Чего мы ждем от рынка коммерческой недвижимости в 2018-м: итоги и прогнозы

Егор Клименко, генеральный директор краудфандинговой (краудинвестинговой) площадки недвижимости AKTIVO

Главный тренд прошедшего года на рынке коммерческой недвижимости  — плавное восстановление рынка и активности инвесторов, вкладывающих в коммерческую недвижимость. Основными тенденциями 2017 г. стали снижение вакантности коммерческих площадей и частичная переориентация инвесторов с офисной недвижимости на торговую.

По нашим оценкам, вакантное предложение в сегменте офисной недвижимости по сравнению с 2016 годом снизилось примерно на 15–20%. Наибольшее число вакантных площадей сейчас, как и прежде, сохраняется в высоком ценовом сегменте (офисы класса А), где до сих пор не заняты арендаторами порядка 15% площадей. В то же время недорогая офисная недвижимость в бизнес-центрах на конец года демонстрирует вполне приемлемые показатели вакантности (около 8% от существующих площадей). И это несмотря на то, что именно данный сегмент рынка больше всего пострадал в кризис: еще буквально пару лет назад в Москве пустовала почти четверть всех офисов, а самые крупные сделки осуществлялись при продаже за долги. 2017 год подарил нам надежду, что в ближайшее время мы будем иметь относительно предсказуемый и стабильный рынок офисной недвижимости. Некоторые аналитики делают весьма оптимистические прогнозы в отношении роста цен на московские офисы. К примеру, по оценке экспертов компании JLL, офисный рынок в пределах Садового кольца и делового центра «Москва-Сити» содержит в себе скрытый дисбаланс. Здесь уже сейчас ощущается дефицит предложения крупных офисных блоков, что позволяет говорить о перспективе роста ставок аренды в этих локациях. Но объемы нового строительства ограничены, к тому же, как мы видим, сроки ввода многих объектов переносятся. Объем нового предложения в ближайшие годы будет значительно ниже объемов спроса. Роста ставок аренды на офисы класса А в JLL ожидают, правда, не ранее 2019 г. Согласно прогнозу, по итогам 2019 г. ставки аренды на помещения класса А в указанной локации будут находиться в диапазоне 500–800 долларов за квадратный метр в год против 400–750 долларов в 2017 г.

И если еще год назад наша площадка даже не рассматривала возможность инвестиций в офисные площади, то сейчас мы следим за ситуацией, проводя анализ инвестиционной привлекательности качественных объектов офисной недвижимости с выгодным расположением, и, возможно, в будущем представим такие объекты нашим инвесторам.

Однако новые объекты, которые мы планируем предложить в начале 2018 г., — это торговая недвижимость. Помещения стрит-ритейла, площади ТЦ были наиболее востребованы инвесторами в 2017 г. В ушедшем году по объему инвестиционных сделок сегмент торговой недвижимости впервые вышел на первое место, опередив офисный. Что неудивительно, ведь по большому счету привлекательные торговые места по приемлемой цене в Московском регионе всегда были в дефиците. Тем не менее в сегменте торговой недвижимости мы отмечаем те же тренды. Вакантность торговых площадей за последний год продолжала снижаться (для качественных торговых центров Москвы на конец года можно говорить о показателях вакантности около 6%, что, конечно, не много).

По нашим оценкам, средняя доходность объектов торговой недвижимости на московском рынке в прошлом году составляла примерно 11–12% годовых без учета налогов.

2017 год изменил и предложение на рынке. О серьезном росте цен на рынке торговой недвижимости говорить пока рано. Однако качественные и недорогие объекты в 2017 г. фактически вымывались с рынка. Если в кризис инвестор мог смело рассчитывать на приобретение качественного доходного объекта в пределах МКАД по цене восьми- или даже семилетней окупаемости, то уже в прошлом году сроки окупаемости большинства таких объектов в пределах МКАД составляли уже 8,5–10 и более лет.

Отражение последствий кризиса мы видим в рекордно низких объемах строительства торговых площадей. По разным оценкам, весь годовой объем ввода качественных торговых площадей составил всего 200 тыс. кв. м, что более чем на 60% ниже показателей 2016 г.

Мы ожидаем, что новый, 2018 год повторит тренды предыдущего, который в целом был позитивен для рынка коммерческой недвижимости. В следующем году мы не увидим активного ввода новых объектов как офисной, так и торговой недвижимости. В то же время большинство инвесторов сейчас оценивают ситуацию на рынке торговой недвижимости как относительно стабильную, и мы ожидаем, что инвестиционная активность в этом сегменте возрастет. Также продолжит снижаться вакантность на рынке офисной и торговой недвижимости, что в перспективе может привести к некоторому, пока еще не очень значительному, росту арендных ставок.

В новом году мы также ожидаем роста интереса частных инвесторов к объектам коммерческой недвижимости. Ведь в 2017 г. мы наблюдали значительное снижение ставок по банковским депозитам и небольшое снижение цен на рынке жилой недвижимости. Оба этих тренда заставляют частных инвесторов обратить внимание на доходные объекты коммерческой недвижимости, а также на различные инвестиционные инструменты, которые позволят им получать пассивный доход благодаря операциям с торговыми площадями.

По нашим оценкам, наибольшую привлекательность для частных инвесторов (как, впрочем, и в прошлом году) будут иметь качественные торговые помещения от 3–5 тыс. кв. м и более. Такой объект недвижимости с выигрышной локацией гораздо лучше «застрахован» от простоя. Если ретейлер (к примеру, одна из ведущих торговых сетей) получает здесь хорошую прибыль, он сам настроен на заключение долгосрочного договора. А это означает стабильную прибыль для инвестора. Ведь признаки постепенного восстановления рынка уже налицо, что очевидно даже для скептиков. 



иГРОКИ РЫНКА

Aktivo

Клименко Егор

Инвестиции

Aktivo

Материалы по теме

Исследования рынка

Иностранные инвесторы распродают российские активы

По предварительным итогам 2017 г., на текущий момент иностранные инвесторы завершают сделки по продаже в России коммерческой недвижимости на общую сумму 1,54 млрд дол., при этом вложили они в три раза меньше – 502 млн дол., говорится в исследовании компании Knight Frank. 


15.12
Экспертный анализ

Лицом к солнцу: инвестиционный ландшафт рынка недвижимости меняется

Аналитики компании JLL подготовили отчет об эволюции инвестиционного рынка недвижимости России в течение последних трех лет. В 2017 г. наблюдается увеличение инвестиционной активности на рынке недвижимости и происходят качественные улучшения. В частности, оживились иностранные инвесторы: их доля достигла 19% за 1-3 кварталы 2017 г. по сравнению с 4% в прошлом году.

07.12
Экспертный анализ

Объем инвестиционных сделок упал, но это временно - JLL

По оценке компании JLL, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России за январь-сентябрь 2017 г. составил до 2,7 млрд долл., что на 13% ниже показателя аналогичного периода 2016 г. (3,1 млрд долл.). 
20.11

журнал CRE 8 (386)

Апрель 2
CRE №8 доступен в PDF-формате Номер вышел при поддержке  Raven Russia www.rrpa.ru В НОМЕРЕ Актуально НЕФОРМАТ   Тема номера ГОРОД НЕ СКАЗКА, ГОРОД НЕ МЕЧТА   Цифры и факты ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ МОСКВЫ   Тренды УРАВНЕНИЕ С ПЕРЕМЕННЫМИ   Мнение «У ДОМА» И E-COMMERCE     Мнение TO BE OR B2B?   Репортаж ВСЁ ДЛЯ БЛАГА ЧЕЛОВЕКА   Ре СОЗДАНИЕ ТЕХНОПАРКА И БИЗНЕС-РАЙОНА LINDHOLMEN SCIENCE PARK, ШВЕЦИЯ   Барометр  ...

Популярное

Открытие

Рыбаков купил здание площадью 4000 кв. м под новый проект

Бизнесмен планирует развивать сеть коммерческих школ и детских садов. Инвестиции в проект составили 500 млн рублей, еще 3 млрд рублей планируется вложить в течение ближайших трех лет.

13.05
Игроки рынка

Colliers продаст «Воздвиженка-центр»

Компания назначена эксклюзивным консультантом по продаже бизнес-центра «Военторг» общей площадью 66,5 тыс. кв. м в центре Москвы.

12.05
Игроки рынка

Умер Кристофер Ван Рит

Редакция извещает о кончине управляющего директора Radius Group Кристофера Ван Рита.
 
17.05
Игроки рынка

Avito получила новый офис в Петербурге

Автор дизайн-проекта — архитектурное бюро ABD architects, генеральный подрядчик — компания Гинт-М, консультант проекта – компания Colliers. Офис площадью 1850 кв. м находится в деловом центре «Санкт-Петербург Плаза» на Малой Охте.
12.05
Сделка

«Ключ» откроется в «Искра-Парке»

Сеть коворкингов арендовала в проекте группы «Галс» 5911 кв. м, помещение рассчитано на 700 рабочих мест.
13.05
Игроки рынка

Savills продаст дом Агаты Кристи

Цена дома площадью 581 кв. м с английским садом площадью 2 га составляет 288,2 млн рублей.
13.05
Открытие

В «Галерее Новосибирск» откроется «КАРО»

Мультиплекс станет 33-м кинотеатром сети и первым для нее в Новосибирске.
13.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre