Хотя, в связи с резким сокращением ввода площадей, уровень вакантных площадей офисов снижается, в А и Б+ классах он снизился до 10-12 % с 15, арендные ставки не растут. Скорее они продолжают неявно снижаться - в мучительном поиске рыночного равновесия.
Из крупных сделок IV квартала 2017 г. можно отметить аренду структурами «Газпромбанка» 12 тыс. кв. м в БЦ «Оазис», принадлежащего группе «Сафмар» Гуцериева и Шишханова - эта сделка входит в четыре крупнейших по итогам 2017 г. - наряду с арендой Сбербанком БЦ Poklonka place (20 тыс. кв. м) и Теле 2 (13,2 тыс. кв. м) в офисном парке Comcity на Киевском шоссе и арендой «Первой грузовой компанией» 12,7 тыс. кв. м на Новорязанской, д. 24.
Продолжаются переговоры “Вымпелкома” по переезду в “Большевик” - оператор планирует разместить свою штаб квартиру в одном из зданий комплекса (15 тыс. кв. м). При этом высвобождаются площади, занимаемые ранее «Вымпелкомом» в Эрмитаж плазе - 30 тыс. кв. м. «Траснефть Технологии» обсуждают аренду в ВТБ парке, и речь идет о 8-9 тыс. кв. м. «Дойче банк» в дополнение к 8,2 тыс. кв. м арендовал еще 2 тыс. кв. м в БЦ Аквамарин III. В одном из самых дорогих БЦ Москвы - Романовом дворе - арендовала офис Apple, заняв 3,5 тыс. кв. м.
В дополнение нужно отметить и ряд более мелких сделок.
По итогам 4-го квартала общий объем арендованных только вышеуказанных помещений может составить до 45 тыс. кв. м, а полугодия - превысить 115 тыс. кв. м. По некоторым оценкам, общая арендованная площадь может превысить уровень 2016 г. на 30 %, чего все-таки, по-видимому, недостаточно для роста цен.
Инвестиции в коммерческую недвижимость также продолжают стагнировать, и планирующийся переезд структур правительства - Минпромторга, Минэкономики и Минпромсвязи - в купленный АИЖК в IQ квартал, где ведомство приобрело около 75 тыс. кв. м за 24 млрд руб., является пока самой крупной сделкой 2017 г.
По оценкам экспертов, сроки экспозиции офисных помещений снижаются незначительно, и в среднем, к примеру, коммерческая площадь сдавалась в среднем за 15-18 недель в начале года, а к концу стала находить арендатора за 14-17. Необходимо заметить, что это - именно пресловутая «средняя температура по больнице», и выборка включает в себя среднеарифметическое от сроков сдачи всех площади - начиная от 5-7 кв. м до десятков тысяч кв. м.
Кстати, по оценкам ряда консультантов, на рынке «стал ощущаться дефицит предложений от 5000 кв. м», но это скорее свидетельствует о том, что собственники, потеряв надежду на сдачу таких крупных объемов, более активно делят их и готовы сдавать и более мелкими кусками.
Подводя итоги, нельзя не отметить проблемы, возникшие у ряда игроков, к примеру, у группы «Сафмар», и у группы компаний, контролируемых братьями Ананьевыми («Промсвязьбанк»). В результате сложностей у банковских структур этих групп компаний и введения внешнего управления там Центробанка, ЦБ РФ получил контроль над рядом недвижимых активов, хотя какие именно и в какой степени сейчас контролируются регулятором, до конца неясно. На ситуации на рынке данный факт сказался пока слабо. Общий объем только нежилых помещений, находящихся в собственности «Сафмара» и «Промсвязьнедвижимости» - это не менее 5-7 млн кв. м, а они же ведут ряд проектов по жилой застройке, к примеру, широко рекламируемый квартал A-101 - проект «Сафмара».
Но этим компаниям, как и их владельцам, относительно повезло, ни банковские, ни девелоперские проекты операционной деятельности не останавливали, ЦБ заверил, что ликвидности будет достаточно, что позволило избежать паники и волны банкротств.
Для братьев Хотиных - банк «Югра» и «Комплексные инвестиции» - все может закончиться гораздо печальнее. Банка фактически уже нет, хотя акционеры и продолжают бороться хотя бы за свою репутацию.
Такие действия властей, конечно же, вызывают вопросы в духе небезызвестной новеллы Дж. Оруэлла, и всем хочется понять, как оказаться среди тех, кто «ровнее» других.
Подводя итоги можно сказать, что 2017 год, быть может, был последним годом т.н. «стабильности», в том числе и в сфере коммерческой недвижимости, и нельзя отделаться от чувства, что в 2018 г. нарастающие проблемы экономики уже нельзя будет замести под ковер. Резкое снижение ставки Центробанком до 7,75% на 50 базисных пунктов с 8,25% наводит на мысль, что кто-то начинает о чем-то догадываться. Но эти меры поддержки экономики вряд ли достаточны, а на помощь мирового рынка и его основных акторов, контролируемых Западом, остается все меньше надежд. Времени для шаткого равновесия остается все меньше.
Говоря о перспективах 2018 г., мы бы спрогнозировали продолжение примерно похожей ситуации с некоторым ухудшением до президентских выборов 18 марта 2018 г. И дело совсем не в том, что исход президентской гонки кажется предрешенным.
К этой дате могут быть приурочены и введение дополнительных и действенных санкций со стороны США, и нарастание конфронтации с Западом в целом. Нельзя исключать введения полномасштабной блокады РФ в духе санкций, недавно действовавших в отношении Ирана, включая даже частничный - например, нефти и нефтепродуктов - запрет на поставки энергоносителей из России и арест золотовалютных резервов. Это в корне поменяет всю экономику постреформенной России и приведет к неизбежным последствиям либо в виде изменения экономической политики нынешних властей, либо смены властной элиты в лучшем для страны случае, а в худшем - капитуляции и встраиванию в западную экономическую модель уже в гораздо более зависимом и контролируемом Западом состоянии. И в этом лучшем случае будущая экономика России - это опора только на свои силы, с широким участием государства, вплоть до смены парадигмы развития от нынешнего капитализма, с привлечением хотя бы частично опыта предшествовавшего государства, существовавшего в режиме санкций все 74 года.
Резюмируя, можно сказать, что ближайшие 1-3 года будут решающими и для России как государства, и для ее экономики, и для ее основных фондов, в которые и входит нежилой фонд недвижимости. Это, как принято говорить в естественных науках, т.н. точка бифуркации, или «джокер», когда горизонты планирования резко сокращаются и большинство игроков склонны откладывать решительные действия, но те, кто угадает будущую реальность и сделает шаги навстречу ей, будет занимать ведущие позиции в следующем, длящемся обычно 15-20 лет, периоде стабильности.
Давайте немного пофантазируем, попробуем заглянуть в будущее. Цифровизация и возможность организовывать рабочий процесс в т.ч. удаленно будут постепенно сводить долю «классических», постоянно арендуемых офисов к минимуму, а растущая роль интернет-торговли - к уменьшению площадей таких торговых центров, как сейчас. Эти площади будут выступать как гибкие площадки для построения коммуникации между членами команд проектов в первом случае - это т.н. agile или flex офисные пространства, и ставки для подобных площадей уже в среднем выше в 2-4 раза обычной аренды - для примера можно посмотреть площади, предлагаемые компанией Regus, а для торговых площадей возможно переориентирование на более динамичную смену товарного ряда и выполнение роли шоурумов, в то время как покупки будут происходить в основном on-line.
В тоже время в нынешних ТЦ будет расти площадь, арендуемая проектами а-ля «Кидзания», где межличностный контакт важен для получения новой информации и обучения, в т.ч. в процессе игры.
И, конечно, было бы безусловно приятно увидеть спрос со стороны возрождающейся российской промышленности на производственные и складские площади.
На рынке информационных ресурсов по недвижимости, уже стремительно монополизирующемся, будущее принадлежит тем проектам, кто предложит наиболее простой и прямой способ коммуникации между поставщиком и потребителем.
comrent.ru
