Сверхприбыль в мутной воде

Впереди планеты всей

Российский рынок, как и рынки бывших советских республик, западные инвесторы обычно характеризуют как рисковый, непрозрачный, забюрократизированный и максимально коррумпированный – эпитетов подбирают много, и в основном нелестных. Однако, по оценке Jones Lang LaSalle, в 2006 г., по сравнению с 2005 г., объем инвестиций в коммерческую недвижимость России вырос на 1000%, и составил около $3 млрд. В 2007 г. инвестиций было чуть более $5 млрд (55% составили инвестиции в торговую недвижимость, 27% в офисную, 10% в склады, 8% в отели). И эти цифры говорят красноречивее самих инвесторов: все риски, препоны и административные барьеры с лихвой компенсируются доходами компаний.

Игру на рынке девелопмента можно сравнить с игрой на фондовом рынке. Устраивает гарантированный, но маленький доход – покупай облигации, хочешь сорвать большой куш – покупай акции перспективных предприятий “второго эшелона” и жди, пока какое-нибудь из них “выстрелит”. Так вот, если проводить параллели, то страны Восточной Европы можно рассматривать как рынок облигаций, а бывшие республики СССР – как акционерные общества разных отраслей, где невозможно угадать, какое из них сейчас обанкротится, а какое стремительно возрастет в цене. Но, как правило, игроки никогда не “складывают яйца в одну корзину”, и уж если зарубежные девелоперы приходят в Россию, значит аналогичный опыт на соседних европейских рынках уже имеют.

Рынок российской, и, в частности, московской, коммерческой недвижимости признан зарубежными экспертами одним из самых высокодоходных. Инвесторов не отпугивают высокие риски и непрозрачность рынка. Рост объемов строительства коммерческой недвижимости в Москве опережает показатели Лондона, Нью-Йорка и Токио, – такие данные консалтинговая компания Knight Frank публиковала уже несколько раз начиная с 2005 г. “Рынок московской недвижимости один из наиболее динамично развивающихся среди европейских стран”, – делают вывод в компании.

Рынок растет потому, что инвесторы рассчитывают на повышенный процент доходности. Так, в 2006 г. инвесторы могли рассчитывать на 8–12% дохода, в то время как доходность коммерческой недвижимости в крупнейших европейских столицах не превышала 5–6% в год. Кроме высокой доходности московский рынок предлагает инвесторам и более быстрые сроки окупаемости. Доход собственника, который приобрел объект уже на завершающей стадии строительства и затем его продал, в Москве достигает 8–10%. Столь высокие показатели характерны для развивающегося рынка. Именно поэтому за Москвой в списке высокодоходных рынков офисной недвижимости следуют Польша, Чехия, Румыния.

Девелопмент как зеркало современной политики

Прибыльнее российского рынка могут считаться рынки коммерческой недвижимости таких государств, как Украина, Казахстан, Узбекистан. Однако частично эта прибыль нивелируется высокими рисками и индивидуальными особенностями законодательства.

К примеру, российская компания “ДоминионМ”, успешно работающая в Москве и Подмосковье, некоторое время назад вышла на рынок Украины, а совсем недавно взялась покорять Узбекистан. Заместитель генерального директора компании “ДоминионМ” Ольга Еременко рассказывает о том, как нравится ей и коллегам украинский рынок, – там очень “подвижное” законодательство, которое моментально реагирует на политическую ситуацию в стране. Сегодня у компании три проекта на Украине – гостиница “Пересвет Плаза Отель”, офисный комплекс “Пересвет Плаза” в Киеве и строящийся многофункциональный комплекс в Виннице. По словам Ольги Еременко, главная проблема на Украине, как и в России, – длительные сроки согласования проекта. Чего совершенно нет в Узбекистане. Компания “ДоминионМ” недавно начала строительство торгового комплекса на окраине Ташкента, и специалисты были поражены тому, как быстро удалось оформить необходимые документы. Правда, рынок Узбекистана эксперты оценивают, как излишне рисковый, зато все риски имеют шанс окупиться высокой доходностью. А тот факт, что российским девелоперам удалось быстро поладить с узбекскими властями, можно объяснить тем, что “ДоминионМ” строит первый торговый комплекс в истории этого государства, и для восточной аграрной страны невиданного размаха стройка стала большим событием.

