Пять самых значимых изменений в 214-ФЗ. Часть 2

С 1 июля 2018 г. вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые приведут к повышению себестоимости новых проектов и подготовят почву для отказа от участия граждан в этом процессе. Эксперты «Метриум» продолжают рассказывать о том, как это отразится на рынке.   
6370
4. Авансовые платежи – не более 30%

Новая редакция закона о долевом строительстве ограничивает размер авансовых платежей, который застройщик может направить в течение реализации проекта подрядчикам для выполнения определенных работ. В перечень таких работ входят строительство многоквартирных домов, подготовка проектной документации и ее экспертиза, выполнение инженерных изысканий, строительство и реконструкция инженерно-технического обеспечения на участке, подготовка документации по планировке территории.

Общая сумма авансовых платежей по этим расходам не должна превышать 30% от проектной стоимости. Однако, отмечают эксперты «Метриум», значительная часть расходов, указанных в новой редакции, приходится еще на тот период, когда застройщик не начинает строительство. В частности, результаты проектирования, изысканий и экспертизы проектной документации оплачиваются девелопером еще до начала строительства, нередко за собственный счет, а не за деньги дольщиков, которые данная норма должна обезопасить от рискованных трат. Тем не менее они включаются в общий лимит авансированных платежей, которые сделает застройщик уже после начала привлечения средств покупателей.
 
«На мой взгляд, доля авансовых платежей в общих проектных затратах либо соответствует уровню в 30%, либо ниже его, – считает Евгения Акимова, генеральный директор IKON Development. – В связи с этим, я полагаю, что соблюдение данного лимита не приведет к трудностям для девелоперов. Однако нужно учитывать, что директивно установленный жесткий ограничитель может по-разному сказаться на бизнесе застройщика в разных рыночных ситуациях. К примеру, если на небольшом региональном рынке генеральные подрядчики или поставщики стройматериалов фактически являются монополистами, то они могут потребовать от девелопера больших авансов за свою работу, используя свое преимущественное положение. В этом случае лимит может оказаться фактором, осложняющим реализацию проекта».

5. Нарушение сроков – запрет на новые проекты

Законодатели ввели ряд строгих мер в отношении застройщиков, которые нарушают сроки ввода жилья. В частности, у властей появилось новое основание в отказе на выдачу заключения о соответствии (ЗОС). ЗОС – это важный документ, который подтверждает, что власти проверили застройщика и установили, что он соответствует нормам 214-ФЗ. Только после получения данной бумаги девелопер может зарегистрировать первый ДДУ и начать привлекать средства покупателей. Теперь если застройщик имеет в портфеле хотя бы один объект, сроки ввода в эксплуатацию которого нарушены на три месяца и более, органы стройнадзора не выдадут ему ЗОС, и он не сможет начать реализацию нового проекта.  

Аналитики «Метриум» подчеркивают, что речь идет непосредственно о сроках завершения строительства, указанных в проектной декларации, а не о времени передачи жилья дольщикам. Разница в том, что даты передачи застройщик обычно прописывает со значительным запасом, чтобы не возникла просрочка, дающая покупателю основания требовать компенсаций или даже расторжения ДДУ. Срок строительства, как правило, указывается реальный, потому что чем быстрее застройщик обещает построить жилье, тем более оно привлекательно для покупателей. Кроме того, действие разрешения на строительство также ограничено, и период реализации проекта не может превышать отведенное на возведение здания время. Соответственно, теперь, нарушив сроки строительства, застройщик может потерять право реализовывать новые проекты.
 
«С одной стороны, такая жесткая мера, как фактический запрет на старт новых проектов при нарушении сроков ввода в других будет способствовать повышению дисциплины застройщиков, – говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». – Вместе с тем нужно понимать, что данная мера осложнит работу крупных девелоперов, портфель которых насчитывает десятки проектов и строящихся многоквартирных домов. Нарушение срока ввода лишь в одном объекте может парализовать расширение деятельности такого «игрока». Кроме того, не следует сбрасывать со счетов психологический фактор: как только потенциальные покупатели узнают о каких-либо проблемах у застройщика, это сразу приводит к спаду спроса в его проектах. Таким образом, данная мера создает существенные риски для некоторых девелоперов».

