абсолютно по тому же пути, что и остальной мир. Только опаздывает. Снижение ставок капитализации уже налицо. Возьмем, к примеру, последние отчеты Jones Lang LaSalle и Colliers International. Уже никто не говорит о ставках капитализации в регионах ниже 10%, хотя об этом намекали на разных конференциях еще 6 месяцев назад. Коррекция рынка коммерческой недвижимости в России уже началась, и это уже совершенно необратимый процесс, который будет продолжаться еще 2-3 года, пока мы не переживем…

– Credit crunch в масштабах дефолта десятилетней давности?

Именно! В Россию он придет позже, вне всякого сомнения, потому что очень многие объекты недвижимости по-прежнему на 80–100% финансируются из собственных средств, без привлечения заемного финансирования. Причем, это довольно крупные проекты. Их осуществляют те, кто решил немного диверсифицировать свой нефтяной или газовый бизнес. Это теперь модно. Западные инвесторы в эпоху credit crunch нередко жалуются на то, что им стало тяжело конкурировать с внутренними российскими нефтяными деньгами, на которые скупаются все проекты недвижимости на корню. Кризис в Россию обязательно придет. У меня на этот счет пессимистичные прогнозы. Прежде всего по поводу фундаментальных экономических показателей в Америке и в Европе и связанного с этим мирового резонанса. Я считаю, что мы еще не увидели самого страшного. В смысле инфляции и безработицы. Пока мы видим только верхушку айсберга, т. е. частные примеры некоторых компаний, у которых начались серьезные неприятности. Но мы слишком быстро забыли 1998 г. Экономика циклична, и это – аксиома.

– 10 лет назад у нас рухнул фондовый рынок, поскольку оказался самым уязвимым звеном экономики. А что наиболее уязвимо сейчас?

Что сейчас наиболее уязвимо в России, что может рухнуть? Конечно, это рынок недвижимости!

– С точки зрения раздутых цен?

И в плане раздутых цен, и в плане бизнес-стратегии многих рыночных игроков, которые составляли свои бизнес-планы и рассчитывали свои кредитные средства под эти самые раздутые цены. Это – частная неприятность. Гораздо более глобальным фактором является нефть: я просто не представляю, что будет с российской экономикой, если мировые цены на нефть упадут, скажем, на 30%. Насколько повальная паника подобного действия отразится на всем остальном. Мало кто задумывается о последствиях подобного события на рынке в принципе. Мне бы очень хотелось надеяться на то, что кризис в России на этот раз будет максимально сглажен в последствиях, прежде всего за счет определенных финансовых ресурсов, которые сейчас в стране есть. И, более того, надеюсь на то, что российское правительство наконец научилось правильно резервировать необходимые средства на случай форс-мажора. Насколько эта система сработает? Посмотрим. Но в любом случае, она должна быть протестирована, и, думаю, что этот тест состоится довольно скоро.

– А как кризис ликвидности капитала отразился на вашей компании? Вы тоже изменили инструменты и тактику финансирования?

Мы нет. Для нас ничего в этом плане не изменилось, поскольку у нас в принципе очень мало кредитных денег. В основном мы используем акционерный капитал и публичные размещения. Ту же биржу, где мы периодически выпускаем акции и облигации (последние недавно обеспечили компании очередные 800 млн евро, к примеру). Но о первых признаках credit crunch в нашей компании заговорили еще в марте, гораздо раньше остальных. Сейчас по условиям банковского кредитования Россия вернулась на уровень 2003 г. Я помню, что еще полтора года назад мы со Сбербанком обсуждали уровень 9–9,5%.

– Сейчас говорят уже о 14–15%?

Уже больше. Лично я давно не слышала о банковских ставках ниже 15–18%. На недавнем саммите представитель ВТБ так и сказал: “Господа девелоперы, забудьте о российском банковском финансировании, для вас это совершенно неинтересно, потому что мы не можем вам давать меньше чем под 15–18%”. Сбербанк и ВТБ всегда обладали средствами для проектного финансирования, но проблема в том, что у них очень большие обязательства перед российским государством.

– Многие девелоперские компании в результате кризиса будут вынуждены уйти с рынка. Иными словами, продать свой бизнес. Многие крупнейшие игроки от этого только выиграют, поскольку купят себе ряд разорившихся компаний по дешевке. Рассматриваете ли вы возможность подкупить на нашем рынке distressed assets?

Ну а почему бы и нет? Если в этом для нашей компании будет экономическая целесообразность – вне всякого сомнения, купим. Кризис для одних – это всегда возможность для других…