Двойной дисконт

Добрые намерения

Таким образом власти столицы собираются убить двух зайцев разом – помочь девелоперам, испытывающим трудности с рефинансированием, избавиться от проблемных активов и поддержать малый бизнес, у которого, по мнению чиновников, есть трудности с арендой помещений. Один из авторов этой идеи – Михаил Вышегородцев, руководитель департамента поддержки и развития малого предпринимательства правительства Москвы. По данным BFM.ru, в настоящее время документ находится на подписи у мэра Москвы Юрия Лужкова. Соответствующий проект постановления правительства Москвы предполагает выделение из бюджета столицы 300 млн руб. на приобретение объектов недвижимости площадью от 5000 до 10 000 кв. м в черте города и создания на их основе бизнес-инкубаторов. Недвижимость будет оформляться в собственность городской администрации, а затем сдаваться в трехлетнюю аренду субъектам малого предпринимательства. “Сейчас многие девелоперы испытывают большие трудности с рефинансированием долгов и недостатком в оборотном капитале, а потому согласятся на предложенную нами или же еще более низкую цену, – считает г-н Вышегородцев. – Пока мы используем средства городской казны. А уже в будущем году планируем заручиться поддержкой федерального Министерства экономики на условиях софинансирования. Его представители уже одобрили эту идею. Правительство Москвы согласно рассматривать предложения по уже достроенным зданиям с высокой степенью готовности к использованию”.

“На мой взгляд, данная идея довольно неплохая, – говорит Андрей Бушин, генеральный директор “МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость”. – Полагаю, она стала продолжением проекта по выкупу государством жилья у девелоперов, который, с одной стороны, нацелен на поддержку застройщиков, а с другой – на удовлетворение социальных нужд населения. Надеюсь, в приложении к рынку коммерческой недвижимости выкуп помещений отчасти решит имеющиеся сегодня проблемы, более того, надеюсь, что аналогичный опыт позволит в совершенстве отладить механизм работы и повысить эффективность программы”. Алексей Ванчугов, генеральный директор Mall Marketing, считает, что сегодня любое предложение будет позитивно воспринято рынком: “Даже если речь идет просто о возмещении себестоимости, то это в любом случае лучше для собственника, чем убыток. Девелоперы будут рады любому покупателю. Как замысел это абсолютно оправданно, но насколько воплотимо на практике – это другой вопрос”. Дмитрий Золин, управляющий партнер компании London Consulting & Management Company, утверждает, что в некоторых случаях помощь государства просто необходима: “Реализации имиджевых проектов – конгрессно-выставочного комплекса “Пулково”, “Новая Голландия”, многофункционального комплекса “Балтийская жемчужина”, общественно-делового комплекса “Невская Ратуша”, здания второй сцены Мариинского театра и стадиона “Зенит” – в условиях кризиса станет крайне затруднительна”, – отмечает г-н Золин.

Падение с высоты квадратного метра

По оценкам экспертов агентства недвижимости “Инком”, в среднем цена 1 кв. м коммерческой недвижимости в столице в ноябре составляла 100 000 руб. В 60 000 руб. могли бы обойтись здания класса C – бывшие заводские корпуса на окраинах Москвы, но это без дополнительных крупных вложений. Михаил Миндлин, директор отдела продаж и приобретений Cushman & Wakefield Styles & Riabokobylko, в интервью BFM.ru заявил, что девелоперы не пойдут на предложение столичных властей даже несмотря на то, что за последние три месяца количество сделок по продаже коммерческой недвижимости в Москве снизилось на 70%.

Юрий Калашников, руководитель отдела аренды коммерческой недвижимости компании Delta estate, считает возможным падение цен на офисы классов В и С за пределами ТТК до $2000–2300 за 1 кв. м. Г-н Бушин не согласен с таким прогнозом: “Стоит отметить, что в сложившихся условиях довольно трудно делать какие-либо прогнозы. Более того, если рассчитывать, что к концу 2009 г. цена 1 кв. м достигнет $2000, то получается, что стоимость должна снижаться на 30% в каждые 3 месяца, что маловероятно. На сегодняшний день мы можем наблюдать и кризис доверия: спрос на рынке сохраняется, в то время как объем предложения уменьшается. Таким образом, в дальнейшем коррекция цен продолжится, однако не в 3 раза”. Дмитрий Золин уверен, что ставки аренды на следующий год снизятся максимум на 20–25%. “Спрос и в Москве, и в Питере есть, – говорит г-н Золин, – просто арендаторы временно выбрали тактику ожидания или выжидания, когда собственник станет более сговорчивым и будет готов пойти на большие уступки. Что касается продажи помещений, то здесь все зависит от класса бизнес-центра и самого владельца офисных площадей. В любом случае предпочтение будет отдаваться офисам, выставленным на продажу с большим дисконтом, который может доходить до 30%”. Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, считает: “Говорить о массовом серьезном падении цен в классе В и С пока рано. Пессимистический прогноз для класса С более вероятен, также возможно существенное снижение цен и в сегменте офисов класса В, но далеко не по всему классу. В первую очередь снизится ликвидность наименее качественных объектов, имеющих плохое местоположение и транспортную доступность, плохие планировки, устаревшие коммуникации и ремонт. В случае, если финансовое положение собственников не крайне плохое, они, безусловно, будут стараться держать в активе объект недвижимости как можно дольше и пойдут в первую очередь на снижение арендных ставок, воспользовавшись, скажем, и предлагаемой городом схемой дисконтов для малого бизнеса”. Многие эксперты говорят о том, что предлагаемые властями 60 000 руб. за 1 кв. м – цена вдвое меньше средней стоимости коммерческой недвижимости Москвы. “Сегодня мы не можем ориентироваться на какие-то докризисные цифры, – замечает Алексей Ванчугов. – Когда рынок так упал, нельзя говорить о том, что 60 000 руб. за 1 кв. м – это вдвое ниже средней стоимости коммерческой недвижимости столицы. Можно сказать, что это в два раза ниже, чем хотели бы продать девелоперы”.

Властные спекуляции

В свою очередь со стороны экспертов от малого бизнеса звучат мнения, что новое предложение московских властей не станет решением их главных проблем, потому что проблемы как раз не с помещениями для бизнеса, они возникают только с помещениями под производственные мастерские. Но этот сегмент малого бизнеса столицы настолько мал, что инициатива властей просто теряет свою актуальность. У малого бизнеса есть другие вопросы, которые необходимо решать в первую очередь, а не предоставлять бизнесу новые помещения. Многие считают, что данные меры направлены лишь на то, чтобы как можно дешевле скупить у девелоперов проблемные активы.

Покупателями проблемных активов участники рынка коммерческой недвижимости совсем недавно видели кого угодно – частных инвесторов, фонды, физических лиц, крупных ритейлеров, но не государство. Наиболее вероятными покупателями Вадим Ульченко, Eurohypo AG, глава представительства, назвал профессиональных игроков рынка недвижимости, которые не потеряли деньги потому, что правильно планировали свой бизнес, долгосрочное финансирование, и правильно управляли своими проектами. “Коммерческая недвижимость не являлась, не является и вряд ли будет являться для государства каким-то приоритетным сектором экономики, – сообщил г-н Ульченко. – Сейчас все деньги будут направляться в энергетику, газ, нефть, металлургию, транспорт, машиностроение. Не только Москва, но и все другие города России будут решать проблемы с жильем. Что касается каких-то коммерческих проектов, то государство – маловероятно, а вот город может, например, войти в какие-то инфраструктурные проекты”. Евгений Семенов, директор отдела инвестиций Knight Frank Russia and CIS, в числе потенциальных приобретателей называл российские структуры и частные лица, но не госструктуры. “Государство вынуждено будет покупать что-то только в случае, если такая необходимость назреет, – подчеркнул г-н Семенов. – У банков сейчас есть огромное количество залогов в виде объектов недвижимости. Не по всем из них ситуация идеальна. На такие активы сегодня может серьезно смотреть ВТБ “Капитал”, “Альфа-Капитал” и другие структуры”. Александр Ольховский, вице-президент Внешторгбанка, также был уверен, что вхождения государства в проекты в области коммерческой недвижимости не случится. Он считает наиболее целесообразным приобретение жилья, максимально приближенного к стадии готовности. Такая поддержка государством строительного рынка, на его взгляд, является наиболее оптимальной. “Если государство будет входить в проекты, то в первую очередь не в коммерческие, а в социальные. Оно может быть активно в проектах экономичного жилья, улучшения структуры города. Ведь первая забота государства – не зарабатывать деньги на проблемах девелоперов, а приносить пользу людям”, – считает Максим Гасиев, исполнительный директор Colliers International.

На фоне всех этих высказываний диссонансом звучат слова Ивана Завадского, аналитика ИГ “КапиталЪ”: “Пока государство пользуется тем, что девелоперы оказались в трудном положении, и устраивает своеобразный аукцион – кто продаст ему недвижимость по более низким ценам. При этом выбирая всю маржу, которую собственники могли бы получить. Я думаю, что сначала государство выберет самые лучшие активы, потом дойдет и до проблемных”.

Значит ли все это, что государство, выступив с предложением аукциона на понижение цены, заявило о себе как о спекулятивном игроке на рынке коммерческой недвижимости?

“Пока рано об этом говорить, – считает г-н Ванчугов. – Многие государственные меры пока бумажные – словесные реляции, за которыми не стоят живые деньги и действия. Пока не будет произведено первой сделки с жильем или с офисами – это не более чем намерения. А намерения государства развивают рынок не всегда так, как хотелось бы государству. Например, когда на создание рынка межбанковского кредитования государством были выделены бешеные миллионы долларов, эксперты говорили, что им непонятны механизмы распределения этих денег. В результате – деньги до реального сектора экономики не дошли, рынка межбанковского кредитования у нас нет. Так же и здесь – все зависит от конкретных, деталей и механизмов сделок, которые будут происходить. Но говорить о государстве как о спекулятивном игроке уже можно. Все мы помним, как в середине октября власти Москвы объявили о намерении выкупить жилье эконом-класса на окраинах города по цене 80 000 руб. за 1 кв. м у ГК “ПИК”. Пока согласовывали сделку, цена упала до 59 000 руб.”.

Кому нужен спасательный круг?

Все меры помощи, которые осуществлялись государством, до настоящего времени были направлены на застройщиков массового жилья. Государство заявило о своей готовности выступить в роли оптового покупателя готовых квартир. Что касается девелоперов коммерческой недвижимости, то до сих пор ни о каких конкретных мерах поддержки государством не было известно. Участники рынка недвижимости решали свои проблемы, отдавая банкам за долги часть объектов, расплачиваясь с подрядчиками будущими квадратными метрами и продавая часть активов либо текущих проектов. До сей поры игроки рынка коммерческой недвижимости общались между собой, государство в таких сделках не участвовало. Примут ли девелоперы протянутую таким образом руку помощи? “Пока сложно судить о том, насколько хорошо примут эту идею сами девелоперы, – говорит г-н Бушин. – Дело в том, что существует некий минимум цены, ниже которого застройщику опускаться не выгодно. В противном случае это может привести к краху бизнеса девелоперской компании. Согласиться же на участие в подобной программе могут лишь участники рынка с высокой кредитной нагрузкой”.

“Большинство девелоперов офисных зданий класса В и С вряд ли с охотой отзовутся на данное предложение, – считает г-жа Широкова. – Оно может заинтересовать только тех игроков рынка, которые сегодня находятся в крайне затруднительном финансовом положении, близком к банкротству. Хотя пока еще рынок оставляет возможности для реализации офисных площадей по более высоким ценам (при условии, что помещения достойного качества и с хорошими рыночными характеристиками). Говорить о качественных БЦ относительно нового строительства в данном случае неуместно: большинство таких объектов имеют себестоимость, превышающую предложенную цену. Не стоит забывать и о том, что существенную долю затрат при строительстве офисных зданий составляют земельные ресурсы, поэтому, вероятно, подобным предложением могут воспользоваться собственники зданий, расположенных на значительном удалении от центра города, ближе к окраинам, либо те, кто приобрел какие-либо нежилые помещения давно и существенно ниже рынка.

Г-н Золин прогнозирует, что участие государства или властей города в таких проектах (которые рассчитаны только на получение прибыли) может принять отрицательный вектор. “Например, власти предержащие будут всегда стараться диктовать свои условия строительства, корректировать сроки реализации объектов, – уточняет г-н Золин, – к тому же в любой момент могут выйти из проекта, не предупредив об этом заранее ни инвестора, ни девелопера”.

На днях департамент имущества города Москвы распространил сообщение еще об одном решении, которое якобы призвано стимулировать развитие малого бизнеса столицы. Со следующего года предприниматели смогут арендовать офисные, торговые и производственные помещения, находящиеся в городской собственности, по минимальной ставке 2008 г. – за 1000 руб. за 1 кв. м в год. Такое решение приняла городская комиссия по финансовому мониторингу. Участники рынка отмечают, что столичные власти нарушают федеральный закон, который позволяет субъектам малого бизнеса самостоятельно решать, приватизировать свои помещения или сохранять аренду.

“Сама идея организации бизнес-инкубаторов на приобретаемых в рамках такой программы площадях выглядит сомнительной, – высказывает свое мнение г-жа Широкова. – То, что в первую очередь будет продаваться за такую цену, вряд ли позволит организовать какое-либо подобие бизнес-инкубатора: и запрашиваемые площади (5–10 кв. м) невелики, и конструктивные особенности зданий класса С и ниже не позволят организовать эффективного бизнес-инкубатора”