2017-й: итоги и прогнозы на рынке коммерческой недвижимости Москвы

В сфере коммерческой недвижимости Москвы 2017-й год проявился продолжением вялотекущего кризиса. Эта сфера является, естественно, частью экономики страны и столицы, и общие проблемы «слабо положительного роста», конечно же, сказываются и на ней.

7483

Хотя, в связи с резким сокращением ввода площадей, уровень вакантных площадей офисов снижается, в А и Б+ классах он снизился до 10-12 % с 15, арендные ставки не растут. Скорее они продолжают неявно снижаться - в мучительном поиске рыночного равновесия.

Из крупных сделок IV квартала 2017 г. можно отметить аренду структурами «Газпромбанка» 12 тыс. кв. м в БЦ «Оазис», принадлежащего группе «Сафмар» Гуцериева и Шишханова - эта сделка входит в четыре крупнейших по итогам 2017 г. - наряду с арендой Сбербанком БЦ Poklonka place (20 тыс. кв. м) и Теле 2 (13,2 тыс. кв. м) в офисном парке Comcity на Киевском шоссе и арендой «Первой грузовой компанией» 12,7 тыс. кв. м на Новорязанской, д. 24.

Продолжаются переговоры “Вымпелкома” по переезду в “Большевик” - оператор планирует разместить свою штаб квартиру в одном из зданий комплекса (15 тыс. кв. м). При этом высвобождаются площади, занимаемые ранее «Вымпелкомом» в Эрмитаж плазе - 30 тыс. кв. м. «Траснефть Технологии» обсуждают аренду в ВТБ парке, и речь идет о 8-9 тыс. кв. м. «Дойче банк» в дополнение к 8,2 тыс. кв. м арендовал еще 2 тыс. кв. м в БЦ Аквамарин III. В одном из самых дорогих БЦ Москвы - Романовом дворе - арендовала офис Apple, заняв 3,5 тыс. кв. м.

В дополнение нужно отметить и ряд более мелких сделок.

По итогам 4-го квартала общий объем арендованных только вышеуказанных помещений может составить до 45 тыс. кв. м, а полугодия - превысить 115 тыс. кв. м. По некоторым оценкам, общая арендованная площадь может превысить уровень 2016 г. на 30 %, чего все-таки, по-видимому, недостаточно для роста цен.

Инвестиции в коммерческую недвижимость также продолжают стагнировать, и планирующийся переезд структур правительства - Минпромторга, Минэкономики и Минпромсвязи - в купленный АИЖК в IQ квартал, где ведомство приобрело около 75 тыс. кв. м за 24 млрд руб., является пока самой крупной сделкой 2017 г.

По оценкам экспертов, сроки экспозиции офисных помещений снижаются незначительно, и в среднем, к примеру, коммерческая площадь сдавалась в среднем за 15-18 недель в начале года, а к концу стала находить арендатора за 14-17. Необходимо заметить, что это - именно пресловутая «средняя температура по больнице», и выборка включает в себя среднеарифметическое от сроков сдачи всех площади - начиная от 5-7 кв. м до десятков тысяч кв. м.

Кстати, по оценкам ряда консультантов, на рынке «стал ощущаться дефицит предложений от 5000 кв. м», но это скорее свидетельствует о том, что собственники, потеряв надежду на сдачу таких крупных объемов, более активно делят их и готовы сдавать и более мелкими кусками.

Подводя итоги, нельзя не отметить проблемы, возникшие у ряда игроков, к примеру, у группы «Сафмар», и у группы компаний, контролируемых братьями Ананьевыми («Промсвязьбанк»). В результате сложностей у банковских структур этих групп компаний и введения внешнего управления там Центробанка, ЦБ РФ получил контроль над рядом недвижимых активов, хотя какие именно и в какой степени сейчас контролируются регулятором, до конца неясно. На ситуации на рынке данный факт сказался пока слабо. Общий объем только нежилых помещений, находящихся в собственности «Сафмара» и «Промсвязьнедвижимости» - это не менее 5-7 млн кв. м, а  они же ведут ряд проектов по жилой застройке, к примеру, широко рекламируемый квартал A-101 - проект «Сафмара».

Но этим компаниям, как и их владельцам, относительно повезло, ни банковские, ни девелоперские проекты операционной деятельности не останавливали, ЦБ заверил, что ликвидности будет достаточно, что позволило избежать паники и волны банкротств.

Для братьев Хотиных - банк «Югра» и «Комплексные инвестиции» - все может закончиться гораздо печальнее. Банка фактически уже нет, хотя акционеры и продолжают бороться хотя бы за свою репутацию.

Такие действия властей, конечно же, вызывают вопросы в духе небезызвестной новеллы Дж. Оруэлла, и всем хочется понять, как оказаться среди тех, кто «ровнее» других.

Подводя итоги можно сказать, что 2017 год, быть может, был последним годом т.н. «стабильности», в том числе и в сфере коммерческой недвижимости, и нельзя отделаться от чувства, что в 2018 г. нарастающие проблемы экономики уже нельзя будет замести под ковер. Резкое снижение ставки Центробанком до 7,75% на 50 базисных пунктов с 8,25% наводит на мысль, что кто-то начинает о чем-то догадываться. Но эти меры поддержки экономики вряд ли достаточны, а на помощь мирового рынка и его основных акторов, контролируемых Западом, остается все меньше надежд. Времени для шаткого равновесия остается все меньше.

Говоря о перспективах 2018 г., мы бы спрогнозировали продолжение примерно похожей ситуации с некоторым ухудшением до президентских выборов 18 марта 2018 г. И дело совсем не в том, что исход президентской гонки кажется предрешенным.

К этой дате могут быть приурочены и введение дополнительных и действенных санкций со стороны США, и нарастание конфронтации с Западом в целом. Нельзя исключать введения полномасштабной блокады РФ в духе санкций, недавно действовавших в отношении Ирана, включая даже частничный - например, нефти и нефтепродуктов - запрет на поставки энергоносителей из России и арест золотовалютных резервов. Это в корне поменяет всю экономику постреформенной России и приведет к неизбежным последствиям либо в виде изменения экономической политики нынешних властей, либо смены властной элиты в лучшем для страны случае, а в худшем - капитуляции и встраиванию в западную экономическую модель уже в гораздо более зависимом и контролируемом Западом состоянии. И в этом лучшем случае будущая экономика России - это опора только на свои силы, с широким участием государства, вплоть до смены парадигмы развития от нынешнего капитализма, с привлечением хотя бы частично опыта предшествовавшего государства, существовавшего в режиме санкций все 74 года.

Резюмируя, можно сказать, что ближайшие 1-3 года будут решающими и для России как государства, и для ее экономики, и для ее основных фондов, в которые и входит нежилой фонд недвижимости. Это, как принято говорить в естественных науках, т.н. точка бифуркации, или «джокер», когда горизонты планирования резко сокращаются и большинство игроков склонны откладывать решительные действия, но те, кто угадает будущую реальность и сделает шаги навстречу ей, будет занимать ведущие позиции в следующем, длящемся обычно 15-20 лет, периоде стабильности.

Давайте немного пофантазируем, попробуем заглянуть в будущее. Цифровизация и возможность организовывать рабочий процесс в т.ч. удаленно будут постепенно сводить долю «классических», постоянно арендуемых офисов к минимуму, а растущая роль интернет-торговли - к уменьшению площадей таких торговых центров, как сейчас. Эти площади будут выступать как гибкие площадки для построения коммуникации между членами команд проектов в первом случае - это т.н. agile или flex офисные пространства, и ставки для подобных площадей уже в среднем выше в 2-4 раза обычной аренды - для примера можно посмотреть площади, предлагаемые компанией Regus, а для торговых площадей возможно переориентирование на более динамичную смену товарного ряда и выполнение роли шоурумов, в то время как покупки будут происходить в основном on-line.

В тоже время в нынешних ТЦ будет расти площадь, арендуемая проектами а-ля «Кидзания», где межличностный контакт важен для получения новой информации и обучения, в т.ч. в процессе игры.

И, конечно, было бы безусловно приятно увидеть спрос со стороны возрождающейся российской промышленности на производственные и складские площади.

На рынке информационных ресурсов по недвижимости, уже стремительно монополизирующемся, будущее принадлежит тем проектам, кто предложит наиболее простой и прямой способ коммуникации между поставщиком и потребителем.

comrent.ru



Материалы по теме

Исследования рынка

Итоги года и прогнозы от NAI Becar

По итогам 2017 г. положительную динамику продемонстрировали многие сегменты.
12.01
Исследования рынка

Офисный рынок Москвы: итоги и прогнозы от ILM

Рынок еще испытывает на себе последствия кризисных явлений, и темпы ввода в эксплуатацию новых объектов по-прежнему остаются низкими. По итогам 2017 г. в эксплуатацию введены 284 тыс. кв. м офисных площадей, что на 20% меньше объемов нового строительства прошлого года.

10.01
Точка зрения

Чего мы ждем от рынка коммерческой недвижимости в 2018-м: итоги и прогнозы

Егор Клименко, генеральный директор краудфандинговой (краудинвестинговой) площадки недвижимости AKTIVO

09.01

журнал CRE 11(445)

Декабрь 2024
Вышел из печати CRE №11 (445). Стратегический партнер журнала -  компания Pioneer  Конец года – время подводить итоги. Лучшие эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказывают, что происходило в девелопменте, инвестировании, консалтинге, управлении недвижимостью. - Ключевой раунд: девелоперы упали и очнулись. - Не в одну корзину: куда выведут рынок инвестиционные рекорды 2024-го? - Разговорный жанр: консультанты снова стали самыми важными на рынке. - Управделами и пре...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (16-22 декабря)

«Риотэкс» досдал очередной БЦ и приобрел новый - уже 16-й, в Москве подвели итоги года для разных сегментов коммерческой недвижимости, Accent Capital завершила инвестиционный цикл СК «А-Терминал», MR Group достраивает штаб-квартиру Яндекса, новый «Термолэнд» открылся в Москве, розничной торговле подвели итоги в материале CRE Retail, Pridex Spaces усилила команду, X5 Group может заключить крупнейшую сделку по аренде офисов, а Дом.РФ выставил на продажу землю под склады.
22.12
Источник: Accent Capital
Сделка

Accent Capital продал СК «А-Терминал»

Мультитемпературный склад площадью 55 600 кв. м находился в управлении компании с 2009 года. Теперь он перешел к другому институциональному инвестору. Консультантом сделки выступила компания CORE.XP. Сумма сделки не разглашается.
17.12
Источник: CRE
Экспертный анализ

Камень точит: «каменная розница» впервые с 2020-го заканчивает год с оптимизмом

Несмотря на жёсткую денежно-кредитную политику государства, кратный рост e-commerce с переходом даже импульсных покупок в онлайн, очевидно неравноценные конкурентные условия у традиционных магазинов и маркетплейсов, инфляцию, рост курса валют, усложнявшуюся и дорожавшую логистику и кадровый голод, «каменная розница» впервые с 2020-го заканчивает год с оптимизмом. Сложности и заградительная стоимость поездок в другие страны и по России, дефицит доступного досугового предложения даже в Москве и Петербурге сделали то, что у ритейлеров не получалось все четыре года после пандемии коронавируса и событий-2022: в «каменную розницу» возвращались самые интересные для них покупатели – «атмосферные», с высоким средним чеком, но и высокими же требованиями к сервису и качеству клиентского опыта.

Продолжение. Начало см. здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.12
Источник: Пресс-служба Pridex
Назначения

Двойное усиление: Pridex Spaces укрепляет команду

Компания объявляет сразу о двух ключевых назначениях.
 
19.12
Источник: ГК «Риотэкс»
Сделка

ГК «Риотэкс» купила два бизнес-центра Capital Group

Общая площадь БЦ «Авиньон 1»  и «Авиньон 2» составляет 17 000 кв. м. После реновации объект войдет в сеть РТС и получит название «РТС «Чертановская».
18.12
Источник: Галс-Девелопмент
Переговоры

X5 Group заедет в БЦ Dubinin’Sky

Ритейлер договаривается с «Галс-девелопмент» об аренде 35 000 кв. м офисов в строящемся БЦ. Консультант сделки - NF Group.
20.12
Источник: CRE
Экспертный анализ

Жизнь замечательных сетей: темпы роста онлайна замедляются, а покупатели начали возвращаться в оффлайн

По итогам 2024 года, объём продаж на рынке e-commerce в России вырастет на 36%, достигнув 10,7 трлн рублей. Впервые в истории российского ритейла покупки одежды и обуви онлайн догнали оффлайн. Доля e-commerce в стране продолжает увеличиваться по всем сегментам, и по отдельным уже к 2028-му превысит 80 %, прогнозируют в INFOLine. На стороне онлайна весь 2024-й по-прежнему играли удобство «магазина на диване», «бесконечная полка» и более привлекательные, по сравнению с «каменной розницей», схемы налогообложения. Однако уже к концу 2024-го сразу несколько категорий покупателей начали разворачиваться в сторону «каменной розницы» с её более высоким качеством клиентского опыта, возможностями социализации и «атмосферностью». И хотя пока количество «возвращенцев» для игроков онлайна – как слону дробина, ценовая и кадровая гонка на фоне растущих претензий к сервису и товарам, инфляции, удорожания и усложнения логистики, транзакций, дефицита складских площадей, ужесточения условий работы и усиления внимания к отрасли государства, а также фундаментальных проблем самих бизнес-моделей электронных площадок, уже в 2025-м могут запустить в e-commerce кардинальные изменения.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail

Продолжение. Начало см. здесь и здесь
20.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre