Внешнее управление: отдавать или нет?..

Мария Онучина, управляющий директор PM УК NAI Becar

4623

Многие собственники предпочитают осуществлять коммерческое управление и full-FM объектов самостоятельно, полагая, что на этом можно сэкономить. Статистика говорит сама за себя: в России на внешнее управление передается чуть более 10% недвижимости.

Конечно, на рынке можно встретить и структурных собственников, умеющих грамотно управлять своим портфелем недвижимости. Но это скорее исключение из правил, нежели повсеместная практика.

В большинстве своем собственники, имеющие внутреннюю управляющую компанию, проигрывают в эффективности. Прежде всего, в экономической. Только представьте, какие накладные расходы ложатся на плечи собственника, у которого в портфеле пять объектов?.. Впоследствии это попросту выливается в неоправданно высокую стоимость услуг.

На рынке бытует миф, что услуги профессиональных УК обходятся клиентам дороже, чем услуги внутренних компаний. На самом деле, ценовая политика по формированию себестоимости у крупных УК примерно такая же, как и у инхаус-компаний, однако административно-накладные расходы - на бухгалтерию, отделов кадров, отдел закупок и т.д -  у первых гораздо ниже за счет перераспределения затрат на все проекты управляющей компании.

С наступлением кризиса жизнь собственников усложнилась: офисы перестали разлетаться как горячие пирожки, а владельцы ТЦ узнали, что такое запуск при незаполненном состоянии объекта. Раньше любые «сложенные вместе кирпичи» могли принести владельцу маломальский доход. Сейчас ситуация, конечно, обстоит иначе. К примеру, чтобы не платить за увеличившиеся накладные расходы, некоторые собственники отправили свои in-house УК на поиск внешних проектов. Конечно, таким компаниям сложнее бороться с теми, кто на рынке более 20 лет, у которых в портфеле сформированы успешные кейсы, которые обладают мощными автоматизированными технологичными ресурсами. Рынок недвижимости становится с каждым годом все цивилизованней, и многие клиенты по опыту знают, что произойдет с активами, если отдать их в руки непрофессиональных УК.

Ключевой тренд управляющих компаний XXI века – полная автоматизация типовых процессов посредством разработки программных решений.  Внедрение IT-продуктов позволяет не только увеличить скорость работы, но и снизить количество ошибок. Кроме того, программные продукты способны сделать процесс управления более прозрачным и мобильным.

Однако развитие в направлении автоматизации могут себе позволить только те компании, у которых в наличии большой портфель объектов в управлении. Разработка программных продуктов всегда сопряжена с большими затратами, и делать это ради нескольких проектов совершенно нецелесообразно.

Еще один тренд, который установился на рынке, – это специализация УК. Каждый тип недвижимости имеет свои особенности, и хорошо управлять всем – значит не управлять ничем. Не обладая достаточным количеством узкопрофильных специалистов, успешных кейсов и программных продуктов на каждую специализацию, сделать объект уникальным и выделить его на высококонкурентном рынке, чтобы тот приносил доход своему владельцу и был максимально близок и понятен клиентам, невозможно.

Есть театр профессиональный, а есть любительский. Когда приходишь на школьную театральную постановку, в которой принимает участие твой ребенок, ты восхищаешься детской игрой. Но, несмотря на бурю эмоций и аплодисменты, реально осознаешь уровень игры, пения, танцевального исполнения. В профессиональном театре все обстоит иначе: если ты хочешь «собрать кассу», то приглашаешь к себе в трупу актеров, у которых за плечами не один сыгранный спектакль, профессиональная подготовка и многолетний опыт работы. Так же и в недвижимости. Выбор и конкуренция сейчас на рынке настолько велики, что непрофессиональные УК априори битву за клиента проиграют.



иГРОКИ РЫНКА

NAI Becar

Онучина Мария

Управление и эксплуатация недвижимости

NAI Becar

Материалы по теме

Точка зрения

Из интровертов в экстраверты, или Все об эволюции управляющих

Сегодня можно наблюдать тенденцию выхода старожилов инхаус-управления на внешний рынок. С чем связано подобное положение дел? Есть ли риски для клиента, решившего попробовать услуги компании, только-только вступившей «в рыночные отношения»? Об этом рассуждает Сергей Грибов, руководитель департамента управления и эксплуатации  RealJet. 

27.11
Интервью

Маргарита Аристархова: «Владельцы ТРЦ понимают, что цена ошибки слишком высока, и переходят на внешнее управление»

Одна из ведущих российских девелоперских компаний Malltech by RosEvroDevelopment недавно представила рынку собственную технологичную платформу по управлению торгово-развлекательным центром  – MARS. О ее особенностях, а также о росте популярности внешнего управления ТРЦ рассказали топ-менеджеры компании, директор по маркетингу и рекламе Кирилл Степанов и директор по управлению объектами недвижимости Маргарита Аристархова.
23.01
Интервью

Алина Стрелкова: «Даже в кризис нельзя отказываться от профессионалов – управляющих компаний, менеджеров по аренде, маркетологов»

Алина Стрелкова, операционный директор ECE Russland, о ситуации на рынке торговой недвижимости, антикризисных стратегиях для торговых центров и потенциале роста рынка услуг Property Management.

18.10

журнал CRE 16 (394)

Сентябрь 2
Новый номер CRE №394 (сентябрь 2) вышел в свет. Выпуск журнала осуществлен при поддержке: БЦ «Северная Башня» http://n-tower.ru/   City&Malls PFM www.cmpfm.ru   Raven Russia www.rrpa.ru   RD Management www.rdms.ru В номере: Актуально ДЕФИЦИТ. СПЕКУЛЯНТЫ НЕ У ДЕЛ Спрос на склады превышает даже будущее предложение     Тема номера ЗА ЗВЕЗДОЙ КОЧЕВОЙ Рынок подстраивается под сотрудников нового типа   Тренды ГИБКАЯ КУХНЯ Фуд-холлы и гастромаркеты осваи...

Популярное

Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (20 - 26 сентября)

Все победители и номинанты CRE Federal Awards 2021, назначение в Accent Capital, крупные офисные сделки Ozon и Google, солнечная электростанция Raven Russia и многое другое.
27.09
События

Все победители CRE Federal Awards 2021

Представляем номинантов и победителей ежегодной премии в области коммерческой недвижимости CRE Federal Awards.
24.09
Сделка

Ozon арендовал гибкий офис на 24 600 кв. м

Подразделения компании станут резидентами сети BusinessClub от Capital Group в бизнес-центре «Искра-парк».
23.09
Открытие

New Yorker открылся в ТРЦ «Планета»

Бренд NEW YORKER открыл двери своего магазина площадью 1263 кв. м
в торгово-развлекательном центре «Планета» в Перми.
23.09
Сделка

Google купит БЦ на Манхэттене за 2 млрд долларов

Общая площадь St. John’s Terminal составит свыше 120 тыс. кв. м. Оно будет введено в эксплуатацию в 2023 году.

 
22.09
События

Raven Russia запустила солнечную электростанцию под Ростовом-на-Дону

В Ростовской области 21 сентября была запущена новая солнечная электростанция.
 
22.09
Сделка

В ЮВАО заняли здание

Торговое здание площадью 175 кв.м заняли два арендатора - сеть бассейнов для детей «Китенок» и танцевальная студия «Карусель». 
22.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre