Как онлайн-ритейл увеличил объем сделок на складском рынке

Согласно данным компании JLL, в 3-м квартале 2017 г. объем новых сделок аренды и продажи складских площадей в Московском регионе составил 362 тыс. кв. м, увеличившись на 54% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

В целом за первые девять месяцев года показатель спроса вырос до 864 тыс. кв. м, что на 26% превосходит результат аналогичного периода прошлого года.

Более половины объема июля-августа текущего года обеспечили две крупнейшие в истории рынка сделки с компаниями e-commerce – покупка «Утконосом» 70 тыс. кв. м в «Логопарк Север – 2» и контракт на строительство распределительного центра площадью более 145 тыс. кв. м между Wildberries и компанией «А Плюс Девелопмент». Помимо этого, в минувшем квартале «Гала-Центр» арендовал 23 тыс. кв. м в «Томилино».

«Крупные сделки с участием онлайн-ритейла на складском рынке являются свидетельством нового этапа в процессе формирования логистической инфраструктуры этого сегмента, для которого склад является основой и главной частью всего бизнеса, – отмечает Оксана Копылова, руководитель направления аналитики торговой и складской недвижимости компании JLL. – Стоит также отметить и масштаб закрытых сделок, ведь в случае с e-commerceразмер имеет особое значение. Для онлайн-ритейлера очень важна минимизация логистических затрат на единицу заказа, и наилучшим образом этот вопрос решается при максимальном размере распределительного центра. Таким образом, мы можем констатировать, что российский e-commerceвышел на новый уровень конкуренции, ведь до последнего времени для онлайн-сегмента типичной была сделка объемом 5-10 тыс. кв. м».

Помимо ритейлеров, среди активных игроков первых трех кварталов 2017 г. можно выделить производственные компании (24%), которые также рассматривают долгосрочные решения и оценивают возможности по строительству специализированных зданий – как логистических, так и индустриальных.

«Сейчас мы наблюдаем движение в сторону консолидации и укрупнения компаний на рынке. Этот процесс наиболее заметен именно в ритейле, но оптимизация логистики за счет масштаба и тенденция к увеличению размера складов прослеживаются во всех сегментах. Появление на рынке ряда крупных сделок площадью свыше 50 тыс. кв. м – это и есть результат данного процесса, - замечает Вячеслав Холопов, региональный директор и руководитель отдела складских и индустриальных помещений компании JLL. – Мы ожидаем, что до конца года на рынке складской недвижимости завершатся сделки по аренде и покупке складов совокупным объемом еще около 400-500 тыс. кв. м. В результате годовой объем спроса может составить 1,3-1,4 млн кв. м».

Объем ввода складских площадей в Московском регионе в 3-м квартале составил 35,4 тыс. кв. м. На рынок вышло всего два объекта – здания в «Логопарк Дмитров» (25,6 тыс. кв. м) и блок в «Логопарк Север – 2» (9,8 тыс. кв. м). В целом за первые три квартала было введено 235 тыс. кв. м, что на 74% меньше по сравнению с январем-сентябрем 2016 г.

«Несмотря на это снижение, девелоперскую активность на складском рынке можно охарактеризовать как стабильную. К вводу в 4-м квартале запланировано 458 тыс. кв. м, таким образом, показатель за 2017 год в целом составит около 700 тыс. кв. м. И хотя годовой итог будет ниже показателя 2016 г. на 35%, с учетом имеющегося на рынке объема свободных помещений такой ввод является высоким, - говорит Вячеслав Холопов. – Кроме того, на рынке анонсируются новые проекты, что будет поддерживать объем строительства в дальнейшем. В частности, PNK Group заявила о реализации двух новых индустриальных парков – “PNK Парк Жуковский” (500 тыс. кв. м), “PNK Парк Новая Рига” (300 тыс. кв. м), “Логопарк Девелопмент” планирует строительство “Логопарк Запад” (400 тыс. кв. м)».

Доля свободных площадей на складском рынке Московского региона по итогам 3-го квартала составила 9%, или около 1,5 млн кв. м из общего объема в 16,6 млн кв. м. За квартал произошло снижение вакантности на 0,3 п.п.

В течение 4-го квартала аналитики компании JLL ожидают краткосрочного роста показателя за счет ввода в эксплуатацию объектов, в которых 70% площадей в настоящий момент не имеют арендатора или пользователя. Тем не менее благодаря сохранению активности спроса, в том числе и на вторичном рынке, к концу 2017 г. прогнозируется снижение показателя до 8,6%.

Такие колебания в последние два года являются типичными для складского рынка: доля свободных площадей в сегменте меняется на 0,5-1,5 п.п. в квартал на протяжении последних двух лет, при этом в абсолютном выражении вакантность сохраняется на стабильно высоком уровне.

«Наличие 1,5 млн кв. м вакантных площадей будет и дальше влиять на ставки аренды и цены продажи зданий, тормозя их рост. Хотя это и создает широкие возможности по выбору подходящих им помещений для потенциальных арендаторов и покупателей», – отмечает Вячеслав Холопов. Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на складском рынке Московского региона по новым сделкам находятся на минимальном уровне и сохраняются в диапазоне 3-3,6 тыс. руб. за кв. м в год (без учета НДС и операционных расходов).

Фактические ставки аренды различаются применительно к конкретному объекту и его местоположению, сохраняется зависимость относительно удаленности от МКАД. Качество объекта несомненно имеет важное значение, поэтому более старые складские здания (более семи лет), не проходившие процесс обновления или реконструкции, могут предлагаться по более низким ценам, что влияет на средние показатели. 



иГРОКИ РЫНКА

JLL

Копылова Оксана

Raven Russia

Холопов Вячеслав

Консалтинг и брокеридж

JLL

Склад, класс А

Томилино К-43

Материалы по теме

Исследования рынка

Онлайн-ритейлеры активно арендуют склады

В I-III квартале 2017 г. объем сделок игроков сегмента e-commerce на складском рынке составил 263,1 тыс. кв. м, что в 47 раз больше, чем за весь 2016 год. К таким выводам пришли аналитики компании Knight Frank. 
18.10
Экспертный анализ

Склады Московского региона: итоги I квартала от Colliers International

По итогам I квартала 2017 г. в Московском регионе было введено 109 000 кв. м качественных складских площадей, что на 23% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Более 90% введенных объектов расположены на севере Московского региона. По предварительным прогнозам, новое строительство в Московском регионе в 2017 г. не превысит 550 000–600 000 кв. м. Низкий уровень нового строительства обусловлен тем, что девелоперы прежде всего стараются реализовать существующие площади, следует из отчета компании Colliers International.
17.05
Исследования рынка

Как e-commerce влияет на склады?

CBRE совместно с девелоперской компанией «Логопарк Девелопмент» и при поддержке АКИТ подготовила аналитический отчет «Складской рынок в эпоху e-commerce». Согласно результатам исследования, общероссийский объем поглощения складов со стороны российского онлайн ритейла составит порядка 1,5 млн кв. м до 2020 г., из которых как минимум половина придется на Московский регион. 
30.03

журнал CRE 21 (357)

1-15.12.2019
Логистические цепочки «Почта России» в течение двух лет построит около сорока логохабов для сокращения сроков доставки общим объемом инвестиций, превышающим 30 млрд рублей. О создании собственной логистической платформы заявили также «Сбербанк» и ряд других игроков.  MAPIC-2019: Ривьера без русских С 13 по 15 ноября в Каннах проходила международная выставка в сфере коммерческой недвижимости MAPIC 2019. В 2019 году в выставке приняли участие более 8500 делега...

Популярное

Сделка

Huawei снял коворкинг от Capital Group

Компания стала моноарендатором площадки Business Club в башне «Федерация», открытой в июле 2019 года. Консультантом сделки выступила компания Cushman & Wakefield. Площадка в башне «Федерация» стала вторым на 100% заполненным коворкингом Business Club: первый проект в МФК «Город Столиц» был полностью реализован в июле 2019 года.
04.12
Управление недвижимостью

O1 Standard расширила портфель до 14 объектов

В портфель активов под управлением O1 Standard вошли еще три объекта в Москве.
02.12
Переговоры

«Ключ» откроет крупнейший коворкинг в центре Москвы

Сеть «Ключ» может открыть один из крупнейших коворкингов в России. Компания ведет переговоры об аренде площадей в бизнес-центре «Капитал» в Гостином дворе в Москве.
02.12
Проект

В «Есипово» построят Industrial City

«Строительный Альянс» планирует строительство производственно-складского комплекса.
02.12
Проект

На Бадаевском обещают 1500 рабочих мест

В Capital Group подсчитали, что реконструкция завода в 1,5 раза увеличит количество рабочих мест на этом участке.
02.12
Конфликт

HEINEKEN подаёт в суд на ТД «Интерторг»

ТД «Интерторг» не выполняет контрактные обязательства перед HEINEKEN, задерживая выплату десятков миллионов рублей.
02.12
Переговоры

Morgan Stanley может продать ТЦ «Галерея» в декабре

Mubadala и РФПИ могут купить долю в петербургском ТЦ «Галерея» у Morgan Stanley уже в декабре этого года.
04.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre