10 ДНЕЙ
10 ЧАСОВ

Что происходит с налогом при признании сделки недействительной?

Павел Федоров, Управляющий партнер «Федоров и партнеры»
 
Совершенная сделка купли-продажи недвижимого имущества не гарантирует непоколебимости права собственности покупателя: заинтересованное лицо может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Последствием наступления данного обстоятельства является т.н. двусторонняя реституция: стороны сделки возвращаю друг другу полученное по сделке. Но как быть с уплаченным и начисленным с момента заключения договора налогом на имущество?

Позиция для юридических лиц

Формулируя общий подход, необходимо акцентировать внимание на том, что право собственности на недвижимое имущество возникает и прекращается с момента внесения записи в реестр (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество).
Налоговый кодекс связывает обязанность по уплате налога с наличием права собственности, т.е. с записью в реестре прав на недвижимое имущество.

Может возникнуть парадоксальная ситуация: сделка признана недействительной, но запись о праве собственности в реестре еще существует. Еще более противоречивая ситуация имеет место быть в случае установления ничтожности сделки, т.е. факта ее недействительности с момента совершения (с момента подписания договора).

При ничтожности покупатель как бы и не стал собственником. Но налог он платить обязан.

Закон такие ситуации не разрешает. Ответ дает судебная практика, в частности, ныне расформированный Высший Арбитражный Суд РФ. По его мнению, которого придерживаются суды, обязанность юридического лица по оплате налога прекращается с момента внесения в реестр записи о прекращении права собственности.

Аргументация судов сводится к констатации возможности извлечения полезных свойств из недвижимого имущества даже при недействительности сделки: владеешь – плати.

Стоит отметить, что рассмотрению подлежал вопрос об уплате земельного налога. Но нет препятствий для распространения данного подхода и на налог на имущество организаций.

Безусловно, организация может попробовать отбиться от требований налоговой, но возможны сложности. Поэтому во избежание последних целесообразно после вступления решения в силу обращаться с заявлением о прекращении права собственности.

Позиция для физических лиц

В данном случае позиция более благоприятна.

Суды пытались распространить сформированную в отношении юридических лиц позицию на ситуацию с физическими лицами. Но стоит также отметить достаточно осознанный и взвешенный подход судов. В большинстве случаев при оспаривании права собственности суды налагают арест на имущество с целью недопущения его реализации в процессе рассмотрения иска другому лицу.
В практике встречаются случаи констатации отсутствия налогового бремени с момента наложения ареста на имущество. Более прогрессивные суды приходят к выводу, что такое бремя отсутствует в принципе (т.е. с момента совершения сделки).

Недавно ФНС в письме от 20 октября 2017 г. № БС-4-21/21330 «О применении для целей налогообложения недвижимости физических лиц судебных актов, вступивших в законную силу» высказалась о том, что налоговое бремя прекращается с момента вступления в законную силу решения суда.

Можно подвести общий итог: подходы судов к вопросу налогового бремени в отношении недвижимости в случае признания сделки недействительной более благоприятны, если налогоплательщиком является физическое лицо. В настоящий момент сформировался подход о прекращении налогового бремени с момента вступления в законную силу решения суда, которым сделка признана недействительной.


Материалы по теме

Советы юристов

Чем чревато удержание имущества арендатора?

Павел Федоров, Управляющий партнер «Федоров и партнеры»
 
28.05
Советы юристов

Как оптимизировать арендные платежи и налоги на имущество?

Марина Евсеева, партнер, руководитель практики «Управления собственностью» компании LDD
 
15.05
Советы юристов

Новые правила перепланировки: узаконить нельзя обвинить?

В феврале вступили в силу изменения об организации переустройства и перепланировке жилых и нежилых помещений. Специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet рассказали о возможных вариантах согласования перепланировки, в зависимости от типа.
20.04

журнал CRE 11-12 (368-369)

1-30.06.2020
Цифры и факты Обзор рынка коммерческой недвижимости Скамейка запасных Игроки убеждены: в ближайшие полтора года банкам снова придётся стать санитарами рынка коммерческой недвижимости. Идите все на шопинг Закат философии шопинга как удовольствия игроки называют одной из главных проблем постпандемного рынка: для того, чтобы зайти в магазин, все еще нужно надеть маску, в залах нет доступа к тестерам, закрыты или существенно ограничены примерочные. Внутренний голос Потери российской...

Популярное

Открытие

В Москве открывается Eat Market Юго-Западная

На Юго-Западе Москвы начинает работу самый большой Eat Market.
 
06.08
Назначения

В Kalinka Group - новые назначения

Два TOP-менеджера возглавили ключевые посты в Kalinka Group.

03.08
Сделка

East Real рассказала о крупной сделке

Компания «АИРТ» арендовала помещения в новом бизнес-центре класса В+ в Петербурге.
 
05.08
Сделка

«БОСС» арендовал здание в Мневниках под коворкинг

Входящая в ассоциацию КОКОН компания «Рентавик» стала консультантом сделки по аренде отдельно стоящего здания площадью 1235 кв. м.

04.08
Игроки рынка

Максимов полностью завладел «Пионером»

Акционер группы «Пионер» стал ее единственным владельцем.
 
05.08
Сделка

Крупный ТЦ Краснознаменска сменил владельца

ТЦ «Звездный» в Подмосковье продан за 1 млрд руб.
 
05.08
Сделка

Tekta Group покупает Cherry City

Стоимость проекта по строительству жилого комплекса площадью 72,4 тыс. кв. м оценивается в 2-2,3 млрд рублей.

05.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre