2017-й: итоги и прогнозы на рынке коммерческой недвижимости Москвы

В сфере коммерческой недвижимости Москвы 2017-й год проявился продолжением вялотекущего кризиса. Эта сфера является, естественно, частью экономики страны и столицы, и общие проблемы «слабо положительного роста», конечно же, сказываются и на ней.

Хотя, в связи с резким сокращением ввода площадей, уровень вакантных площадей офисов снижается, в А и Б+ классах он снизился до 10-12 % с 15, арендные ставки не растут. Скорее они продолжают неявно снижаться - в мучительном поиске рыночного равновесия.

Из крупных сделок IV квартала 2017 г. можно отметить аренду структурами «Газпромбанка» 12 тыс. кв. м в БЦ «Оазис», принадлежащего группе «Сафмар» Гуцериева и Шишханова - эта сделка входит в четыре крупнейших по итогам 2017 г. - наряду с арендой Сбербанком БЦ Poklonka place (20 тыс. кв. м) и Теле 2 (13,2 тыс. кв. м) в офисном парке Comcity на Киевском шоссе и арендой «Первой грузовой компанией» 12,7 тыс. кв. м на Новорязанской, д. 24.

Продолжаются переговоры “Вымпелкома” по переезду в “Большевик” - оператор планирует разместить свою штаб квартиру в одном из зданий комплекса (15 тыс. кв. м). При этом высвобождаются площади, занимаемые ранее «Вымпелкомом» в Эрмитаж плазе - 30 тыс. кв. м. «Траснефть Технологии» обсуждают аренду в ВТБ парке, и речь идет о 8-9 тыс. кв. м. «Дойче банк» в дополнение к 8,2 тыс. кв. м арендовал еще 2 тыс. кв. м в БЦ Аквамарин III. В одном из самых дорогих БЦ Москвы - Романовом дворе - арендовала офис Apple, заняв 3,5 тыс. кв. м.

В дополнение нужно отметить и ряд более мелких сделок.

По итогам 4-го квартала общий объем арендованных только вышеуказанных помещений может составить до 45 тыс. кв. м, а полугодия - превысить 115 тыс. кв. м. По некоторым оценкам, общая арендованная площадь может превысить уровень 2016 г. на 30 %, чего все-таки, по-видимому, недостаточно для роста цен.

Инвестиции в коммерческую недвижимость также продолжают стагнировать, и планирующийся переезд структур правительства - Минпромторга, Минэкономики и Минпромсвязи - в купленный АИЖК в IQ квартал, где ведомство приобрело около 75 тыс. кв. м за 24 млрд руб., является пока самой крупной сделкой 2017 г.

По оценкам экспертов, сроки экспозиции офисных помещений снижаются незначительно, и в среднем, к примеру, коммерческая площадь сдавалась в среднем за 15-18 недель в начале года, а к концу стала находить арендатора за 14-17. Необходимо заметить, что это - именно пресловутая «средняя температура по больнице», и выборка включает в себя среднеарифметическое от сроков сдачи всех площади - начиная от 5-7 кв. м до десятков тысяч кв. м.

Кстати, по оценкам ряда консультантов, на рынке «стал ощущаться дефицит предложений от 5000 кв. м», но это скорее свидетельствует о том, что собственники, потеряв надежду на сдачу таких крупных объемов, более активно делят их и готовы сдавать и более мелкими кусками.

Подводя итоги, нельзя не отметить проблемы, возникшие у ряда игроков, к примеру, у группы «Сафмар», и у группы компаний, контролируемых братьями Ананьевыми («Промсвязьбанк»). В результате сложностей у банковских структур этих групп компаний и введения внешнего управления там Центробанка, ЦБ РФ получил контроль над рядом недвижимых активов, хотя какие именно и в какой степени сейчас контролируются регулятором, до конца неясно. На ситуации на рынке данный факт сказался пока слабо. Общий объем только нежилых помещений, находящихся в собственности «Сафмара» и «Промсвязьнедвижимости» - это не менее 5-7 млн кв. м, а  они же ведут ряд проектов по жилой застройке, к примеру, широко рекламируемый квартал A-101 - проект «Сафмара».

Но этим компаниям, как и их владельцам, относительно повезло, ни банковские, ни девелоперские проекты операционной деятельности не останавливали, ЦБ заверил, что ликвидности будет достаточно, что позволило избежать паники и волны банкротств.

Для братьев Хотиных - банк «Югра» и «Комплексные инвестиции» - все может закончиться гораздо печальнее. Банка фактически уже нет, хотя акционеры и продолжают бороться хотя бы за свою репутацию.

Такие действия властей, конечно же, вызывают вопросы в духе небезызвестной новеллы Дж. Оруэлла, и всем хочется понять, как оказаться среди тех, кто «ровнее» других.

Подводя итоги можно сказать, что 2017 год, быть может, был последним годом т.н. «стабильности», в том числе и в сфере коммерческой недвижимости, и нельзя отделаться от чувства, что в 2018 г. нарастающие проблемы экономики уже нельзя будет замести под ковер. Резкое снижение ставки Центробанком до 7,75% на 50 базисных пунктов с 8,25% наводит на мысль, что кто-то начинает о чем-то догадываться. Но эти меры поддержки экономики вряд ли достаточны, а на помощь мирового рынка и его основных акторов, контролируемых Западом, остается все меньше надежд. Времени для шаткого равновесия остается все меньше.

Говоря о перспективах 2018 г., мы бы спрогнозировали продолжение примерно похожей ситуации с некоторым ухудшением до президентских выборов 18 марта 2018 г. И дело совсем не в том, что исход президентской гонки кажется предрешенным.

К этой дате могут быть приурочены и введение дополнительных и действенных санкций со стороны США, и нарастание конфронтации с Западом в целом. Нельзя исключать введения полномасштабной блокады РФ в духе санкций, недавно действовавших в отношении Ирана, включая даже частничный - например, нефти и нефтепродуктов - запрет на поставки энергоносителей из России и арест золотовалютных резервов. Это в корне поменяет всю экономику постреформенной России и приведет к неизбежным последствиям либо в виде изменения экономической политики нынешних властей, либо смены властной элиты в лучшем для страны случае, а в худшем - капитуляции и встраиванию в западную экономическую модель уже в гораздо более зависимом и контролируемом Западом состоянии. И в этом лучшем случае будущая экономика России - это опора только на свои силы, с широким участием государства, вплоть до смены парадигмы развития от нынешнего капитализма, с привлечением хотя бы частично опыта предшествовавшего государства, существовавшего в режиме санкций все 74 года.

Резюмируя, можно сказать, что ближайшие 1-3 года будут решающими и для России как государства, и для ее экономики, и для ее основных фондов, в которые и входит нежилой фонд недвижимости. Это, как принято говорить в естественных науках, т.н. точка бифуркации, или «джокер», когда горизонты планирования резко сокращаются и большинство игроков склонны откладывать решительные действия, но те, кто угадает будущую реальность и сделает шаги навстречу ей, будет занимать ведущие позиции в следующем, длящемся обычно 15-20 лет, периоде стабильности.

Давайте немного пофантазируем, попробуем заглянуть в будущее. Цифровизация и возможность организовывать рабочий процесс в т.ч. удаленно будут постепенно сводить долю «классических», постоянно арендуемых офисов к минимуму, а растущая роль интернет-торговли - к уменьшению площадей таких торговых центров, как сейчас. Эти площади будут выступать как гибкие площадки для построения коммуникации между членами команд проектов в первом случае - это т.н. agile или flex офисные пространства, и ставки для подобных площадей уже в среднем выше в 2-4 раза обычной аренды - для примера можно посмотреть площади, предлагаемые компанией Regus, а для торговых площадей возможно переориентирование на более динамичную смену товарного ряда и выполнение роли шоурумов, в то время как покупки будут происходить в основном on-line.

В тоже время в нынешних ТЦ будет расти площадь, арендуемая проектами а-ля «Кидзания», где межличностный контакт важен для получения новой информации и обучения, в т.ч. в процессе игры.

И, конечно, было бы безусловно приятно увидеть спрос со стороны возрождающейся российской промышленности на производственные и складские площади.

На рынке информационных ресурсов по недвижимости, уже стремительно монополизирующемся, будущее принадлежит тем проектам, кто предложит наиболее простой и прямой способ коммуникации между поставщиком и потребителем.

comrent.ru



Материалы по теме

Исследования рынка

Итоги года и прогнозы от NAI Becar

По итогам 2017 г. положительную динамику продемонстрировали многие сегменты.
12.01
Исследования рынка

Офисный рынок Москвы: итоги и прогнозы от ILM

Рынок еще испытывает на себе последствия кризисных явлений, и темпы ввода в эксплуатацию новых объектов по-прежнему остаются низкими. По итогам 2017 г. в эксплуатацию введены 284 тыс. кв. м офисных площадей, что на 20% меньше объемов нового строительства прошлого года.

10.01
Точка зрения

Чего мы ждем от рынка коммерческой недвижимости в 2018-м: итоги и прогнозы

Егор Клименко, генеральный директор краудфандинговой (краудинвестинговой) площадки недвижимости AKTIVO

09.01

журнал CRE 13-14 (349-350)

1.07-31.08.2019
Гипер-: реанимация vs эвтаназия «Ашан» может сократить присутствие в формате гипермаркета в России, другие игроки не исключают, что ритейлер может вообще уйти из страны. Эксперты убеждены, что дело – в кардинальном изменении за посткризисные пять лет покупательского поведения и катастрофическом спаде популярности формата гипермаркета вообще. Потеря доверия Во время экономического форума в Петербурге в кулуарах обсуждались все болезни новой России последних двадцат...

Популярное

Переговоры

Mail.ru может переехать в «Москва-Сити»

Mail.ru Group ведет переговоры об аренде площадей для штаб-квартиры в комплексе, который строят в «Москва-Сити» Олег Малис и Алишер Усманов. Если такая сделка состоится, она станет рекордной в истории рынка аренды офисов.
12.07
Проект

AFI Development построит МФК в центре Москвы

AFI Development инвестирует 12 млрд рублей в новый офисно-деловой центр в Москве.
15.07
Сделка

«РЕТОН» выбрал офис на Арбате

Производитель ультразвуковых устройств арендовал офис в БЦ Midland Plaza в Москве.
12.07
Сделка

«Пятерочка» нашла офис в «Фактории»

Офис торговой сети «Пятерочка» открылся в бизнес-парке «Фактория» в Москве.
12.07
Проект

Best Western Hotels & Resorts выходит на рынок Москвы

Бутик-отель Becar Asset Management на Таганской в Москве будет работать под брендом Best Western Hotels & Resorts.
12.07
Проект

Leroy Merlin придет в ТРЦ «Гагаринский»

В ТРЦ «Гагаринский» в Москве откроется магазин «Леруа Мерлен» в формате «Городской».
12.07
Открытие

«Детский мир» пришел в Гусь-Хрустальный

ГК «Детский мир» открыла шестой магазин во Владимирской области.
12.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre