Санкт-Петербург: итоги и прогнозы от NAI Becar

С чем вошел рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга в 2018 год, как готовится к грядущим событиям – в обзоре актуальных показателей и прогнозов на 2018 год от NAI Becar. 

Офисы

Всего в 2017 г. было введено 111 тыс. кв. м офисных площадей, из которых на класс А приходится 43%, к классу В+ относится 40%, к классу В – 17%.

В 4Q 2017 г. незначительно сократилась средняя арендная ставка в офисах класса А – за счет «вымывания» с рынка более дорогих лотов. В остальных классах ставки остались на уровне 3Q 2017 г. За год арендная ставка в классе А выросла на 3%, в классах В+/В - на 2%, класс С показал рост в 4%.

По сравнению с концом 2016 г. вакансия в классе А сократилась на 21% (в 10,3% в 4Q 2016 г.), в классе В+/В на 5% (с 10% в 4Q 2016 г.), в классе С на 34% (с 9,5% в 4Q 2016 г.).

«В Петербурге изменилась структура спроса на рынке коммерческой недвижимости: если ранее, в отличие от Москвы, Северная столица больше интересовалась торговыми площадями, то в 2017 г. пальма первенства перешла офисам. Основная причина популярности сегмента офисной недвижимости – низкий порог входа: собственники были вынуждены корректировать цены в сложной рыночной ситуации до минимальных», - комментирует Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами и инвестициями NAI Becar. – Тем временем девелоперы оптимистичны и продолжают активный ввод офисных центров в Москве и Петербурге, причем превалирует в числе новых офисов класс А.

Торговля

На рынок торговой недвижимости Санкт-Петербурга в 2017 г. введено 4 объекта совокупной площадью 20,2 тыс. кв. м GLA, что в 6 раз ниже ввода в 2016 г.

По итогам 4Q уровень вакансии в торговых центрах преодолел отметку в 5% и составил 4,9%. За год на фоне отсутствия ввода новых крупных ТК и активизации ретейлеров вакансия существенно сократилась – на 3 п.п. – достигнув уровня, аналогичного 3Q 2013 г.

По итогам года средняя арендная ставка в торговых центрах показала небольшой рост: 1,3% для торговой галереи и 0,2% для якорных арендаторов.

Апартаменты

По итогам 2017 г. объем предложения в сегменте апартаментов Санкт-Петербурга составил 5 790 ап. в 42 корпусах в рамках 36 комплексов – стремительный рост на 95% по сравнению с 2016 г. От этого объема 54% относятся к формату buy-to-let (3 168 ап. в 13 комплексах), 46% - к формату buy-to-live (2 622 ап. в 26 комплексах). Объем спроса к концу года существенно вырос и составил 2 000 юнитов (+257% к 2016 г., намного больше, чем ожидалось). В структуре предложения по-прежнему преобладает бизнес-класс.

Гостиницы

На конец 2017 г. в Петербурге действует около 360 качественных отелей (3-5*) с номерным фондом 24 тыс. номеров. За год рынок увеличился на 890 номеров в 10 отелях – рекордный показатель, самый высокий после 2010 г., когда прирост предложения составил около 1000 номеров. Среди прочих открылось 3 отеля под международными брендами 4-5* на 430 номеров. Туристический рынок растет, прогнозируемое число туристов – 7,5 млн чел. (+8% к 2016 г.). Показатель загрузки качественных отелей составил 66% (-2 пп. к уровню 2016 г.). Отельеры оптимистично наращивали цены, средний тариф вырос и составил 6800 руб./номер/сутки. В 2018 г. ожидается увеличение загрузки до показателей 2016 г. (68%), а как следствие - повышение тарифов на размещение в пределах 5-10%.

Склады

За 2017 год было введено 106 тыс. кв. м складов, что почти на 40% меньше общего объема ввода за 2016 год. На формат build-to-suit приходится 53% о общего объема, 57% от введенных в 2017 г. складов относятся к классу А.

Объем крупных сделок за год составил 125 тыс. кв. м, из которых 20 приходятся на 4 квартал 2017 г. В течение 2017 г. вакансия увеличилась на 3,3 п.п. в классе А и на 1,5 п.п. в классе В.  Арендные ставки, в свою очередь, за год потеряли 11% в классе А, а в классе В - 5 %.

Коворкинги

По итогам 2017 г. насчитывается 43 коворкинга (с учетом некоммерческих). Наибольшее количество коворкинг-центров расположено в Центральном районе Петербурга (37%).

Общая площадь коворкинг-центров оценивается в 15 000 кв. м, доля openspace пространств составляет около 50% (более 7 000 кв. м). Общее количество рабочих мест – около 1 700 шт.

Более половины классических коворкингов располагают площадью до 300 кв. м. Доля объектов от 600 кв. м – около 20%. Для специализированных объектов наиболее характерна площадь до 100 кв. м, однако встречаются и объекты 200-250 кв. м.

Прогнозы

В 2018 г. объем ввода офисной недвижимости может составить около 200-230 тыс. кв. м (GLA), при этом более половины площадей (60-70%) придется на Лахта-центр (1 оч.). При сохранении позитивных макроэкономических трендов в 2018 г. возможен рост арендных ставок в пределах 3-6% за год.

Объем ввода торговых площадей в наступившем году может достичь отметки в 60 тыс. кв. м, большая часть придется на специализированный ТК - мебельный центр «Аквилон на Богатырском» (45,5 тыс. кв. м GLA). Кроме того, в 2018 г. ожидаются Outlet Village Пулково-II и несколько малых ТЦ.

Сегмент апартаментов в 2018 г. пополнится 4-5 комплексами на 2 000 – 3 500 юнитов. Прогнозируется сохранение объемов спроса и роста цен в пределах 4-5%.

В начале 2018 г. к ЧМ ФИФА планируется открытие 2-3 отелей категории 3-4* на 350 -550 номеров.

В течение года планируется ввод не более 100 тыс. кв. м складских помещений, из которых 30 тыс. кв. м планируются к вводу уже в 1 квартале. В 1Q 2018 г. ожидается снижение уровня вакантности и незначительный рост арендных ставок.

В ближайшее время ожидается открытие нового коворкинг-центра «Практик» на Невском пр., 153 общей площадью 500 кв. м.

 



иГРОКИ РЫНКА

NAI Becar

Шарыгина Ольга

Управление и эксплуатация недвижимости

NAI Becar

Материалы по теме

Исследования рынка

2017-й: итоги и прогнозы на рынке коммерческой недвижимости Москвы

В сфере коммерческой недвижимости Москвы 2017-й год проявился продолжением вялотекущего кризиса. Эта сфера является, естественно, частью экономики страны и столицы, и общие проблемы «слабо положительного роста», конечно же, сказываются и на ней.

24.01
Точка зрения

Чего мы ждем от рынка коммерческой недвижимости в 2018-м: итоги и прогнозы

Егор Клименко, генеральный директор краудфандинговой (краудинвестинговой) площадки недвижимости AKTIVO

09.01
Экспертный анализ

Итоги 2017-го: новые площади, новые форматы, новый рост

По оценкам аналитической службы ГК ИТКОЛ, несмотря на увеличение спроса на коммерческую недвижимость, арендные ставки продолжат сокращаться в 2018 г., а важное значение для арендаторов будут иметь не только качество и расположение объекта, но и социальная инфраструктура возле него. Конкуренция за арендатора сохранится, но от этого в перспективе выиграет весь рынок.

19.12

журнал CRE 22-1 (358)

16.12.2019-15.01.2020
Девелопмент: Строительный обряд Несмотря на восстановление девелоперской активности и завершение острой фазы пятилетнего кризисного цикла, на рынок по-прежнему влияют дорогое финансирование, спад покупательской способности, изменение потребительского поведения и трансформация кадровых и логистических сегментов.  Консалтинг: Запишитесь на консультацию Увеличение спроса на консультационные услуги во всех сегментах, рост интереса к запросам для новых и нетрадиционных формато...

Популярное

Конфликт

В Москве снесут элитный апарт-комплекс

Апарт-комплекс Loft River на северо-западе Москвы будет снесен, поскольку его признали самовольной постройкой. Комплекс возвели без разрешения на строительство и заключения государственной экологической экспертизы.
16.01
Инвестиции

Датский конкурент IKEA вновь берет курс на Москву

В апреле 2020 г. свои двери откроет первый магазин JYSK в Москве.
 
15.01
Открытие

«Детский мир» открыл два магазина

Новые магазины сети «Детский мир» открылись в Сергиевом Посаде и Нальчике, один из них – в малом формате.
15.01
Проект

Основатели JLL, MLP и Orco будут развивать в Москве склады для e-commerce

Майкл Ланге, Жан Франсуа Отт и Мишель Паскалис создали инвестиционный фонд для развития в Москве складов последней мили для сектора e-commerce.
15.01
Назначения

Новое назначение в JLL

Алексей Кучвальский вновь возглавит отдел по работе с владельцами офисных помещений компании JLL.
16.01
Сделка

Hyundai Motor выбрал ОКО

Российская штаб-квартира Hyundai Motor переезжает в бизнес-центр ОКО, где займет 2 этажа. Переезд из «Северной Башни» запланирован на конец 2020 г.
14.01
Игроки рынка

Легендарный «Сотый» станет комьюнити-центром

Универмаг в центре Москвы станет комьюнити-центром «Сотый».
 
15.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre