Как онлайн-ритейл увеличил объем сделок на складском рынке

Согласно данным компании JLL, в 3-м квартале 2017 г. объем новых сделок аренды и продажи складских площадей в Московском регионе составил 362 тыс. кв. м, увеличившись на 54% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
6738

В целом за первые девять месяцев года показатель спроса вырос до 864 тыс. кв. м, что на 26% превосходит результат аналогичного периода прошлого года.

Более половины объема июля-августа текущего года обеспечили две крупнейшие в истории рынка сделки с компаниями e-commerce – покупка «Утконосом» 70 тыс. кв. м в «Логопарк Север – 2» и контракт на строительство распределительного центра площадью более 145 тыс. кв. м между Wildberries и компанией «А Плюс Девелопмент». Помимо этого, в минувшем квартале «Гала-Центр» арендовал 23 тыс. кв. м в «Томилино».

«Крупные сделки с участием онлайн-ритейла на складском рынке являются свидетельством нового этапа в процессе формирования логистической инфраструктуры этого сегмента, для которого склад является основой и главной частью всего бизнеса, – отмечает Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL. – Стоит также отметить и масштаб закрытых сделок, ведь в случае с e-commerceразмер имеет особое значение. Для онлайн-ритейлера очень важна минимизация логистических затрат на единицу заказа, и наилучшим образом этот вопрос решается при максимальном размере распределительного центра. Таким образом, мы можем констатировать, что российский e-commerceвышел на новый уровень конкуренции, ведь до последнего времени для онлайн-сегмента типичной была сделка объемом 5-10 тыс. кв. м».

Помимо ритейлеров, среди активных игроков первых трех кварталов 2017 г. можно выделить производственные компании (24%), которые также рассматривают долгосрочные решения и оценивают возможности по строительству специализированных зданий – как логистических, так и индустриальных.

«Сейчас мы наблюдаем движение в сторону консолидации и укрупнения компаний на рынке. Этот процесс наиболее заметен именно в ритейле, но оптимизация логистики за счет масштаба и тенденция к увеличению размера складов прослеживаются во всех сегментах. Появление на рынке ряда крупных сделок площадью свыше 50 тыс. кв. м – это и есть результат данного процесса, - замечает Вячеслав Холопов, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. – Мы ожидаем, что до конца года на рынке складской недвижимости завершатся сделки по аренде и покупке складов совокупным объемом еще около 400-500 тыс. кв. м. В результате годовой объем спроса может составить 1,3-1,4 млн кв. м».

Объем ввода складских площадей в Московском регионе в 3-м квартале составил 35,4 тыс. кв. м. На рынок вышло всего два объекта – здания в «Логопарк Дмитров» (25,6 тыс. кв. м) и блок в «Логопарк Север – 2» (9,8 тыс. кв. м). В целом за первые три квартала было введено 235 тыс. кв. м, что на 74% меньше по сравнению с январем-сентябрем 2016 г.

«Несмотря на это снижение, девелоперскую активность на складском рынке можно охарактеризовать как стабильную. К вводу в 4-м квартале запланировано 458 тыс. кв. м, таким образом, показатель за 2017 год в целом составит около 700 тыс. кв. м. И хотя годовой итог будет ниже показателя 2016 г. на 35%, с учетом имеющегося на рынке объема свободных помещений такой ввод является высоким, - говорит Вячеслав Холопов. – Кроме того, на рынке анонсируются новые проекты, что будет поддерживать объем строительства в дальнейшем. В частности, PNK Group заявила о реализации двух новых индустриальных парков – “PNK Парк Жуковский” (500 тыс. кв. м), “PNK Парк Новая Рига” (300 тыс. кв. м), “Логопарк Девелопмент” планирует строительство “Логопарк Запад” (400 тыс. кв. м)».

Доля свободных площадей на складском рынке Московского региона по итогам 3-го квартала составила 9%, или около 1,5 млн кв. м из общего объема в 16,6 млн кв. м. За квартал произошло снижение вакантности на 0,3 п.п.

В течение 4-го квартала аналитики компании JLL ожидают краткосрочного роста показателя за счет ввода в эксплуатацию объектов, в которых 70% площадей в настоящий момент не имеют арендатора или пользователя. Тем не менее благодаря сохранению активности спроса, в том числе и на вторичном рынке, к концу 2017 г. прогнозируется снижение показателя до 8,6%.

Такие колебания в последние два года являются типичными для складского рынка: доля свободных площадей в сегменте меняется на 0,5-1,5 п.п. в квартал на протяжении последних двух лет, при этом в абсолютном выражении вакантность сохраняется на стабильно высоком уровне.

«Наличие 1,5 млн кв. м вакантных площадей будет и дальше влиять на ставки аренды и цены продажи зданий, тормозя их рост. Хотя это и создает широкие возможности по выбору подходящих им помещений для потенциальных арендаторов и покупателей», – отмечает Вячеслав Холопов. Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на складском рынке Московского региона по новым сделкам находятся на минимальном уровне и сохраняются в диапазоне 3-3,6 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов).

Фактические ставки аренды различаются применительно к конкретному объекту и его местоположению, сохраняется зависимость относительно удаленности от МКАД. Качество объекта несомненно имеет важное значение, поэтому более старые складские здания (более семи лет), не проходившие процесс обновления или реконструкции, могут предлагаться по более низким ценам, что влияет на средние показатели. 



иГРОКИ РЫНКА

IBC Real Estate

Копылова Оксана

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

Склад, класс А

Томилино К-43

Raven Russia

Холопов Вячеслав

Материалы по теме

Исследования рынка

Онлайн-ритейлеры активно арендуют склады

В I-III квартале 2017 г. объем сделок игроков сегмента e-commerce на складском рынке составил 263,1 тыс. кв. м, что в 47 раз больше, чем за весь 2016 год. К таким выводам пришли аналитики компании Knight Frank. 
18.10
Экспертный анализ

Склады Московского региона: итоги I квартала от Colliers International

По итогам I квартала 2017 г. в Московском регионе было введено 109 000 кв. м качественных складских площадей, что на 23% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Более 90% введенных объектов расположены на севере Московского региона. По предварительным прогнозам, новое строительство в Московском регионе в 2017 г. не превысит 550 000–600 000 кв. м. Низкий уровень нового строительства обусловлен тем, что девелоперы прежде всего стараются реализовать существующие площади, следует из отчета компании Colliers International.
17.05
Исследования рынка

Как e-commerce влияет на склады?

CBRE совместно с девелоперской компанией «Логопарк Девелопмент» и при поддержке АКИТ подготовила аналитический отчет «Складской рынок в эпоху e-commerce». Согласно результатам исследования, общероссийский объем поглощения складов со стороны российского онлайн ритейла составит порядка 1,5 млн кв. м до 2020 г., из которых как минимум половина придется на Московский регион. 
30.03

журнал CRE 9 (429)

Сентябрь 2
Свежий CRE №9 (429) вышел в PDF-формате. Прочитать его можно ЗДЕСЬ Читайте в номере: Инвестиции ЛОЖЕЧКУ ЗА МАМУ «Диванные инвесторы» несут деньги в недвижимость Девелопмент ЖЕСТКИЙ ДЕФИЦИТ Возможности спекулятивного строительства складов ограничивает загруженность мощностей ключевых девелоперов Консалтинг ОБРУСЕВШИЕ Консалтинг становится локальным и менее востребованным Актуально БРОНЯ КРЕПКА Почему в России не появляются качественные национальные сервисы бронирования ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 сентября)

Крупные открытия в знаковых ТРЦ Москвы, Петербурга и Новокузнецка, итоги премии CRE Federal Awards 2023, новости по проекту «Основы» в Большом Сити, крупный склад для Lazurit, реконцепция «Калейдоскопа комфорта и уюта», долгожданная продажа сети «Сибирский городок» и расширение офиса MR Group – в нашей традиционной подборке.
24.09
Источник: cre.ru
CRE Awards

Все победители CRE Federal Awards 2023

Поздравляем победителей ежегодной премии в области коммерческой недвижимости CRE Federal Awards!
21.09
Источник: «Телеграф»
Открытие

В «Ривьеру» придет «Телеграф»

Универмаг российских дизайнеров займет 2 000 кв. м в торгово-развлекательном центре. Консультантом сделки выступила консалтинговая компания RETEX.
20.09
Источник: Пресс-служба Malltech
Открытие

Новокузнецкой «Планете» добавили детства

В новокузнецком ТРЦ «Планета» открылся магазин Crockid.

21.09
Источник: Lazurit
Открытие

Lazurit получил склад на 19 тыс. кв. м в Раменском

Компания объявила о завершении строительства логистического комплекса в «PNK Парк Софьино».
20.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Государство, это мы

По данным IBC Real Estate, в первом полугодии 2023 года объем инвестиций в объекты с госучастием в России составил 34,2 млрд руб., что сопоставимо с показателями 2022-го (34,6 млрд руб.) и 2021 года (32 млрд руб.); в расчете учитывались инвестиционные сделки в коммерческую недвижимость объемом более 350 млн руб. Наибольший объем транзакций в 2023 году был закрыт в сегменте земельных участков под жилые проекты, в том числе по программе КРТ – 66%, в тройку лидеров также вошли торговая (12%) и офисная недвижимость (12%). Впрочем, российский бизнес продолжает активно выходить практически в любые проекты государственно-частного партнерства: в сложившейся геополитической ситуации такие инвестиции для многих игроков остаются одними из немногих рабочих инструментов. Однако риски для обеих сторон довольно высоки.
 
Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE
19.09
Источник: Пресс-служба CORE.XP
Игроки рынка

CORE.XP поменяет «Калейдоскоп комфорта и уюта»

Крупный торговый центр Новосибирска меняет концепцию.
 
20.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм