Офисы Москвы – итоги 2016 г. от Welhome

По данным консалтинговой компании Welhome, по итогам 2016 г. объем ввода офисных площадей Москвы составил всего 277,3 тыс. кв. м GLA, что почти в 2 раза ниже аналогичного показателя 2015 г. и составляет около 47% от заявленного на начало 2016 г. объема ввода.
5641

Общий объем качественных офисных площадей на конец 2016 г. достиг 16,5 млн кв. м.

Как сообщают аналитики Welhome, в 2016 г. снижение девелоперской активности продолжилось и достигло пика за последние 10 лет. И несмотря на то, что объем ввода в IV квартале 2016 г. превышает в 2 раза аналогичный показатель 2015 г., в годовом исчислении отмечается максимальный за последние 10 лет спад. Причем это обусловлено не столько стандартным переносом срока ввода в конце квартала отчетного года, сколько кризисными явлениями в экономике и опасениями девелоперов.

Стоит отметить, что были перенесены сроки ввода многих объектов, заявленных к вводу до конца 2016 г.: среди крупных проектов можно выделить БЦ Neopolis и БЦ Neo Geo (корпус В II очереди). Кроме того, в рамках ММДЦ «Москва Сити» был в очередной раз отложен ввод таких масштабных проектов, как БЦ «IQ-квартал» и МФК «Башня Федерация, Восток», теперь уже на 2017 год.

В то же время 2016-й можно назвать годом плавной стабилизации: ставки замедлили свое падение, а к концу года в некоторых сегментах и локациях продемонстрировали небольшой рост. Также по итогам года объем вакантных помещений не вырос, а даже незначительно снизился. Однако можно констатировать тот факт, что офисный рынок продолжает оставаться рынком арендатора.

В ближайшей перспективе предпосылок к увеличению объемов ввода нового предложения нет – велика вероятность того, что он останется на том же уровне с небольшим отклонением в зависимости от сроков ввода отдельных объектов.

По данным Welhome, в IV квартале 2016 г. было введено 3 качественных объекта общей арендуемой площадью 65,7 тыс. кв. м. Крупнейший из них – гостинично-деловой комплекс на ул. Б. Пионерская, вл. 1/17, офисная площадь которого составляет 25 тыс. кв. м GLA. Другие два офисных комплекса, введенные в конце года, – БЦ SevenONE и БЦ «Отрадный» фаза II, корп. В. Сроки ввода остальных объектов, заявленных ранее к вводу до конца 2016 г., были перенесены на 2017 год.

В течение 2016 г. основной ввод пришелся на III квартал, когда было введено порядка 42% от общего объема нового предложения за год. Наиболее крупный введенный за III квартал офисный центр – БЦ «ЦСКА Арена» площадью 64,9 тыс. кв. м, он же крупнейший введенный за прошедший год. Следом идет IVквартал – 26%, I квартал – 20% и II квартал – 15% от общего ввода.

Если рассматривать объем введенных площадей в разрезе классов и зон города, то основной объем (44%) офисных объектов класса А был введен в зоне МКАД, а именно – БЦ G10 и офисные площади в составе МФК YE’S совокупной арендуемой площадью 48,4 тыс. кв. м. На зону СК-ТТК пришлось 32% - БЦ на Красина и МФК на Б. Пироговской и в зоне между ТТК и МКАД: новая очередь Nagatinoi-land.

Более 2/3 объема новых офисных площадей класса В+ пришлось на зону между ТТК и МКАД: БЦ «ЦСКА Арена» на 3-й Песчаной ул., БЦ «Отрадный» (фаза II, корп. В) и БЦ SevenONE на Дмитровском шоссе в районе строящейся станции метро «Верхние Лихоборы».

По данным Welhome, в 2016 г. было заключено сразу несколько крупных сделок по аренде, три из них - на помещения общей площадью по 10 тыс. кв. м каждое. Также стоит отметить крупные сделки по покупке, это: 96 тыс. кв. м БЦ President Plaza Сбербанком; 94 тыс. кв. м БЦ «Башня Евразия» ВТБ; 55 тыс. кв. м в БЦ «ОКО» Мэрией Москвы.

Без учета этих масштабных сделок по покупке на помещения класса А пришлось 60% от общего объема арендованных кв. м, остальной объем сделок пришелся на класс В (В+ и В-). Таким образом, в 2016 г. государственный сектор экономики в значительной степени «поддержал» офисный рынок.  

По итогам IV квартала 2016 г. средние базовые запрашиваемые ставки аренды офисных помещений не претерпели существенных изменений по сравнению с III кварталом 2016 г. Можно отметить небольшой рост к концу года, связанный с вымыванием наиболее ликвидных предложений, в размере 1-2%. По итогам 2016 г. рублевые ставки аренды на офисы класса А снизились на 12%, в классе В+ – на 14%.

За прошедший год также наблюдалась коррекция ставок, хоть и в меньшей степени, чем в 2015 г. На ставки по-прежнему оказывал давление значительный объем вакантных площадей. Собственникам в течение года было необходимо проявлять гибкую политику. А тенденция номинирования ставок аренды в рублевом исчислении еще больше усилилась по итогам года.

Как отмечают аналитики компании Welhome, тенденция снижения объема нового ввода, скорее всего, продолжится в 2017 г. Так, на 2017-й заявлен ввод порядка 550 тыс. кв. м. Половина этого потенциального нового предложения приходится на зону ММДЦ «Москва-Сити». По оценкам специалистов Welhome, ввод нового предложения будет на уровне 300-400 тыс. кв. м.

Уменьшение объемов ввода в среднесрочной перспективе приведет в будущем к нехватке офисных площадей. Несмотря на значительный объем вакантных площадей (более 2 млн кв. м), уже сейчас начинает ощущаться нехватка крупных офисных блоков. Это закономерная ситуация, характерная при прохождении кризисных явлений: рынок падает, участники волнуются, растут вакансии, арендаторы/ покупатели ожидают снижения ставок аренды и стоимости продажи. На фоне всего этого снижается инвестиционная активность, растут кредиты и снижается девелоперская активность – проекты замораживаются, откладываются, подвергаются реконцепции под другие назначения. Далее рынок достигает «дна», стабилизируется, и начинается его постепенное восстановление в условиях сниженного объема предложения. Текущие индикаторы рынка офисной недвижимости позволяют говорить о перспективах постепенного восстановления в ближайшие 1,5-2 года.

В текущей ситуации сниженный уровень ставки аренды позволит поддержать спрос, а уменьшение объемов ввода – снизить уровень вакантных площадей. Соответственно, начиная со следующего года можно ожидать если не повышения уровня арендных ставок, то, по крайней мере, их стабилизации.

 



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Welhome

Материалы по теме

Исследования рынка

Офисный рынок Москвы: итоги 2016 г. от S.A. Ricci

В 2016 г. девелоперская активность была очень низкой. Объем введенных офисных площадей в Москве по итогам года составил около 300 тыс. кв. м, что является минимальным значением за последнее 10 лет.
   
25.01

журнал CRE 20 (398)

ноябрь 2
 CRE №20 (398) ноябрь 2 Номер выпущен при поддержке  Raven Russia www.rrpa.ru CBRE www.cbre.ru В НОМЕРЕ: Тема номера ВРЕМЕНА КОДА   Опрос ПРОДУКТ НЕПРОТИВЛЕНИЯ СТОРОН   Тренды ТЦ ЭПОХИ ВОЗРОЖДЕНИЯ   Классификация ОФИСЫ ЛИШАТСЯ БУКВЫ «С»   Тенденции ЗДРАВСТВУЙТЕ   Ре ПОЛУОСТРОВ ГРИНВИЧ, ЛОНДОН, ВЕЛИКОБРИТАНИЯ  ...

Популярное

Сделка

Торговать в «Сокольниках» больше негде

По итогам сентября в одноименном торговом центре осталось только 3% свободных площадей. Последние площади заняли магазины косметики, одежды, нижнего белья, а также точки общепита, барбершоп и табак.
22.11
Проект

В Южном порту построят 350 тыс. кв. м коммерческой недвижимости

Власти одобрили застройку территории около 44 га в районе Печатники.
22.11
Аукцион

Управляющий «Пекином» купил БЦ на Сухаревке

Здание площадью 4,3 тыс. кв. м может использоваться под апарт-комплекс или коворкинг.
22.11
Игроки рынка

Интернет идет в регионы

Крупнейший российский интернет-магазин собирается построиться в Ставропольском крае, Рязанской, Самарской и Владимирской областях.
22.11
Инвестиции

Портфель УК PARUS Asset Management достиг 30 миллиардов

Компания опубликовала полный список своих активов, в которые можно будет инвестировать через паевые фонды.
24.11
Сделка

Ozon арендовал 15000 кв. м складов

Консультантом выступила компания Herzen.
24.11
Переговоры

Ozon может занять Grand Tower

Общая площадь строящейся башни составит около 400 тыс. кв. м, арендопригодная – 232 тыс. кв. м.
24.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre