Реконструкция недвижимости: инструмент повышения эффективности бизнеса

Василий Миропольский, Партнер по проектированию и реконструкции, Aurora Group

4805

Для множества компаний, которые эксплуатируют недвижимость, нуждающуюся в реконстуркции, предельным оказывается КПД порядка 5%, особенно если такая эксплуатация не является профильным бизнесом.

Всего 5% – почему так скромно, и можно ли повысить этот показатель?

Последнее время к нам все чаще обращаются владельцы сотен тысяч и миллионов квадратных метров рентабельной недвижимости в Москве, Московской области и других регионах России. Накопленный опыт позволяет нам определить ключевые проблемы и предложить ряд шагов для повышения коммерческой эффективности объектов.

Оптимизация эксплуатации недвижимости требует изменения структуры компании-владельца. Если для компании такая эксплуатация – непрофильный бизнес, внутренние регламенты мешают это сделать.

Незнание нюансов инженерного проектирования, связанных процессов и согласований постоянно, шаг за шагом снижает прибыль конечного бенефициара. Дополнительный ущерб наносят неизбежные трения собственника с представителями надзорных органов и структур власти по месту расположения объектов недвижимости, вызванные в том числе естественным ветшанием этих объектов.

Кто виноват – примерно понятно. А что делать?

Охрана объекта

В жизни первое впечатление зачастую оказывается самым сильным. Потенциального арендатора на объекте первыми встречают вахтеры. Если они живут в парадигме советской охраны, действуя по инструкциям прошлого века, – это впечатление уже не перебить никакими прелестями планировки и дизайнерскими интерьерными решениями. Его величество вахтер мгновенно снижает субъективный рейтинг объекта на несколько пунктов.

Культура общения, внешний вид охранников, даже запахи и звуки на входе должны отвечать современным требованиям эстетики и говорить об уважении к посетителям. Задача очевидна и вместе с тем сложна, поскольку требует существенных изменений в сознании сотрудников. Поэтому работа с личным составом и тренинги по выработке навыков общения строго необходимы для персонала всех уровней.

Входная группа 

Чистота, простор, освещенность, качество отделки и уже упомянутые запахи вслед за характеристиками КПП становятся весомыми аргументами для оценки привлекательности объекта и существенно влияют на коммерческую эффективность недвижимости. Потенциальный арендатор на себе проверяет впечатление, которое сложится у его посетителей. Неспроста проект входной группы и лобби современных бизнес-центров выносят в особый раздел, а зачастую даже проводят отдельный тендер на контракт с архитектором.

Даже в старых административных зданиях необходимо освободить входную группу от хлама и ненужных перегородок, заменить будку охраны и тем более древнее окошко типа «касса» на современную стойку рецепции. Стильный, пусть и недорогой дизайн с отделкой из современных материалов; правильное освещение и аккуратная комфортабельная зона ожидания превращают заводскую проходную в лобби современного бизнес-центра. 

Фасады 

Больное место зданий, особенно выстроенных блочными методами в авральные сроки, – утрата внешней эстетики и ветхость. Сказываются приоритеты послевоенного периода, времен массового исхода из коммунальных муравейников в индивидуальные ульи, строительной гонки к Олимпиаде-80 и другим знаковым событиям, а также особенности технологий прошлого. В результате объекты недвижимости имеют весьма неприглядный вид.

Современные технологии позволяют легко создавать на старых каркасах фасадные системы, которые вписываются в любую среду: от индустриальной до исторической. Даже простая замена окон существенно изменяет облик здания. Одна из основных проблем современных фасадов – наружные блоки кондиционеров – имеет бюджетные решения. Например, монтаж специальных корзин для их установки или покраска блоков в цвет фасада.

Интерьеры, планировка 

Существует целый ряд апробированных способов реконструкции внутренних помещений. Уход от коридорно-кабинетной системы в открытые пространства (open space), зонирование пространства лёгкими мобильными конструкциями, использование современных отделочных материалов, минималистичный дизайн – эти тренды заметно повышают коммерческую эффективность объекта недвижимости.

Модный стиль «лофт» позволяет наилучшим образом использовать особенности конструкции и строительных материалов самого здания. Бетон и кирпич сами по себе достаточно фактурны и визуально интересны.

Отказ от потолочных конструкций и покраска открытых коммуникаций в единые цвета зрительно увеличивают высоту потолка и объем помещения, добавляя свет и воздух – два столь дефицитных элемента офисной реальности.

Замена фиксированных рабочих мест сотрудников на гибкие позволяет адаптировать офисное пространство под любую специфику. Решению этой задачи также служит переход от личных тумбочек к централизованным локерам.  

Рекреационная зона

Наличие прилегающей территории также повышает коммерческую эффективность объекта недвижимости. Потенциал реализуется в полной мере, если на территории регулярно проводится уборка, высажены деревья и/или кустарники, оборудованы комфортабельные места для отдыха сотрудников и посетителей. 

Приоритеты

Мы привели далеко не исчерпывающий перечень инструментов, которые многократно повышают КПД объекта, даже если его эксплуатация – не профильный бизнес владельца. Современные технологии при системном подходе к организации работ позволяют быстро оптимизировать недвижимость в коммерческих целях, в течение ближайшего времени окупить затраты и обеспечить стабильный доход собственнику.

Реконструкция недвижимости – в первую очередь результат внутренней потребности, которая идет от реконструкции сознания, от осмысления необходимости инвестировать в будущее, в долгосрочный прибыльный бизнес, который не стыдно оставить наследникам.

 



иГРОКИ РЫНКА

Аврора Групп

Миропольский Василий

Другое

Аврора Групп

Материалы по теме

Экспертный анализ

Неправильная реконцепция существенно снизит цену объекта

По мнению экспертов Blackwood, неудачное перепрофилирование коммерческих объектов может существенно снизить их рыночную стоимость.

12.04
Экспертный анализ

Реконцепция московских кинотеатров – игра стоит свеч?..

По мнению специалистов компании Blackwood, проекты реконцепции кинотеатров в Москве сопряжены с высокими рисками, но при этом имеют большой потенциал. 

29.03

журнал CRE 17 (395)

Октябрь 1
Журнал CRE №17 (395) доступен как в печтной версии, так и в PDF-формате. Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке: Union Brokers unionbrokers.ru/     MD Facility Management www.mdpm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   Radius Group www.radiusrussia.com В НОМЕРЕ:  Актуально НЕПРОСТОЕ БУДУЩЕЕ ВРЕМЯ Прогнозы на ближайшие перспективы исключают локдаун   Тема номера ВРЕМЯ КУРЬЕРА Почему доставка остается ложкой дегтя для развития e-commerce и омникан...

Популярное

Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (4 - 10 октября)

Назначения в CBRE, FM-оператор для Павелецкой Плазы, открытие ТРЦ Грозный Молл и отчет об офисной конференции, организованной CRE Event.
11.10
Игроки рынка

LCM выделила услуги для ритейлеров в отдельное направление

Сейчас LCM Retail сотрудничает с 20 ритейлерами, заинтересованными в активной экспансии в регионы.
11.10
Проект

«Пионер» приступил к строительству торгово-офисного центра

Общая площадь ТОЦ Botanica составит почти 90 тыс. кв. м. Ввод запланирован на 2024 год.
13.10
Назначения

В Cushman & Wakefield 5 новых назначений

Компания объявила о назначениях международных партнеров и партнеров по региону ЕМЕА.
14.10
Сделка

«Сберлогистика» арендует 55 000 кв. м под Воронежем

Компания займет складские помещения в логистическом комплексе «XXI век», первая очередь которого будет введена в эксплуатацию в 2022 году.
12.10
Сделка

В «PNK Парке Домодедово 1» сдали 29 000 кв. м

Склад для центра автозапчастей «ШАТЕ-М Плюс» будет построен по схеме built-to-lease.
13.10
Открытие

«Светофор» бросил якорь в ТРК «РТС «Томилино»

В ТРК «РТС «Томилино» новый якорный арендатор – «Светофор». Магазин площадью 900 кв.м. располагается на 1-м этаже здания. 
11.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre