Летние споры вокруг зимнего Сочи

Инвестиции в Сочи – в угоду политическим амбициям?

О том, что российские компании инвестируют в Сочи в угоду политическим амбициям, одними из первых заговорили крупнейшие профессиональные оценщики на рынке российской недвижимости из компании Swiss Appraisal.

Впрочем, удивляться не приходится – за строительством любых олимпийских объектов, гостиниц и инфраструктуры, обслуживающей Олимпиаду, пристально следит вся планета. Мировые издания (кроме, пожалуй, греческих) охотно рассказывали о нарушениях графика афинской стройки; поражались восточным размахом пекинского “гнезда”; наперебой восторгались уникальными снежными трассами Солт-Лейк-Сити. И в любом сообщении нетрудно было увидеть “политические уши”.

Однако швейцарская компания, оценивая потенциал развития рынков недвижимости и земли столицы зимней олимпиады 2014 г., провела собственное исследование. Его объектами стали созданная в ноябре 2007 г. государственная корпорация “Олимпстрой”, а также органы государственной власти и представители местного бизнеса.

По мнению экспертов Swiss Appraisal, главнейшей задачей государственной корпорации “Олимпстрой”, заявленной в качестве основного регулятора девелопмента в Сочи, является воплощение политических амбиций государства на международной арене.

“Ежедневно мы получаем по несколько заявок на инвестиционную оценку недвижимости и земли в Сочи и регионе, где будет проходить Олимпиада. На сегодняшний день стоимость 1 сотки земли доходит до $500 000, в связи с чем многие инвесторы предпочитают серьезно взвесить все “за” и “против” и провести инвестиционную оценку земли и недвижимости, прежде чем приступить к обсуждению того или иного проекта. При этом, мнения участников рынка значительно разнятся: представители государственной власти громко заявляют о перспективах развития, бизнес же, напротив, колеблется и жалуется на текущие сложности и проблемы”, – комментирует ситуацию директор российского офиса Swiss Appraisal Татьяна Панфилова.

Бизнес и власть в России, конечно, далеки от стратегического партнерства. Однако Олимпийские игры для любого государства так или иначе связаны с политическими амбициями. Английский писатель Джордж Оруэлл назвал спорт войной без выстрелов. И подготовку к Олимпиаде любое государство ведет в двух плоскостях – политической и экономической. Еще ни разу “олимпийское” строительство не становилось чистым бизнесом. Не говоря уже о том, что многие спортивные объекты, такие как ледовые дворцы для хоккея и фигурного катания, ледовые дорожки для конькобежного спорта и т.д., даже вне контекста Олимпиады создаются исключительно при господдержке.

Что касается сегодняшнего положения дел в Сочи, стоит признать, что со стороны государства отсутствует общая стратегия развития региона. И немногие инвесторы готовы вкладывать капиталы в государственные амбиции без четко прописанных правил бизнес-игры.

Оценщики из Swiss Appraisal считают, что инвесторы и девелоперы, уже пришедшие в Сочи, “действуют реактивно”, ожидая высокую норму доходности вложенных средств, ориентируясь на имиджевые параметры, не принимая в расчет определение эффективности проектов после проведения Олимпиады. Аналитики Swiss Appraisal прогнозируют существенное снижение текущей доходности проектов в долгосрочной перспективе. И вот основные моменты, на которых они заостряют внимание:

Стоимость земли

- В радиусе 1 км от моря: $1000–5000 / кв. м;

- В Центральном районе: $600–900 / кв. м;

- В Лазаревском районе – $210–450 / кв. м.

Транспортная инфраструктура

Более 50% сочинских дорог требуют дополнительного асфальтирования, а увеличение темпов и объемов строительства потребует расширения дорожной сети Сочи до 125%, причем, уже в самое ближайшее время.

Энергообеспечение

Текущее энергообеспечение Сочи базируется на двух высоковольтных линиях, построенных в 1960-х гг., систематически подверженных обрывам в зимнее время. Для возведения олимпийских объектов и проведения Олимпиады требуется минимум 85 МВт электроэнергии и запасные генераторы, которые должны быть возведены в краткосрочной перспективе.

Рынок недвижимости

Масштабы планируемых на государственном уровне девелоперских проектов в Сочи под силу освоить только крупнейшим представителям рынка строительного подряда. Однако, по оценкам Swiss Appraisal, на сочинском рынке строительного подряда доминируют представители малого бизнеса, которые, с одной стороны, не способны освоить объемы требуемых капвложений, а с другой – не в состоянии гарантировать соблюдение норм и требований, предъявляемых к возведению масштабных проектов.

Гостиничный бизнес

Девелопмент крупнейших гостиничных и инфраструктурных проектов предполагает наличие квалифицированного персонала – порядка 3–5 человек на 1 посетителя, однако получение соответствующей квалификации занимает порядка 3–5 лет. На текущий момент, по мнению аналитиков Swiss Appraisal, рынок трудовых ресурсов Сочи не способен обеспечить потребность заявленных проектов в персонале – как следствие, на реализацию инвестиционных проектов накладывается дополнительный риск, снижающий уровень чистого операционного дохода инвестора.

Государственное регулирование

В ноябре 2007 г. была создана государственная корпорация “Олимпстрой”, основной задачей которой является регулирование процессов строительства девелоперских проектов, а также распределение и контроль денежных средств, направляемых на финансирование олимпийских проектов в Сочи.

На практике, цели создания государственной корпорации сводятся к развертыванию широкой политической игры – “Олимпстрой” является средством достижения целей государства как во внешней, так и во внутренней политике, целей, не имеющих отношения к развитию рынка недвижимости Сочи.

Применительно к перспективам развития рынка недвижимости в будущей российской олимпийской столице, эксперты Swiss Appraisal также обращают внимание инвесторов и девелоперов на ряд технических и юридических аспектов:

Возможность “перегрева” рынка Сочи и, как следствие, снижение доходности проектов в долгосрочной перспективе;

Проблемы с переводом земельных участков из одной категории в другую в связи с несовершенством российского законодательства и высокими административными барьерами;

Повышение себестоимости строительства ввиду недостаточной пропускной способности объектов инфраструктуры и формирования государственной монополии на ресурсы строительства.

Фактически, в исследовании Swiss Appraisal идет речь о монополизации сочинского рынка девелопмента со стороны государства и приближенной к власти отдельно взятой государственной корпорации, в результате чего существенно снижается доходность проектов других потенциальных инвесторов.

А вот что думают по поводу инвестиций в Сочи ведущие эксперты рынка недвижимости, опрошенные CRE Global.

Директор по управлению активами Fleming Family & Partners Николай Каретников:

“Фонды недвижимости, находящиеся под управлением Fleming Family & Partners осуществляют инвестирование в проекты коммерческой недвижимости на территории России; в качестве целевых, наряду с наиболее развитыми Москвой и Санкт-Петербургом, рассматриваются регионы, обладающие значительным потенциалом развития. Что касается Сочи, потенциал может однозначно быть оценен как высокий в сфере жилой и гостиничной недвижимости. Однако инвестиции в эти сектора не являются для нас приоритетными – мы фокусируемся на офисных и торговых объектах.

При анализе ситуации в Сочи необходимо отметить, что, несмотря на высокую экономическую активность, этот регион не сможет поддержать масштабного увеличения предложения ни в офисном секторе ни в сфере торговой недвижимости, где ситуация может считаться перегретой. В целом, существующий в данное время спрос на проекты коммерческой недвижимости в Сочи можно квалифицировать как не подкрепленный социо-демографическими факторами и деловой активностью региона, а уровень цен на проекты является завышенным. Не снижая своего внимания к региону, мы не рассчитываем вести в нем активную деятельность в ближайшем будущем”.

Начальник отдела консалтинга и оценки компании “ДоминионМ” Андрей Рыбалко:

“Мы не ограничиваем себя географическими рамками и теоретически город Сочи тоже можем рассматривать как зону вложения инвестиций. Однако в сферу наших интересов входят бизнес-центры и торговые центры, а Сочи сегодня открывает перспективы для спортивных объектов и гостиниц. Мы не строим спортивных объектов. Считаем, что это особая специфика. “ДоминионМ” в настоящее время, да и в ближайшем будущем, не планировал осваивать эту область. Нас, теоретически, могли бы интересовать гостиничные объекты. Но к этому надо подходить очень осторожно, чтобы не оказаться в ситуации перенасыщенного рынка. Будет волна ажиотажного интереса в связи со спортивным событием мирового масштаба, соответственно существует опасность сиюминутного спроса, а наша тактика – работать на перспективу.

Компания “ДоминионМ” рынок гостиниц Краснодарского края изучала. Он действительно недостаточно обеспечен. Спрос высокий. В соответствии со среднерыночным показателем, имеет порядка 60% загруженности, а обеспеченность составляет 1,7 номера на 1000 человек. Для сравнения, средняя загрузка по России – 5–7 номеров на 1000 человек. И тем не менее мы пришли к выводу, что строить свою гостиницу в Сочи нецелесообразно, там присутствуют достаточно сильные операторы, которые заявили о вхождении на этот рынок и о планах по строительству гостиниц”.

Исполнительный директор юридического бюро “Падва & Эпштейн” Юлия Михалычева:

Значительный рост цен на объекты недвижимости – рыночное явление, на которое государство оказывает обычную долю влияния. Инвестиционная привлекательность будущего места Олимпиады объективна для всех девелоперов. И ни политический режим, ни жесткие правила игры не способны остановить поток частных вложений в подобные площадки. Вероятно, экономическая эффективность ГК “Олимпстрой” – это “головная боль” не оценочной компании, а президента, правительства России и счетной палаты, и явно сейчас еще не время подводить итоги. С чем возможно сравнить корпорацию, если масштаб проекта сравним только с БАМом? С таким же успехом можно сравнивать управленческие навыки с ГУЛАГом. Сравнение с другими странами оценщик может себе позволить или нет, но в современном мире условия меняются так стремительно, что Россия становится флагманом новых подходов в работе с новым Китаем, новыми США и новым Евросоюзом.

Государственная политика по продвижению Сочи на мировом девелоперском рынке, по информированию мировой общественности об экономическом росте всей страны – это важнейшие задачи, которые измеряются не деньгами на определенном этапе стройки. Корпорация – управленческий вариант способа распределения, не гарантирующий от ошибок. Но корпорация не монополизирует рынок инвестиционных проектов, а проводит отбор инвесторов, и все коммерческие объекты за исключением спортивных будут построены на частные средства.

“Перегрев” рынка пока не наблюдается, а снижение доходности неизбежно по окончании Олимпийских мероприятий. Вряд ли все российские туристы откажутся от мирового туризма в пользу даже самого красивого, но единственного города-курорта. Проблемы с переводом земельных участков из одной категории в другую мы сейчас наблюдаем по всей России, но Краснодарский край никоим образом нельзя упрекнуть в создании “административных барьеров”, это один из самых динамичных и эффективно управляемых регионов страны.

В целом, попытка придать ГК “Олимпстрой” признаки тормоза на пути экономического роста выглядят как попытка обосновать изменение себестоимости, доходности и оценки инвестиционных проектов в Сочи. Россия не совершенна, как и все остальные, но Сочи – уникальный объект для мировых инвесторов.