«Несмотря на жесткий характер поправок в закон о долевом строительстве, их вступление в силу не приведет к шоковой реакции рынка, – комментирует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум», участник партнерской сети CBRE. – Новые требования к застройщикам распространяются только на тех из них, кто начнет реализацию проекта по разрешениям на строительство, полученным после 1 июля 2018 г. Таким образом, на рынке как минимум 1-1,5 года будут преобладать проекты, реализуемые по старым правилам. Многие девелоперы форсировали получение разрешений на строительство, чтобы накопить своеобразный банк будущих проектов, который позволит им некоторое время работать по старым требованиям.

Что касается перехода к проектному финансированию, оно также затронет не всех застройщиков, а только тех, кто не успеет до 1 июля 2019 г. зарегистрировать хотя бы один ДДУ. Таким образом, нас ждет как минимум два года плавной интеграции участников рынка в новые правила работы в строительной отрасли. Поэтому только новые требования законодательства не приведут к росту цен на строящееся жилье. В то же время спустя примерно два года, когда большая часть проектов и их девелоперов попадут в зону действия нового законодательства, рост цен на жилье уже будет неизбежен, так как большинство поправок в 214-ФЗ прямо повлияют на себестоимость реализации проектов».


иГРОКИ РЫНКА

MR Group

Литинецкая Мария

Консалтинг и брокеридж

Метриум

Материалы по теме

Советы юристов

Пять самых значимых изменений в 214-ФЗ. Часть 1

С 1 июля 2018 г. вступили в силу поправки в закон о долевом строительстве, которые приведут к повышению себестоимости новых проектов и подготовят почву для отказа от участия граждан в этом процессе. Эксперты «Метриум» прогнозируют рост цен и уход с рынка значительного числа девелоперских компаний в связи с изменениями правил работы в отрасли.   
24.07
Советы юристов

Новости законодательства за 1-й квартал 2018 г. Часть 1

Представляем вам обзор новостей законодательства и судебной практики в области недвижимости за первый квартал 2018 г. от компании КПМГ.
03.05
Советы юристов

Новости законодательства за 1-й квартал 2018 г. Часть 2

Представляем вам обзор новостей законодательства и судебной практики в области недвижимости за первый квартал 2018 г. от компании КПМГ.
08.05

журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

Популярное

Источник: CRE
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» - теперь «Лемана ПРО»

Под этим брендом компания продолжит работу в России.
18.06
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (17-23 июня)

Новое имя «Леруа Мерлен», назначение в Глория Джинс, клубный проект CORE.XP, выход краснодарского девелопера на складской рынок Москвы, новые горизонты Магнита и Х5, масштабные планы ХСА, а также новые материалы из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке.
23.06
Источник: Nextons
Экспертный анализ

«Ильфы» и Петровы: как уход иностранных фирм перекроил юридическую карту России

Два года назад из России ушли практически все иностранные юридические фирмы, некоторые из которых открывали московские и ленинградские представительства ещё во времена позднего СССР. В режиме онлайн изменялась не только юридическая карта, когда-то чётко сегментированная «ильфами» и «рульфами», но и клиентские портфели и бизнес-климат: с уходом транснациональных игроков начался самый масштабный с девяностых передел активов с рекордными инвестициями в недвижимость, парад дауннейминга и даунбрендинга, а конкуренция в условиях сжатия рынка, санкционного давления и с появлением «ньюльфов» стала ещё более жёсткой.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE.
19.06
Источник: CRE
Игроки рынка

ГК «Инсити» выходит на рынок складской недвижимости

Краснодарский девелопер запускает проекты совокупной площадью около 850 тыс. кв. м в Москве и Краснодаре. Эксклюзивным партнером и консультантом по этому направлению выступает компания NF Group. 
19.06
Источник: CRE
Игроки рынка

X5 составит конкуренцию «К&Б» и «Бристолю»

Ритейлер планирует запустить сеть алкомаркетов на базе магазинов «Покупалко».
20.06
Источник: ХСА
Игроки рынка

ХСА построит 751 000 кв. м light industrial

В реализации находится 615 тыс. кв. м. В настоящее время компания строит 136 тыс. кв. м в Солнечногорском районе и Коледино.
19.06
Источник: Bright Rich
Сделка

«Газпром ЦПС» занял помещения «Практик Васильевский»

Брокер сделки – Bright Rich | CORFAC International.
18.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre