Реконструкция недвижимости: инструмент повышения эффективности бизнеса

Василий Миропольский, Партнер по проектированию и реконструкции, Aurora Group

Для множества компаний, которые эксплуатируют недвижимость, нуждающуюся в реконстуркции, предельным оказывается КПД порядка 5%, особенно если такая эксплуатация не является профильным бизнесом.

Всего 5% – почему так скромно, и можно ли повысить этот показатель?

Последнее время к нам все чаще обращаются владельцы сотен тысяч и миллионов квадратных метров рентабельной недвижимости в Москве, Московской области и других регионах России. Накопленный опыт позволяет нам определить ключевые проблемы и предложить ряд шагов для повышения коммерческой эффективности объектов.

Оптимизация эксплуатации недвижимости требует изменения структуры компании-владельца. Если для компании такая эксплуатация – непрофильный бизнес, внутренние регламенты мешают это сделать.

Незнание нюансов инженерного проектирования, связанных процессов и согласований постоянно, шаг за шагом снижает прибыль конечного бенефициара. Дополнительный ущерб наносят неизбежные трения собственника с представителями надзорных органов и структур власти по месту расположения объектов недвижимости, вызванные в том числе естественным ветшанием этих объектов.

Кто виноват – примерно понятно. А что делать?

Охрана объекта

В жизни первое впечатление зачастую оказывается самым сильным. Потенциального арендатора на объекте первыми встречают вахтеры. Если они живут в парадигме советской охраны, действуя по инструкциям прошлого века, – это впечатление уже не перебить никакими прелестями планировки и дизайнерскими интерьерными решениями. Его величество вахтер мгновенно снижает субъективный рейтинг объекта на несколько пунктов.

Культура общения, внешний вид охранников, даже запахи и звуки на входе должны отвечать современным требованиям эстетики и говорить об уважении к посетителям. Задача очевидна и вместе с тем сложна, поскольку требует существенных изменений в сознании сотрудников. Поэтому работа с личным составом и тренинги по выработке навыков общения строго необходимы для персонала всех уровней.

Входная группа 

Чистота, простор, освещенность, качество отделки и уже упомянутые запахи вслед за характеристиками КПП становятся весомыми аргументами для оценки привлекательности объекта и существенно влияют на коммерческую эффективность недвижимости. Потенциальный арендатор на себе проверяет впечатление, которое сложится у его посетителей. Неспроста проект входной группы и лобби современных бизнес-центров выносят в особый раздел, а зачастую даже проводят отдельный тендер на контракт с архитектором.

Даже в старых административных зданиях необходимо освободить входную группу от хлама и ненужных перегородок, заменить будку охраны и тем более древнее окошко типа «касса» на современную стойку рецепции. Стильный, пусть и недорогой дизайн с отделкой из современных материалов; правильное освещение и аккуратная комфортабельная зона ожидания превращают заводскую проходную в лобби современного бизнес-центра. 

Фасады 

Больное место зданий, особенно выстроенных блочными методами в авральные сроки, – утрата внешней эстетики и ветхость. Сказываются приоритеты послевоенного периода, времен массового исхода из коммунальных муравейников в индивидуальные ульи, строительной гонки к Олимпиаде-80 и другим знаковым событиям, а также особенности технологий прошлого. В результате объекты недвижимости имеют весьма неприглядный вид.

Современные технологии позволяют легко создавать на старых каркасах фасадные системы, которые вписываются в любую среду: от индустриальной до исторической. Даже простая замена окон существенно изменяет облик здания. Одна из основных проблем современных фасадов – наружные блоки кондиционеров – имеет бюджетные решения. Например, монтаж специальных корзин для их установки или покраска блоков в цвет фасада.

Интерьеры, планировка 

Существует целый ряд апробированных способов реконструкции внутренних помещений. Уход от коридорно-кабинетной системы в открытые пространства (open space), зонирование пространства лёгкими мобильными конструкциями, использование современных отделочных материалов, минималистичный дизайн – эти тренды заметно повышают коммерческую эффективность объекта недвижимости.

Модный стиль «лофт» позволяет наилучшим образом использовать особенности конструкции и строительных материалов самого здания. Бетон и кирпич сами по себе достаточно фактурны и визуально интересны.

Отказ от потолочных конструкций и покраска открытых коммуникаций в единые цвета зрительно увеличивают высоту потолка и объем помещения, добавляя свет и воздух – два столь дефицитных элемента офисной реальности.

Замена фиксированных рабочих мест сотрудников на гибкие позволяет адаптировать офисное пространство под любую специфику. Решению этой задачи также служит переход от личных тумбочек к централизованным локерам.  

Рекреационная зона

Наличие прилегающей территории также повышает коммерческую эффективность объекта недвижимости. Потенциал реализуется в полной мере, если на территории регулярно проводится уборка, высажены деревья и/или кустарники, оборудованы комфортабельные места для отдыха сотрудников и посетителей. 

Приоритеты

Мы привели далеко не исчерпывающий перечень инструментов, которые многократно повышают КПД объекта, даже если его эксплуатация – не профильный бизнес владельца. Современные технологии при системном подходе к организации работ позволяют быстро оптимизировать недвижимость в коммерческих целях, в течение ближайшего времени окупить затраты и обеспечить стабильный доход собственнику.

Реконструкция недвижимости – в первую очередь результат внутренней потребности, которая идет от реконструкции сознания, от осмысления необходимости инвестировать в будущее, в долгосрочный прибыльный бизнес, который не стыдно оставить наследникам.

 



иГРОКИ РЫНКА

Аврора Групп

Миропольский Василий

Другое

Аврора Групп

Материалы по теме

Экспертный анализ

Неправильная реконцепция существенно снизит цену объекта

По мнению экспертов Blackwood, неудачное перепрофилирование коммерческих объектов может существенно снизить их рыночную стоимость.

12.04
Экспертный анализ

Реконцепция московских кинотеатров – игра стоит свеч?..

По мнению специалистов компании Blackwood, проекты реконцепции кинотеатров в Москве сопряжены с высокими рисками, но при этом имеют большой потенциал. 

29.03

журнал CRE 9-10 (366-367)

1-31.05.2020
Читать журнал CRE в PDF: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15905715155451.pdf Все на выход: этапы снятия, которых мы ждем Согласно рекомендациям Роспотребнадзора, постепенное снятие ограничений, связанных с распространением коронавирусной инфекции, должно происходить в три этапа. Решение о переходе на тот или иной этап должно зависеть от коэффициента распространения эпидемии.   Оставить нельзя расторгнуть 22 мая Госдума РФ приняла в третьем чтении так назыв...

Популярное

События

Дождались!!!

Торговые центры откроются в Москве 1 июня.
 
29.05
Открытие

«Корпорация А.Н.Д.» открывает торговые центры

Компания объявила о начале работы более чем 250 арендаторов ТЦ «Фестиваль», «Калейдоскоп», «Петровский», «Смоленский пассаж», «Калужский» с 1 июня.

29.05
Сделка

Амероп купил БЦ в центре Москвы

Компания, владеющая также офисно-торговым центром «Галерея» на Тверской и несколькими офисными центрами, пополнила портфель объектом площадью 6800 кв. м.

29.05
Сделка

«Тинькофф» остановился на AFI Square

Компания договорилась об аренде почти 78 000 кв. м офисов в строящемся проекте у Белорусского вокзала.

04.06
Проект

Рыбаков запускает SOK HQ

Новый проект подразумевает открытие сервисных офисов на взятых в субаренду у разных компаний излишках площадей.

01.06
Открытие

В Видном появился «Макдоналдс»

Первый в Видном «Макдоналдс» открылся в ТРЦ «Галерея 9-18».
 
 
03.06
Игроки рынка

«Лэнд» закрывает торговые точки

Торговая сеть «Лэнд» избавляется от «Стокманна» и супермаркета во «Владимирском пассаже».
 
29.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre