Социально-экономическое положение
Симферополь является административным центром Республики Крым, входящей в состав Южного федерального округа, и, наряду с Севастополем, является одним из двух крупнейших городов Крымского полуострова.
Транспортная доступность
Полуостров граничит с Украиной на севере. Автомобильное сообщение через Украину затруднено. Железнодорожное сообщение имеет характер местного - в пределах Крымского полуострова.
Основным аэропортом является международный аэропорт в г. Симферополь. С марта 2014 г. аэропорт обслуживает только российские рейсы - в связи с санкциями, введенными после присоединения Крыма к России, и спорным правовым статусом полуострова официальные международные рейсы не осуществляются.
На востоке полуострова в Керчи существует судоходное и паромное сообщение с Россией через Керченский пролив, связывающее полуостров с Краснодарским краем (Порт Кавказ).
В настоящее время через Керченский пролив ведется строительство моста. В декабре 2018 г. планируется открытие автомобильного движения и ввод федеральной трассы «Таврида» на участке Керчь-Симферополь-Севастополь. В декабре 2019 г. планируется организация регулярного железнодорожного сообщения. Открытие Керченского моста даст активное развитие всему Крыму и Краснодарскому краю, сделает возможным ж/д и автотранспортное сообщение между полуостровом и остальной территорией России.
Сложная ситуация с границами Украины, отсутствие прямого ж/д и транспортного сообщения с Россией и другими странами, санкции в отношении России уменьшают инвестиционную привлекательность региона, ограничивают вход торговых сетей и развитие банковского сектора, а также развитие крупного бизнеса, в том числе - филиалов российских компаний. С открытием моста через Керченский пролив, снятия западных санкций ситуация может кардинально измениться в положительную сторону.
Рынок торговой недвижимости Крыма
Отличительной особенностью региона является серьезное отставание в девелопменте торговых центров от материка и низкий уровень управления объектами.
Обеспеченность Крыма и Севастополя качественной торговой недвижимостью можно назвать крайне низкой - 98 кв. м на 1000 жителей!
Это показатели без учета фактора сезонности, в последние годы туристический поток достигает 5,5 млн туристов в год. «Летнее население» Крыма увеличивается почти наполовину за счет курортных и прибрежных городов.
В настоящее время на полуострове функционируют более 150 торговых объектов. Консультанты «IDEM» выделяют всего 11 качественных ТЦ: четыре в г. Симферополь, шесть в г. Севастополь, один - в Ялте. Следует отметить централизацию объектов в крупных городах.
Под качественным/ профессиональным торговым центром консультантами компании «IDEM» понимается торговый центр с арендопригодной площадью от 5 тыс. кв. м, с эффективной концепцией, имеющей в своем составе один или несколько крупных якорных арендаторов и торговую галерею, представленную сетевыми международными, федеральными и/или региональными ретейлерами, с благоустроенной прилегающей территорией и достаточной парковкой для посетителей.
Рынок торговой недвижимости Симферополя
В Симферополе функционируют четыре качественных торговых центра, GBA - 220 017 кв. м, GLA - 136 500 кв. м.
В соответствии с классификацией торговых центров по зоне обслуживания в структуре рынка торговой недвижимости Симферополя преобладают объекты регионального и окружного значения.
Рынок качественной торговой недвижимости Симферополя нельзя назвать насыщенным. Консультанты отмечают потенциал региона для девелопмента современных качественных ТЦ.
Рынок качественной торговой недвижимости Симферополя относительно развит, обеспеченность качественными торговыми площадями существенно превосходит данный показатель по Севастополю.
Более выгодное местоположение Симферополя и наличие аэропорта дают значительное преимущество для развития торговой функции в целом и торговых центров в частности.
Качественные торговые объекты, которые будут введены в ближайшем будущем, вполне могут занять свою нишу и быстро начать приносить прибыль девелоперам. Но крайне важно, чтобы эти объекты были спроектированы концептуально и профессионально и формировались профессиональными брокерами, так как с вводом новых торговых центров уже будет преодолен порог зоны высокой конкуренции.
Особенности местоположения Симферополя и присутствие в торговых центрах города значительного числа представителей федерального ретейла различного формата делают его центром притяжения горожан и жителей других городов.
Наличие в Симферополе федеральных сетевых операторов свидетельствует о перспективах выхода этих сетей в другие города полуострова, в первую очередь, в Севастополь.
Территориальное распределение
Наибольшая концентрация качественной торговой недвижимости наблюдается в Железнодорожном районе Симферополя, где располагаются два крупнейших торговых центра города: ТРЦ «MEGANOM» и ТЦ «Южная Галерея». Однако, являясь объектами регионального значения, они притягивают потоки всего города, а также из близлежащих населенных пунктов.
В силу ряда причин многие объекты, популярные у населения, оказывают влияние на потребительское поведение жителей города.
Особенности и перспективы рынка торговой недвижимости и ретейла Крыма
К особенностям рынка следует отнести изменившуюся логистику импорта товаров, что повлияло на ценообразование. Если до присоединения Крыма к России товары свободно ввозили из Украины, то сейчас движение многих товаров из этой страны перекрыто или проходит таможенный контроль, что сказывается на росте цен. Многие товары, которые ввозятся (например, промышленные товары из Турции), из-за антироссийских санкций не могут отправляться напрямую, а попадают сначала в распределительные центры Краснодара или Москвы и уже потом в Крым, что также влияет на рост цен. В итоге, после присоединения полуострова к России в результате изменившейся логистики выросли цены на многие товары, как продуктовые, так и промышленные.
Многие украинские сетевые ретейлеры ушли с рынка, некоторые из них сохранили свое присутствие, но поменяли владельца. В итоге, образовалась определенная ниша для развития местного ретейла и входа российских операторов на рынок.
В продуктовом сегменте ретейла по-прежнему присутствуют сетевые операторы из Украины, ассортимент которых формируется чаще не из украинских продуктов. При этом, по данным Управления Федеральной налоговой службы, украинские сети зарегистрированы в Крыму и имеют крымский статус, а значит, все налоги уплачиваются ими в бюджет Республики.
Катализатором развития торговой недвижимости и ретейла региона выступит открытие в 2018 г. Керченского моста, что улучшит доступность и логистику.
Одной из отличительных особенностей торговых центров Крыма является слабо представленная развлекательная составляющая. На сегодняшний день лишь несколько из них обладают полноценной и разнообразной развлекательной зоной.
Так, в ТРЦ «FM» развлечения представлены следующими форматами: крытый ледовый каток, детский развлекательный центр, боулинг.
Ретейлеры отдают предпочтение качественным торговым центрам с хорошим местоположением, продуманной концепцией и высокой маркетинговой активностью. Большая часть торговых объектов не соответствует требованиям, предъявляемым сетевым ретейлом. На сегодняшний день рынок сетевого ретейла на полуострове развит слабо.
Перспективы развития рынка торговых центров
На сегодняшний день Крым является развивающимся и низконасыщенным регионом, интересным для девелопмента, однако риски последнего крайне высоки.
• Во-первых, это связано с политической ситуацией, логистикой и санкциями, что влияет на вход сетевых федеральных и международных ретейлеров на полуостров.
• Во-вторых, возможный резкий всплеск девелоперской активности может привести к высокой доле ввода торговых площадей единовременно, что обострит конкуренцию между объектами, увеличит вакансию и приведет к снижению цен.
• В-третьих, особенности менталитета и покупательская способность жителей полуострова диктуют особый подход к структуре ассортимента товаров, составу арендаторов.
• В-четвертых, климатические условия и фактор сезонности спроса влияют на концепцию ТЦ и функциональный состав операторов, что в свою очередь формирует особый подход к ценообразованию (арендная плата).
Данные риски можно значительно снизить, заручившись поддержкой профессиональных консультантов, имеющих опыт работы в Крыму, и разработав эффективную и устойчивую в перспективе концепцию развития ТЦ.
Выводы и прогнозы
• Рынок качественной торговой недвижимости Крыма находится на этапе становления. Консультанты компании «IDEM» отмечают высокий потенциал региона для девелопмента современных качественных ТЦ. На сегодняшний день рынок качественной торговой недвижимости таких городов как Севастополь и Симферополь еще не достиг порога насыщенности в 450 кв.м/1000 чел.
• Имеет место неравномерность развития торговой недвижимости относительно географического распределения в масштабах полуострова. Рынок качественных торговых площадей наиболее развит в двух крупнейших городах – Симферополь и Севастополь.
• Конкуренция на рынке идет в основном на уровне региональных и окружных ТЦ.
• Два самых крупных торговых центра Симферополя ТРЦ «Meganom» и ТЦ «Южная Галерея» формируют культуру шопинга и покупательские предпочтения жителей полуострова.
• На сегодняшний день рынок сетевого ретейла на полуострове развит слабо.
В результате образовавшейся ниши, возникшей после присоединения Крыма к России и ухода украинских сетей с полуострова, активно развиваются местные и региональные сетевые операторы. Многие международные и федеральные операторы, работающие в России, вошли на рынок Республики. Однако действие антироссийских санкций ограничивает развитие на полуострове ряда федеральных и международных операторов. Снятие санкций приведет к увеличению интереса со стороны сетевого ретейла и росту девелоперской активности, а также дальнейшему росту инвестиционной привлекательности региона.
• В целом консультанты отмечают высокую заинтересованность представителей федерального ретейла к развитию в Крыму. Инфраструктурное развитие региона, в том числе открытие в 2018 г. Керченского моста, выступит катализатором развития торговой недвижимости и ретейла.
• Помимо проблем с логистикой, внешнеполитических и экономических обстоятельств, сдерживающим фактором развития сетей является недостаток на полуострове качественных торговых площадей.
• Консультанты прогнозируют в среднесрочной перспективе становление новых форматов торговых центров. С появлением новых проектов многие действующие объекты могут потерять свою популярность и будут нуждаться в реконцепции.
• По мере сглаживания негативных факторов (логистика, экономический кризис, санкции) в республике ожидается рост девелоперской активности и интенсивное развитие торговых центров.
