3. Новости судебной практики и правоприменения
3.1. Применение льготы по налогу на имущество для энергоэффективных объектов
Минфин РФ указал, что по смыслу нормы п. 21 ст. 381 НК РФ налоговая льгота по налогу на имущество организаций может применяться в отношении вновь вводимых объектов движимого и недвижимого имущества (в том числе зданий), имеющих высокий класс энергетической эффективности, при наличии на них энергетического паспорта.
3.2. О выборе арендатором способа защиты нарушенного права
На арендованном земельном участке расположены объекты движимого имущества, которые препятствуют арендатору в использовании участка. Вправе ли арендатор предъявить вещно-правовой (негаторный) иск непосредственно к нарушителю (ст. 304, 305 ГК РФ), или он должен предъявлять требования к арендодателю из обязательственных отношений (ст.612 ГК РФ)? ФАС ВВО в своем недавнем постановлении лишил арендатора права на вещно-правовую защиту. Вместе с тем ВС РФ по иному делу признал такой способ защиты правомерным. Такая правовая позиция ранее была озвучена ВАС РФ.
3.3. О правах на земельный участок под многоквартирным домом
ВС РФ высказал ряд важных правовых позиций по поводу земельных участков под многоквартирными домами. Суд указал, что (1) при приобретении одним лицом всех помещений в многоквартирном доме такое лицо без дополнительных регистрационных действий становится собственником земельного участка под домом, (2) возможность государственной регистрации права собственности на такой объект как многоквартирный дом законом не предусмотрена (это или совокупность квартир с общим имуществом, или здание), (3) многоквартирный дом и земельный участок, на котором этот дом расположен, - это разные объекты, и гибель (уничтожение) дома не ведет к прекращению права частной собственности на земельный участок, возникшей до сноса (уничтожения) дома.
3.4. При предоставлении арендуемого земельного участка в собственность без публичных торгов орган власти обязан учитывать потребность в таком участке
Компания получила от администрации города в аренду земельный участок площадью 10 000 кв. м, однако возвела объект лишь на его малой части, после чего выкупила без торгов целый участок. Антимонопольный орган признал администрацию и компанию нарушившими закон о защите конкуренции. ВС поддержал позицию антимонопольного органа и отменил решения нижестоящих судов, которых не смутила разница между площадью участка под постройкой и площадью выкупленной земли.
3.5. Объединение помещений нежилого и жилого назначения не допускается
ВС РФ признал правомерным отказ в согласовании проекта перепланировки квартиры, указав, что положениями ЖК РФ не предусмотрено объединение жилого помещения с нежилым без перевода одного в другое. Собственнику нежилого помещения и квартиры было отказано в согласовании перепланировки путем установки двери в соединяющей стене квартиры и присоединении ее к нежилому помещению.
3.6. Согласие супруга, участника юридического лица на сделку с имуществом юридического лица
ВС РФ указал, что получение согласия супруга не требуется в случае, когда недвижимость оформлена на юридическое лицо. Даже если единственным участником общества является один из супругов, права и законные интересы второго супруга не могут быть нарушены осуществлением юридическим лицом своей деятельности.
3.7. Недвижимость, приобретенная по акту государственного органа, является общим имуществом супругов
ВС РФ разъяснил, что в случае, когда права на недвижимое имущество приобретены в период брака на основании акта органа государственной власти, такое недвижимое имущество относится к общей собственности супругов.
3.8. Действительность незарегистрированного долгосрочного договора аренды
ВС РФ в очередной раз подтвердил ранее выработанную позицию о том, что договор аренды недвижимости, не прошедший государственную регистрацию, может быть признан заключенным и действительным, даже если он заключен до появления в 2015 г. в ГК РФ нормы п.3 ст.433 ГК РФ и даже до утверждения этой позиции в практике ВАС РФ в 2011 г.
3.9. Вопросы недвижимости в обзоре судебной практики ВС РФ
В своем обзоре от 16.02.2017 г. Президиум ВС РФ привел несколько дел, связанных с вопросами недвижимости. Озвучены следующие правовые позиции: (а) изменение физических параметров предмета ипотеки не прекращает обременение, (б) обязанность по приведению недвижимого имущества в первоначальное состояние переходит к новому собственнику такого имущества (суд применил положения ЖК РФ по аналогии) и (в) акты СССР, утвердившие границы зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, не утратили силу в связи с введением Водного кодекса РФ.
3.10. Решение ФАС РФ, всколыхнувшее рынок концессий
31.01.2017 ФАС РФ приняла решение, которым признала незаконными условия торгов (на право заключения концессионного соглашения), предусматривающие, что за счет государственного бюджета фактически возмещается 100% затрат частного инвестора по созданию и эксплуатации автомобильной дороги общего пользования регионального значения Республики Башкортостан. ФАС указала, что ФЗ «О концессионных соглашениях» (ч. 13 ст. 3) допускает такое возмещение лишь в части. Решение ФАС было обжаловано в суде. Руководитель ФАС Игорь Артемьев заявил, что 100% финансирование проекта ГЧП за счет государства – это «имитация концессии» и противоречит закону.
3.11. Земельный налог при изменении кадастровой стоимости земли в течение налогового периода
КС РФ разъяснил, что положения п. 1 ст. 391 НК РФ, согласно которым изменение кадастровой стоимости земельных участков, произошедшее в текущем налоговом периоде в результате перевода земель из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка, может быть учтено только со следующего налогового периода по земельному налогу, независимо от того, привели данные изменения к улучшению или к ухудшению положения налогоплательщика, соответствует Конституции РФ.
3.12. Фиктивное увеличение инвестиционного взноса при реализации квартир
Суд поддержал позицию налоговых органов о правомерности оспаривания расходов по налогу на прибыль, учтенных при продаже квартир, в части увеличения (более чем в 2 раза) размера инвестиционного взноса, уплачиваемого застройщику, путем подписания дополнительного соглашения. При вынесении решения суд учел, что (i) дополнительный инвестиционный взнос был согласован после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, свидетельств о регистрации права собственности на квартиры и актов приема-передачи квартир; (ii) средства, уплаченные застройщику, направлялись в адрес иностранных аффилированных лиц; (iii) доказательств выполнения дополнительного объема работ представлено не было.
3.13. Применение недостаточной капитализации
ВС РФ поддержал налоговые органы, которые квалифицировали заем, полученный от иностранной «сестринской» компании на строительство объекта недвижимости, в качестве контролируемого долга, вычет процентов по которому должен подлежать ограничению в соответствии с правилами недостаточной капитализации, при этом проценты, выплаченные кредитору сверх «вычитаемого» лимита, подлежат обложению налогом у источника как дивиденды.
3.14. Вычет НДС при приобретении объекта недвижимости с применением векселей
Суд поддержал позицию налоговых органов о неправомерности вычетов НДС при приобретении налогоплательщиком объекта недвижимости через цепочку аффилированных лиц, расчеты с которыми осуществлялись векселями, указав на то, что фактически была создана ситуация, при которой источник возмещения НДС из бюджета не формировался, реальные расчеты при приобретении объекта недвижимости отсутствовали, векселя возвращались лицам, первоначально их выдавшим.
3.15. Зачет процентов по займу против обязательства по вкладу в имущества дочерней компании
ВС РФ подтвердил позицию нижестоящих судов относительно того, что у дочерней компании, как у налогового агента, отсутствовала обязанность по начислению и удержанию налога на прибыль с дивидендов при зачете задолженности по процентам по займу, полученному от иностранной материнской компании, против встречного обязательства последней осуществить вклад в имущество дочерней компании. Суд указал, что в данной ситуации дочерняя компания не производила выплаты, в том числе в виде дивидендов, и иностранная компания не получала доход в любой форме от источника в РФ.
