Что нужно знать перед оформлением договора
Приобретение и продажа объектов коммерческой недвижимости - достаточно распространенное явление, и хотя количество таких сделок меньше, чем с жилыми объектами, ведением данных сделок занимаются штатные или привлеченные юристы, а иногда и сами владельцы бизнеса.
Данная статья позволит получить понимание о том, как происходит заключение договора купли-продажи коммерческой недвижимости, однако не будем ограничиваться только самим договором, т.к. приобретение дорогостоящего объекта требует изучения контрагента и самого предмета договора.
Договор купли-продажи является основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, наряду с такими, как судебный акт, выдаваемый нотариусом, акт органа государственной власти. Полный перечень оснований для возникновения прав на объекты гражданских прав и недвижимое имущество в частности приведен в статье 8 Гражданского кодекса РФ.
Согласно статье 432 ГК РФ договор считается заключенным, когда между сторонами – покупателем и продавцом - достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Основным из последних является предмет договора. Правильное описание объекта недвижимости является обязательным для любого договора купли-продажи недвижимости. При прохождении проверки договора в Росреестре это условие носит первостепенное значение. Причем данное требование обязательно для всех перечисленных документов.
Описание предмета при составлении договора
Все права на недвижимость по закону должны быть зарегистрированы в ЕГРН, который, в свою очередь, содержит также и информацию о самом объекте недвижимости (помещении, здании земельном участке и т.д). В связи с этим при оформлении договора описать предмет достаточно просто – заказать выписку из ЕГРН на объект и буквально скопировать данные из нее в договор.
Важно понимать, что характеристики объекта могут измениться по сравнению с теми, что были указаны в правоустанавливающих документах продавца. Это может произойти в результате изменений объекта, например, реконструкции, преобразования объекта недвижимости, причем не всегда законных.
Если стороны укажут в договоре характеристики объекта без соответствующих изменений, это не будет препятствием для государственной регистрации права покупателя, однако на последнего лягут все риски, связанные с незаконностью проведенных изменений в объекте (например, штраф, приведение в первоначальное состояние и даже снос).
Какие характеристики нужно указать в договоре из выписки? Кадастровый номер, адрес, площадь, назначение, наименование, вид объекта.
Цена объекта при проверке договора
В ходе проверки договора купли-продажи недвижимости данное условие также является существенным, поскольку без него такой договор будет считаться незаключенным.
В связи с этим необходимо упомянуть два важных аспекта. Указывать необходимо полную стоимость. В некоторых случаях продавец настаивает на указании заниженной стоимости с целью минимизировать налоги. Покупатель в этом случае принимает риски на себя, будет платить налог с дохода, который получит с покупателя при последующей продаже имущества (с учетом заниженной цены покупки).
Во-вторых, если вдруг в последующем суд признает сделку недействительной, покупатель сможет рассчитывать на возврат лишь той суммы, которая была указана в договоре.
Проверяя договор купли-продажи недвижимости, также важно обратить внимание на момент расчета. Стороны должны рассчитаться до момента обращения в регистрирующий орган, в противном случае у продавца возникнет право залога на предмет сделки, который будет ограничивать права покупателя.
При составлении договора необходимо понимать, когда произойдет передача предмета договора
Применительно к договору купли-продажи в законе отмечено, что право собственности покупателя возникает с момента передачи ему этого предмета. Недвижимость из этого правила – не исключение. Поэтому, если в Росреестр не предоставить передаточный акт либо не сделать соответствующее указание в договоре, в регистрации может быть отказано.
«Проверь себя и контрагента»
Данное действие можно совершить, зайдя на сайт налоговой, однако важно не ограничиваться данной проверкой: на нем содержится не вся важная информация. Здесь необходимо проверить, во-первых, действующее ли юридическое лицо – контрагент, кто актуальный руководитель, и в случае с ООО – состав его участников (информацию об акционерах может предоставить лишь реестродержатель соответствующего общества).
Далее проверяем оригиналы устава, свидетельств ОГРН, ИНН и приказ о назначении исполнительного органа, кто подписывает сделку от имени юридического лица.
Для полной уверенности необходимо проверить наличие корпоративных документов по одобрению предстоящей сделки, в случае если таковое необходимо.
Нелишним будет проверить информацию о контрагенте на сайте единого федерального реестра сведений о банкротстве, а также судебных приставов на предмет наличия исполнительных производств.
Важно проверить участие контрагента в судебных процессах, на сайте арбитражного суда. Достаточным периодом, на мой взгляд, являются дела, где контрагент выступает в качестве истца/ответчика за последние 1-2 года.
Проверка объекта недвижимости по официальным источникам
Юридическая проверка недвижимости начинается с заказа выписок из ЕГРН. Их существует 2 типа: 1) на объект; 2) на историю правообладателей. Отсюда будет известно, кому, на каких основаниях и когда принадлежал объект (участок, здание, сооружение и т.д.), а также актуальные обременения и правопритязания.
Изучая эти документы, важно выявить возможные основания и сроки давности для обжалования предшествующих сделок, поскольку объект может быть истребован даже у добросовестного приобретателя, если он выбыл из владения собственника помимо его воли.