15% на подкуп “своих” и еще больше – на чиновников

Жалобы на коррупционную составляющую и непрозрачность законодательства стран СНГ и Восточной Европы имеют и обратную сторону медали. Swiss Realty Group в конце августа 2008 г. провела второе по счету полномасштабное исследование коррупции на рынке недвижимости России и стран СНГ. В анкетировании приняли участие представители 427 компаний – клиенты и партнеры Swiss Realty Group. Отдельные респонденты давали “личные глубинные интервью”. Главный вывод исследования – коррупция пока побеждает борцов с ней. “Несмотря на пропаганду борьбы с коррупцией в течение 2008 г., – резюмируют эксперты, – пока успехи власти незначительны: инвесторы, девелоперы и подрядчики еще не верят в то, что ситуация изменилась, и пока не готовы полностью отказаться от коррупционной составляющей своего бизнеса”, – говорится в резолюции Swiss Realty Group.

Швейцарские исследователи приводят и такие данные, способные шокировать любого европейского бизнесмена: “Взятки представителям компаний в российской деловой среде пока вообще не считаются преступлением”, – и если такая фраза – всего лишь эмоции для потенциальных инвесторов, то цифры в следующем абзаце способны остудить пыл любого ловца удачи. По вине корпоративных коррупционеров инвесторы теряют до 15% средств, которые идут на подкуп их представителей и других участников сделок по купле-продаже активов. Кроме того, 70% девелоперов оценивают зависимость собственного бизнеса от чиновников как “высокую”. Более того, 59% респондентов отметили, что коррупция съедает от 25 до 50% чистой прибыли!

Аркадий Вершебенюк, директор департамента инвестиционных услуг и департамента промышленной недвижимости компании Colliers International (Украина), считает, что украинский рынок, несмотря на непрозрачность и необходимость преодолевать бюрократические барьеры, является очень привлекательным для инвесторов. Причины: высокая доходность, малое количество действительно качественных проектов – что позволяет говорить о чрезвычайной востребованности и высоких шансах на увеличение цены в среднесрочной перспективе для качественных проектов. Украинский инвестиционный рынок пока очень мал, количество транзакций в год можно пересчитать по пальцам, данное количество сделок не является серьезным показателем для любого более развитого рынка.

Пока еще сложно говорить о каком-либо серьезном влиянии событий в России на украинский рынок. Это два довольно разных игровых поля, и те игроки, которые были нацелены на Россию, пока не должны иметь серьезных предпосылок к тому, чтобы не заходить на рынок. Конечно же, многое будет зависеть от того глобального политического сценария, который будет иметь место в последующие полгода-год”.

Гендиректор российского представительства английской девелоперской компании Parkridge Алексей Новиков считает, что наиболее благоприятной для девелопмента восточноевропейской страной является Польша. “Наш опыт включает в себя многие европейские рынки, однако на долю Польши пришлось наибольшее число реализованных Parkridge проектов. Обращает на себя внимание высокая заинтересованность местных чиновников всех уровней в притоке иностранных инвестиций в страну, поскольку Польша не располагает большим запасом природных ресурсов. В России ситуация совершенно обратная, поскольку здесь полно внутренних денег, получаемых от экспорта нефти и газа, и на притоки или же оттоки инвестиций никто давно не обращает внимания. Расшевелить российского чиновника или частного землевладельца на девелоперские проекты менее $1 млрд непросто, здесь все давно привыкли к глобализму. Дело даже не в “откатах”, а в очень больших “откатах”, иначе никто палец о палец не ударит. В Польше отношение к инвесторам вообще, и девелоперам в частности, диаметрально противоположное”, – делится своими размышлениями с CRE Global Алексей Новиков.

Помимо Польши и России Parkridge реализовал целый ряд успешных девелоперских проектов во всех секторах недвижимости в Великобритании, Болгарии, Франции, Италии, Румынии, Испании и Люксембурге.

Владимир Авдеев, партнер S.A.Ricci в ассоциации с King Sturge, считает, что в Москве строительство является одной из наиболее жестко регулируемых и регламентированных секторов промышленности. “Москва считается одним из наиболее бюрократизированных городов в этой сфере, поэтому согласование строительных проектов в Москве является сложно прогнозируемым делом как в отношении сроков, так и по стоимости, – говорит он. – В целом, количество согласований и разрешений от начала работы над проектом (получения прав на проект) и до получения свидетельства о собственности, может в некоторых случаях доходить до 350. Сроки же, в которые можно уложиться, чтобы довести объект только до начала строительства, составляют от 2 до 5 лет. С ужесточением требований, предъявляемых к строящимся объектам, постепенно снижается и число строительных компаний. В силу запутанности и возможного двойного прочтения различных нормативных актов, риски согласования каждого проекта оцениваются отдельно, причем процесс согласования для каждого объекта также сугубо индивидуален. В Москве существует ряд девелоперских и строительных структур, напрямую или через доверенных лиц связанных с правительством Москвы. Именно у них в первую очередь получается приобретать наиболее лакомые куски и в дальнейшем иметь зеленый свет на всех этапах согласования проектной документации. Сейчас в ЦАО Москвы официально запрещено строительство офисных зданий. Новых инвестиционных контрактов чиновники не подписывают уже с Нового года, но ходят слухи, что в правительстве есть достаточно сильное лобби чтобы снять данный запрет в ближайшем будущем. С одной стороны, введение моратория – нужная и правильная мера: все новые офисы должны быть сконцентрированы в Сити (и в т. ч. в будущем – в Большом Сити). Центр задыхается от пробок и вот-вот настанет пробочный коллапс. Мода на рейдерство уступила место диктатуре чиновников, которые, в свою очередь, поддерживают крупные компании – “ближний круг”. Вот и получается, что, при прочих равных условиях, для компаний, входящих в этот круг, согласовать проект представляется не такой уж невыполнимой задачей, что подтверждается и ростом объемов строительства как в офисной, так и в жилой и торговой недвижимости”.

Рынки Восточной Европы

“По данным наших коллег из других офисов King Sturge, в странах Восточной Европы административных проблем не так много, – продолжает Владимир Авдеев. – На согласование проекта строительства офисного центра, например в Варшаве, может уйти не более 6–9 мес. Процедуры в рамках получения разрешительной документации схожи с российскими, только отношение к инвестору сильно отличается. В Польше, где большая часть экономики построена на международных инвестициях и от них же зависит дальнейший рост экономики, есть четкое понимание, что перед международным инвестором, желающим вложить деньги в страну, создать рабочие места и т. д., не нужно закрывать двери, а наоборот, ему нужно помочь. Однако в любых европейских странах, конечно же, существуют определенные обременения у инвесторов, в отличие от российского рынка не выражающиеся в деньгах, которые нужно заплатить за конкретные действия со стороны администрации, а направленные на развитие инфраструктуры и объектов социального назначения. Эти обременения сильно зависят от того, какая именно площадка оказалась в распоряжении у девелопера. Подобная политика направлена на обеспечение интересов инвесторов и не позволяет в зоне потенциальной конкуренции появляться новым объектам. Аналогичная практика применялась в Германии несколько десятилетий назад при развитии небольших региональных городов. Инвестор, который готов был инвестировать в строительство торгового центра, получал гарантии от администрации, что в течение следующих 10 лет в городе или округе не появится ни одного торгового центра такого же формата.

Основное преимущество западных рынков перед российским – прозрачность отношений между властью и инвестором. Именно этого сейчас очень не хватает России для привлечения как можно большего числа международных инвесторов/девелоперов”.