Из интровертов в экстраверты, или Все об эволюции управляющих

Сегодня можно наблюдать тенденцию выхода старожилов инхаус-управления на внешний рынок. С чем связано подобное положение дел? Есть ли риски для клиента, решившего попробовать услуги компании, только-только вступившей «в рыночные отношения»? Об этом рассуждает Сергей Грибов, руководитель департамента управления и эксплуатации  RealJet. 

Если звезды зажигаются...

С одной стороны, выход инхаус-управляющих на внешний рынок можно связывать с тем, что компании стремятся девирсифицировать свои риски, ведь налицо — текущее снижение прибыльности арендного бизнеса. Развивая новое направление, к которому у компании есть все предпосылки, у акционера есть возможность разложить риски «по разным корзинам». Здесь важно отметить, что компетенции динозавров инхаус-управления ничуть не уступают сегодня профессионализму сторонней УК — как правило, в портфеле серьезных инхаус-управляющих не один и даже не два актива, часто это очень разноформатный портфель, управление которым требует весьма серьезной методологии, штата специалистов, профессиональных инструментов и т. д. Таким образом, компании выходят на рынок, будучи полностью подготовленными, зная специфику объектов, стандарты управления и пр.

Раньше было принято считать, что инхаус-управляющие мотивированы на качество значительно меньше, чем сторонний игрок — ведь им никто не дышит в спину и они могут «рефлексировать», осваивая бюджет собственника. Сегодня это абсолютно не соответствует действительности: учитывая высокий уровень вакансии на рынке недвижимости, низкое качество управления   — первое, что способно подорвать доверие арендаторов к объекту. А значит, даже инхаус-управление должно быть на высоте.

Выход инхаус-управления на внешний рынок можно также связывать с довольно стабильным уровнем запроса на этот сервис со стороны непрофильных/небольших собственников. Собственников, для которых содержать собственный штат управляющих экономически нецелесообразно (1-2 здание в управлении) или модель бизнеса которого в принципе ориентирована на аутсорсинг (таких, к слову сказать, становится все больше). Из последних примеров выхода внутренних управляющих подразделений на открытый рынок можно отметить компанию «РосЕвроДевелопмент», которая провела ребрендинг и наряду с переименованием в MALLTECH объявила о том, что собирается выйти на внешний рынок управления. В прошлом году  ГК «ЭКООФИС» начала развивать внешнее управление как  автономный бизнес. Наша УК также из внутренней службы собственника превратилась в самостоятельную структуру: до этого управление недвижимостью было одним из подразделений, которое обеспечивало лишь «внутренние» потребности компании.

Чему быть — того не миновать

Вряд ли стоит говорить о каком-то драматичном изменении отрасли УК. Речь идет прежде всего о повышении конкуренции среди управляющих компаний (неважно, вышли ли они из инхаус-управления или сразу создавались автономными структурами). Также осмелюсь предположить, что на рынке появится большая сегментация, чем есть сейчас. Компании будут стремиться к работе в определенных нишах, нарабатывать компетенции в привязке к определенным сегментам недвижимости, специализированным видам работ и т. д. Кроме того, активная конкуренция заставит компании искать новые эффективные и оптимальные методы работы, включая диджитал-технологии, интеллектуальные системы, энергоэффективные решения. Отрасль будет становиться профессиональнее.

Думаю, традиционные УК воспринимают новых конкурентов ревностно — кому захочется делиться своим куском пирога?.. Но это неминуемый процесс: бОльшая порция достанется тому, кто будет эффективнее работать. А «происхождение видов» уже не играет роли.

Революция в сегменте управления

Действительно, на первый план выходит эффективность работы управляющей компании, а не то, какая у нее «порода». В свою очередь для того, чтобы сделать свой труд более продуктивным, предвосхищать потребности клиентов, сегодня  набирает обороты отраслевое программное обеспечение и мобильные IT-сервисы, позволяющие оперативно реагировать на поступающие заявки, более эффективно и просто управлять недвижимостью. Активно развиваются BIM-технологии, правда, пока только в сегменте строительства объектов. Как только эта инновация доберется до рынка управления, обслуживать активы станет значительно проще, с одной стороны, с другой стороны, компаниям придется придумывать новые фишки и сервисы для клиента — ведь то, на что раньше уходило все время управляющего, станет будничной базой, простой и автоматизированной. На этом поле конкурировать уже больше будет невозможно.

Нельзя не упомянуть зеленые технологии, которые все активнее входят в нашу жизнь и позволяют собственникам оптимизировать расходы на эксплуатацию и увеличивать  жизненный цикл объектов, а управляющим компаниям — проще обслуживать  недвижимость. Примечательно, что управляющие компании, включая инхаус-специалистов,  начинают активнее вовлекаться в эту тему, они проходят соответствующее обучение, знакомятся со стандартами Leed, BREEAM и GREENZOOM, в которых помимо всего прочего есть и рекомендации в отношении  того, как повысить эффективность работы уже готовых активов.

Вместо заключения

В случае, если портфель собственника прирастает все новыми активами, а также растет собственная управляющая структура, рано или поздно перед компанией встанет вопрос: «А не пойти ли дальше, не построить ли отдельный бизнес на этой внутренней компетенции?». У компаний, адекватно оценивающих свой опыт, бэкграунд и возможности, думаю, будут все шансы занять свое место в отрасли. Те же, кто не решится на подобный шаг, будут  прибегать к услугам управляющих, сменивших корпоративные задачи на рыночные реалии. 



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

RealJet

Материалы по теме

Интервью

Маргарита Аристархова: «Владельцы ТРЦ понимают, что цена ошибки слишком высока, и переходят на внешнее управление»

Одна из ведущих российских девелоперских компаний Malltech by RosEvroDevelopment недавно представила рынку собственную технологичную платформу по управлению торгово-развлекательным центром  – MARS. О ее особенностях, а также о росте популярности внешнего управления ТРЦ рассказали топ-менеджеры компании, директор по маркетингу и рекламе Кирилл Степанов и директор по управлению объектами недвижимости Маргарита Аристархова.
23.01
Интервью

Александр Шибаев: «Как и в офисном сегменте, собственники ТЦ качественно улучшают управление»

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, о специфике развития рынков торговой и офисной недвижимости в 1-м полугодии 2016 г., арендаторском спросе, поведении собственников и новых форматах.   

27.09
Интервью

Александр Устинов: «В Москве комплексное управление объектом запрашивают только 20% собственников»

Александр Устинов, директор по развитию компании RD Management, рассказывает о различиях в подходе к управлению и обслуживанию зданий в Сингапуре и Москве. По мнению эксперта, в основе эффективного управления прежде всего лежит сервисная концепция здания.

20.07

журнал CRE 20 (377)

Ноябрь 2
Ознакомиться с PDF-версией можно  ЗДЕСЬ При поддержке: Raven Russia  В НОМЕРЕ Актуально ОЧЕНЬ ОГРАНИЧЕННЫЙ ДОСТУП Из-за продолжающегося увеличения больных коронавирусом в Санкт-Петербурге полностью закрылись фуд-корты, а в Москве вводятся новые меры, которые будут действовать два месяца – с 13 ноября 2020 года до 15 января 2021 года.   Тренд ЦЕННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ Обесценивание рубля, сокращение бюджетов во всех сегментах, закрытие бизнесов и безработица стали причиной начал...

Популярное

Открытие

В башне «Федерация» представили бутик-коворкинг

Инвестиции в пилотный проект сети Headway бывшего топ-менеджера структур ПАО «Газпром» Николая Каргальцева составят порядка 194 млн рублей.

19.11
Игроки рынка

ВТБ верит в подмосковные таунхаусы

Банк открыл проектное финансирование ЖК «Мечта» на 835 млн рублей.

19.11
Игроки рынка

INGRAD свяжет Россию с Китаем

Первую в мире трансграничную канатную дорогу через Амур будет строить INGRAD.
 
19.11
Исследования рынка

«RUSSIAN BREAKFАST» - НА ВИДЕО

Для просмотра стала доступна видеотрансляция с «Русского завтрака».
 
20.11
Игроки рынка

JLL пришла в Косино

Компания назначена ко-эксклюзивным консультантом по сдаче в аренду нового торгового комплекса группы ТЭН общей площадью 130 тыс. кв. м, который будет введен в эксплуатацию во втором квартале 2021 года.

19.11
Сделка

Структура «Галса» купила гостиницу «Байкал»

Объект площадью 2,4 тыс. кв. м на острове Балчуг планируется перестроить в элитный комплекс апартаментов.

20.11
Открытие

«Детский мир» - плюс 2

«Детский мир» продолжает расширение розничной сети в ЦФО и Татарстане.
 
20.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre