· После проведения работ по благоустройству нижняя граница запрашиваемых ставок аренды в районе Белорусского вокзала может увеличиться на 30-40%, верхняя – на 10%. В настоящий момент диапазон запрашиваемых ставок аренды на торговые площади здесь широк: от 34 до 120 тыс. руб. за кв. м в год.
· Район Белорусского вокзала давно требует внимания: в зоне 10-минутного пешеходного доступа от площади Тверской заставы проживает более 35000 человек, а также расположено несколько крупных офисных, гостиничных и транспортно-инфраструктурных комплексов, являющихся причиной активной дневной миграции.
· Но в районе с высоким дневным покупательским трафиком объем и качество торговых помещений не соответствуют требованиям рынка: уровень вакансии в анализируемой зоне составляет 4%, этот показатель более чем в два раза ниже, чем в целом на центральных торговых улицах города (9,1%). Кроме того, техническое состояние многих помещений района не соответствует требованиям современных арендаторов.
· Благоустройство улиц кластера у Белорусского вокзала может перераспределить покупательские потоки, привлечь в район новых операторов, повлиять на качество помещений и арендную ставку.
· В 2016 г. наибольшее влияние на формирование рынка торговых помещений столицы оказало благоустройство Тверской, Садового кольца и Нового Арбата. При этом трансформация торгового коридора Арбата произошла по тому же сценарию, что и на Мясницкой улице после реконструкции. Как и в случае с Мясницкой, здесь наблюдаются ощутимое сокращение доли вакантных помещений (с 12% в 2015 г. до 8,2% по итогам 2016 г.) и постепенное повышение ставок аренды (рост запрашиваемых ставок аренды за последнее полугодие - 10-12%, что фактически сопоставимо с дисконтом, который достигается в процессе переговоров), которые сегодня варьируются в диапазоне от 60 до 120 тыс. руб. за кв. м в год.
· С точки зрения развития торговой инфраструктуры на магистральных улицах столицы, интересным для рынка может стать результат благоустройства Щелковского шоссе, Краснопрудной, Русаковской улиц, Стромынки, Преображенской и Б. Черкизовской. На этом направлении может быть сформирован привлекательный для розничных сетей торговый коридор, не уступающий по ставкам аренды таким улицам, как Ленинский или Ленинградский проспекты. В настоящий момент запрашиваемые ставки аренды в объектах, расположенных возле крупных магистралей, варьируются в диапазоне 40-80 тыс. руб. за кв. м в год.
· Вероятнее всего, по результатам реконструкции Садового (от Долгоруковой ул. до Смоленской пл.) парковочное пространство кольца не расширится, а значит, трафик покупателей торговых объектов существенно не вырастет (Садовое относится к категории торговых коридоров с интенсивным транспортным движением). Сегмент торговых помещений на Садовом кольце к осени вряд ли продемонстрирует активное возрождение: покупатели и посетители объектов на Садовом – это преимущественно автомобилисты. В среднесрочной перспективе доля вакантных площадей здесь не упадет ниже 10%.
· Смены профиля арендаторов на Садовом кольце в ближайшем будущем ждать не стоит: треть площадей по-прежнему будут занимать операторы общественного питания (сейчас они занимают долю 33%), одежда и обувь (8%), банки и финансовые организации (8%) и продуктовые операторы (чуть более 5%). Садовое «отреагирует» какими-либо изменениями через 1-1,5 года.
Виктория Камлюк, директор направления стрит-ритейл компании Knight Frank, отметила: «По опыту прошлого года могу сказать, что в период реконструкции улиц лишь немногие операторы стрит-ритейла съезжают, чаще всего, они ведут переговоры о снижении ставок и в итоге получают скидку в размере 10-15%. В результате работ по благоустройству владельцы помещений стрит-ритейла могут поднять запрашиваемые ставки. Но в результате лишь немногие притязания собственников поддерживаются ростом трафика и ростом оборота арендаторов, поэтому чаще ставки почти не растут».
