Первопроходцы SPAсенных зон

Блеск и нищета советских здравниц

Малиновые дорожки на лестницах, талоны на обед и процедуры строго с 8.00 до 13.00 –такие же памятные многим приметы советских ведомственных санаториев, как и отсутствие каких бы то ни было развлечений на отдыхе. Тогда это никого не напрягало. Ехали ведь в первую очередь не за развлечением, а за лечением, уровень которого оправданно ни у кого не вызывал сомнений. Во многих санаториях, построенных в советское время, и сегодня медицинская база осталась на высоте. Но к лучшим сохраненным традициям и уникальным лечебным технологиям в большинстве случаев в нагрузку прилагается и остальное наследие совкового сервиса, а именно почти полное отсутствие оного, а иногда и элементарных удобств. В качестве досадного, но очень показательного примера можно привести хронику бытия небольшого санатория на озере Эльтон под Волгоградом. “Эльтон” в переводе с тюркского означает “золотой”. И озеро действительно могло бы озолотить этот край и сделать поселок Эльтон курортом если не мирового, то хотя бы федерального значения. Грязи местного озера по своим бальнеологическим свойствам превосходят грязи Мертвого моря, ил Эльтона насыщен полезными микроорганизмами, липидами и аминокислотами. Еще одна гордость курорта –минеральная вода Сморогдинского минерального источника, она относится к довольно редкому типу сульфатно-хлоридо-натриево‑магниевых вод средней минерализации. Уникальное сочетание лечебных факторов этой природной зоны приносит исцеление и предупреждает возникновение заболеваний опорно-двигательного аппарата, желудочно-кишечного тракта, почек, сердечно‑сосудистой и нервной системы, кожных покровов, гинекологических, повышает иммунитет. Все понимают, что, будь здесь, в заволжской глуши, не просто лечебница, а современный курорт с необходимой инфраструктурой, то и европейцы непременно приезжали бы сюда лечиться. В 90-х г. проект создания курорта десятки раз обсуждался в высоких кабинетах, даже приезжали потенциальные инвесторы из‑за рубежа, но их условия не показались приемлемыми местным властям, а в областной казне средств на это не нашлось. Санаторий на Эльтоне, созданный в 1910 г., до 2006 года функционировал сезонно –с 10 мая по 5 октября, так как корпуса в зимнее время начали отапливаться только в последние два года. Губернатор Волгоградской области Николай Максюта представлял проект возрождения санатория на V Международном экономическом форуме “Кубань-2006” в Сочи. Тогда же в местной прессе прошло сообщение, что о своей готовности принять участие в строительстве санатория уже заявили израильская фирма и один из московских олигархов. До сих пор невозможно понять –удалось ли им поучаствовать в развитии курорта. Вопрос, адресованный администрации Волгоградской области в процессе подготовки материала, остался без ответа. Пока ничто на это не указывает –на сайте санатория в прайс-листе 2008 г. упоминаются 2- и 3-местные номера с частичными удобствами –туалет, умывальник, душ на этаже, водоснабжение в санатории по графику. Не менее привлекательная территория на Азовском побережье –Ейская коса, также славится своим пресноводным озером с грязями, но плохо развивается из‑за отсутствия инвестиций и создания грамотной концепции, а также наличия лечебной базы. Артем Колесов, директор по стратегическому развитию УК Avant Group констатирует печальный факт, что сегодня здесь можно наблюдать большое количество пустующих отелей и бывших детских санаториев. Они прогорели, так как не смогли просчитать сезонность и загрузку. И таких примеров по России можно привести множество. Международный опыт говорит о том, что такие уникальные курорты лучше всего развиваются только при активной государственной поддержке,– считает Илья Володько, генеральный директор компании MACON Realty Group. Так, курорты Индонезии, Бинтана и Бразилии расцвели за достаточно короткое время именно благодаря целенаправленной политике государства.

Не нужен нам берег турецкий

Исторически сложилось, что курорты Кисловодска и Железноводска являлись традиционным местом отдыха и лечения поколений россиян. В советское время здесь активно строились ведомственные санатории. В целом с момента перестройки курорты кавказских минеральных вод пришли в упадок –сегодня многие санатории стоят заброшенными и разоренными. Огромный потенциал данного региона практически не используется. А это и мягкий климат, и богатейшие природные ресурсы, в виде минеральных источников и лечебных грязей, и чистейший горный воздух, и огромный парк, занесенный в книгу рекордов Гиннеса. При этом общий фонд санаториев и гостиниц ветхий и не соответствует современным представлениям россиян о комфорте и отдыхе. Однако в последние годы ситуация начала меняться. В аэропорту Минеральных Вод построен новый терминал, часть санаториев выкуплена частными инвесторами для реконструкции. Уже несколько лет в развитии курортной зоны Ставропольского края участвует компания AFI Development. В ее активе первый в Кисловодске санаторий международного класса “Плаза”, еще три проекта в том же Кисловодске на различных стадиях проектирования и строительства, а также проект реконструкции санатория в Железноводске. “Наша компания намерена вернуть курортам былую популярность и славу, –сообщает Наталия Иванова, директор департамента по связям с общественностью AFI Development. –Наши доводы следующие: не все россияне могут позволить себе поехать отдыхать за границу, например в ту же Турцию. Мы надеемся, что Кисловодск станет доступным и качественным местом отдыха россиян. Мы хотим организовать не только курортную зону, но и высококлассное медицинское обслуживание, СПА. Востребованность, по нашему мнению, именно в СПА инфраструктуре огромная”.Санаторий “Плаза” в Кисловодске –это действующий 4-звездочный отель в самом центре города, расположенный на участке 1,5 га, общей площадью 25 000 кв.м Отель расположен рядом с известным парком, включает высококлассное СПА и медицинское обслуживание. На сегодняшний день наполняемость отеля –100%, лист ожидания составляет около 2 месяцев. Вместимость отеля –283 номера, ресторан на 250 мест, лобби бар на 100 мест, два небольших бара. Зона для проведения конференций составляет 440 кв.м и включает большой зал площадью 260 кв.м, а также залы с меньшей площадью. Медицинский центр занимает площадь 3000 кв.м и включает многочисленные помещения для проведения процедур, сауны, бассейн, фитнес клуб. Здесь восстанавливаются после игровых сезонов спортсмены российских сборных, встречаются среди гостей не последние лица политики, шоу-бизнеса. “Кисловодск известен как здравница, и люди сюда едут только лечиться,– подчеркивает Нахум Керен, генеральный директор компании Плаза, объединяющей группу санаториев AFI Development на Кавказских Минеральных Водах.– Строить здесь в Кисловодске коммерческие отели –бесполезная затея. Перспектив для загрузки гостиниц нет. У нас же чисто лечебное медицинское учреждение –с врачами и медсестрами. В “Плазе” медицинского персонала 200 человек, три полноценных этажа медицины, не считая бассейнов. Изначально проект задумывался как гостиница, но, к счастью, удалось, хоть и не без труда, убедить руководство изменить концепцию и включить в проект медицинскую функцию –иначе сейчас здесь стоял бы пустой отель. Более того, уже после запуска, когда все убедились, что санаторий задыхается из‑за нехватки медицины, дополнительно один жилой этаж был полностью переделан под медицину. В отелях мировых SPA-курортов, таких, как немецкий Баден-Баден и чешские Карловы Вары, упор делается на массажи, обертывания, водные процедуры и т. д. Я думаю, что Кисловодску пока не стоит в этом с ними тягаться –мы проиграем Западу, потому что здесь нет инфраструктуры. Такого классического лечения как здесь, с серьезной медицинской базой, нет нигде в мире –на это и нужно делать основной упор. В то же время SPA-процедурам отведено место и в действующей “Плазе”, и в строящихся проектах AFI Development в Кисловодске. Для ряда процедур оборудование и косметические средства доставляются из Израиля –значительная роль отводится грязям Мертвого моря. Отдыхающие стремятся эффективно использовать время пребывания на курорте, для их удобства медицинские процедуры проводятся с 8.00 до 20.00 часов”.

Что, где и сколько строить

Разработка концепта и архитектуры, выбор и анализ участка, расположение, физические характеристики, окружение –все имеет значение для воплощения инвестиционных проектов в жизнь. “Прежде всего, необходимо определиться с качеством проекта, –считает Наталья Иванова. –Например, проект Versailles в Кисловодске расположен при главном входе в парк, рядом со знаменитой каскадной лестницей. Он будет ориентирован на состоятельную аудиторию, среди фишек –доставка лечебных и SPA-процедур прямо в номер. Проект предполагает реконструкцию исторического здания особняка купца Калинкина, построенного в 1905 г. В инфраструктуру отеля будет входить круглосуточный ресторан, лобби бар, эксклюзивное спа и медицинское обслуживание, расположенное на площади 1300 кв.м также с возможностью обслуживания в номере. В красивейшем месте Кисловодска подобный проект будет иметь успех. Другой пример анализа выбора площадки –AFI Development предложила администрации Кисловодска проект восстановления городского озера, единственного природного резервуара пресной воды, который находится на грани уничтожения. В рамках проекта наша компания восстановит озеро и построит на территории, прилегающей к нему, зону отдыха, аквапарк, виллы, апартаменты, торговые помещения, а также гостиницу, спа-центр. Естественно строить рекреационную зону в привычном для города месте отдыха для жителей. Для развития рекреационных проектов важно наличие сильного центра притяжения, например источников минеральных вод, лечебных грязей, особый микроклимат. Природный фактор выступает как ядро проекта, вслед за которым начинают развиваться другие сегменты недвижимости, инфраструктура, создаются новые рабочие места, стимулируется развитие региона в целом”.В Железноводске такой центр притяжения –минеральные источники и уникальный климат, обусловленный окружающими эту зону горами. Для города характерна высокая наполняемость санаториев в зимнее время. Сюда приезжают, в том числе, любители лыжного катания. На небольшой территории города сосредоточено большое количество санаториев, многие из которых уже выкуплены и начинают реконструироваться. В каждом санатории существуют резервуары для минеральной воды –отдельно питьевой и для принятия ванн.О четвертом проекте AFI рассказывает Игорь Лапченко, директор проекта санатория Калинина в Железноводске, AFI Development: “Бывший детский санаторий был приобретен компанией в 2007 г., с января 2008 г. начато строительство, завершение его планируется на начало 2009 г., запуск в эксплуатацию –начало лета 2009 г. Себестоимость строительных работ оценивается примерно в $1400 за 1 кв.м Мы предъявляем очень высокие требования к воде, ее подаче и хранению, периодически проводятся работы по анализу, хлорированию и т. д. Вода подается из так называемых распределительных пунктов. Мы должны оттуда проложить новую или обновить прежнюю трассу минеральной воды. На задней территории проекта будет возведено здание для приема минеральной воды”.

Особенности национальных форматов

Рекреационные проекты морально устаревают намного медленнее остальных. По данным компании Blackwood, такая недвижимость без серьезных изменений концепции может эксплуатироваться 20–25 лет, в то время как, например, для торгового центра через 5–7 лет может быть необходимым проведение реконцепции. В чем же причины столь продолжительной стагнации курортной отрасли? Кроме лежащего на поверхности фактора долгосрочной окупаемости и меньшей (по сравнению с офисным и торговым сектором) доходности, специалисты называют еще ряд причин задержки развития санаторных проектов: это и возможные риски, и сезонный характер спроса. По словам Андрея Канорского, генерального директора УК Avant Group, реализовавшей в Ейске концепцию спортивного отеля акватория лета, курорты Азовского побережья рассчитаны в основном на потребителей из России и Украины. По сравнению с Сочи, где есть возможность развития отелей с нестандартной концепцией, это более глухой регион. Данной туристической зоне свойственна основная проблема курортов Краснодарского края –они функционируют с июля по сентябрь, после чего отели закрываются, в отличие от санаториев Черного моря. Андрей Канорский считает, что проблема сезонности решается очевидным способом –предложением дополнительных услуг плюс сопутствующие отдыху развлечения (аквапарки, дискотеки, звезды эстрады и т. д.), которые будут способствовать тому, чтобы клиенты тратили максимальное количество денег. Очень многое зависит от того, какова инвестиционная политика местных властей, проводятся ли тендеры, аукционы. Нередки случаи, когда земля под застройку загадочным образом оказывается в руках мелких деляг, которые потом предлагают ее для перекупки крупным девелоперам. “Полуразрушенное здание напротив “Плазы” портит весь окружающий вид,– приводит пример Нахум Керен,– но выкупить его с целью облагородить местность AFI не может, у здания совсем нет прилегающей территории, сразу за ним находится гора. Первый корпус бывшего санатория Кирова выкупила некая компания в 2002 г. с целью продажи AFI Development с большим наваром. Цена запрошена нереальная, поэтому и AFI не покупает, и других желающих нет. Возникает ситуация –ни себе ни людям”.Дефицит кадров –еще одна старая проблема российских курортов. “Уровень преподавания в российских туристических вузах и академиях оставляет желать лучшего, большая часть персонала набирается в сезон, –констатирует генеральный директор компании Terra Direction Олег Здрадовский. –Видимо, ситуация будет исправляться только с общим развитием курортного бизнеса, с появлением крупных проектов и игроков”. Следующим шагом должно стать взаимодействие бизнеса и образовательных учреждений с целью корректировки их программ под потребности работодателей, передачи практического опыта студентам. Без этого будет трудно реализовывать успешные проекты. Нахум Керен добавил, что здравницы России должны развиваться именно в формате здравниц, только тогда они будут успешны: “Сочи –это тусовка, море, пляж. Минводы –лечение, профилактика, восстановление сил. Человек никогда не будет выбирать, куда бы ему поехать –в Сочи или в Кисловодск,– это совершенно разные вещи, у них разные целевые аудитории. Наш курорт как здравница будет крайне востребован, по крайней мере до тех пор, пока медицина в стране не встанет на высочайший уровень, чего в ближайшие годы ожидать не приходится. Здесь используются методы лечения, зачастую дедовские, которые работают. Они помогают в тех случаях, когда обычная медицина помочь не может. Пока мы не столкнулись с серьезной конкуренцией в сегменте курортной недвижимости, и будем продолжать развивать наши проекты. Мы своевременно начали развивать данное направление и надеемся на успешную реализацию наших проектов. Три из четырех наших проектов как раз рассчитаны на массовую аудиторию на средний класс, который возможно предпочитал российским курортам Турцию или другие страны. Компания не планирует замораживать проекты санаториев. Более того, сложившиеся обстоятельства кризиса, по нашему мнению, будут способствовать возрождению российских курортов и в частности, санаторной недвижимости в районе Минеральных Вод. В Подмосковье также есть множество вариантов развития инфраструктуры для отдыха, наша компания решила продолжать тему курортов и санаторного отдыха. Наш проект “Руза” находится в 100 км от Москвы в экологически чистом живописном месте с природным источником минеральной воды. Мы планируем построить санаторий гостиничного типа и коттеджный поселок поблизости. На данном этапе проект находится на ранней стадии девелопмента –подготовки документации, разработки концепции, выбора оператора для отеля. Мы планируем развивать санаторный отдых для россиян, и уверены, что потенциал у данного направления огромный, они смогут получить качественный отдых и СПА-лечение, не уезжая далеко. Эта тенденция должна была развиваться в обычных экономических условиях, может быть чуть более размеренными темпами. Мировой финансовый кризис ускорит ее”.