Что происходит с налогом при признании сделки недействительной?

Павел Федоров, Управляющий партнер «Федоров и партнеры»
 
7138
Совершенная сделка купли-продажи недвижимого имущества не гарантирует непоколебимости права собственности покупателя: заинтересованное лицо может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Последствием наступления данного обстоятельства является т.н. двусторонняя реституция: стороны сделки возвращаю друг другу полученное по сделке. Но как быть с уплаченным и начисленным с момента заключения договора налогом на имущество?

Позиция для юридических лиц

Формулируя общий подход, необходимо акцентировать внимание на том, что право собственности на недвижимое имущество возникает и прекращается с момента внесения записи в реестр (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество).
Налоговый кодекс связывает обязанность по уплате налога с наличием права собственности, т.е. с записью в реестре прав на недвижимое имущество.

Может возникнуть парадоксальная ситуация: сделка признана недействительной, но запись о праве собственности в реестре еще существует. Еще более противоречивая ситуация имеет место быть в случае установления ничтожности сделки, т.е. факта ее недействительности с момента совершения (с момента подписания договора).

При ничтожности покупатель как бы и не стал собственником. Но налог он платить обязан.

Закон такие ситуации не разрешает. Ответ дает судебная практика, в частности, ныне расформированный Высший Арбитражный Суд РФ. По его мнению, которого придерживаются суды, обязанность юридического лица по оплате налога прекращается с момента внесения в реестр записи о прекращении права собственности.

Аргументация судов сводится к констатации возможности извлечения полезных свойств из недвижимого имущества даже при недействительности сделки: владеешь – плати.

Стоит отметить, что рассмотрению подлежал вопрос об уплате земельного налога. Но нет препятствий для распространения данного подхода и на налог на имущество организаций.

Безусловно, организация может попробовать отбиться от требований налоговой, но возможны сложности. Поэтому во избежание последних целесообразно после вступления решения в силу обращаться с заявлением о прекращении права собственности.

Позиция для физических лиц

В данном случае позиция более благоприятна.

Суды пытались распространить сформированную в отношении юридических лиц позицию на ситуацию с физическими лицами. Но стоит также отметить достаточно осознанный и взвешенный подход судов. В большинстве случаев при оспаривании права собственности суды налагают арест на имущество с целью недопущения его реализации в процессе рассмотрения иска другому лицу.
В практике встречаются случаи констатации отсутствия налогового бремени с момента наложения ареста на имущество. Более прогрессивные суды приходят к выводу, что такое бремя отсутствует в принципе (т.е. с момента совершения сделки).

Недавно ФНС в письме от 20 октября 2017 г. № БС-4-21/21330 «О применении для целей налогообложения недвижимости физических лиц судебных актов, вступивших в законную силу» высказалась о том, что налоговое бремя прекращается с момента вступления в законную силу решения суда.

Можно подвести общий итог: подходы судов к вопросу налогового бремени в отношении недвижимости в случае признания сделки недействительной более благоприятны, если налогоплательщиком является физическое лицо. В настоящий момент сформировался подход о прекращении налогового бремени с момента вступления в законную силу решения суда, которым сделка признана недействительной.


Материалы по теме

Советы юристов

Чем чревато удержание имущества арендатора?

Павел Федоров, Управляющий партнер «Федоров и партнеры»
 
28.05
Советы юристов

Как оптимизировать арендные платежи и налоги на имущество?

Марина Евсеева, партнер, руководитель практики «Управления собственностью» компании LDD
 
15.05
Советы юристов

Новые правила перепланировки: узаконить нельзя обвинить?

В феврале вступили в силу изменения об организации переустройства и перепланировке жилых и нежилых помещений. Специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet рассказали о возможных вариантах согласования перепланировки, в зависимости от типа.
20.04

журнал CRE 11(445)

Декабрь 2024
Вышел из печати CRE №11 (445). Стратегический партнер журнала -  компания Pioneer  Конец года – время подводить итоги. Лучшие эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказывают, что происходило в девелопменте, инвестировании, консалтинге, управлении недвижимостью. - Ключевой раунд: девелоперы упали и очнулись. - Не в одну корзину: куда выведут рынок инвестиционные рекорды 2024-го? - Разговорный жанр: консультанты снова стали самыми важными на рынке. - Управделами и пре...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (16-22 декабря)

«Риотэкс» досдал очередной БЦ и приобрел новый - уже 16-й, в Москве подвели итоги года для разных сегментов коммерческой недвижимости, Accent Capital завершила инвестиционный цикл СК «А-Терминал», MR Group достраивает штаб-квартиру Яндекса, новый «Термолэнд» открылся в Москве, розничной торговле подвели итоги в материале CRE Retail, Pridex Spaces усилила команду, X5 Group может заключить крупнейшую сделку по аренде офисов, а Дом.РФ выставил на продажу землю под склады.
22.12
Источник: CRE
Экспертный анализ

Жизнь замечательных сетей: темпы роста онлайна замедляются, а покупатели начали возвращаться в оффлайн

По итогам 2024 года, объём продаж на рынке e-commerce в России вырастет на 36%, достигнув 10,7 трлн рублей. Впервые в истории российского ритейла покупки одежды и обуви онлайн догнали оффлайн. Доля e-commerce в стране продолжает увеличиваться по всем сегментам, и по отдельным уже к 2028-му превысит 80 %, прогнозируют в INFOLine. На стороне онлайна весь 2024-й по-прежнему играли удобство «магазина на диване», «бесконечная полка» и более привлекательные, по сравнению с «каменной розницей», схемы налогообложения. Однако уже к концу 2024-го сразу несколько категорий покупателей начали разворачиваться в сторону «каменной розницы» с её более высоким качеством клиентского опыта, возможностями социализации и «атмосферностью». И хотя пока количество «возвращенцев» для игроков онлайна – как слону дробина, ценовая и кадровая гонка на фоне растущих претензий к сервису и товарам, инфляции, удорожания и усложнения логистики, транзакций, дефицита складских площадей, ужесточения условий работы и усиления внимания к отрасли государства, а также фундаментальных проблем самих бизнес-моделей электронных площадок, уже в 2025-м могут запустить в e-commerce кардинальные изменения.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail

Продолжение. Начало см. здесь и здесь
20.12
Источник: CRE
Переговоры

«Сберлогистика» может отказаться от части складов

На рынок может выйти более 1,5 млн кв. м площадей в складских комплексах, построенных и строящихся для компании.
23.12
Источник: Галс-Девелопмент
Переговоры

X5 Group заедет в БЦ Dubinin’Sky

Ритейлер договаривается с «Галс-девелопмент» об аренде 35 000 кв. м офисов в строящемся БЦ. Консультант сделки - NF Group.
20.12
Источник: Agalarov Development
Проект

Agalarov Development построит курортный комплекс в Узбекистане

Sea Breeze Uzbekistan расположится на 570 га на берегу озера Чарвак. Проектом предусмотрены жилье, гостиницы, рестораны, развлекательная и оздоровительная инфраструктура. 
20.12
Источник: NF Group
Игроки рынка

В ТЦ «Мой Молл» новые арендаторы заняли более 2 500 кв. м

С июля 2024 года здесь открылись Kuchenland, Familia, Kari и детский развлекательный центр «Мир детства». Ожидается открытие клуба виртуальной реальности VR Illusion и зоомагазина «Зоозавр». Коммерческим управлением объекта занимается компания NF Property Management (входит в состав NF Group).
23.12
Источник: Pergaev Bureau
Проект

Апарт-отель откроют в Белокурихе

Комплекс Rizalta отличают обширное озеленение, infiniti-бассейн с видами на горный пейзаж, конференц-центр, озеро и водопады, мультиформатные зоны для прогулок, спорта, игр, площадки для аэротакси и арт-объекты, олицетворяющие историю Алтайского края. Архитектурную концепцию, дизайн среды, интерьеры лобби и ресторана комплекса разработало архитектурное бюро Pergaev Bureau. 
20.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre