Финансовый кризис – вызов или шанс?

Площадкой для этих дискуссий и переговоров стал III Московский форум лидеров рынка недвижимости MREF-2008, прошедший с 5 по 7 ноября 2008 года в Экспоцентре на Красной Пресне. В рамках трехдневной работы форума прошла конференция газеты “Ведомости” “Недвижимость: инвестиции, коммерция, интеграция”, круглые столы, презентации проектов и семинары на актуальные для рынка сегодня темы.

Безусловно, одной из важнейших тем для обсуждения в очередной раз стал финансовый кризис. Участники конференции “Недвижимость: инвестиции, коммерция, интеграция” в рамках сессии “Финансовый кризис на мировых рынках – вызов или шанс для российского рынка недвижимости?” пытались в первую очередь определить причины кризиса и охарактеризовать существующую ситуацию на рынке.

Причины кризиса и существующие проблемы на рынке

Так, по мнению архитектора Эрика ван Эгераата, сегодня на рынке недвижимости правит бал мир девелоперов и мир банкиров. Проблема нынешнего кризиса, по его словам, в большом разрыве цены строительства объекта и цены его продажи. Безусловно, многие сегодня не понимают, что происходит. Решение проблемы в том, что необходимо понять, каковы ценности девелоперов и банкиров. И, кроме того, основное внимание должно быть сосредоточено на объекте, на его качестве и цене, соответствующей этому качеству. “В Голландии, например, нет такой огромной разницы между ценой строительства и ценой продажи, как сейчас в России. Я уверен, что для нормализации ситуации эта разница должна быть максимально сокращена”, – отметил он.

Глава TriGranit в России Сергей Гоголев назвал основной проблемой на рынке сегодня отсутствие финансирования. По его словам, получить кредит очень сложно, даже у западных банков. Плюс к этому в последнее время возросла себестоимость строительства объектов недвижимости. Арендные ставки также росли, но не такими высокими темпами. Как отметил господин Гоголев в ответ на мнение господина Эгераата, девелоперам в нынешних условиях будет просто невыгодно реализовывать объекты по более низкой цене. Время окупаемости проекта и так значительно выросло. Однако в любом случае существуют и качественные проекты. К слову, ставки в них будут продолжать расти.

Региональный рынок

Многие эксперты сегодня заявляют о том, что региональный рынок недвижимости тяжелее всего перенесет мировой финансовый кризис. Так, по словам господина Гоголева, подавляющее большинство региональных проектов заморожено. Финансирование этих проектов под сомнением. “Банки дают финансирование только на проекты в Москве и Московской области. Проекты в регионах, даже в городах-миллионниках, пока приостановлены”, – отметил CEO TriGranit в России.

По его мнению, нынешние арендные ставки потянет только Москва. Региональные ритейлеры уже сегодня испытывают большие трудности с арендой, и ситуация будет в ближайшее время только усугубляться.

Однако не все участники рынка недвижимости согласны с тем, что региональный рынок “умер”.

Так, по мнению экспертов Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, региональный рынок более спокойно в отличие от Москвы и Санкт-Петербурга перенесет последствия мирового финансового кризиса. Поскольку он развивался гораздо медленнее по сравнению со столицей. Соответственно, и реагирует на трудности “медленнее”.

Безусловно, сегодня будет замедление темпов развития, но говорить о том, что он “умер”, нельзя.

Последствия кризиса для секторов рынка недвижимости

По мнению участников конференции, сильнее всего от кризиса пострадает торговая и офисная недвижимость. Мы уже сегодня наблюдаем снижение арендных ставок в торговых центрах, офисных помещениях. Предположительно, падение ставок аренды до конца года составит 20–30%.

По мнению руководителя отдела офисной недвижимости по стратегическому развитию компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Марка Поллитта, в большей степени кризис затронет крупные торговые центры, нежели бутики. Это, по его словам, объясняется стремительным развитием интернет-торговли.

Что касается других секторов недвижимости, то участники рынка самым стабильным называют складской сектор. Эксперты из компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko объясняют это тем, что сектор складской недвижимости более мобилен. Цикл строительства складских объектов небольшой, что позволяет более оперативно реагировать на изменение ситуации на рынке. К тому же, в этом секторе недвижимости спрос во много раз превышает предложение. Т. е., несмотря на финансовый кризис, в этом секторе продолжает царить мир арендодателей.

Кроме того, в складском сегменте рынка коммерческой недвижимости не ожидается снижения ставок. Об этом на конференции “Индустриальные площадки в России. Что год грядущий нам готовит?” в рамках MREF заявил партнер компании Knight Frank Роман Бурцев. По его словам, если ставки на складские площади и снизятся, то не более чем на 3–5%. В среднем арендные ставки в сегменте складской недвижимости составят $135 за 1 кв. м в год по всей России, отметил он. “Сейчас хорошее время для того, чтобы начать выбирать себе землю под строительство. Цены находятся на том же уровне, что были до кризиса, но в скором времени они снизятся”, – подчеркнул г-н Бурцев.

По мнению директора отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank Вячеслава Холопова, в ближайшее время в России будет расти спрос на индустриальные парки.

Рассуждая о причинах кризиса, текущей ситуации на рынке недвижимости, некоторые участники конференции “Недвижимость: инвестиции, коммерция, интеграция” пытались найти виноватых в происходящем. Даже прозвучали обвинения в адрес консультантов и аналитиков за то, что те в свою очередь не предсказали грядущих трудностей, давали не соответствующие действительности отчеты.

Однако эта тема не была поддержана другими участники. Они призвали всех переключиться на поиск решений, обсуждение мер, которые помогут выйти из кризиса с наименьшими потерями, а не искать виноватых в случившемся.

Прогноз на будущее

Все участники конференции сошлись во мнении, что кризис имеет и плюсы для рынка недвижимости, дает новые возможности для развития.

Безусловно, сегодня рынок замер. Но говорить о том, что денег нет, было бы неправильно. По мнению господина Поллитта, средства есть у немецких компаний, у компаний из стран Востока. Сейчас все ждут падения цен на активы. “В мире существует много бездействующего капитала. Скоро деньги выйдут на рынок”, – заявил он.

По словам директора аналитического управления компании “Ренессанс Капитал” Алексея Языкова, как такового кризиса в ценах еще не произошло. Сегодня на рынке царит паника и неопределенность, все игроки затаились. “Падение цен на недвижимость еще впереди”, – отметил он. По мнению господина Гоголева, бум сделок по купле-продаже активов ждет нас через 6–12 месяцев.

Участники конференции уверены, что все ждут “дна”, чтобы купить хорошие проекты по выгодным для них ценам.

Кроме того, игроки рынка недвижимости уверены, что сами проекты в условиях кризиса станут более грамотными, качественными, продуманными.

К тому же, по мнению господина Поллитта, большие трудности сегодня испытывают сильно закредитованные компании. Они будут вынуждены отдать банкам свои проекты.

“Пока банки не забирают залоги девелоперов, но это может случиться в течение ближайшего времени”, – отметил он.

Что банки будут делать с многочисленными активами? На этот вопрос участники не дали единого ответа. Мнения разделились. Одни считают, что придет время активного развития fee-девелопмента в России. Так, по мнению президента компании “Открытие-Недвижимость” Александра Вагина, сейчас собственниками проектов становятся компании финансового и других секторов, которые не являются профессиональными игроками на рынке недвижимости. “Будет актуален fee-девелопемент, когда инвестору предоставляются профессиональные услуги по созданию концепции проекта и управлению строительством до полного вывода объекта на рынок. К подобным компаниям в ближайшее время будут обращаться инвесторы с недостроем, с неправильно оформленными документами на участки и строительство”, – подчеркнул он. К слову, господин Вагин рассказал о том, что его компания в настоящее время ведет переговоры с пятью российскими банками об управлении такими объектами. Подробности переговоров и имена этих банков он отказался назвать.

Другие считают, что банки будут перепродавать непрофильные для них активы. По словам господина Поллитта, инвестиционные фонды будут активно выкупать у банков многочисленные активы. Кроме того, возможно, что в области финансирования объектов недвижимости фонды вообще заменят банки.

Еще одной темой активного обсуждения участников конференции стало частно-государственное партнерство. Все признали, что такая тенденция имеет место в нынешних условиях. Однако однозначного мнения относительно того, хорошо это или плохо для рынка недвижимости, не прозвучало.

Одни заявляли то, что частно-государственное партнерство – это выход из кризисной ситуации. Как отметил управляющий партнер компании Alcon Development Александр Сорокин, сейчас нужно осознать, где находятся точки роста, которые завтра позволят “расти и процветать”. “В условиях кризиса для реализации девелоперских проектов будет важно государственно-частное партнерство”.

Государственное регулирование способно помочь бизнесу, уверен управляющий директор Praedium ONCOR International Рубен Алчуджян.

Однако не все участники с этим согласны. Как отметил партнер, руководитель отдела торговой недвижимости Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Константин Сахаров, частно-государственное партнерство – не очень хорошая тенденция на рынке коммерческой недвижимости. “Государство в любом случае работает медленно. Кроме того, государство не заинтересовано в получении той прибыли, которая нужна участникам рынка коммерческой недвижимости”, – отметил он.

Безусловно, стратегию выхода из кризиса каждая компания определяет сама для себя. Единого “рецепта” нет. Участники конференции сошлись во мнении, что нужно, в первую очередь, обратить внимание на расходы, оптимизировать их, и быть готовыми максимально быстро реагировать на изменения на рынке.

Несмотря на активное обсуждение финансового кризиса и его последствий для рынка, на III Московском форуме лидеров рынка недвижимости MREF 2008, проходили презентации регионов России, где были представлены новые инвестиционные проекты.