Банк девелоперу не товарищ?

Фондовый рынок упал больше чем на 40%, массовый отток иностранного капитала из России уже составил, по разным оценкам, $10–20 млрд. Эту неблагоприятную цепочку событий продолжила новость о том, что Сбербанк повышает ставки кредитования для юридических лиц на 1–3%. Если какое‑то время назад это были единичные случаи, то сейчас все больше компаний-клиентов получают уведомление о повышении ставок на уже полученные кредиты. На 1 июля 2008 г. общий объем кредитов, выданных российскими банками компаниям, составил 8,8 трлн руб. Из них на Сбербанк приходится 41%. На 1 января 2008 г. доля Сбербанка составляла 43,4% (по данным Банка России).

В 2007 г. ставки по кредитам для корпоративных клиентов составили от 8,3% до 11% годовых (по данным отчетности Сбербанка по МСФО).

Еще в мае текущего года на конференции “Современные способы финансирования коммерческой недвижимости” директор управления финансирования строительных проектов Сбербанка Алексей Чувин отмечал, что банк еженедельно проводит мониторинг уровня процентных ставок и осуществляет их повышение на собственные кредитные продукты в соответствии с ситуацией на финансовом рынке.По словам г-на Чувина, высокие ставки сейчас на рынке воспринимаются уже нормально, так как все понимают, что они будут продолжать расти.

Причину роста ставок аналитики видят в удорожании ресурсов для самого банка. К примеру, сейчас Сбербанк намерен привлечь кредит на $1,2 млрд под LIBOR+0,85% годовых. Для сравнения – в декабре 2007 г. ставка по кредиту в $750 млн была LIBOR+0,45%.

Эксперты уверены, что вслед за Сбербанком, который диктует правила игры на финансовом рынке, многие банки увеличат ставки по предоставляемым кредитам для юридических лиц. Однако, как считают частники рынка, такая политика не приведет к оттоку основных клиентов. Поскольку, несмотря на увеличение ставок, Сбербанк все еще выдает кредиты на длительные сроки, в то время как другие банки устанавливают завышенные ставки (в пределах 17–18%) на короткий срок кредитования. Кроме того, у большинства компаний просто нет выбора в создавшихся условиях недоступности зарубежных источников финансирования и сложной ситуации на облигационном рынке. Внутренние расходы по банковским кредитам для российских компаний взлетели вверх из‑за больших рисков рефинансирования проектов.

Банкиры, инвесторы и аналитики отмечают, что от credit crunch более всего пострадали сферы недвижимости и розничной торговли. В недавнем интервью CRE Global директор Meinl European Real Estate Анна Иванникова отмечала, что по условиям банковского кредитования Россия вернулась на 5 лет назад, ко временам последнего крупного банковского кризиса. “Еще полтора года назад мы со Сбербанком обсуждали уровень 9.5%, а сейчас я уже не помню когда в последний раз слышала о банковских ставках ниже 18%”. По ее словам, Сбербанк, ВТБ и Газпромбанк по‑прежнему обладают достаточными средствами для проектного финансирования и рефинансирования, однако они в значительной степени зависимы от государства, которое в первую очередь привлекает их средства для реализации своих крупномасштабных государственных программ и проектов.

The Financial Times в минувшую среду охарактеризовала российский кризис банковского кредитования еще более жестко, считая что его масштабы вплотную приблизились к временам дефолта 1998 г. “У России более чем достаточно внутренних финансовых резервов, однако при распределении этих средств банковской системе и рынкам капитала практически ничего не достается. В государственном секторе наличности – “залейся”, а в частном – “засуха”, – считают аналитики Financial Times.

Что будет с девелоперами, какое будущее ждет рынок коммерческой недвижимости? На этот вопрос у экспертов и аналитиков нет единого мнения. Некоторые высказывают пессимистичную точку зрения. Они считают, что девелоперов ждут большие трудности в реализации проектов из‑за отсутствия денег, в итоге – глобальные финансовые проблемы и возможные банкротства или продажа бизнеса.

К тому же, уверены они, иностранные инвесторы надолго потеряли интерес к России и в ближайшее время ни при каких условиях не будут выходить на российский рынок.

Другие же с оптимизмом смотрят в будущее и считают, что в сегодняшней ситуации есть большой плюс для рынка коммерческой недвижимости. По их мнению, кризис “очистит” рынок, на нем останутся самые сильные и крупные компании. Кроме того, появятся новые иностранные игроки с большими финансовыми возможностями, которые видят сейчас уникальный шанс войти на российский рынок на тех условиях, которые раньше не представлялись возможными. Еще один плюс – будут реализовываться только качественные проекты, поскольку банки, продолжая выдавать кредиты, будут очень избирательны при выборе клиентов. Они ужесточат требования к клиентам и их проектам.

Эксперты, опрошенные CRE Global, сошлись лишь в том, что в ближайшие несколько месяцев ситуация может еще более ухудшиться.

Александр Ольховский, вице-президент ВТБ:

Безусловно, в целом по рынку ставки кредитования выросли, в том числе и в нашем банке. Но назвать точную величину я не могу, так как она зависит от многих факторов. Во‑первых, от самого проекта. Во‑вторых, от вида кредитования. Это может быть проектное финансирование, мезонинное кредитование, ломбардное. Диапазон по этим ставкам достаточно велик. Кроме того, влияет сама ставка – фиксированная или плавающая, валюта финансирования. Высокий спрос на кредитные ресурсы и острый дефицит средств в банках, обусловленный увеличением себестоимости денег, приводят к неизбежному росту ставок.

Я могу сказать с достаточно высокой степенью уверенности, что в ближайшие месяца два улучшений точно не будет. Что касается среднесрочного прогноза на ближайшее полугодие, то во многом финансовый рынок будет зависеть от тех событий, которые произойдут в Соединенных Штатах в октябре–ноябре этого года. Там ожидаются потенциальные проблемы с потребительским кредитованием. Если это произойдет, то даже на фоне улучшающихся сейчас показателей, нас ждет новый виток финансовых проблем. Я уверен, что через 6 месяцев мы получим новую точку в развитии кризиса ликвидности, и уже можно будет делать какие‑то дальнейшие прогнозы.Что касается рынка коммерческой недвижимости, то однозначно девелоперов ждут дорогие деньги, оптимизация финансовых потоков, реструктуризация портфелей. Девелоперов, которые не решили эту задачу заранее, ожидают большие проблемы в реализации проектов. Причем, в первую очередь это касается регионов.

Максим Гасиев, региональный директор департамента инвестиционных услуг и департамента торговой недвижимости Colliers International

Еще в начале года после первой волны кризиса российские и западные банки стали повышать кредитные ставки. Все это приводит к снижению динамики развития рынка коммерческой недвижимости. И хотя спрос остается стабильным, в ближайшие годы в эксплуатацию будет введено меньше проектов, чем было запланировано. Девелоперы на самых ранних стадиях развития проекта предпочтут скорее подождать лучших предложений, чем начинать реализовывать проект на невыгодных для себя условиях. Если проект невозможно остановить - к примеру, заканчивается срок распорядительных документов или в проект инвестирована значительная доля средств, девелоперу будет выгодно впустить соинвестора в проект. В частности, и Colliers International занимается рядом сделок по привлечению финансового партнера на девелоперской стадии.

С другой стороны, для инвестиционных фондов или компаний с «длинными» деньгами это хороший способ войти в проекты на более выгодных условиях. Ведь девелоперы готовы делиться своей прибылью. Такая ситуация создает высокий интерес к российскому рынку коммерческой недвижимости и к проектам на ранней стадии, в частности. Мы считаем, что не будет банкротств, будут продажи и покупки.

В первую очередь интерес будут представлять проекты в Москве и ритейльные проекты в лучших местах регионов. Если же проект уже находится на стадии строительства, то у него есть, как правило, кредит, а это значит, что объект коммерческой недвижимости будет достроен. Все проекты, которые мы сейчас ведем в стадии строительства, идут обычными темпами. Они достроятся в заявленное время и будут реализованы.

Прогнозы делать довольно сложно. Ведь мы не можем знать, как будет развиваться мировой кризис. Полгода назад никто не мог сказать, что будет сегодня.

Вадим Ульченко, глава представительства Eurohypo в Москве:

Очевидно, что наступила новая волна кризиса. В основном это связано с тем, что в банковской системе уже нет того количества денежной массы, которые было раньше.

Причем деньги из глобальной экономики не ушли, они ушли именно из банковского сектора. Поэтому сейчас банки с большим трудом предоставляют финансирование в прежнем объеме и, естественно, увеличиваются ставки кредитования. Кроме того, у любого банка сформирован круг лояльных клиентов, с которыми ведется взаимовыгодное сотрудничество. Как правило, те клиенты, которые делают хорошие, качественные проекты не только в Москве, но и регионах, могут рассчитывать на финансирование. Поскольку кредитор сегодня диктует, с кем он будет работать, по каким проектам и по каким ставкам. Такова действительность.

Сегодня мы наблюдаем увеличение заявленных сроков реализации объектов, некоторые вообще замораживаются, но при этом интерес банков к рынку недвижимости остается, пусть и не такой высокий, как раньше.

Однако, как выяснилось, не все аналитики склонны рассматривать данную ситуацию драматически, а многие и вовсе видят в ней определенные плюсы.

Максим Раскоснов, кредитный аналитик департамента Fixed Income “Ренессанс Капитал”

Кредитование банками сектора недвижимости продолжается так же, как и раньше. Я не наблюдаю каких-либо признаков замедления темпов и объемов кредитования девелоперских компаний, хотя, безусловно, ряд средних и мелких компаний действительно столкнулись с трудностями рефинансирования, но я не считаю, что в этом заключается основная причина их возможного банкротства.

Прежде всего, цены на недвижимость должны начать снижаться, а банки должны начать кредитовать с учетом затрат, а не с учетом стоимости чистых активов. Мелкие игроки были вынуждены уйти с рынка ипотечного кредитования (“КИТ Финанс”, Москоммерцбанк), и это было абсолютно логично и ожидаемо. Тем не менее крупнейшие банки (Сбербанк и ВТБ) продолжают выдавать ипотечные кредиты.

В течение довольно долгого времени российская банковская система базировалась на отрицательных процентных ставках. Это диктовалось регулируемым валютным режимом и стремлением к долгосрочной поддержке рубля. Ужесточение кредитно-денежного режима ЦБ РФ в январе–августе 2008 г. и последовавший отток капитала привели к увеличению процентов по краткосрочным банковским операциям (но даже при этом ставки были ниже уровня инфляции), в то время как усилившаяся борьба за финансовые источники сделала процесс финансирования более дорогостоящим для банковской системы. Логическим выходом из создавшейся ситуации стало то, что банки переложили возросшие затраты на плечи заемщиков с целью сохранения маржи прибыли. Рассмотренная нами банковская отчетность показала, что большинству банков удалось не только сохранить, но и улучшить свое финансовое состояние.