Назад
28 Сентября 2008, 20:00
Обзор рынка коммерческой недвижимости Беларуси
Рынок коммерческой недвижимости Беларуси только в 2002–2003 гг. начал постепенно развиваться. Однако сейчас он находится все в той же начальной стадии. Стоит ли ждать его бурного развития в ближайшее время?
Общая ситуация
Беларусь представляет собой типичную модель, когда государство практически полностью контролирует всю экономику. Это, безусловно, касается и рынка коммерческой недвижимости.
Республика Беларусь расположена в центре Европы. По ее территории пролегают самые короткие транспортные коммуникации, связывающие страны СНГ с государствами Западной Европы. Беларусь имеет общую границу с Польшей, странами Балтии, Россией и Украиной. Территория республики составляет 207 000 кв. км, численность населения – около 10 млн человек. В столице Беларуси – г. Минске – проживает около одной пятой населения страны.
По данным Министерства статистики и анализа, объем валового внутреннего продукта Беларуси в январе–августе 2008 г. вырос на 10,6% по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом и составил 78,523 трлн руб. Прогнозом на 2008 г. рост ВВП предусмотрен на 8–9%.
Однако на сегодняшний день текущая ситуация на рынке недвижимости складывается двоякая. С одной стороны, заявлено множество проектов, анонсированы порой астрономические суммы финансирования, однако что касается реализации, то с этим возникают проблемы. Во многом такая ситуация связана с законодательством, отмечают специалисты инвестиционной компании “Юнитер”.
В целом, можно говорить, что в стране наблюдается огромный дефицит всех видов коммерческой недвижимости. Если говорить в общем, то в Беларуси на сегодняшний день самый маленький показатель обеспеченности коммерческой недвижимостью на 1000 человек среди стран Центральной и Восточной Европы.Общее предложение торговой и офисной недвижимости современных форматов не превышает 350 000 кв. м С учетом всех заявленных на сегодняшний день планов этот показатель может увеличиться к 2010–2011 до 1 млн кв. м. По данным “Юнитер”, на Минск приходится около 87% всего объема коммерческой недвижимости. Ситуация в регионах гораздо хуже. Так, например, с учетом того, что в Беларуси кроме Минска есть еще 5 областных центров (Могилев, Витебск, Гомель, Гродно и Брест) с населением более 300 000 каждый, а в Гомеле население около 500 000, в них находится только 2 гипермаркета (Могилев и Гродно). Всего же в Беларуси на сегодняшний день открыто и функционирует 6 гипермаркетов. Это: “Гиппо” (в Минске и Могилеве), “Алми” (Гродно), Bigzz, Prostore и “Корона” (Минск). Только в Минске есть торговые центры, которые можно причислить к современным торговым форматам. В регионах же все они галерейного типа. Такая же точно картина и с офисными центрами. Все планы по строительству – для Минска, в регионах современные офисные центры практически отсутствуют.
Основные тенденции, характеризующие рынок Беларуси, отмечают в “Юнитер”, – это изменение законодательства по вопросам сокращения сроков на выдачу предварительных разрешений на строительство.Кроме того, намечается также выход на рынок крупных иностранных игроков, особенно в сфере гостиничного дела, розничной торговли. Известны также проекты по строительству офисных центров. Наиболее крупными и громкими являются планы по строительству “Минск-Сити”. Инвестором выступает российская нефтегазовая компания “Итера”. Строительство вести планирует “СУ-155”. По последним заявлениям стоимость проекта оценивается в $5 млрд. Еще одной тенденцией является рост редевелоперских проектов – вынос промышленных предприятий за пределы городов. Интересным фактом может стать то, что белорусский рынок коммерческой недвижимости может “перешагнуть” через некоторые стадии. Так, например, скорее всего уже не будут строить гипермаркеты в чистом виде. Будет происходить сдвиг в сторону мультиформата.
Что касается инвестиций, то в гостиничной сфере большие объемы идут с Ближнего Востока. В торговую недвижимость вкладывают россияне и страны ЦВЕ. Офисная недвижимость привлекает инвесторов из России и Ближнего Востока. Что касается складской недвижимости, то тут готовы инвестирует Иран, ОАЭ, а также Литва, Бельгия, Россия.
Торговая недвижимость
Торговый сектор – один из самых быстроразвивающихся в экономике Беларуси. Динамика роста товарооборота в стране составляет 17–20% в год, а в Минске – до 24% в год.Однако, как полагают эксперты, в настоящий момент торговая недвижимость находится на самом начальном этапе развитии.К примеру, до 2007 г. площадь большинства торговых объектов составляла около 5000 кв. м Крупные торговые центры с якорными арендаторами начали появляться на рынке только в 2005 г. Тогда же наблюдалось резкое увеличение арендных ставок. Они увеличились до 100–120 евро за 1 кв. м в месяц, что привело к государственной интервенции и снижению арендных ставок на 10–30%.По оценкам специалистов Colliers International, в прошлом году на минском рынке насчитывалось около 111 000 кв. м торговых площадей в таких крупных центрах, как “Столица” (60 000 кв. м), “Глобо” (25 000 кв. м) и “Экспобел”.
По прогнозам экспертов, в 2008–2009 гг. общий объем торговых площадей увеличится на 109 000 кв. м. Значительный вклад будет внесен торговым центром “Престон Плаза” (40 000 кв. м), который строится фирмой “Арвитфуд” и ожидается к сдаче в 2008 г., и ТЦ “Кольцо” (17 000 кв. м). Всего до конца 2009 г. заявлено о строительстве 8 объектов. Арендные ставки находятся в диапазоне от 35 до 40 евро за 1 кв. м в месяц, по данным Colliers International.
Ряд торговых операторов из Центральной и Восточной Европы, а также России планируют выйти на рынок Беларуси в ближайшие 2–3 года. Однако у белорусского рынка есть определенная специфика, которая сдерживает активность международных операторов.К примеру, чтобы прийти на белорусский рынок, нужно пройти сложную систему сертификации продукции, согласования цен и т. д., что для большинства иностранных компаний является серьезным препятствием.
Кроме того, препятствием является острый дефицит предложения качественных торговых площадей.
По мнению специалистов “Юнитер”, несмотря на различные факторы, рынок торговой недвижимости Беларуси имеет хороший потенциал роста ввиду слабой насыщенности рынка современными форматами торговли, а также в связи с тенденцией снижения высокой до сих пор доли нецивилизованной торговли.По прогнозам, сегмент неорганизованной торговли снизится с 25% розничного товарооборота до 15–20% в 2010 г. Образовавшуюся нишу займут цивилизованные форматы торговли.
Офисная недвижимость
На конец 2007 г. в Минске было около 400 зданий, сдаваемых под офисы. Многие из них были построены еще в советские времена.
В Беларуси самым крупным владельцем офисной недвижимости и оператором на рынке является Главное хозяйственное управление Управления делами президента (более 100 зданий). Примерно 15% принадлежит частным компаниям.
Во второй половине 90-х годов были построены только два БЦ: “XXI век” и Komkon. Активное развитие офисного сектора началось совсем недавно. И в прошлом году он стал одним из самых активных на рынке коммерческой недвижимости.В 2007 г. был построен бизнес-центр Saako на ул. Клары Цеткин (3,5 000 кв. м, класс А), бизнес-центр “Виктория Плаза” на ул. Платонова (13 000 кв .м, класс В1), три бизнес-центра общей площадью 21 000 кв. м класса В2. Кроме того, ряд компаний построил собственные офисные здания. Например, “ЛУКойл”, АстанаЭксимБанк и другие (общей площадью 13,5 кв. м). Прошлый год охарактеризовался также ростом цен на офисные помещения. Так, стоимость аренды превысила 40 евро за 1 кв. м в месяц, цена продажи превышала иногда 3000 евро за 1 кв. м
По данным исследования “Юнитер”, на начало 2008 г. в Минске функционировало только 9 современных БЦ А и В класса. Общий объем офисных площадей (с учетом объектов Главного хозяйственного управление Управления делами президента) составляет 200 000 кв. м
Сегодня на стадии строительства находится порядка 30 объектов. Среди них БЦ “Александров Пассаж”, “Порт” и др. Если заявленные планы будут реализованы, то к 2010 г. предложение современных офисных помещений составит 478 000 кв. м
По мнению экспертов, новые объекты будут мгновенно поглощены рынком и существующий спрос будет оставаться на высоком уровне. По информации Colliers International, ставка арендной платы офисной недвижимости класса А составляет 33–44 евро за 1 кв. м в месяц, класса B1 – 22–31 евро за 1 кв. м в месяц, и класса В2 – 17–26 евро за 1 кв. м в месяц.
Специалисты прогнозируют также, что в ближайшие пару лет увеличатся площади арендуемых офисов. Если в 2006–2007 гг. метраж помещений, с которыми совершались сделки, ограничивался 2000 кв. м, то в текущем году это будет 4000–5000 кв. м, а в 2009 г., возможно, – 10 000 кв. м. В Минске ставка доходности инвестиций в офисную недвижимость, по оценкам Colliers International, составляет 12–13,5%. Стоит отметить, что в перспективе ожидается начало строительства многофункциональных комплексов. Отдельные офисные здания будут пользоваться спросом и будут конкурентоспособны, только если они расположены в центре города. За пределами центра будущее за деловыми районами.
Складская недвижимость
По оценкам специалистов “Юнитер”, наиболее острая ситуация наблюдается в сфере складской недвижимости, потому что требуются существенные инфраструктурные вложения. Внутренний рынок Беларуси сам по себе достаточно узок, тем более в отсутствие крупных розничных игроков, которые в первую очередь и являются потребителями услуг логистических терминалов и складов. Однако недавно правительством была одобрена и принята Программа развития логистической системы до 2015 г.Сегодня из 1 млн кв. м складских площадей Минска (из них 300 000–500 000 участвуют в аренде и купле-продаже) только 100 000 соответствуют современным требованиям к складской недвижимости. До 2007 г. в стране существовали в основном объекты площадью 2000–3000 кв. м, построенные под заказ.В прошлом году в Минске был реализован только один крупный проект в этом секторе – построен комплекс класса А Navinki, общая площадь складов составляет около 5000 кв. м. Спрос постоянно растет, и анонсированное предложение в 132 000 кв. м до конца 2009 г., по мнению экспертов, существенно не изменит ситуацию. В последнее время спрос рос на объекты, располагающиеся в 20–40 км от города.По данным Colliers International, ставки аренды на сегодня составляют 8–10 евро за кв. м в месяц, цена продажи составляет – 720–850 евро за 1 кв. м.
Гостиничная недвижимость
Гостиничный сегмент также находится в начальной стадии своего развития. Стоит отметить, что в Беларуси сохраняется советская система классификации гостиниц. Только в 2002 г. появились первые отели, сертифицированные по международной классификации. Сейчас их 15, рассматриваются заявки еще 10.Всего в Минске располагается 29 гостиниц с общим фондом в 4600 номеров. В целом, в стране – 286 отелей с фондом 13 381 номер, согласно исследованию компании Colliers International.
Первый белорусский отель категории 5* Europe открылся в 2007 г. Летом того же года открылся 4-звездочный отель Victoria, его строительство длилось 15 лет.Интерес к гостиничному рынку Беларуси проявляют многие зарубежные инвесторы. Однако в ближайшие годы можно ожидать строительства и ввода в эксплуатацию только одного отеля международного уровня – 5-звездочного Crown Plaza в Минске на 115 номеров.Кроме того, интересно, что в ряде отелей страны сохранилась политика разного ценового предложения для граждан разных стран.Сертифицированные отели перешли на единую ценовую политику. Номер в 5-звездочном отеле обойдется в 380–500 евро, в 4-звездочном – в 125–150 евро. Цена номера в 3-звездочной гостинице составляет от 40 до 96 евро.
Принятая государством программа развития гостиничного сектора недвижимости предполагает к концу 2010 г. строительство 19 новых объектов, реконструкцию 34 и капитальный ремонт 17 существующих гостиниц.
Беларусь представляет собой типичную модель, когда государство практически полностью контролирует всю экономику. Это, безусловно, касается и рынка коммерческой недвижимости.
Республика Беларусь расположена в центре Европы. По ее территории пролегают самые короткие транспортные коммуникации, связывающие страны СНГ с государствами Западной Европы. Беларусь имеет общую границу с Польшей, странами Балтии, Россией и Украиной. Территория республики составляет 207 000 кв. км, численность населения – около 10 млн человек. В столице Беларуси – г. Минске – проживает около одной пятой населения страны.
По данным Министерства статистики и анализа, объем валового внутреннего продукта Беларуси в январе–августе 2008 г. вырос на 10,6% по сравнению с аналогичным прошлогодним периодом и составил 78,523 трлн руб. Прогнозом на 2008 г. рост ВВП предусмотрен на 8–9%.
Однако на сегодняшний день текущая ситуация на рынке недвижимости складывается двоякая. С одной стороны, заявлено множество проектов, анонсированы порой астрономические суммы финансирования, однако что касается реализации, то с этим возникают проблемы. Во многом такая ситуация связана с законодательством, отмечают специалисты инвестиционной компании “Юнитер”.
В целом, можно говорить, что в стране наблюдается огромный дефицит всех видов коммерческой недвижимости. Если говорить в общем, то в Беларуси на сегодняшний день самый маленький показатель обеспеченности коммерческой недвижимостью на 1000 человек среди стран Центральной и Восточной Европы.Общее предложение торговой и офисной недвижимости современных форматов не превышает 350 000 кв. м С учетом всех заявленных на сегодняшний день планов этот показатель может увеличиться к 2010–2011 до 1 млн кв. м. По данным “Юнитер”, на Минск приходится около 87% всего объема коммерческой недвижимости. Ситуация в регионах гораздо хуже. Так, например, с учетом того, что в Беларуси кроме Минска есть еще 5 областных центров (Могилев, Витебск, Гомель, Гродно и Брест) с населением более 300 000 каждый, а в Гомеле население около 500 000, в них находится только 2 гипермаркета (Могилев и Гродно). Всего же в Беларуси на сегодняшний день открыто и функционирует 6 гипермаркетов. Это: “Гиппо” (в Минске и Могилеве), “Алми” (Гродно), Bigzz, Prostore и “Корона” (Минск). Только в Минске есть торговые центры, которые можно причислить к современным торговым форматам. В регионах же все они галерейного типа. Такая же точно картина и с офисными центрами. Все планы по строительству – для Минска, в регионах современные офисные центры практически отсутствуют.
Основные тенденции, характеризующие рынок Беларуси, отмечают в “Юнитер”, – это изменение законодательства по вопросам сокращения сроков на выдачу предварительных разрешений на строительство.Кроме того, намечается также выход на рынок крупных иностранных игроков, особенно в сфере гостиничного дела, розничной торговли. Известны также проекты по строительству офисных центров. Наиболее крупными и громкими являются планы по строительству “Минск-Сити”. Инвестором выступает российская нефтегазовая компания “Итера”. Строительство вести планирует “СУ-155”. По последним заявлениям стоимость проекта оценивается в $5 млрд. Еще одной тенденцией является рост редевелоперских проектов – вынос промышленных предприятий за пределы городов. Интересным фактом может стать то, что белорусский рынок коммерческой недвижимости может “перешагнуть” через некоторые стадии. Так, например, скорее всего уже не будут строить гипермаркеты в чистом виде. Будет происходить сдвиг в сторону мультиформата.
Что касается инвестиций, то в гостиничной сфере большие объемы идут с Ближнего Востока. В торговую недвижимость вкладывают россияне и страны ЦВЕ. Офисная недвижимость привлекает инвесторов из России и Ближнего Востока. Что касается складской недвижимости, то тут готовы инвестирует Иран, ОАЭ, а также Литва, Бельгия, Россия.
Торговая недвижимость
Торговый сектор – один из самых быстроразвивающихся в экономике Беларуси. Динамика роста товарооборота в стране составляет 17–20% в год, а в Минске – до 24% в год.Однако, как полагают эксперты, в настоящий момент торговая недвижимость находится на самом начальном этапе развитии.К примеру, до 2007 г. площадь большинства торговых объектов составляла около 5000 кв. м Крупные торговые центры с якорными арендаторами начали появляться на рынке только в 2005 г. Тогда же наблюдалось резкое увеличение арендных ставок. Они увеличились до 100–120 евро за 1 кв. м в месяц, что привело к государственной интервенции и снижению арендных ставок на 10–30%.По оценкам специалистов Colliers International, в прошлом году на минском рынке насчитывалось около 111 000 кв. м торговых площадей в таких крупных центрах, как “Столица” (60 000 кв. м), “Глобо” (25 000 кв. м) и “Экспобел”.
По прогнозам экспертов, в 2008–2009 гг. общий объем торговых площадей увеличится на 109 000 кв. м. Значительный вклад будет внесен торговым центром “Престон Плаза” (40 000 кв. м), который строится фирмой “Арвитфуд” и ожидается к сдаче в 2008 г., и ТЦ “Кольцо” (17 000 кв. м). Всего до конца 2009 г. заявлено о строительстве 8 объектов. Арендные ставки находятся в диапазоне от 35 до 40 евро за 1 кв. м в месяц, по данным Colliers International.
Ряд торговых операторов из Центральной и Восточной Европы, а также России планируют выйти на рынок Беларуси в ближайшие 2–3 года. Однако у белорусского рынка есть определенная специфика, которая сдерживает активность международных операторов.К примеру, чтобы прийти на белорусский рынок, нужно пройти сложную систему сертификации продукции, согласования цен и т. д., что для большинства иностранных компаний является серьезным препятствием.
Кроме того, препятствием является острый дефицит предложения качественных торговых площадей.
По мнению специалистов “Юнитер”, несмотря на различные факторы, рынок торговой недвижимости Беларуси имеет хороший потенциал роста ввиду слабой насыщенности рынка современными форматами торговли, а также в связи с тенденцией снижения высокой до сих пор доли нецивилизованной торговли.По прогнозам, сегмент неорганизованной торговли снизится с 25% розничного товарооборота до 15–20% в 2010 г. Образовавшуюся нишу займут цивилизованные форматы торговли.
Офисная недвижимость
На конец 2007 г. в Минске было около 400 зданий, сдаваемых под офисы. Многие из них были построены еще в советские времена.
В Беларуси самым крупным владельцем офисной недвижимости и оператором на рынке является Главное хозяйственное управление Управления делами президента (более 100 зданий). Примерно 15% принадлежит частным компаниям.
Во второй половине 90-х годов были построены только два БЦ: “XXI век” и Komkon. Активное развитие офисного сектора началось совсем недавно. И в прошлом году он стал одним из самых активных на рынке коммерческой недвижимости.В 2007 г. был построен бизнес-центр Saako на ул. Клары Цеткин (3,5 000 кв. м, класс А), бизнес-центр “Виктория Плаза” на ул. Платонова (13 000 кв .м, класс В1), три бизнес-центра общей площадью 21 000 кв. м класса В2. Кроме того, ряд компаний построил собственные офисные здания. Например, “ЛУКойл”, АстанаЭксимБанк и другие (общей площадью 13,5 кв. м). Прошлый год охарактеризовался также ростом цен на офисные помещения. Так, стоимость аренды превысила 40 евро за 1 кв. м в месяц, цена продажи превышала иногда 3000 евро за 1 кв. м
По данным исследования “Юнитер”, на начало 2008 г. в Минске функционировало только 9 современных БЦ А и В класса. Общий объем офисных площадей (с учетом объектов Главного хозяйственного управление Управления делами президента) составляет 200 000 кв. м
Сегодня на стадии строительства находится порядка 30 объектов. Среди них БЦ “Александров Пассаж”, “Порт” и др. Если заявленные планы будут реализованы, то к 2010 г. предложение современных офисных помещений составит 478 000 кв. м
По мнению экспертов, новые объекты будут мгновенно поглощены рынком и существующий спрос будет оставаться на высоком уровне. По информации Colliers International, ставка арендной платы офисной недвижимости класса А составляет 33–44 евро за 1 кв. м в месяц, класса B1 – 22–31 евро за 1 кв. м в месяц, и класса В2 – 17–26 евро за 1 кв. м в месяц.
Специалисты прогнозируют также, что в ближайшие пару лет увеличатся площади арендуемых офисов. Если в 2006–2007 гг. метраж помещений, с которыми совершались сделки, ограничивался 2000 кв. м, то в текущем году это будет 4000–5000 кв. м, а в 2009 г., возможно, – 10 000 кв. м. В Минске ставка доходности инвестиций в офисную недвижимость, по оценкам Colliers International, составляет 12–13,5%. Стоит отметить, что в перспективе ожидается начало строительства многофункциональных комплексов. Отдельные офисные здания будут пользоваться спросом и будут конкурентоспособны, только если они расположены в центре города. За пределами центра будущее за деловыми районами.
Складская недвижимость
По оценкам специалистов “Юнитер”, наиболее острая ситуация наблюдается в сфере складской недвижимости, потому что требуются существенные инфраструктурные вложения. Внутренний рынок Беларуси сам по себе достаточно узок, тем более в отсутствие крупных розничных игроков, которые в первую очередь и являются потребителями услуг логистических терминалов и складов. Однако недавно правительством была одобрена и принята Программа развития логистической системы до 2015 г.Сегодня из 1 млн кв. м складских площадей Минска (из них 300 000–500 000 участвуют в аренде и купле-продаже) только 100 000 соответствуют современным требованиям к складской недвижимости. До 2007 г. в стране существовали в основном объекты площадью 2000–3000 кв. м, построенные под заказ.В прошлом году в Минске был реализован только один крупный проект в этом секторе – построен комплекс класса А Navinki, общая площадь складов составляет около 5000 кв. м. Спрос постоянно растет, и анонсированное предложение в 132 000 кв. м до конца 2009 г., по мнению экспертов, существенно не изменит ситуацию. В последнее время спрос рос на объекты, располагающиеся в 20–40 км от города.По данным Colliers International, ставки аренды на сегодня составляют 8–10 евро за кв. м в месяц, цена продажи составляет – 720–850 евро за 1 кв. м.
Гостиничная недвижимость
Гостиничный сегмент также находится в начальной стадии своего развития. Стоит отметить, что в Беларуси сохраняется советская система классификации гостиниц. Только в 2002 г. появились первые отели, сертифицированные по международной классификации. Сейчас их 15, рассматриваются заявки еще 10.Всего в Минске располагается 29 гостиниц с общим фондом в 4600 номеров. В целом, в стране – 286 отелей с фондом 13 381 номер, согласно исследованию компании Colliers International.
Первый белорусский отель категории 5* Europe открылся в 2007 г. Летом того же года открылся 4-звездочный отель Victoria, его строительство длилось 15 лет.Интерес к гостиничному рынку Беларуси проявляют многие зарубежные инвесторы. Однако в ближайшие годы можно ожидать строительства и ввода в эксплуатацию только одного отеля международного уровня – 5-звездочного Crown Plaza в Минске на 115 номеров.Кроме того, интересно, что в ряде отелей страны сохранилась политика разного ценового предложения для граждан разных стран.Сертифицированные отели перешли на единую ценовую политику. Номер в 5-звездочном отеле обойдется в 380–500 евро, в 4-звездочном – в 125–150 евро. Цена номера в 3-звездочной гостинице составляет от 40 до 96 евро.
Принятая государством программа развития гостиничного сектора недвижимости предполагает к концу 2010 г. строительство 19 новых объектов, реконструкцию 34 и капитальный ремонт 17 существующих гостиниц.
Назад
Загрузка...