Сингапур: 60 градусов разницы с Москвой

Макростатистика

В Сингапуре самый высокий уровень жизни в Азии – и 11‑й во всем мире: $33 000 на душу населения в год, что вдвое выше аналогичного российского показателя. Несмотря на ряд пережитых экономических кризисов, после 2005 г. экономика страны стабилизировалась и стабильно держится в первой десятке по конкурентоспособности в мире. Рост ВВП в текущем году прогнозируется на уровне 5–6%. Несмотря на бушующий в мире финансовый кризис, сингапурские банки по-прежнему не прибегают к повышению ставок, что создает благоприятные условия для устойчивого развития экономики при практически нулевом уровне инфляции. Одни из самых низких в мире процентных ставок демонстрируют устойчивость сингапурской экономики, а низкая ставка рефинансирования на уровне 1,25% привлекает в страну огромный поток инвестиций. Уровень безработицы в стране снижается с каждым годом и в настоящее время составляет всего 2%, а рынок труда достаточно сбалансирован. Правительство Сингапура планирует создать до 2010 г. 360 000 новых рабочих мест и вложить порядка $20 млрд в объекты инфраструктуры острова.

Как отметил Майкл Тай, чрезвычайный и полномочный посол Сингапура в Российской Федерации и Украине, маленький Сингапур и огромная Россия находятся на противоположных полюсах по всем макроэкономическим и политическим параметрам. “Когда я впервые прилетел из Сингапура в Москву, разница в температурах составила ровно 60 °С. То же самое можно сказать применительно и ко всем сферам жизнедеятельности двух стран. Представьте себе, что границы РФ не выходят за границы Москвы, и у страны нет ни нефти, ни газа, ни минералов, ни металлов. Возможно ли себе представить, каким образом такая Россия стала бы ведущей мировой державой? Сингапуру же для достижения этого статуса понадобилось всего 40 лет. На мой взгляд, русским есть чему поучиться у сингапурцев, сумевших создать чудо из страны, главными ресурсами которой являются творческие мозги и огромное желание трудиться на благо своей родины”, – резюмирует Майкл Тай.

Уровень безработицы в Сингапуре с каждым годом снижается и в настоящее время составляет всего 2%, а рынок труда достаточно сбалансирован. Правительство Сингапура планирует создать до 2010 г. 360 000 новых рабочих мест и инвестировать $20 млрд в объекты инфраструктуры острова. На протяжении последних 8 лет происходит укрепление национальной валюты по отношению к евро и американскому доллару (1,3 сингапурского доллара за $1,0), что дает инвесторам дополнительные гарантии снижения рисков.

Недвижимость

Рынок недвижимости Сингапура считается одним из самых привлекательных в мире, инвестировать в который в данный момент гораздо выгоднее, чем в рынки недвижимости США и большинства европейских стран. Рынок не теряет своей привлекательности и по-прежнему переживает настоящий бум, которому не в силах помешать даже усиливающийся мировой финансовый кризис. В недвижимость Сингапура инвестируют корпорации и банки мирового масштаба. Рост цен на недвижимость в Сингапуре в первую очередь спровоцирован высоким спросом со стороны иностранцев, число которых уже приблизилось к отметке в 1 млн человек. Приток иностранных компаний, банков и, соответственно, иностранных инвестиций в экономику Сингапура дал мощный толчок развитию национального рынка недвижимости и инфраструктуры.

Однако в последние месяцы мировой финансовый кризис оказал свое влияние и на рынок недвижимости Сингапура, на котором также появились первые признаки спада деловой активности. Объем продаж во II квартале 2008 г. значительно упал, а цены на объекты недвижимости за этот период выросли всего на 0,17%. Крупные игроки рынка также отмечают снижение доходов. Самая большая частная девелоперская компания в стране City Developments объявила, что ее прибыль во II квартале года снизилась на 15%. А вот прибыль государственных корпораций CapitaLand и Keppel Land упала на 44% и 16% соответственно. Тем не менее, по оценкам главы сингапурского отделения консалтинговой компании Jones Lang LaSalle Чу Янг Льян (Chua Yang Liang), Сингапур сможет избежать обвала рынка, подобного тому, что сейчас происходит во многих европейских странах. Он ожидает, что рынок упадет лишь немного, как это уже случилось в 2003 г. Сейчас девелоперам необходимо приостановить запуск новых проектов и перестать перенасыщать рынок. Тогда низкая процентная ставка, сделав свое дело и подняв спрос на недвижимость, восстановит потерянный баланс.

Девелоперы

Компания Far East Organization является крупнейшей в Сингапуре девелоперской компанией, построившей более 700 объектов во всех сегментах недвижимости. Ежегодный оборот капитала Far East Organization составляет $4 млрд, капитализация – $7 млрд, а совокупные активы – в $25 млрд. Чиа Бун Куа, президент Far East Organization считает, что его страна является одной из немногих, где глобальный финансовый кризис не будет иметь значительных негативных последствий для национальной экономики и рынка недвижимости в частности. “К удивлению многих бизнесменов во всем мире, цены на недвижимость в Москве превышают уровень Лондона, Гонконга, Токио, Нью-Йорка и собственно Сингапура. Предложение на рынке недвижимости Сингапура сильно ограничено крошечными размерами страны, значительная часть которой уже застроена. Но спрос на недвижимость Сингапура стабильно высок и стоит в одном ряду с вышеперечисленными городами мира. Основными причинами, определяющими растущий спрос на недвижимость Сингапура, являются устойчивый рост ВВП и доходов населения. В совокупности с политической стабильностью и прозрачной юридической и налоговой системами этого вполне достаточно для транспарентности сингапурского рынка недвижимости”, – констатирует Чиа Бун Куа.

Банки

Сингапур также считается крупнейшим в Азии финансовым центром, где в последние годы расположились филиалы большинства крупнейших мировых банков. Правительство Сингапура активно привлекает в страну иностранцев, причем максимально состоятельных. Приобрести недвижимость в Сингапуре может любой гражданин мира всего под 2–3% годовых в местных сингапурских долларах и под банковский кредит сроком до 35 лет. Причем, кредит может покрывать 70% стоимости объекта недвижимости. Правительство и бизнес-сообщество страны ежегодно инвестирует до $40 млрд в развитие Сингапура, его инфраструктуры, дорог, метро, школ и больниц. По словам посла в РФ Майкла Тая, в настоящий момент его страна идеально подходит для любого рода инвестиций.

Инвесторы

Говоря о категории инвесторов, наибольшую активность на рынке недвижимости Сингапура проявляют страховые компании и пенсионные фонды Германии, известные своим крайне консервативным подходом к инвестиционным рискам. Очевидно, этим критериям полностью соответствует бизнес-климат Сингапура. Помимо немецких фондов, в последние годы резко активизировались на сингапурском рынке недвижимости инвесторы из США, Австралии и Гонконга. Наблюдается и осторожный интерес со стороны российского бизнеса. Всего же в собственности иностранных владельцев находится примерно 30% сингапурской недвижимости всех типов, а в секторе prime properties – и вовсе 45%. Индонезия и Малайзия, ближайшие соседи Сингапура, традиционно являются главными инвесторами в недвижимость Сингапура, хотя она в среднем на 20% дороже недвижимости в этих странах. По оценкам Мишель Ву (Michelle Woo), президента крупнейшей индонезийской девелоперской компании Lippo Group, Сингапур, где Lippo успешно реализует целый ряд крупнейших проектов, является наиболее открытым для иностранных девелоперских компаний. “Обычно мы берем оговоренный с властями квартал города целиком и строим в нем “с нуля” абсолютно все, начиная с объектов коммерческой недвижимости и заканчивая университетами, больницами, жилищными кварталами и инфраструктурой. После чего сдаем городу целый квартал “под ключ”.

По оценкам Чиа Бун Куа, на местном рынке недвижимости в скором будущем значительную роль будут играть Индия и Китай, поскольку обе эти страны в последние годы характеризуются значительным ростом ВВП и экономики в целом. “По нашим оценкам, именно Китай и Индия станут крупнейшими инвесторами в рынок недвижимости Сингапура и потеснят Индонезию и Малайзию с ведущих позиций на рынке Сингапура”.

“Говоря о представителях других регионов мира, таких как Россия или Австралия, необходимо отметить, что все больше и больше белокожих людей приобретает недвижимость в нашей азиатской стране. Европейцы активно покупают недвижимость в Сингапуре из-за гораздо более низких налогов и целого ряда налоговых льгот (в Сингапуре нет подоходного налога, налога на наследство, налога на прибыль от капитала и др.) В Сингапур широким потоком хлынули доллары из США, поскольку в условиях финансовой нестабильности credit crunch наиболее консервативные инвесторы выводят свои капиталы из неблагополучных США и инвестируют их в более стабильные и инвестиционно привлекательные экономики, в том числе и Сингапура. И для нас это очень важно – мы не можем упустить этот крайне благоприятный момент в истории”, – заключает посол Майкл Тай.

По оценкам экспертов, основными факторами, определяющими растущий интерес инвесторов к Сингапуру, являются:

1. Высокоразвитая динамичная экономика
2. Рост населения
3. Надежная защита инвестиционных рисков
4. Удобные условия жизни (comfortable environment)
5. Юридическая и налоговая транспарентность (Legal transparency)
6. Благоприятная банковская политика (Tight banking practices)
   

Рынок недвижимости исключительно грамотно регулируется правительством в интересах покупателя (The real estate market is very well regulated by the government in favor of the buyer)

Государственное регулирование

Говоря о государственном регулировании рынка недвижимости в Сингапуре, обычно речь идет о так называемых счетах безопасности. “Например, мы, как девелоперская компания, должны всегда открывать счет безопасности в начале каждого нового девелоперского проекта. Деньги, которые мы тратим в ходе строительства, невозможно использовать ни на какие другие цели, кроме непосредственно строительства, и за этим всегда следит государство”, – говорит Чиа Бун Куа.

Недвижимость Сингапура отличает также высокая активность на вторичном рынке и его прозрачность, что гарантирует минимальные проблемы с продажей ранее приобретенных объектов. Тем не менее, рост цен на все категории недвижимости в Сингапуре в течение трех последних лет приобрел настолько ярко выраженный характер, что правительство страны было вынуждено в конце 2007 г. утвердить ряд жестких мер по пресечению спекуляций на рынке недвижимости. За прошедший год арендные ставки на офисные площади выросли в Сингапуре на 50%, а цены на жилье поднялись на 23%. Ажиотажный спрос на высококачественные объекты коммерческой недвижимости в Сингапуре создал волновой эффект на местном рынке. Аналитики высказывают опасения в том, что рост цен на рынке недвижимости неизбежно приведет к “перегреву” всей сингапурской экономики.