Доля Санкт-Петербурга в общем объеме инвестиционных сделок по стране достигла одной пятой.
Основные события рынка офисной недвижимости во втором квартале этого года, по мнению аналитиков компании «АйБи групп»:
1. За рассматриваемый период произошло несколько крупных сделок по продаже и аренде офисных объектов. Самая крупная сделка по продаже - здание бизнес-центра на Московском пр., 139 (5,2 тыс. кв.м, класс В), экспертная оценка суммы сделки — 700-750 млн руб.
2. Самой крупной сделкой по аренде стала сдача 10 тыс. кв. м в БЦ «Мегапарк» на Заставской ул., 22 (15 тыс. кв. м, класс В+), экспертная оценка уровня арендных ставок — 1 200 - 1 350 руб./кв. м в мес.
3. Было введено три бизнес-центра, два из них относительно небольшой площади, третьим стал БЦ «Синергия» на Октябрьской наб., его площадь — 13,2 тыс. кв. м. В целом ввод офисной недвижимости в настоящий момент незначителен, а размеры объектов невелики.
Новых проектов строительства офисных объектов в этом квартале заявлено не было.
Общее состояния рынка офисной недвижимости в Санкт-Петербурге по итогам рассматриваемого периода можно охарактеризовать следующим образом.
I. Основные показатели рынка:
1. Прирост офисных площадей составил ок. 14 тыс. кв. м, объем предложения на рынке качественных офисных площадей составил на конец квартала ок. 3 540 тыс. кв. м (обеспеченность населения —670,48 кв. м на тысячу человек).
2. Чистое поглощение остается высоким; при этом поглощение в значительной степени происходит за счет сокращения вакантных площадей в уже существующих объектах.
3. Среднегодовая величина заполняемости для бизнес-центров класса А составляет 97%, для класса В — 93,5%. Снижение вакантных площадей в существующих центрах обеспечивается за счет незначительного прироста новых объектов.
4. Средний уровень ставок при этом все еще растет; на конец квартала данный показатель составил для класса А— 1 460-1 660 руб./кв. м в месяц, для класса В —987-1 187 руб./кв. м в месяц.
5. Средний уровень цен на рынке встроенных офисных помещений составляет 115 550-125 550 руб./кв. м (рост за последние три месяца — около 12,3%), арендных ставок —800-900 руб./кв. м в месяц (рост за последние три месяца — около 2,4%).
6. Максимальные ставки капитализации на рынке офисных объектов в настоящий момент составляют 10,5% - 11,5%.
II. Основные тенденции рынка:
1. До конца 2017 г. запланирован ввод ок. 100 тыс. кв. м качественной офисной недвижимости. Однако около половины из заявленного — проекты, по которым уже переносились сроки ввода. По некоторым из новых объектов, заявленных в этом году, ввод уже перенесен на 2018-й. Ввод в эксплуатацию в заявленные сроки для остальных объектов также не гарантирован.
2. Большинство новых объектов на рынке в настоящий момент строится для конкретного арендатора, поэтому рынок предложения арендных площадей почти не пополняется.
3. Интерес инвесторов постепенно смещается от центра на периферию. Причем теперь речь идет не только об объектах низкого класса, но и о престижных проектах. При этом средняя площадь планируемых и вводимых в эксплуатацию объектов продолжает уменьшаться.
4. В центральных районах города предложение офисной недвижимости ограничено, а доля вакантных помещений низка (менее 2%). Часть экспертов предполагает, что дефицит свободных помещений в центральных районах, с учетом отсутствия там свободных пятен под застройку, вызовет увеличение числа проектов реконструкции исторических зданий. В качестве примера можно назвать продолжающуюся реконструкцию здания «Русского торгово-промышленного банка» (Б. Морская ул., 15).
5. Объем поглощения остается высоким; наиболее активны по-прежнему госкомпании и IT-сектор. Некоторые эксперты прогнозируют дефицит на рынке офисных помещений в этом году, ориентируясь, прежде всего, на уровень ввода новых объектов в 2016 г., а также на высокое поглощение. Однако в настоящий момент наибольший объем поглощения на рынке приходится на структуры «Газпрома» (около трети) и компании IT-сектора (еще примерно пятая часть общего объема поглощения). Как только спрос со стороны компаний «Газпрома» будет удовлетворен, поглощение резко сократится.
6. Арендаторов все больше интересуют офисные помещения высокого класса. Хотя некоторые эксперты отмечают, что спрос на офисы класса А может быть переоценен, поскольку во многом снижение заполняемости в этом сегменте произошло благодаря активности дочерних компаний «Газпрома».
7. Постепенно увеличивается объем объектов, сертифицированных по экологическим стандартам LEED. И также растет доля арендаторов, учитывающих наличие такой сертификации при выборе помещений. В настоящее время на рынке качественной офисной недвижимости около трети объектов соответствуют указанным стандартам.
8. В подавляющем большинстве бизнес-центров арендные ставки в настоящий момент установлены в рублях. Средний срок аренды по заключаемым договорам составляет три года, более редкими являются пятилетние и десятилетние договоры. Также распространена схема, когда базовая ставка аренды в первый год действия договора снижена, что компенсируется за счет индексации в последующие годы.
9. В качестве причин поиска нового офиса арендаторы в настоящий момент чаще всего указывают улучшение условий и расширение офиса, экономию на аренде и открытие нового офиса компании. Самым востребованными форматом являются помещения от 200 до 500 кв. м. Арендаторы по-прежнему ориентированы на поиск помещения с чистовой отделкой. Вместе с тем все чаще встречается схема, когда помещение предлагается в формате «shell&core», а отделка производится за счет арендатора с последующей компенсацией в арендной ставке.
