Офисы Москвы: итоги I полугодия от ILM

Эксперты компании ILM рассказали, что отличало московский офисный рынок в первом полугодии текущего года, и поделились прогнозами.

8607

Предложение

Совокупный объем рынка качественных офисных помещений в Москве по итогам первого полугодия 2017 г. составляет 20 млн кв. м, из которых 21% соответствует объектам класса А (это 4,2 млн кв. м), 38% - объектам класса Б+ (7,5 млн кв. м) и 41% - классу Б- (8,3 млн кв. м).

Во 2 квартале был введен в эксплуатацию деловой комплекс Neopolis офисной площадью 56 тыс. кв. м. Также в конце июня выведено офисное здание второй фазы многофункционального комплекса «Фили Град» (офисная площадь здания составляет 22 тыс. кв. м). Таким образом, суммарный объем нового предложения по итогам двух кварталов составил 83 тыс. кв. м.

Результат первого полугодия продемонстрировал, что рынок офисной недвижимости продолжает находиться под влиянием посткризисной ситуации. Темпы прироста по-прежнему остаются минимальными, по итогам двух кварталов зафиксировано снижение ввода новых площадей на 63% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (223 тыс. кв. м).  

Объем ввода в текущий год может превзойти значение 2016 г., но сохранится на низком уровне. В 2017 г., согласно анонсированию собственников, еще будет введено около 360 тыс. кв. м. При этом прогнозируется снижение ввода крупных объектов. Однако реальный объем нового предложения может стать ниже. Чтобы избежать повышения налоговой нагрузки в связи с вводом в эксплуатацию объекта, девелоперы продолжают переносить сроки ввода зданий, заявленных на этот год, на более поздние периоды. Другие собственники дожидаются якорных арендаторов. Таким образом, в последующие два года рынок также будет пополняться в основном зданиями, выход на рынок которых изначально был запланирован на 2015-2016 гг.

Кроме того, стоит отметить, что структура прироста новых площадей по классам по сравнению с 2016 г. изменится. В объеме нового офисного предложения будут доминировать объекты класса А. Если в прошлом году среди новых объектов доля зданий класса А составляла 26% от общего объема нового предложения, то в 2017-м, при условии осуществлении планов девелоперов, эта доля составит более 80%.

Спрос

Суммарный объем чистого поглощения, показывающий изменение занимаемых арендаторами офисных площадей, по итогам первого полугодия 2017 г. составляет 241 тыс. кв. м. Это на 40% превышает показатель за аналогичный период 2016 г., когда значение чистого поглощения было достигнуто благодаря закрытию нескольких крупных сделок. В нынешнем году поглощение формировалось более равномерно.

Самый высокий объем чистого показателя в первом полугодие 2017 г. зафиксирован в объектах класса Б+. За счет немалого количества сделок, суммарное чистое поглощение за два квартала к концу июня составило 141 тыс. кв. м. В классе А чистое поглощение по итогам шести месяцев равно 91 тыс. кв. м. В классе Б-, после замедления темпов высвобождения площадей в конце 2016 г., объемы чистого поглощения приобрели положительное значение и достигли 8 тыс. кв. м.

Из структуры общего объема поглощения видно, что спрос на офисные помещения по-прежнему по большей части формируется за счет переездов компаний в объекты более высокого класса. В условиях снизившихся ставок аренды на качественные помещения, компании консолидируют свои офисы, в связи с чем наибольшее снижение уровня вакантных площадей за два квартала зафиксировано в классах А и Б+.

Однако стоит заметить, что динамика чистого поглощения в течение двух кварталов различается.

Во 2 квартале объем чистого поглощения в классе А увеличился на 55 тыс. кв. м, что на 52% больше, чем в первые три месяца года. В объектах класса Б+ обратная ситуация. Во 2 квартале показатель составил 35 тыс. кв. м против 106 кв. м в 1 квартале года. Несмотря на увеличение количества сделок, в объектах данного класса в течение 2 квартала произошло освобождение большого объема площадей. Это эффект отложенного высвобождения площадей, когда фактический переезд компании в новый офис осуществляется спустя несколько месяцев после заключения договора аренды.

На текущий момент можно наблюдать восстановившийся спрос на офисные помещения класса А/Б+ у всех категорий арендаторов. Особую активность в поиске офисных площадей проявляют представители государственных/окологосударственных структур. С учетом дефицита крупных площадей и недостатка новых предложений на офисном рынке недвижимости, активность со стороны арендаторов в офисном сегменте будет увеличиваться.

