Главный тренд прошедшего года на рынке коммерческой недвижимости — плавное восстановление рынка и активности инвесторов, вкладывающих в коммерческую недвижимость. Основными тенденциями 2017 г. стали снижение вакантности коммерческих площадей и частичная переориентация инвесторов с офисной недвижимости на торговую.
По нашим оценкам, вакантное предложение в сегменте офисной недвижимости по сравнению с 2016 годом снизилось примерно на 15–20%. Наибольшее число вакантных площадей сейчас, как и прежде, сохраняется в высоком ценовом сегменте (офисы класса А), где до сих пор не заняты арендаторами порядка 15% площадей. В то же время недорогая офисная недвижимость в бизнес-центрах на конец года демонстрирует вполне приемлемые показатели вакантности (около 8% от существующих площадей). И это несмотря на то, что именно данный сегмент рынка больше всего пострадал в кризис: еще буквально пару лет назад в Москве пустовала почти четверть всех офисов, а самые крупные сделки осуществлялись при продаже за долги. 2017 год подарил нам надежду, что в ближайшее время мы будем иметь относительно предсказуемый и стабильный рынок офисной недвижимости. Некоторые аналитики делают весьма оптимистические прогнозы в отношении роста цен на московские офисы. К примеру, по оценке экспертов компании JLL, офисный рынок в пределах Садового кольца и делового центра «Москва-Сити» содержит в себе скрытый дисбаланс. Здесь уже сейчас ощущается дефицит предложения крупных офисных блоков, что позволяет говорить о перспективе роста ставок аренды в этих локациях. Но объемы нового строительства ограничены, к тому же, как мы видим, сроки ввода многих объектов переносятся. Объем нового предложения в ближайшие годы будет значительно ниже объемов спроса. Роста ставок аренды на офисы класса А в JLL ожидают, правда, не ранее 2019 г. Согласно прогнозу, по итогам 2019 г. ставки аренды на помещения класса А в указанной локации будут находиться в диапазоне 500–800 долларов за квадратный метр в год против 400–750 долларов в 2017 г.
И если еще год назад наша площадка даже не рассматривала возможность инвестиций в офисные площади, то сейчас мы следим за ситуацией, проводя анализ инвестиционной привлекательности качественных объектов офисной недвижимости с выгодным расположением, и, возможно, в будущем представим такие объекты нашим инвесторам.
Однако новые объекты, которые мы планируем предложить в начале 2018 г., — это торговая недвижимость. Помещения стрит-ритейла, площади ТЦ были наиболее востребованы инвесторами в 2017 г. В ушедшем году по объему инвестиционных сделок сегмент торговой недвижимости впервые вышел на первое место, опередив офисный. Что неудивительно, ведь по большому счету привлекательные торговые места по приемлемой цене в Московском регионе всегда были в дефиците. Тем не менее в сегменте торговой недвижимости мы отмечаем те же тренды. Вакантность торговых площадей за последний год продолжала снижаться (для качественных торговых центров Москвы на конец года можно говорить о показателях вакантности около 6%, что, конечно, не много).
По нашим оценкам, средняя доходность объектов торговой недвижимости на московском рынке в прошлом году составляла примерно 11–12% годовых без учета налогов.
2017 год изменил и предложение на рынке. О серьезном росте цен на рынке торговой недвижимости говорить пока рано. Однако качественные и недорогие объекты в 2017 г. фактически вымывались с рынка. Если в кризис инвестор мог смело рассчитывать на приобретение качественного доходного объекта в пределах МКАД по цене восьми- или даже семилетней окупаемости, то уже в прошлом году сроки окупаемости большинства таких объектов в пределах МКАД составляли уже 8,5–10 и более лет.
Отражение последствий кризиса мы видим в рекордно низких объемах строительства торговых площадей. По разным оценкам, весь годовой объем ввода качественных торговых площадей составил всего 200 тыс. кв. м, что более чем на 60% ниже показателей 2016 г.
Мы ожидаем, что новый, 2018 год повторит тренды предыдущего, который в целом был позитивен для рынка коммерческой недвижимости. В следующем году мы не увидим активного ввода новых объектов как офисной, так и торговой недвижимости. В то же время большинство инвесторов сейчас оценивают ситуацию на рынке торговой недвижимости как относительно стабильную, и мы ожидаем, что инвестиционная активность в этом сегменте возрастет. Также продолжит снижаться вакантность на рынке офисной и торговой недвижимости, что в перспективе может привести к некоторому, пока еще не очень значительному, росту арендных ставок.
В новом году мы также ожидаем роста интереса частных инвесторов к объектам коммерческой недвижимости. Ведь в 2017 г. мы наблюдали значительное снижение ставок по банковским депозитам и небольшое снижение цен на рынке жилой недвижимости. Оба этих тренда заставляют частных инвесторов обратить внимание на доходные объекты коммерческой недвижимости, а также на различные инвестиционные инструменты, которые позволят им получать пассивный доход благодаря операциям с торговыми площадями.
По нашим оценкам, наибольшую привлекательность для частных инвесторов (как, впрочем, и в прошлом году) будут иметь качественные торговые помещения от 3–5 тыс. кв. м и более. Такой объект недвижимости с выигрышной локацией гораздо лучше «застрахован» от простоя. Если ретейлер (к примеру, одна из ведущих торговых сетей) получает здесь хорошую прибыль, он сам настроен на заключение долгосрочного договора. А это означает стабильную прибыль для инвестора. Ведь признаки постепенного восстановления рынка уже налицо, что очевидно даже для скептиков.
