Обзор рынка офисной недвижимости Украины

Общая ситуация

Сегодня высокий экономический потенциал привлекает на Украину иностранные и российские компании, которые являются основными потребителями качественных офисных площадей. В последние годы отмечался рост деловой активности как в столице Украины Киеве, так и в региональных центрах и даже в небольших городах численностью около 200 000 человек.

Инвестиции в коммерческую недвижимость Украины в прошлом году достигли $1 млрд, около 70% из них осело в Киеве. По данным компании Astera, больше всего сделок было совершено в сегменте офисной недвижимости со средней ставкой доходности около 10%. Инвесторов больше всего привлекают готовые профессиональные объекты, которых, впрочем, слишком мало на Украинском рынке.

Кроме Киева, где рынок офисной недвижимости развивается весьма активно, привлекательными для инвесторов являются такие города, как Днепропетровск, Донецк, Запорожье, Львов, Одесса, Харьков. Также первые проекты качественных бизнес-центров появляются в таких городах, как Полтава, Луганск, Винница, Севастополь и др.

Разразившийся год назад кризис ликвидности не прошел незамеченным для Украинского рынка недвижимости – участники рынка отмечают повышение стоимости кредитов и ужесточение условий их выдачи. Однако, как и другие развивающиеся рынки, Украина сохраняет свою привлекательность для инвесторов, подкрепленную высокой по сравнению с европейскими городами доходностью.

Предложение

По-прежнему большую долю офисного рынка на Украине составляют площади в старых административных зданиях, нежилом фонде жилых домов и переоборудованных под офис квартирах. По данным Украинской Торговой Гильдии на них приходится примерно 85–90% общего офисного фонда крупных горо­дов. Однако спрос на качественные современные офисные площади неуклонно растет, и в ответ на этот спрос в страну приходит все больше компаний-девелоперов, готовых строить объекты, соответствующие международным стандартам.

Среди крупных девелоперов, заявивших о планах строительства офисных объектов на Украине, можно назвать следующие:

Российская компания Mos City Group, заявила о намерении к 2014 г. завершить строительство многофункционального комплекса “Киев-Сити” общей площадью около 800 000 кв. м. Ожидаемый объем инвестиций составит около $1,5 млрд.

Российская “Система-Галс”, среди украинских проектов которой – элитный многофункциональный комплекс в Ялте (Московская ул.,15). В составе комплекса кроме ресторанов, фитнес-центра, спа-салона и магазина планируется офисная составляющая.

Киевский девелопер Steltex Investments, работающая в нескольких сегментах недвижимости. Среди проектов с офисной функцией – бизнес-центр в Киеве, а также многофункциональные комплексы в Запорожье, Полтаве и Виннице.

Компания Ucapital Partners (Киев), объявила в 2008 г. о нескольких крупных проектах, среди которых – многофункциональный комплекс Forum Aerostar общей площадью 517 000 кв. м (предполагаемый объем инвестиций – 550 млн евро), а также 23-этажного бизнес-центра Technocity общей площадью более 100 000 кв. м (около $200 млн).

“Еврохолдинг Инвест” (Киев), к концу 2010 г. планирует открыть в Киеве офисный центр площадью 36 500 кв. м.

Участники рынка отмечают, что благодаря выходу на украинский рынок российских и западных игроков уровень профессионализма на рынке недвижимости за последние годы значительно возрос, что благоприятно сказывается на качестве возводимых объектов. Большинство объектов заявляется и реализуется в столице, однако, по наблюдениям специалистов Украинской Торговой Гильдии, первые профес­сиональные объекты начинают появляться в городах с населением 200 000–800 000 че­ловек: первый качественный БЦ в первой половине 2008 г. был введен в Запорожье, а к концу года ожидается открытие БЦ в Ивано-Франковске и Житомире. В первой половине 2008 г. три новых бизнес-центра было введено в Донецке, по одному – в Одессе, Харькове и Львове. Кроме этого необходимо отметить Днепропетровск, где за последние полгода существенно возросло количество перспективных проектов.

Возвращаясь к столичному рынку бизнес-центров, можно отметить, что в структуре предложения современных офисных площадей преобладают помещения класса В – по оценкам Colliers International, их доля составляет 68%, к классу А на киевском рынке относится 13%, к классу С – 9%. Общее предложение помещений классов А, В, и С, по данным компании, составляет около 880 000 кв. м.

С начала 2008 г. в Киеве было введено в эксплуатацию 7 бизнес-центров общей площадью около 100 000 кв. м.

По данным Украинской Торговой Гильдии, всего на 2008 г. за­планировано открытие 33 объектов (арендопригодная площадь – 184 000 кв. м). Учитывая опыт 2007 г., когда было введено в эксплуатацию всего 45% от заявленных объектов, специалисты компании прогнозируют, что завершение части проектов 2008 г. также перенесется на более поздний период. Одной из главных причин задержек строительства специалисты называют проблемы с финансированием.

По данным Astera, больше половины профессиональных офисных площадей классов А и В приходится на центральный деловой район (около 58%). Под влиянием обострившегося дефицита участков в центре города, а также в связи с повышением архитектурных ограничений для объектов в центральных районах, офисное строительство постепенно переносится в прилегающие к центру Киева районы и промышленные зоны, называемые “перспективными деловыми районами столицы”: ул. Дегтяревская, Рыбальский полуостров, ул. Глубочицкая, пр-т Московский, Железнодорожное шоссе, ул. Новоконстантиновская и другие. Также не обошла украинскую столицу тенденция децентрализации: в поисках свободных площадок девелоперы все чаще обращают внимание на отдаленные районы города.

По данным Украинской Торговой Гильдии на период до 2010–2012 г. заявлено о планах реализации 72 офисных объектов суммарной площадью около 3,3 млн кв. м. В случае реализации этих проектов общее предложение офисов в Киеве увеличится более чем в четыре раза.

Спрос

С развитием рынка повышаются требования, предъявляемые арендаторами к будущим офисным площадям. По наблюдениям специалистов компании “Система Галс”, здания, построенные еще лет 8 назад и позиционировавшиеся как класс А, сегодня не подходят под требования даже класса B. “Арендаторы придирчиво относятся ко всем характеристикам – от местоположения офиса и его внутренней инфраструктуры (рестораны, банки, фитнес-центры) до технической оснащенности здания, – отмечают в компании. – Пока же ситуация такова, что даже в Киеве при строительстве офисов нередко возникают проблемы с качеством телефонной и Интернет-связи, а также другие сложности”. По результатам исследований потребитель­ских предпочтений, проведенных компанией “Украинская Торговая Гильдия» в первой по­ловине 2008 г., можно говорить о повы­шении важности фактов выбора БЦ, связан­ных с концепцией объекта, планировочными решениями, обеспеченностью паркингом. Таким образом, несмотря на ненасыщенность украинского рынка бизнес-центров, не за горами обострение качественной конкуренции между бизнес-центрами.

Между тем уровень вакантных площадей в современных бизнес-центрах остается на низком уровне: в региональных городах этот показатель составляет 5–10%, в столице не превышает 5%. Стоит отметить, что в региональных городах наибольшее предпочтение отдается помещениям в зданиях класса В – для небольших городов выбор офиса исходя из стоимости аренды продиктован соображениями экономической эффективности.

Еще одним важным показателем высокого спроса является тот факт, что почти все площади в новых проектах сдаются в аренду еще до окончания строительства.

Специалисты “Системы Галс” среди наиболее перспективных с точки зрения офисной недвижимости городов называют Севастополь, Винницу, Донецк и другие региональные города.

По данным Astera, более 85% сделок по офисным помещениям составляют сделки аренды. Наибольшей популярностью среди арендаторов офисов классов А и В пользуются помещения площадью от 100 до 400 кв. м, для офисов класса С характерны сделки с более мелкими площадями – до 120 кв. м. При этом отмечается тенденция к увеличению запрашиваемых площадей – с начала года на рынке было заключено несколько сделок аренды помещений площадью более 1000 кв. м. Среди крупных сделок по аренде офисов в Киеве в текущем году можно отметить следующие:

– Компания Deloitte заняла около 70% нового бизнес-центра NTBC II (теперь название здания будет изменено на БЦ Deloitte) – площадь нового офиса компании составила 9,8 000 кв. м;

– Немецкая Bayer AG арендовала на пять лет офис площадью 4000 кв. м в новом бизнес-центре “Тройка” по адресу: ул. Верхний Вал, 4;

– Офис площадью 6600 кв. м в офисно-торговом комплексе “Ритм” на ул. Героев Космоса заняла телерадиокомпания “ТРК Украина”;

– Компания 3М арендовала около 2200 кв. м в бизнес-центре на ул. Физкультуры, 30;

По наблюдениям специалистов Украинской Торговой Гильдии, в 2008 г. украинские компании составляли чуть более половины арендаторов ка­чественных офисных объектов. Порядка 60–65% обитателей современных БЦ рабо­тает в сфере торговли и бизнес-услуг, постепен­но увеличивается процент компаний финансовой сферы.

Ставки, инвестиции

По данным Astera на конец первого полугодия 2008 г., средняя ставка доходности офисных объектов составила 8,35%. За последние 2,5 года доходность объектов офисной недвижимости снизилась более чем на 4%, и с развитием рынка снижение доходности продолжится.

Что касается ставок аренды, то, по оценкам экспертов рынка, с начала года средняя стоимость аренды качественных площадей увеличилась по меньшей мере на треть. Учитывая, что прогнозы экспертов по росту ставок на текущий год не превышали 20%, существующая динамика оказалась неожиданной для игроков рынка. Среди объяснений такому росту ставок указываются как увеличение себестоимости строительства и удорожание финансирования, так и снижение курса доллара в сочетании с высокими инфляционными ожиданиями. Кроме того, стоимость аренды в новых объектах нередко заметно превышает средние по рынку ставки за счет более высокого качества строительства и отделки и широкого спектра предоставляемых услуг.

По итогам первой половины 2008 г. став­ки аренды в крупнейших городах находились на уровне $25–40 за 1 кв. м в месяц ($300–480 за 1 кв. м в год). В Запорожье, где в этом году появились первые качественные офисные объекты, ставка аренды составляет $30–55 за 1кв. м, т. е. $360–660 за 1 кв. м в год (данные Украинской Торговой Гильдии).

В Киеве, по данным Colliers International, средняя арендная ставка на офисные помещения класса А на конец первого полугодия 2008 г. составила $70–75 за 1 кв. м в месяц ($840–900 за 1 кв. м в год), для класса В арендные ставки находились в диапазоне $50–55 за 1 кв. м в месяц ($600–660 за 1 кв. м в год), без учета НДС и эксплуатационных расходов).

Тенденции

– Все чаще офисная составляющая включается в состав многофункциональных комплексов, что позволяет собственниками снизить риски и увеличить экономическую эффективность своих проектов;

– Наметилась тенденция строительства высотных зданий, как правило также сочетающих в себе несколько функций;

– Продолжается тенденция децентрализации офисного рынка украинской столицы: среди заявленных и строящихся проектов преобладают здания за пределами центра города. В связи с этим все большее распространение получает формат бизнес-парков, привлекающий арендаторов более выгодными финансовыми условиями без потери качества офисных помещений;

– С развитием рынка повышается уровень требований арендаторов к будущему офису, что, в свою очередь, побуждает девелоперов офисной недвижимости более детально прорабатывать концепцию своих проектов, а также повышать количество и качество предоставляемых в бизнес-центрах услуг;

– Увеличивается средняя запрашиваемая площадь офисных помещений, а также заметна тенденция укрупнения возводимых бизнес-центров;

– Первые современные офисные объекты начинают появляться в украинских городах с населением 200 000–800 000 человек.

Прогноз

Учитывая растущий спрос на офисы на фоне задержек строительства, можно с уверенностью прогнозировать дальнейший рост арендных ставок на качественные офисные площади. Уровень вакантных площадей сохранится на низком уровне еще по меньшей мере два-три года. С развитием рынка все большее значение для арендаторов будет приобретать качество объекта и качество и количество предоставляемых услуг.

Эксперты ожидают увеличения деловой активности за пределами украинской столицы, что будет способствовать появлению качественных офисных проектов в региональных городах страны.