Спрос со стороны арендаторов продолжает определяться желанием оптимизировать расходы на аренду. Переезд большинства компаний будет по-прежнему обусловлен следующими фактами: миграцией в качество без увеличения бюджета на аренду и сокращением затрат на аренду без ущерба качеству арендуемых помещений.

В свою очередь, самые крупные сделки происходят с офисами без отделки, поэтому фактическое высвобождение занимаемых в настоящий момент помещений состоится позднее, что может дать отрицательный вклад в общий объем чистого поглощения.

Вакантные площади

Снижение объемов нового строительства продолжает оказывать влияние на постепенное восстановление баланса спроса и предложения. По сравнению с началом года уровень вакантных площадей снизился на  1 п.п. и составил 14,7% в среднем по рынку. В течение первого полугодия уменьшение объема свободных помещений произошло во всех классах.

Наибольшее снижение показателя зафиксировано в объектах класса Б+. За счет увеличения объемов чистого поглощения доля пустующих помещений здесь уменьшилась на 2 п.п.

В объектах класса А по итогам первого полугодия показатель также продемонстрировал понижательную динамику. Здесь уровень вакантных площадей в течение двух кварталов снизился на 0,6 п.п - до 19,7%, что в абсолютном выражении равно 838 тыс. кв. м. При этом стоит отметить, что по сравнению с первым кварталом во 2 квартале количество свободных помещений увеличилось. Несмотря на положительное поглощение, доля незанятых площадей в течение последнего квартала здесь выросла на 0,3 п.п. Это обусловлено превосходством объемов нового предложения над поглощением в данный период.

Больших офисных блоков в объектах класса А становится все меньше, крупным компаниям становится все сложнее подобрать себе высококачественный офис. На данный момент офисные блоки площадью более 15 тыс. кв. м доступны лишь в 10 офисных зданиях класса А.

На фоне положительного чистого поглощения площадей в классе Б- за первое полугодие показатель незначительно снизился на 0,2 п.п. и на конец марта составил 9,6%.

Несмотря на снижающиеся в последние два года объемы нового строительства, на данный момент на рынке качественных офисных помещений свободно около 2,9 млн кв. м площадей. Сейчас каждый седьмой квадратный метр остается вакантным.

Ставки аренды

Снижение среднего уровня запрашиваемых базовых ставок аренды в объектах класса А продолжилось. По итогам первого полугодия 2017 г. падение ставок в рублевом эквиваленте составило 2% по сравнению с концом 2016 г., до 25 000 руб. за кв. м в год. Снижение запрашиваемых ставок аренды в классе А обусловлено, в первую очередь, большим объемом свободного предложения за пределами ЦАО, которое оказывает значительное влияние на формирование среднего значения ставок.

В классе Б+ впервые за последние три года запрашиваемые базовые ставки аренды выросли и по итогам 2 квартала составили 17 500 руб. за кв. м в год. В течение шести месяцев средний уровень вырос на 10%. Повышение ставок аренды в объектах данного класса объясняется изменением структуры предложения: в условиях ценовой доступности освободились более дорогие помещения, которые и сформировали средний уровень ставок аренды в данном сегменте. Также на рост ставок повлияло увеличение количества предложений с мелкой нарезкой, где стоимость за квадратный метр выше. Вместе с тем некоторые собственники, почувствовав восстановление спроса со стороны арендаторов, начали поднимать заявленные коммерческие условия.

Начавшейся в начале года рост среднего уровня ставок в классе Б- продолжился.  На конец июня средние ставки аренды здесь достигают 15 000 руб. за кв. м в год. Помимо вышеуказанных причин, повлиявших на рост ставок, в классе Б- данная тенденция напрямую связана с произошедшими изменениями в налогообложении для объектов коммерческой недвижимости. Увеличение кадастровой стоимости объектов в большей степени коснулось площадей класса Б-.

Динамика ставок аренды в текущем году будет по-прежнему находиться под влиянием экономических тенденций. Аналитики ILM ожидают, что при сохранении текущих экономических условий запрашиваемые ставки аренды останутся на уровне 2016 г. Средний уровень может варьироваться в зависимости от изменения структуры предложения, а также от поведения отдельных собственников, часть из которых на фоне стабилизации будет постепенно повышать коммерческие условия аренды.

Екатерина Волкова, Директор департамента исследований и анализа рынка ILM, отмечает: «Несмотря на увеличение количества сделок, в объектах класса Б+ в течение 2 квартала произошло освобождение большого объема площадей. Это эффект отложенного высвобождения помещений, когда фактический переезд компании в новый офис осуществляется спустя несколько месяцев после заключения договора аренды».



Материалы по теме

Экспертный анализ

В Москве растет спрос на недорогие офисы

Специалисты ГК «ЭКООФИС» проанализировали спрос на офисы класса В и В- в Москве в первые 4 месяца 2017 г. Согласно полученным данным, в среднем спрос на помещения вырос по отношению к аналогичному периоду прошлого года на 16%.

19.06
Исследования рынка

Офисы Москвы – итоги 2016 г. от Welhome

По данным консалтинговой компании Welhome, по итогам 2016 г. объем ввода офисных площадей Москвы составил всего 277,3 тыс. кв. м GLA, что почти в 2 раза ниже аналогичного показателя 2015 г. и составляет около 47% от заявленного на начало 2016 г. объема ввода.
22.02
Экспертный анализ

Офисы: скрытое повышение арендных ставок

Офисный сегмент, долгое время «лежащий на боку», похоже, начал восстанавливаться. Помимо постепенного снижения доли вакантных площадей, которое эксперты отмечали на протяжении всего года, в последние месяцы наблюдается и повышение арендных ставок. По свидетельству специалистов ГК «ЭКООФИС», новые арендаторы заключают договоры уже по повышенным ставкам, а компании, арендующие площади на «кризисных» условиях, постепенно замещаются.

02.02

журнал CRE 2 (436)

февраль 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Ознакомиться с PDF-версией номера можно ЗДЕСЬ Вышел из печати CRE №2 (436) соредактором в котором выступил Игорь Коновалов, председатель правления Группы Инпром Эстейт. Номер посвящен прогнозам на 2024 год.  В НОМЕРЕ: Летучка Игорь КОНОВАЛОВ: "Русские люди могут и должны создавать капитал в России" Инвестиции ТИХАЯ ГАВАНЬ Недвижимость останется главным защитным и самым надежным в условиях падающего рубля и в...

Популярное

Источник: Пресс-служба MR Group
Открытие

«Селигер Сити» станет здоровее

MR Group открывает центр красоты и здоровья в «Селигер Сити».
 
27.02
Источник: CRE
Проект

«Магнит» получит распредцентр на 86 тыс. кв. м в Подмосковье

Новый РЦ расположен в Подольском районе, его ввод намечен на середину 2024 года, а инвестиции оцениваются в 10 млрд рублей.
26.02
Источник: Пресс-служба ГК «Ориентир»
Назначения

В ГК «Ориентир» новый генеральный директор

Должность генерального директора заняла Елена Бабенко, ранее работавшая в таких компаниях, как «Велес Девелопмент» и УК «Металлоинвест».
 
29.02
Источник: Kanayan Retail&Development Consulting
Экспертный анализ

Сын ошибок трудных: клиентский опыт будет одним из главных конкурентных инструментов дискаунтеров

К февралю 2024 года доля дискаунтеров в российской сетевой рознице превысила 60%. Уже через три года формат может занять более 70 %  рынка, но с клиентским опытом в большинстве сетей по-прежнему работают по остаточному принципу и в убеждении, что главное для покупателя — цена. Однако на фоне продолжающегося бума открытий новых «дешёвых» магазинов, инфляции и спада доходов, на авансцену театра конкурентной борьбы неизбежно выйдет сервис, убеждены игроки.

Текст: Влад Лория. Журнал CRE Retail
26.02
Источник: Instone Development
Экспертный анализ

Камера сохранения

Инвестиции в региональные складские и логистические проекты остаются самым перспективным направлением для игроков. Спрос на склады будет значительно превышать предложение ещё очень долго и практически везде, хотя ожидаемый объём ввода уже в 2024-м окажется максимальным за всю историю рынка, а региональные показатели – впервые же превысят московские.

Текст: Алина Арсенина. Журнал CRE
 
Продолжение, начало читайте здесь и здесь.
28.02
Источник: CRE
Управление недвижимостью

В «Ашан Южные врата» въедет RealJet

Компания возьмет на себя техническое обслуживание склада «Ашан» площадью 107 тыс. кв. м.
28.02
Источник: CRE
Переговоры

Нефтяная биржа может купить БЦ на Белорусской

Санкт-Петербургская международная торгово-сырьевая биржа (СПбМТСБ) ведет переговоры о покупке здания площадью 13,9 тыс. кв. м на Лесной улице. Стоимость оценивается в 3,5-4 млрд рублей.
01.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre