Внешнее управление: отдавать или нет?..

Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar

Многие собственники предпочитают осуществлять коммерческое управление и full-FM объектов самостоятельно, полагая, что на этом можно сэкономить. Статистика говорит сама за себя: в России на внешнее управление передается чуть более 10% недвижимости.

Конечно, на рынке можно встретить и структурных собственников, умеющих грамотно управлять своим портфелем недвижимости. Но это скорее исключение из правил, нежели повсеместная практика.

В большинстве своем собственники, имеющие внутреннюю управляющую компанию, проигрывают в эффективности. Прежде всего, в экономической. Только представьте, какие накладные расходы ложатся на плечи собственника, у которого в портфеле пять объектов?.. Впоследствии это попросту выливается в неоправданно высокую стоимость услуг.

На рынке бытует миф, что услуги профессиональных УК обходятся клиентам дороже, чем услуги внутренних компаний. На самом деле, ценовая политика по формированию себестоимости у крупных УК примерно такая же, как и у инхаус-компаний, однако административно-накладные расходы - на бухгалтерию, отделов кадров, отдел закупок и т.д -  у первых гораздо ниже за счет перераспределения затрат на все проекты управляющей компании.

С наступлением кризиса жизнь собственников усложнилась: офисы перестали разлетаться как горячие пирожки, а владельцы ТЦ узнали, что такое запуск при незаполненном состоянии объекта. Раньше любые «сложенные вместе кирпичи» могли принести владельцу маломальский доход. Сейчас ситуация, конечно, обстоит иначе. К примеру, чтобы не платить за увеличившиеся накладные расходы, некоторые собственники отправили свои in-house УК на поиск внешних проектов. Конечно, таким компаниям сложнее бороться с теми, кто на рынке более 20 лет, у которых в портфеле сформированы успешные кейсы, которые обладают мощными автоматизированными технологичными ресурсами. Рынок недвижимости становится с каждым годом все цивилизованней, и многие клиенты по опыту знают, что произойдет с активами, если отдать их в руки непрофессиональных УК.

Ключевой тренд управляющих компаний XXI века – полная автоматизация типовых процессов посредством разработки программных решений.  Внедрение IT-продуктов позволяет не только увеличить скорость работы, но и снизить количество ошибок. Кроме того, программные продукты способны сделать процесс управления более прозрачным и мобильным.

Однако развитие в направлении автоматизации могут себе позволить только те компании, у которых в наличии большой портфель объектов в управлении. Разработка программных продуктов всегда сопряжена с большими затратами, и делать это ради нескольких проектов совершенно нецелесообразно.

Еще один тренд, который установился на рынке, – это специализация УК. Каждый тип недвижимости имеет свои особенности, и хорошо управлять всем – значит не управлять ничем. Не обладая достаточным количеством узкопрофильных специалистов, успешных кейсов и программных продуктов на каждую специализацию, сделать объект уникальным и выделить его на высококонкурентном рынке, чтобы тот приносил доход своему владельцу и был максимально близок и понятен клиентам, невозможно.

Есть театр профессиональный, а есть любительский. Когда приходишь на школьную театральную постановку, в которой принимает участие твой ребенок, ты восхищаешься детской игрой. Но, несмотря на бурю эмоций и аплодисменты, реально осознаешь уровень игры, пения, танцевального исполнения. В профессиональном театре все обстоит иначе: если ты хочешь «собрать кассу», то приглашаешь к себе в трупу актеров, у которых за плечами не один сыгранный спектакль, профессиональная подготовка и многолетний опыт работы. Так же и в недвижимости. Выбор и конкуренция сейчас на рынке настолько велики, что непрофессиональные УК априори битву за клиента проиграют.



иГРОКИ РЫНКА

NAI Becar

Онучина Мария

Управление и эксплуатация недвижимости

NAI Becar

Материалы по теме

Точка зрения

Из интровертов в экстраверты, или Все об эволюции управляющих

Сегодня можно наблюдать тенденцию выхода старожилов инхаус-управления на внешний рынок. С чем связано подобное положение дел? Есть ли риски для клиента, решившего попробовать услуги компании, только-только вступившей «в рыночные отношения»? Об этом рассуждает Сергей Грибов, руководитель департамента управления и эксплуатации  RealJet. 

27.11
Интервью

Маргарита Аристархова: «Владельцы ТРЦ понимают, что цена ошибки слишком высока, и переходят на внешнее управление»

Одна из ведущих российских девелоперских компаний Malltech by RosEvroDevelopment недавно представила рынку собственную технологичную платформу по управлению торгово-развлекательным центром  – MARS. О ее особенностях, а также о росте популярности внешнего управления ТРЦ рассказали топ-менеджеры компании, директор по маркетингу и рекламе Кирилл Степанов и директор по управлению объектами недвижимости Маргарита Аристархова.
23.01
Интервью

Алина Стрелкова: «Даже в кризис нельзя отказываться от профессионалов – управляющих компаний, менеджеров по аренде, маркетологов»

Алина Стрелкова, операционный директор ECE Russland, о ситуации на рынке торговой недвижимости, антикризисных стратегиях для торговых центров и потенциале роста рынка услуг Property Management.

18.10

журнал CRE 20 (356)

15-30.11.2019
Офисная недвижимость Москвы  Совокупный объем офисных площадей на московском рынке по итогам III кв. 2019 года составил 16,6 млн кв. м. 26% объема московских офисов относятся к классу А – 4,4 млн кв. м, 74%, или 12,2 млн кв. м – к классу В. Чем интересны МФК? 30 октября в Немецком Центре Промышленности и Торговли состоялась конференция Mixed-Use Development, посвященная объектам МФК.  Строительные конструкции Максимум диверсификации при минимуме авант...

Популярное

Открытие

ADG group открыла первый районный центр

В Москве в минувшую пятницу состоялось торжественное открытие районного центра «Ангара».
 
11.11
Проект

Ozon начал строительство нового хаба в Зеленодольске

Инвестиции в проект составят более 2 млрд рублей.
11.11
Сделка

В Москве продан ТЦ «На Беговой»

Цена продажи составила 655 млн рублей.
11.11
Открытие

BROSKO Mall – на низком старте

ТРК BROSKO Mall получил акт ввода в эксплуатацию.
 
12.11
Проект

«Пионер» построит деловой квартал у Останкино

Деловой квартал площадью 130 000 кв. м появится в Огородном проезде на севере Москвы.
13.11
Проект

PPF введет вторую очередь Comcity в 2022 году

Объект общей площадью 103 тыс. кв. м будет включать 61,6 тыс. кв. м офисов, 2,2 тыс. кв. м инфраструктуры и четырехзвездочную гостиницу под брендом Novotel.
12.11
Открытие

В ТРЦ «Мозаика» открылся KOTON

В ТРЦ «Мозаика» открылся магазин бренда KOTON в формате универмага площадью 1 227 кв. м.
12.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre