Назад
10 Ноября 2008, 9:33
Индия увидела свет в конце туннеля
Влияние глобального финансового кризиса уже чувствуется на развивающемся рынке Индии, где еще недавно до начала III квартала текущего года происходил самый настоящий инвестиционный и девелоперский бум. И хотя происходящие изменения в экономике уже посеяли панику среди многих инвесторов, значительная часть рыночных игроков ведут себя спокойно, продолжают мыслить в долгосрочной перспективе и видят свет в конце туннеля. Многие эксперты считают, что перспективы роста индийской экономики огромны, а текущий кризис в целом даже полезен развивающимся рынкам.
В эпоху экономического кризиса некогда цветущие экономики, показывавшие десятки процентов роста в год, испытывают значительную рецессию. Для Индии характерна высокая инфляция, уровень которой с июня 2007 г. по настоящий момент приблизился к 11% (в июне прошлого года было 4,3%). Экономисты прогнозируют рост инфляции на уровне 15% по итогам года, и данный фактор уже отразился на уровне банковских ставок кредитования, рост которых уже привел к сокращению активности населения и падению темпов корпоративных продаж во всех секторах экономики. В связи с экономической рецессией отток иностранных инвестиций из страны превысил $15 млрд в течение последних 10 месяцев. Многие инвесторы в индийские ценные бумаги, наблюдавшие ранее рост биржевых котировок, сейчас осознают тот факт, что Индия теряет былой потенциал, по крайней мере, на некоторое время.
Экономический спад коснулся и сектора недвижимости страны, где значительная часть девелоперов, прежде всего, тех, кто зависит от иностранных инвестиций, ощутили огромные проблемы. По данным CB Richard Ellis, рынки офисной недвижимости таких крупных индийских городов Дели, Мумбаи, Калькутта и Бангалор, показали значительное сокращение уровня спроса в течение последнего квартала. По оценкам аналитиков, упал также спрос со стороны арендаторов. Крупнейший в Индии девелопер – DLF – потерял три четверти своих активов в течение только одного последнего месяца.
Как и в других странах, кризис экономики в Индии начался с банков, которые перестали финансировать проекты в сфере недвижимости, что в свою очередь подорвало финансовое состояние многих девелоперов. И даже те из них, кому посчастливилось получить банковские кредиты, были вынуждены предлагать банкам гораздо больший залог. “Ввиду резкого падения объемов заемного капитала девелоперы в полной мере ощутили на себе кризис ликвидности и вынуждены выходить из многих проектов. В то же время, спекулятивные инвестиции также упали до рекордно низкой отметки. К I кварталу 2009 г. мы ожидаем примерно 15–20%-ную коррекцию”, – считает Ануж Пури, управляющий директор Jones Lang LaSalle. – В настоящее время рынок капитала в Индии практически лежит, а получить кредиты практически невозможно. Все это в полной мере ощутил на индийский рынок недвижимости. Мы ожидаем дальнейшего падения спроса со стороны отечественных инвесторов, в то время как иностранные заняли выжидательную позицию до лучших времен”.
Частные инвесторы также резко понизили объемы инвестиций в недвижимость. Те инвесторы, которые всего год назад активно участвовали в коммерческих сделках, в настоящее время потуже затянули пояса. В сентябре на рынке недвижимости Индии произошло всего две сделки общим объемом в $12 млн. Для сравнения, в августе таких сделок было заключено на общую сумму $427 млн. По данным консультантам фирмы Grant Thornton, несмотря на то, что общее число сделок с недвижимостью в январе-сентябре текущего года было выше, чем год назад, средняя цена сделки существенно упала в первых трех кварталах 2008 г. Данный факт полностью отражает положение дел на рынке недвижимости времен кризиса.
Аналитики указывают на тот факт, что для индийского рынка недвижимости характерна такая серьезная проблема, как несоответствие уровней спроса и предложения. Как считает Кумар Гера, председатель правления Конфедерации девелоперов недвижимости Индии (CREDAI), уровень предложения на рынке за последний месяц упал на 30%. Он также считает, что это приведет к дальнейшей диспропорции уровней спроса и предложения, что неизбежно приведет к росту цен на недвижимость. “Нам необходимо определить баланс проса и предложения. С одной стороны мы видим слабый спрос, с другой – нежелание собственников выходить на рынок с предложением”, – считает Гера.
“Все, что может сейчас произойти с рынком недвижимости, это резкое падение цен. Это является серьезным психологическим фактором, поскольку корпорации будут понижать расходы, а потребители попросту прекратят покупать, – отмечает Хамильтон E. Джеймс, президент и генеральный директор частной международной финансовой компании Blackstone. – Индийская экономика и ее финансовая система довольно стабильны, но существует ряд других проблем, которые влияют на людей психологически. Мы считаем, что Индия продолжит свой рост, но не такими темпами, как это было до сих пор”. Джеймс уверен в том, что Индия сможет показывать экономический рост на уровне 4–6% и добавляет: “Когда привыкаешь к росту в 7–8%, то чувствуешь себя не так уверенно, в то время как на самом деле все не так плохо”.
Долгожданная надежда
Несмотря на экономическую рецессию, некоторые инвесторы не спешат уходить из Индии насовсем. Объем рынка недвижимости страны, по оценкам, составляет около $16 млрд. Аналитики считают, что рынок будет показывать рост на уровне 30% ежегодно, а его общий объем достигнет к 2010 г. $60 млрд. В результате, значительное число региональных инвесторов и девелоперов уверены в долгосрочных перспективах развития индийского рынка недвижимости. Грэхэм Вуд, директор крупнейшей международной конференции на рынке недвижимости Индии Cityscape India, заявил о том, что “внутренний спрос на объекты коммерческой и жилой недвижимости Индии по-прежнему высок. Инвестиционный климат, возможно, не самый благоприятный, но девелоперы в конечном итоге только выиграют от низких цен на землю, стройматериалы и рабочую силу. При условии нормального финансирования многие девелоперские проекты будут завершены, поскольку пик кризиса уже пройден”.
Управляющий директор и стратегический аналитик по рынкам Азии JPMorgan Securities Адриан Моват считает, что местные инвесторы выиграют в результате продолжающегося кризиса на фондовом рынке, поскольку развивающиеся рынки будут обладать высоким потенциалом роста по завершении кризиса. Моват также считает, что институциональные инвесторы в настоящее время дешево продают акции именно местным инвесторам в то время, как местные страховые компании являются самой активной категорией покупателей на рынке. Взаимные фонды тоже активно покупают акции у институциональных инвесторов, что ведет к укреплению их рыночных позиций.
Инвесторы стран Индийского залива наиболее оптимистичны по поводу долгосрочных перспектив развития рынка недвижимости Индии. Представители одной из крупнейших инвестиционных компаний региона Dubai Limitless отмечают, что “Индия в настоящий момент испытывает дефицит примерно в 21 млн домов в то время, как не менее 300 млн ее жителей планируют мигрировать из сельской в городскую местность в течение ближайших 20 лет”. Компания Limitless в настоящий момент реализует крупный проект по строительству жилого комплекса на участке в 4000 га в окрестностях Бангалора, рассчитанного на 750 000 резидентов.
Итак, главным правилом игры на рынке недвижимости Индии в текущей ситуации является спокойствие и только спокойствие. Многие игроки рынка считают, что подобная ситуация продлится еще как минимум 2 года. Санджай Верма, управляющий директор Cushman & Wakefield, Южная Азия, уверен в том, что фаза стабилизации рынка индийской недвижимости займет еще примерно 1,5–2 года. “Когда цены на недвижимость в Индии упадут до разумного уровня, выжидательная позиция, которую мы сейчас наблюдаем как у отечественных, так и у международных инвесторов, будет постепенно меняться в сторону более активного поведения на рынке по мере стабилизации экономической ситуации в стране”.
Преодолевая краткосрочную депрессию
Несмотря на потенциал будущего роста, в настоящее время ситуация является очень тяжелой для всех категорий рыночных игроков. Тем не менее, многие эксперты считают, что в результате кризиса индийский рынок сможет отличать зерна от плевел. По словам Гера, только наиболее талантливые игроки рынка смогут пережить кризис в то время как наименее организованные из них либо значительно снизят свое влияние на рынке, либо уйдут с него. “Рынок недвижимости уже видел различные кризисы и до этого. Ситуация в целом неблагоприятна для новых игроков, но вполне стабильна для уже существующих на рынке. Наибольшие проблемы испытывают мелкие игроки, многим из которых с рынка придется уйти. Мы также ожидаем целый ряд слияний и поглощений, результатом которых станет появление на рынке крупных игроков, которым в целом легче адаптироваться к существующим проблемам,” – считает Гера.
В целом, ситуация на рынке недвижимости Индии в данный момент непредсказуема, как это показал минувший октябрь. Сейчас рынок может либо резко упасть, либо резко подняться. Компаниям придется пересмотреть свою бизнес-стратегию для того, чтобы успешно преодолевать трудности сегодняшнего дня. Инвесторам придется смириться с падением доходности, научиться работать с новыми финансовыми инструментами и расставит новые приоритеты. “Наступившая рецессия остудит многие горячие головы. От таких инвестиционных инструментов, как деривативы, придется отказаться. Также стоит избегать высокорисковых рынков и активов. И если ранее, инвестируя в активы, инвестор ожидал определенные нормы доходности капитала, то во время кризиса вопрос стоит еще жестче: а будет ли вообще доход от инвестированного капитала? – считает Моват. – Применительно к остальному миру, мы считаем, что переживаемый в настоящее время кризис будет крупнейшим со времен Великой депрессии в США. В не меньшей степени это также относится и к Японии. В Европе все пройдет более гладко, т. к. развитие экономики там проходит более равномерно и циклично. Просто всем придется жить по средствам”.
Многие игроки индийского рынка недвижимости также обращаются к правительству страны с целью принять своевременные и адекватные меры по стабилизации экономики. Руководство Конфедерации девелоперов недвижимости Индии надеется на то, что правительство страны разработает пакет финансовой поддержки. “В 2006 г. Резервный банк Индии почувствовал то, что рынок “перегрет”, и предпринял ряд мер по его “охлаждению”. В результате мы получили кризис ликвидности и растущие банковские ставки. Сейчас наступил момент для того, чтобы привести рынок в нормальное состояние, используя при этом противоположную стратегию. К примеру, правительство должно внести корректировки в налоговую систему, опустив налоговую планку для покупателей и убрав ограничения по банковским ставкам, – считает Гера. – Мы адресуем наши идеи правительству страны, поскольку считаем, что оно должно играть более активную роль в экономике в целом. И в секторе недвижимости в частности. Если рынок недвижимости упадет слишком низко, это повергнет в пропасть всю экономику страны”.
Экономический спад коснулся и сектора недвижимости страны, где значительная часть девелоперов, прежде всего, тех, кто зависит от иностранных инвестиций, ощутили огромные проблемы. По данным CB Richard Ellis, рынки офисной недвижимости таких крупных индийских городов Дели, Мумбаи, Калькутта и Бангалор, показали значительное сокращение уровня спроса в течение последнего квартала. По оценкам аналитиков, упал также спрос со стороны арендаторов. Крупнейший в Индии девелопер – DLF – потерял три четверти своих активов в течение только одного последнего месяца.
Как и в других странах, кризис экономики в Индии начался с банков, которые перестали финансировать проекты в сфере недвижимости, что в свою очередь подорвало финансовое состояние многих девелоперов. И даже те из них, кому посчастливилось получить банковские кредиты, были вынуждены предлагать банкам гораздо больший залог. “Ввиду резкого падения объемов заемного капитала девелоперы в полной мере ощутили на себе кризис ликвидности и вынуждены выходить из многих проектов. В то же время, спекулятивные инвестиции также упали до рекордно низкой отметки. К I кварталу 2009 г. мы ожидаем примерно 15–20%-ную коррекцию”, – считает Ануж Пури, управляющий директор Jones Lang LaSalle. – В настоящее время рынок капитала в Индии практически лежит, а получить кредиты практически невозможно. Все это в полной мере ощутил на индийский рынок недвижимости. Мы ожидаем дальнейшего падения спроса со стороны отечественных инвесторов, в то время как иностранные заняли выжидательную позицию до лучших времен”.
Частные инвесторы также резко понизили объемы инвестиций в недвижимость. Те инвесторы, которые всего год назад активно участвовали в коммерческих сделках, в настоящее время потуже затянули пояса. В сентябре на рынке недвижимости Индии произошло всего две сделки общим объемом в $12 млн. Для сравнения, в августе таких сделок было заключено на общую сумму $427 млн. По данным консультантам фирмы Grant Thornton, несмотря на то, что общее число сделок с недвижимостью в январе-сентябре текущего года было выше, чем год назад, средняя цена сделки существенно упала в первых трех кварталах 2008 г. Данный факт полностью отражает положение дел на рынке недвижимости времен кризиса.
Аналитики указывают на тот факт, что для индийского рынка недвижимости характерна такая серьезная проблема, как несоответствие уровней спроса и предложения. Как считает Кумар Гера, председатель правления Конфедерации девелоперов недвижимости Индии (CREDAI), уровень предложения на рынке за последний месяц упал на 30%. Он также считает, что это приведет к дальнейшей диспропорции уровней спроса и предложения, что неизбежно приведет к росту цен на недвижимость. “Нам необходимо определить баланс проса и предложения. С одной стороны мы видим слабый спрос, с другой – нежелание собственников выходить на рынок с предложением”, – считает Гера.
“Все, что может сейчас произойти с рынком недвижимости, это резкое падение цен. Это является серьезным психологическим фактором, поскольку корпорации будут понижать расходы, а потребители попросту прекратят покупать, – отмечает Хамильтон E. Джеймс, президент и генеральный директор частной международной финансовой компании Blackstone. – Индийская экономика и ее финансовая система довольно стабильны, но существует ряд других проблем, которые влияют на людей психологически. Мы считаем, что Индия продолжит свой рост, но не такими темпами, как это было до сих пор”. Джеймс уверен в том, что Индия сможет показывать экономический рост на уровне 4–6% и добавляет: “Когда привыкаешь к росту в 7–8%, то чувствуешь себя не так уверенно, в то время как на самом деле все не так плохо”.
Долгожданная надежда
Несмотря на экономическую рецессию, некоторые инвесторы не спешат уходить из Индии насовсем. Объем рынка недвижимости страны, по оценкам, составляет около $16 млрд. Аналитики считают, что рынок будет показывать рост на уровне 30% ежегодно, а его общий объем достигнет к 2010 г. $60 млрд. В результате, значительное число региональных инвесторов и девелоперов уверены в долгосрочных перспективах развития индийского рынка недвижимости. Грэхэм Вуд, директор крупнейшей международной конференции на рынке недвижимости Индии Cityscape India, заявил о том, что “внутренний спрос на объекты коммерческой и жилой недвижимости Индии по-прежнему высок. Инвестиционный климат, возможно, не самый благоприятный, но девелоперы в конечном итоге только выиграют от низких цен на землю, стройматериалы и рабочую силу. При условии нормального финансирования многие девелоперские проекты будут завершены, поскольку пик кризиса уже пройден”.
Управляющий директор и стратегический аналитик по рынкам Азии JPMorgan Securities Адриан Моват считает, что местные инвесторы выиграют в результате продолжающегося кризиса на фондовом рынке, поскольку развивающиеся рынки будут обладать высоким потенциалом роста по завершении кризиса. Моват также считает, что институциональные инвесторы в настоящее время дешево продают акции именно местным инвесторам в то время, как местные страховые компании являются самой активной категорией покупателей на рынке. Взаимные фонды тоже активно покупают акции у институциональных инвесторов, что ведет к укреплению их рыночных позиций.
Инвесторы стран Индийского залива наиболее оптимистичны по поводу долгосрочных перспектив развития рынка недвижимости Индии. Представители одной из крупнейших инвестиционных компаний региона Dubai Limitless отмечают, что “Индия в настоящий момент испытывает дефицит примерно в 21 млн домов в то время, как не менее 300 млн ее жителей планируют мигрировать из сельской в городскую местность в течение ближайших 20 лет”. Компания Limitless в настоящий момент реализует крупный проект по строительству жилого комплекса на участке в 4000 га в окрестностях Бангалора, рассчитанного на 750 000 резидентов.
Итак, главным правилом игры на рынке недвижимости Индии в текущей ситуации является спокойствие и только спокойствие. Многие игроки рынка считают, что подобная ситуация продлится еще как минимум 2 года. Санджай Верма, управляющий директор Cushman & Wakefield, Южная Азия, уверен в том, что фаза стабилизации рынка индийской недвижимости займет еще примерно 1,5–2 года. “Когда цены на недвижимость в Индии упадут до разумного уровня, выжидательная позиция, которую мы сейчас наблюдаем как у отечественных, так и у международных инвесторов, будет постепенно меняться в сторону более активного поведения на рынке по мере стабилизации экономической ситуации в стране”.
Преодолевая краткосрочную депрессию
Несмотря на потенциал будущего роста, в настоящее время ситуация является очень тяжелой для всех категорий рыночных игроков. Тем не менее, многие эксперты считают, что в результате кризиса индийский рынок сможет отличать зерна от плевел. По словам Гера, только наиболее талантливые игроки рынка смогут пережить кризис в то время как наименее организованные из них либо значительно снизят свое влияние на рынке, либо уйдут с него. “Рынок недвижимости уже видел различные кризисы и до этого. Ситуация в целом неблагоприятна для новых игроков, но вполне стабильна для уже существующих на рынке. Наибольшие проблемы испытывают мелкие игроки, многим из которых с рынка придется уйти. Мы также ожидаем целый ряд слияний и поглощений, результатом которых станет появление на рынке крупных игроков, которым в целом легче адаптироваться к существующим проблемам,” – считает Гера.
В целом, ситуация на рынке недвижимости Индии в данный момент непредсказуема, как это показал минувший октябрь. Сейчас рынок может либо резко упасть, либо резко подняться. Компаниям придется пересмотреть свою бизнес-стратегию для того, чтобы успешно преодолевать трудности сегодняшнего дня. Инвесторам придется смириться с падением доходности, научиться работать с новыми финансовыми инструментами и расставит новые приоритеты. “Наступившая рецессия остудит многие горячие головы. От таких инвестиционных инструментов, как деривативы, придется отказаться. Также стоит избегать высокорисковых рынков и активов. И если ранее, инвестируя в активы, инвестор ожидал определенные нормы доходности капитала, то во время кризиса вопрос стоит еще жестче: а будет ли вообще доход от инвестированного капитала? – считает Моват. – Применительно к остальному миру, мы считаем, что переживаемый в настоящее время кризис будет крупнейшим со времен Великой депрессии в США. В не меньшей степени это также относится и к Японии. В Европе все пройдет более гладко, т. к. развитие экономики там проходит более равномерно и циклично. Просто всем придется жить по средствам”.
Многие игроки индийского рынка недвижимости также обращаются к правительству страны с целью принять своевременные и адекватные меры по стабилизации экономики. Руководство Конфедерации девелоперов недвижимости Индии надеется на то, что правительство страны разработает пакет финансовой поддержки. “В 2006 г. Резервный банк Индии почувствовал то, что рынок “перегрет”, и предпринял ряд мер по его “охлаждению”. В результате мы получили кризис ликвидности и растущие банковские ставки. Сейчас наступил момент для того, чтобы привести рынок в нормальное состояние, используя при этом противоположную стратегию. К примеру, правительство должно внести корректировки в налоговую систему, опустив налоговую планку для покупателей и убрав ограничения по банковским ставкам, – считает Гера. – Мы адресуем наши идеи правительству страны, поскольку считаем, что оно должно играть более активную роль в экономике в целом. И в секторе недвижимости в частности. Если рынок недвижимости упадет слишком низко, это повергнет в пропасть всю экономику страны”.
Назад
Загрузка...