Из интровертов в экстраверты, или Все об эволюции управляющих

Сегодня можно наблюдать тенденцию выхода старожилов инхаус-управления на внешний рынок. С чем связано подобное положение дел? Есть ли риски для клиента, решившего попробовать услуги компании, только-только вступившей «в рыночные отношения»? Об этом рассуждает Сергей Грибов, руководитель департамента управления и эксплуатации  RealJet. 

Если звезды зажигаются...

С одной стороны, выход инхаус-управляющих на внешний рынок можно связывать с тем, что компании стремятся девирсифицировать свои риски, ведь налицо — текущее снижение прибыльности арендного бизнеса. Развивая новое направление, к которому у компании есть все предпосылки, у акционера есть возможность разложить риски «по разным корзинам». Здесь важно отметить, что компетенции динозавров инхаус-управления ничуть не уступают сегодня профессионализму сторонней УК — как правило, в портфеле серьезных инхаус-управляющих не один и даже не два актива, часто это очень разноформатный портфель, управление которым требует весьма серьезной методологии, штата специалистов, профессиональных инструментов и т. д. Таким образом, компании выходят на рынок, будучи полностью подготовленными, зная специфику объектов, стандарты управления и пр.

Раньше было принято считать, что инхаус-управляющие мотивированы на качество значительно меньше, чем сторонний игрок — ведь им никто не дышит в спину и они могут «рефлексировать», осваивая бюджет собственника. Сегодня это абсолютно не соответствует действительности: учитывая высокий уровень вакансии на рынке недвижимости, низкое качество управления   — первое, что способно подорвать доверие арендаторов к объекту. А значит, даже инхаус-управление должно быть на высоте.

Выход инхаус-управления на внешний рынок можно также связывать с довольно стабильным уровнем запроса на этот сервис со стороны непрофильных/небольших собственников. Собственников, для которых содержать собственный штат управляющих экономически нецелесообразно (1-2 здание в управлении) или модель бизнеса которого в принципе ориентирована на аутсорсинг (таких, к слову сказать, становится все больше). Из последних примеров выхода внутренних управляющих подразделений на открытый рынок можно отметить компанию «РосЕвроДевелопмент», которая провела ребрендинг и наряду с переименованием в MALLTECH объявила о том, что собирается выйти на внешний рынок управления. В прошлом году  ГК «ЭКООФИС» начала развивать внешнее управление как  автономный бизнес. Наша УК также из внутренней службы собственника превратилась в самостоятельную структуру: до этого управление недвижимостью было одним из подразделений, которое обеспечивало лишь «внутренние» потребности компании.

Чему быть — того не миновать

Вряд ли стоит говорить о каком-то драматичном изменении отрасли УК. Речь идет прежде всего о повышении конкуренции среди управляющих компаний (неважно, вышли ли они из инхаус-управления или сразу создавались автономными структурами). Также осмелюсь предположить, что на рынке появится большая сегментация, чем есть сейчас. Компании будут стремиться к работе в определенных нишах, нарабатывать компетенции в привязке к определенным сегментам недвижимости, специализированным видам работ и т. д. Кроме того, активная конкуренция заставит компании искать новые эффективные и оптимальные методы работы, включая диджитал-технологии, интеллектуальные системы, энергоэффективные решения. Отрасль будет становиться профессиональнее.

Думаю, традиционные УК воспринимают новых конкурентов ревностно — кому захочется делиться своим куском пирога?.. Но это неминуемый процесс: бОльшая порция достанется тому, кто будет эффективнее работать. А «происхождение видов» уже не играет роли.

Революция в сегменте управления

Действительно, на первый план выходит эффективность работы управляющей компании, а не то, какая у нее «порода». В свою очередь для того, чтобы сделать свой труд более продуктивным, предвосхищать потребности клиентов, сегодня  набирает обороты отраслевое программное обеспечение и мобильные IT-сервисы, позволяющие оперативно реагировать на поступающие заявки, более эффективно и просто управлять недвижимостью. Активно развиваются BIM-технологии, правда, пока только в сегменте строительства объектов. Как только эта инновация доберется до рынка управления, обслуживать активы станет значительно проще, с одной стороны, с другой стороны, компаниям придется придумывать новые фишки и сервисы для клиента — ведь то, на что раньше уходило все время управляющего, станет будничной базой, простой и автоматизированной. На этом поле конкурировать уже больше будет невозможно.

Нельзя не упомянуть зеленые технологии, которые все активнее входят в нашу жизнь и позволяют собственникам оптимизировать расходы на эксплуатацию и увеличивать  жизненный цикл объектов, а управляющим компаниям — проще обслуживать  недвижимость. Примечательно, что управляющие компании, включая инхаус-специалистов,  начинают активнее вовлекаться в эту тему, они проходят соответствующее обучение, знакомятся со стандартами Leed, BREEAM и GREENZOOM, в которых помимо всего прочего есть и рекомендации в отношении  того, как повысить эффективность работы уже готовых активов.

Вместо заключения

В случае, если портфель собственника прирастает все новыми активами, а также растет собственная управляющая структура, рано или поздно перед компанией встанет вопрос: «А не пойти ли дальше, не построить ли отдельный бизнес на этой внутренней компетенции?». У компаний, адекватно оценивающих свой опыт, бэкграунд и возможности, думаю, будут все шансы занять свое место в отрасли. Те же, кто не решится на подобный шаг, будут  прибегать к услугам управляющих, сменивших корпоративные задачи на рыночные реалии. 



иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

RealJet

Материалы по теме

Интервью

Маргарита Аристархова: «Владельцы ТРЦ понимают, что цена ошибки слишком высока, и переходят на внешнее управление»

Одна из ведущих российских девелоперских компаний Malltech by RosEvroDevelopment недавно представила рынку собственную технологичную платформу по управлению торгово-развлекательным центром  – MARS. О ее особенностях, а также о росте популярности внешнего управления ТРЦ рассказали топ-менеджеры компании, директор по маркетингу и рекламе Кирилл Степанов и директор по управлению объектами недвижимости Маргарита Аристархова.
23.01
Интервью

Александр Шибаев: «Как и в офисном сегменте, собственники ТЦ качественно улучшают управление»

Александр Шибаев, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, о специфике развития рынков торговой и офисной недвижимости в 1-м полугодии 2016 г., арендаторском спросе, поведении собственников и новых форматах.   

27.09
Интервью

Александр Устинов: «В Москве комплексное управление объектом запрашивают только 20% собственников»

Александр Устинов, директор по развитию компании RD Management, рассказывает о различиях в подходе к управлению и обслуживанию зданий в Сингапуре и Москве. По мнению эксперта, в основе эффективного управления прежде всего лежит сервисная концепция здания.

20.07

журнал CRE 11-12 (368-369)

1-30.06.2020
Читать журнал: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15935269088019.pdf Цифры и факты Обзор рынка коммерческой недвижимости Скамейка запасных Игроки убеждены: в ближайшие полтора года банкам снова придётся стать санитарами рынка коммерческой недвижимости. Идите все на шопинг Закат философии шопинга как удовольствия игроки называют одной из главных проблем постпандемного рынка: для того, чтобы зайти в магазин, все еще нужно надеть маску, в залах нет доступа к тестера...

Популярное

Аукцион

Москва ищет инвестора для строительства ТЦ

Под многофункциональный торговый центр площадью 18,4 тыс. кв. м власти выделили участок на Варшавском шоссе.

29.06
Сделка

Дом.РФ нашел покупателя на бывший офис Минпромторга

Административное здание площадью 42 тыс. кв. м в Китайгородском проезде выкупила структура Росатома. Сумма сделки составила 4,8 млрд рублей.

29.06
Назначения

Новые партнеры в Cushman & Wakefield

Дмитрий Тарасов и Александр Кулаков стали новыми европейскими партнерами компании.

29.06
Игроки рынка

Свежий номер CRE на всех экранах

Вышел свежий номер журнала CRE. 
30.06
Назначения

Новый президент РСТЦ — Дмитрий Москаленко

На данный момент в Президиум РСТЦ входит девять человек: Дмитрий Москаленко - АО «Корпорация А.Н.Д.», Николай Артёменко - ООО «Моллтек», Ольга Антонова - АО «Крокус Интернешнл», Сергей Вадяев - ООО «Молл Менеджмент Групп», Виктор Григорян - ООО «Ташир М», Мартин Шаффер - ООО «ППФ Риэл Истейт Раша», Сергей Рябокобылко - ООО «Кушман энд Вейкфилд», Павел Чекрыжов - ООО «Атриум Менеджмент», Олег Войцеховский – Управляющий директор РСТЦ.

 

30.06
Власть

ТЦ могут не открыться

Такие опасения высказали в РСТЦ в связи с окончанием 1 июля моратория на взыскание задолженности. В организации просят продлить мораторий как минимум до 1 октября, иначе счета до 25% торговых объектов могут быть заблокированы, потому что денег у них нет.

29.06
Игроки рынка

P&G достроила дистрибьюторский центр в Новомосковске

PROCTER & GAMBLE завершила строительство дистрибьюторского центра в Тульской области, крупнейшего в Европе.

30.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre