Внешнее управление: отдавать или нет?..

Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar

6170

Многие собственники предпочитают осуществлять коммерческое управление и full-FM объектов самостоятельно, полагая, что на этом можно сэкономить. Статистика говорит сама за себя: в России на внешнее управление передается чуть более 10% недвижимости.

Конечно, на рынке можно встретить и структурных собственников, умеющих грамотно управлять своим портфелем недвижимости. Но это скорее исключение из правил, нежели повсеместная практика.

В большинстве своем собственники, имеющие внутреннюю управляющую компанию, проигрывают в эффективности. Прежде всего, в экономической. Только представьте, какие накладные расходы ложатся на плечи собственника, у которого в портфеле пять объектов?.. Впоследствии это попросту выливается в неоправданно высокую стоимость услуг.

На рынке бытует миф, что услуги профессиональных УК обходятся клиентам дороже, чем услуги внутренних компаний. На самом деле, ценовая политика по формированию себестоимости у крупных УК примерно такая же, как и у инхаус-компаний, однако административно-накладные расходы - на бухгалтерию, отделов кадров, отдел закупок и т.д -  у первых гораздо ниже за счет перераспределения затрат на все проекты управляющей компании.

С наступлением кризиса жизнь собственников усложнилась: офисы перестали разлетаться как горячие пирожки, а владельцы ТЦ узнали, что такое запуск при незаполненном состоянии объекта. Раньше любые «сложенные вместе кирпичи» могли принести владельцу маломальский доход. Сейчас ситуация, конечно, обстоит иначе. К примеру, чтобы не платить за увеличившиеся накладные расходы, некоторые собственники отправили свои in-house УК на поиск внешних проектов. Конечно, таким компаниям сложнее бороться с теми, кто на рынке более 20 лет, у которых в портфеле сформированы успешные кейсы, которые обладают мощными автоматизированными технологичными ресурсами. Рынок недвижимости становится с каждым годом все цивилизованней, и многие клиенты по опыту знают, что произойдет с активами, если отдать их в руки непрофессиональных УК.

Ключевой тренд управляющих компаний XXI века – полная автоматизация типовых процессов посредством разработки программных решений.  Внедрение IT-продуктов позволяет не только увеличить скорость работы, но и снизить количество ошибок. Кроме того, программные продукты способны сделать процесс управления более прозрачным и мобильным.

Однако развитие в направлении автоматизации могут себе позволить только те компании, у которых в наличии большой портфель объектов в управлении. Разработка программных продуктов всегда сопряжена с большими затратами, и делать это ради нескольких проектов совершенно нецелесообразно.

Еще один тренд, который установился на рынке, – это специализация УК. Каждый тип недвижимости имеет свои особенности, и хорошо управлять всем – значит не управлять ничем. Не обладая достаточным количеством узкопрофильных специалистов, успешных кейсов и программных продуктов на каждую специализацию, сделать объект уникальным и выделить его на высококонкурентном рынке, чтобы тот приносил доход своему владельцу и был максимально близок и понятен клиентам, невозможно.

Есть театр профессиональный, а есть любительский. Когда приходишь на школьную театральную постановку, в которой принимает участие твой ребенок, ты восхищаешься детской игрой. Но, несмотря на бурю эмоций и аплодисменты, реально осознаешь уровень игры, пения, танцевального исполнения. В профессиональном театре все обстоит иначе: если ты хочешь «собрать кассу», то приглашаешь к себе в трупу актеров, у которых за плечами не один сыгранный спектакль, профессиональная подготовка и многолетний опыт работы. Так же и в недвижимости. Выбор и конкуренция сейчас на рынке настолько велики, что непрофессиональные УК априори битву за клиента проиграют.



иГРОКИ РЫНКА

Онучина Мария

Материалы по теме

Точка зрения

Из интровертов в экстраверты, или Все об эволюции управляющих

Сегодня можно наблюдать тенденцию выхода старожилов инхаус-управления на внешний рынок. С чем связано подобное положение дел? Есть ли риски для клиента, решившего попробовать услуги компании, только-только вступившей «в рыночные отношения»? Об этом рассуждает Сергей Грибов, руководитель департамента управления и эксплуатации  RealJet. 

27.11
Интервью

Маргарита Аристархова: «Владельцы ТРЦ понимают, что цена ошибки слишком высока, и переходят на внешнее управление»

Одна из ведущих российских девелоперских компаний Malltech by RosEvroDevelopment недавно представила рынку собственную технологичную платформу по управлению торгово-развлекательным центром  – MARS. О ее особенностях, а также о росте популярности внешнего управления ТРЦ рассказали топ-менеджеры компании, директор по маркетингу и рекламе Кирилл Степанов и директор по управлению объектами недвижимости Маргарита Аристархова.
23.01
Интервью

Алина Стрелкова: «Даже в кризис нельзя отказываться от профессионалов – управляющих компаний, менеджеров по аренде, маркетологов»

Алина Стрелкова, операционный директор ECE Russland, о ситуации на рынке торговой недвижимости, антикризисных стратегиях для торговых центров и потенциале роста рынка услуг Property Management.

18.10

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: Ricci
Назначения

Руслан Готыжев перешел в Ricci

Руслан займет должность старшего директора департамента складской недвижимости. Ранее эксперт работал в NF Group, возглавлял логистические подразделения DHL Supply Chain, был операционным директором и партнёром NT Properties.
24.04
Источник: ВСФ Логистика
Сделка

В парке Depo:16 закрыли крупную сделку по продаже Light Industrial

Помещения площадью более 9 000 кв. м выкупила производственная инжиниринговая компания. Таким образом, первая очередь парка компании "ВСФ Логистика" в Мытищах реализована на 100%.
22.04
Источник: ХСА
Сделка

«Асконт+» арендовала 3 000 кв. м в Industrial City Коледино

Консультантом сделки по аренде помещений формата light industrial выступила компания Union Brokers.
21.04
Источник: Regions Development
Переговоры

Regions Development продает бизнес-центр за 9,3 млрд рублей

Business Center Riva площадью 22 751 кв. м расположен на Нагатинском полуострове на юге Москвы. Ввод объекта в эксплуатацию намечен на I кв. 2026 года. 
21.04
Источник: «Фонд лиги коммерческой недвижимости»
События

Студентов НИУ ВШЭ вывели на «Орбиту»

Впервые «Фонд лиги коммерческой недвижимости» совместно с районным центром «Орбита» организовал обзорную экскурсию-лекцию для студентов Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики». 
21.04
Источник: Дмитровский логистический парк
Сделка

Ghelamco продала логистический парк

Предполагается, что покупателем единственного актива бельгийской компании в России стала структура Central Properties. Рыночная стоимость актива оценивается в 15-18,5 млрд рублей.
21.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre