Что происходит с налогом при признании сделки недействительной?

Павел Федоров, Управляющий партнер «Федоров и партнеры»
 
6737
Совершенная сделка купли-продажи недвижимого имущества не гарантирует непоколебимости права собственности покупателя: заинтересованное лицо может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной. Последствием наступления данного обстоятельства является т.н. двусторонняя реституция: стороны сделки возвращаю друг другу полученное по сделке. Но как быть с уплаченным и начисленным с момента заключения договора налогом на имущество?

Позиция для юридических лиц

Формулируя общий подход, необходимо акцентировать внимание на том, что право собственности на недвижимое имущество возникает и прекращается с момента внесения записи в реестр (единый государственный реестр прав на недвижимое имущество).
Налоговый кодекс связывает обязанность по уплате налога с наличием права собственности, т.е. с записью в реестре прав на недвижимое имущество.

Может возникнуть парадоксальная ситуация: сделка признана недействительной, но запись о праве собственности в реестре еще существует. Еще более противоречивая ситуация имеет место быть в случае установления ничтожности сделки, т.е. факта ее недействительности с момента совершения (с момента подписания договора).

При ничтожности покупатель как бы и не стал собственником. Но налог он платить обязан.

Закон такие ситуации не разрешает. Ответ дает судебная практика, в частности, ныне расформированный Высший Арбитражный Суд РФ. По его мнению, которого придерживаются суды, обязанность юридического лица по оплате налога прекращается с момента внесения в реестр записи о прекращении права собственности.

Аргументация судов сводится к констатации возможности извлечения полезных свойств из недвижимого имущества даже при недействительности сделки: владеешь – плати.

Стоит отметить, что рассмотрению подлежал вопрос об уплате земельного налога. Но нет препятствий для распространения данного подхода и на налог на имущество организаций.

Безусловно, организация может попробовать отбиться от требований налоговой, но возможны сложности. Поэтому во избежание последних целесообразно после вступления решения в силу обращаться с заявлением о прекращении права собственности.

Позиция для физических лиц

В данном случае позиция более благоприятна.

Суды пытались распространить сформированную в отношении юридических лиц позицию на ситуацию с физическими лицами. Но стоит также отметить достаточно осознанный и взвешенный подход судов. В большинстве случаев при оспаривании права собственности суды налагают арест на имущество с целью недопущения его реализации в процессе рассмотрения иска другому лицу.
В практике встречаются случаи констатации отсутствия налогового бремени с момента наложения ареста на имущество. Более прогрессивные суды приходят к выводу, что такое бремя отсутствует в принципе (т.е. с момента совершения сделки).

Недавно ФНС в письме от 20 октября 2017 г. № БС-4-21/21330 «О применении для целей налогообложения недвижимости физических лиц судебных актов, вступивших в законную силу» высказалась о том, что налоговое бремя прекращается с момента вступления в законную силу решения суда.

Можно подвести общий итог: подходы судов к вопросу налогового бремени в отношении недвижимости в случае признания сделки недействительной более благоприятны, если налогоплательщиком является физическое лицо. В настоящий момент сформировался подход о прекращении налогового бремени с момента вступления в законную силу решения суда, которым сделка признана недействительной.


Материалы по теме

Советы юристов

Чем чревато удержание имущества арендатора?

Павел Федоров, Управляющий партнер «Федоров и партнеры»
 
28.05
Советы юристов

Как оптимизировать арендные платежи и налоги на имущество?

Марина Евсеева, партнер, руководитель практики «Управления собственностью» компании LDD
 
15.05
Советы юристов

Новые правила перепланировки: узаконить нельзя обвинить?

В феврале вступили в силу изменения об организации переустройства и перепланировке жилых и нежилых помещений. Специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet рассказали о возможных вариантах согласования перепланировки, в зависимости от типа.
20.04

журнал CRE 2 (436)

февраль 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати CRE №2 (436) соредактором в котором выступил Игорь Коновалов, председатель правления Группы Инпром Эстейт. Номер посвящен прогнозам на 2024 год.  В НОМЕРЕ: Летучка Игорь КОНОВАЛОВ: "Русские люди могут и должны создавать капитал в России" Инвестиции ТИХАЯ ГАВАНЬ Недвижимость останется главным защитным и самым надежным в условиях падающего рубля и высокой инфляции активом Девелопмент ДОРОГО И ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (12-18 февраля)

Формат Light Industrial продолжает наращивать проекты, партнерство RD Management и «Брокерус», знаковое назначение в Nikoliers, страсти по складам, крупная сделка у Stone, ко-эксклюзив CORE.XP и NF Group, а также новая статья из журнала CRE - в нашей традиционной подборке.
18.02
Источник: CORE.XP
Назначения

Андрей Постников присоединился к CORE.XP

В качестве исполнительного директора Андрей будет отвечать за реализацию стратегических инициатив с фокусом на сегменте индустриальной и логистической недвижимости.
19.02
Источник: Пресс-служба Lassie
Открытие

Питеру добавили скандинавского духа

Бренд детской одежды из Скандинавии Lassie открыл первый фирменный магазин в Санкт-Петербурге.
 
21.02
Источник: CRE
Игроки рынка

У Stone новый проект и крупная сделка

Девелопер планирует построить бизнес-центр площадью около 60 тыс. кв. м в новой Москве, это будет первый проект компании за МКАД. БЦ «Stone Белорусская» на 34,5 тыс. кв. м выкупил институциональный инвестор.
19.02
Источник: MAD Architects, Роман Алексеев
Открытие

В DM Tower открылся коворкинг TheOffice в японском стиле

Коворкинг занял полностью 10-й этаж площадью около 2 тыс. кв. м. Офис выполнен по проекту MAD Architects.
21.02
Источник: cre.ru
Проект

Газпромбанк построит офис

Газпромбанк построит бизнес-центр на Садовом кольце.
 
20.02
Источник: CRE
Проект

В «Сити-2» летят «Птицы»

Компания Birds может построить 450-метровый небоскреб на улице Антонова-Овсеенко, рядом с «Москва-сити». 
21.02

подпишись НА эксклюзивные новости cre