Реконструкция недвижимости: инструмент повышения эффективности бизнеса

Василий Миропольский, Партнер по проектированию и реконструкции, Aurora Group

6358

Для множества компаний, которые эксплуатируют недвижимость, нуждающуюся в реконстуркции, предельным оказывается КПД порядка 5%, особенно если такая эксплуатация не является профильным бизнесом.

Всего 5% – почему так скромно, и можно ли повысить этот показатель?

Последнее время к нам все чаще обращаются владельцы сотен тысяч и миллионов квадратных метров рентабельной недвижимости в Москве, Московской области и других регионах России. Накопленный опыт позволяет нам определить ключевые проблемы и предложить ряд шагов для повышения коммерческой эффективности объектов.

Оптимизация эксплуатации недвижимости требует изменения структуры компании-владельца. Если для компании такая эксплуатация – непрофильный бизнес, внутренние регламенты мешают это сделать.

Незнание нюансов инженерного проектирования, связанных процессов и согласований постоянно, шаг за шагом снижает прибыль конечного бенефициара. Дополнительный ущерб наносят неизбежные трения собственника с представителями надзорных органов и структур власти по месту расположения объектов недвижимости, вызванные в том числе естественным ветшанием этих объектов.

Кто виноват – примерно понятно. А что делать?

Охрана объекта

В жизни первое впечатление зачастую оказывается самым сильным. Потенциального арендатора на объекте первыми встречают вахтеры. Если они живут в парадигме советской охраны, действуя по инструкциям прошлого века, – это впечатление уже не перебить никакими прелестями планировки и дизайнерскими интерьерными решениями. Его величество вахтер мгновенно снижает субъективный рейтинг объекта на несколько пунктов.

Культура общения, внешний вид охранников, даже запахи и звуки на входе должны отвечать современным требованиям эстетики и говорить об уважении к посетителям. Задача очевидна и вместе с тем сложна, поскольку требует существенных изменений в сознании сотрудников. Поэтому работа с личным составом и тренинги по выработке навыков общения строго необходимы для персонала всех уровней.

Входная группа 

Чистота, простор, освещенность, качество отделки и уже упомянутые запахи вслед за характеристиками КПП становятся весомыми аргументами для оценки привлекательности объекта и существенно влияют на коммерческую эффективность недвижимости. Потенциальный арендатор на себе проверяет впечатление, которое сложится у его посетителей. Неспроста проект входной группы и лобби современных бизнес-центров выносят в особый раздел, а зачастую даже проводят отдельный тендер на контракт с архитектором.

Даже в старых административных зданиях необходимо освободить входную группу от хлама и ненужных перегородок, заменить будку охраны и тем более древнее окошко типа «касса» на современную стойку рецепции. Стильный, пусть и недорогой дизайн с отделкой из современных материалов; правильное освещение и аккуратная комфортабельная зона ожидания превращают заводскую проходную в лобби современного бизнес-центра. 

Фасады 

Больное место зданий, особенно выстроенных блочными методами в авральные сроки, – утрата внешней эстетики и ветхость. Сказываются приоритеты послевоенного периода, времен массового исхода из коммунальных муравейников в индивидуальные ульи, строительной гонки к Олимпиаде-80 и другим знаковым событиям, а также особенности технологий прошлого. В результате объекты недвижимости имеют весьма неприглядный вид.

Современные технологии позволяют легко создавать на старых каркасах фасадные системы, которые вписываются в любую среду: от индустриальной до исторической. Даже простая замена окон существенно изменяет облик здания. Одна из основных проблем современных фасадов – наружные блоки кондиционеров – имеет бюджетные решения. Например, монтаж специальных корзин для их установки или покраска блоков в цвет фасада.

Интерьеры, планировка 

Существует целый ряд апробированных способов реконструкции внутренних помещений. Уход от коридорно-кабинетной системы в открытые пространства (open space), зонирование пространства лёгкими мобильными конструкциями, использование современных отделочных материалов, минималистичный дизайн – эти тренды заметно повышают коммерческую эффективность объекта недвижимости.

Модный стиль «лофт» позволяет наилучшим образом использовать особенности конструкции и строительных материалов самого здания. Бетон и кирпич сами по себе достаточно фактурны и визуально интересны.

Отказ от потолочных конструкций и покраска открытых коммуникаций в единые цвета зрительно увеличивают высоту потолка и объем помещения, добавляя свет и воздух – два столь дефицитных элемента офисной реальности.

Замена фиксированных рабочих мест сотрудников на гибкие позволяет адаптировать офисное пространство под любую специфику. Решению этой задачи также служит переход от личных тумбочек к централизованным локерам.  

Рекреационная зона

Наличие прилегающей территории также повышает коммерческую эффективность объекта недвижимости. Потенциал реализуется в полной мере, если на территории регулярно проводится уборка, высажены деревья и/или кустарники, оборудованы комфортабельные места для отдыха сотрудников и посетителей. 

Приоритеты

Мы привели далеко не исчерпывающий перечень инструментов, которые многократно повышают КПД объекта, даже если его эксплуатация – не профильный бизнес владельца. Современные технологии при системном подходе к организации работ позволяют быстро оптимизировать недвижимость в коммерческих целях, в течение ближайшего времени окупить затраты и обеспечить стабильный доход собственнику.

Реконструкция недвижимости – в первую очередь результат внутренней потребности, которая идет от реконструкции сознания, от осмысления необходимости инвестировать в будущее, в долгосрочный прибыльный бизнес, который не стыдно оставить наследникам.

 



иГРОКИ РЫНКА

Аврора Групп

Миропольский Василий

Другое

Аврора Групп

Материалы по теме

Экспертный анализ

Неправильная реконцепция существенно снизит цену объекта

По мнению экспертов Blackwood, неудачное перепрофилирование коммерческих объектов может существенно снизить их рыночную стоимость.

12.04
Экспертный анализ

Реконцепция московских кинотеатров – игра стоит свеч?..

По мнению специалистов компании Blackwood, проекты реконцепции кинотеатров в Москве сопряжены с высокими рисками, но при этом имеют большой потенциал. 

29.03

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (28 апреля - 4 мая)

«Белые Сады» прошли зеленую сертификацию, Times Estate рассказала о переменах, а Malltech - об открытиях, Stone завершает переезд в новую штаб-квартиру, а «ВкусВилл» покоряет ОАЭ. Эти и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
04.05
Источник: cre.ru
Сделка

«Киевская площадь» купила «Люблинское поле»

Год Нисанов и Зарах Илиев выкупили торговый центр в районе Люблино.
 
05.05
Источник: CRE
Сделка

Haval занял «Клин»

Автопроизводитель арендовал 42 тыс. кв. м складов на севере Подмосковья. Аренда такого объема здесь может стоить компании порядка 600-650 млн рублей в год с учетом НДС и операционных расходов.
05.05
Источник: Moscow Research Forum
Игроки рынка

Silver City и Lighthouse стали премиальными

Еще двум бизнес-центрам O1 Properties присвоен класс Prime. В соответствии с новой классификацией, разработанной Moscow Research Forum (компании NF Group, CORE.XP, IBC Real Estate, Nikoliers, Commonwealth Partnership) к классу Prime относятся также: БЦ «Белая площадь», «Романов двор», AFI2B, Four Winds Plaza, «Белые сады», «Башню на Набережной», STONE Курская и Neva Towers Business Centre. Список дополняется.
05.05
Источник: famil.ru
Назначения

Крупное назначение в OBI

Главой OBI Россия назначена Светлана Можаева из Familia.
 
05.05
Источник: Пресс-служба AFI Development
Проект

В AFI2B Tagilskaya стартовали продажи офисов

Стартовали продажи офисов в инновационном многофункциональном комплексе AFI2B Tagilskaya. Проект реализуется в рамках комплексной застройки жилого квартала «Сиреневый парк» в Метрогородке.
05.05
Источник: CMWP
Управление недвижимостью

CMWP возьмется за «Евгеньевский»

Компания выступит консультантом по предэксплуатации нового жилого квартала в Санкт-Петербурге.
06.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre