«Куда деньги дел?..», или особенности финансирования объектов инфраструктуры

«Для реализации инфраструктурных проектов необходимо привлекать частный бизнес, предложив ему понятные инструменты инвестирования, привлекательные механизмы и сроки окупаемости проектов и т. д. Сегодня в  стране около 47 трлн руб. свободных денег, то есть средства есть. Вопрос лишь в том, чтобы совместно с государством создать адекватные инструменты мобилизации этих денег в инфраструктурный сектор, - об этом на круглом столе, организованном Торгово-промышленной палатой России, заявил Эдуард Гулян, член Генерального совета «Деловой России», Бизнес-посол в Испании, член совета ТПП РФ по инвестиционной политике.

 

По словам Владимира Гамзы, председателя комитета по финансовым рынкам и кредитным организациям «Деловой России», сегодня довольно успешно в сфере ГЧП работают госкорпорации. Причем некоторые из них готовы даже заниматься «спонсорством инвестора»: с подобным явлением сталкиваются многие проекты — это когда есть хорошая концепция актива, есть банк, который готов кредитовать ее, но нет первичного капитала — 20-30% от стоимости проекта. Отраслевые госкорпорации сегодня активно смотрят в сторону подобных форматов инвестирования. Эксперт также отметил, что самым активным источником финансирования для инфраструктурных проектов продолжают оставаться инвестицинно-банковские кредиты. Более того, Сбербанк и ряд других банков сегодня создают  коробочные продукты для финансирования концессионных проектов.

О том, как Москва пытается привлекать инвесторов к вопросам инфраструктуры и социальной сферы, рассказал Василий Калинкин, начальник отдела привлечения и сопровождения инвестиций Департамента города Москвы по конкурентной политике.

«Упрощенная процедура, которую мы предлагаем сегодня инвесторам, основывается на трех простых принципах — доступность информации, многообразие предложения, простота участия. Принцип доступности для нас заключается в том, что мы создали инвестиционный портал города Москвы, на котором в режиме онлайн предлагается весь объем, выставленный городом на торги. Принцип многообразия предложения состоит в том, что у инвестора действительно есть возможность выбирать. Проекты, которые предлагает ему Москва, очень разные — от огромных, миллиардных вложений до проектов минимального объема, например, аренда  стационарного торгового объекта для продажи мороженого. Простота участия — это система «одного окна», которая позволит довольно быстро всем заинтересованным решать вопросы», - рассказал эксперт.

В то же самое время он отметил ряд сложностей, которые не позволяют в достаточной степени мотивировать инвестора на то, чтобы прийти и «забрать» эти объекты. Например, проблемы с подключением к коммуникациям. При том, что власти увеличили сроки реализации подобных проектов для инвесторов с 18 на 36 месяцев, сроки подключения фактически сравнялись со сроками строительства, и, разумеется, это сильно бьет по экономике проекта, лишая инвестора возможности быстро вводить объект в эксплуатацию. Остаются и сложности с привлечением финансирования под проекты, отметил эксперт. И несмотря на объективную привлекательность ряда инфраструктурных проектов, например, объектов ТПУ, инвесторы не торопятся разбирать их.

«Мы просчитывали проекты транспортно-пересадочных узлов и можем сказать, что город по-прежнему накладывает на инвесторов достаточно весомые обременения, что негативно сказывается на экономике этих проектов,  - поделилась своим мнением Зинаида Помельникова, директор департамента торговой недвижимости компании RealJet. - Приоритетными же для инвесторов становятся активы в индустриальной и складской недвижимости — в настоящий момент это самый понятный сегмент недвижимости, с хорошей доходностью (порядка 7%) и весьма позитивными прогнозами на будущее. Все мы знаем, что сегодня, стремясь быть ближе к потребителю, розничная торговля активно идет в интернет, таким образом, снижаются потребности в оффлайн-магазинах и растет спрос на индустриальные площадки, распределительные центры. Очевидно, что особенно востребованы сейчас площадки или подходящие объекты под небольшие склады недалеко от центра города, способные обеспечить оперативную доставку товара до клиентов - с хорошей транспортной доступностью, возможностью грузовой и легковой логистики. Нам поступает большое количество запросов от ритейлеров на подобные объекты».

Михаил Шапошников, директор департамента стратегического консалтинга  RealJet, в продолжение темы о спросе на небольшие складские проекты, рассказал о том, что и здесь для инвесторов есть проблемы, связанные с привлечением финансирования. «На одном из объектов — производственно-складском комплексе на Поморской - в рамках реализации под клиента проекта складского комплекса мы столкнулась со сложностями в получении финансирования.  Банки охотно кредитуют большие девелоперские проекты в этой отрасли, а объекты поменьше связывают с высоким кредитным риском. И, соответственно, накладывают повышенные процентные ставки, дополнительные гарантии по обеспечению и т. д. Например, банк просит покупать векселя в подтверждение того, что проценты на инвестиционной фазе проекта будут возвращаться банку. Но мы нашли возможность, как обходиться без этого, — мы просто даем банку на анализ какой-то действующий проект девелопера, они его анализируют, смотрят на денежные потоки и понимают, что девелопер в состоянии погашать проценты», - рассказал эксперт.

«Надо понимать, что существует жесткая конкуренция за инвестиции, и инвестор совершенно не обязан вкладываться в инфраструктурные проекты, есть возможности для инвестирования гораздо более понятные, прозрачные и доходные, - поделился своим мнением Николай Силин, советник Центрального Банка РФ. - Инвестиции в инфраструктуру можно было бы использовать для балансировки портфеля. Как известно, в правильном инвестпортфеле рисковые высокодоходные инвестиции должны сочетаться с низкодоходными, но надежными. Но тут проблема заключается в том, что инфраструктурные проекты к надежным отнести крайне сложно. Для меня, например, показателем является ситуация со страхованием строительных рисков. Крупные страховые компании с этого рынка ушли, а те компании, которые здесь присутствуют, сами создают дополнительные риски. Получается, что система не работает. Финансовые институты не готовы финансировать подобные проекты, компании, которые реализуют их, часто непрозрачны, и кроме всего прочего, технологии, которые используются в этом сегменте, до сих пор вызывают вопросы. Для меня показательным примером была беседа с представителями австрийской строительной  группы — на вопрос, какая доля инвестиций у них идет на строительство дорог, мне ответили, что дороги в Австрии уже давно построены, и с тех пор с ними ничего не происходит. Мы таких примеров инфраструктурного строительства у нас не видим вообще!».

И еще один вопрос, который затронул эксперт, - насколько вообще нужно развивать инфраструктурные проекты — в том формате, в котором это делается сегодня? ТПУ, которые сейчас повсеместно строятся, в будущем никак не решат проблему маятниковой миграции, все равно будут пробки, и общественный транспорт будет перегружен. А вот создание  виртуальных рабочих мест или возможности для аренды апартаментов рядом с местом приложения труда — инструмент куда более эффективный. «Возможно, стоит более тщательно анализировать истинные проблемы мегаполиса, чтобы делать правильный выбор. И индивидуально подходить к реализации каждого объекта инфраструктуры, без клонирования одного подхода на все проекты без исключения», - подытожил эксперт. 



иГРОКИ РЫНКА

RealJet

Шапошников Михаил

Консалтинг и брокеридж

RealJet

Материалы по теме

Экспертный анализ

Владимир Пантюшин, JLL: «Укрепление рубля позитивно повлияло на настроения инвесторов»

По оценке компании JLL, в 4-м квартале 2016 г. объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 1,1 млрд долл., что на 67% превысило результат аналогичного периода 2015 г. (657 млн долл.). В целом за 2016 год показатель увеличился на 74% по сравнению с предыдущим годом (2,4 млрд долл.) – до 4,2 млрд долл.

09.03
Экспертный анализ

Типы миллионеров-инвесторов

По оценке Kalinka Group, в 2016 г. более 40% высокобюджетных сделок на мировых рынках недвижимости носят инвестиционный характер. За последние три года количество частных покупателей с состоянием от одного миллиона долларов увеличилось на 10%. 
16.09
Исследования рынка

Коммерческий краудфандинг заинтересовал частных инвесторов

По мнению специалистов NAI Becar, у краудфандинга в России и конкретно в сегменте коммерческой недвижимости большое будущее, однако при входе в капитал ПИФа необходимо очень внимательно изучать вопросы, связанные с деятельностью конкретного фонда и конкретного торгового объекта.

18.07

журнал CRE 20 (377)

Ноябрь 2
Ознакомиться с PDF-версией можно  ЗДЕСЬ При поддержке: Raven Russia  В НОМЕРЕ Актуально ОЧЕНЬ ОГРАНИЧЕННЫЙ ДОСТУП Из-за продолжающегося увеличения больных коронавирусом в Санкт-Петербурге полностью закрылись фуд-корты, а в Москве вводятся новые меры, которые будут действовать два месяца – с 13 ноября 2020 года до 15 января 2021 года.   Тренд ЦЕННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ Обесценивание рубля, сокращение бюджетов во всех сегментах, закрытие бизнесов и безработица стали причиной начал...

Популярное

Открытие

Вторая башня Neva Towers введена

Госстройнадзор выдал разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, включающего офисную и жилую части, а также торговую галерею.

24.11
Законодательство

Застройщикам поменяли правила

Мэр Москвы подписал постановление, увеличивающее тарифы при смене ВРИ и размеры аренды земельного участка.

24.11
Игроки рынка

X5 стало тесно в «Оазисе»

X5 Retail Group намерена сменить штаб-квартиру.
 
23.11
Игроки рынка

Москве добавят гибкости

Apollax Group откроет в Москве новую сеть «гибких офисов».

25.11
Назначения

Елена Бушмина возглавила складской департамент ILM

Ранее Елена представляла интересы таких компаний, как JLL, FM Logistic, Ghelamco, Cushman & Wakefield.

24.11
Игроки рынка

«Ключ» идет на «Форум»

«Ключ» откроет гибкие офисы на Проспекте Вернадского.
 
26.11
Открытие

Stone Hedge ввел в эксплуатацию PLAY

Площадь дома с апартаментами у станции метро «Тульская» составляет около 16 тыс. кв. м.

24.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre