3. Новости судебной практики и правоприменения
3.1. Порядок обложения НДС передачи участником долевого строительства имущественных прав на жилые дома, помещения, доли в них, гаражи, машино-места
Минфин России разъяснил, что при передаче (уступке) участником долевого строительства имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью передачи имущественных прав с учетом НДС и расходами, определяемыми в сумме денежных средств, перечисленных застройщику для оплаты строительства (создания) объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. В связи с этим, при определении налоговой базы по НДС в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, суммы агентского вознаграждения, уплачиваемые участником долевого строительства агенту за услуги по поиску третьих лиц, желающих приобрести имущественное право, для целей применения п. 3 ст. 155 НК РФ не учитываются.
3.2. Вопросы права недвижимости в обзоре судебной практики ВС РФ от 28.03.2018
ВС РФ утвердил обзор, в котором приведено несколько дел, связанных с вопросами недвижимости. Правовые позиции ВС РФ следующие: (а) при переходе прав на часть помещений в здании земельный участок, на котором расположено здание, в силу закона поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя помещений; (б) заключение повторного договора аренды без проведения торгов возможно только при совокупном соблюдении условий, указанных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ; (в) в случае если право постоянного бессрочного пользования не было переоформлено на право аренды, с лица, использующего земельный участок, подлежит взысканию арендная плата, определенная на основании нормативных-правовых актов субъекта РФ; (г) размер регулируемой арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в собственности субъекта РФ и использующимся для эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры, не должен превышать размер арендной платы, установленный для соответствующих земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
3.3. ВС РФ рассмотрел дело о действительности договоров ипотеки зданий в отсутствие залога земельных участков под ними
В рамках дела о несостоятельности должника конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании недействительными договоров ипотеки. Нижестоящие суды признали договоры ипотеки недействительными, указав, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. ВС РФ отменил судебные акты со ссылкой, что данная норма применяется лишь в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.
3.4. Согласие арендодателя на субаренду, установленное в договоре аренды, не может быть отозвано
В случае если стороны договора аренды включили в договор согласие арендодателя на передачу арендатором объекта в субаренду, отозвать такое согласие путем направления уведомления арендодатель не может. ВС указал, что такое изменение возможно только по соглашению сторон или по решению суда, если договор не предусматривает возможности одностороннего изменения его условий.
3.5. Расторжение договора аренды земельного участка вследствие сноса здания
Арбитражный суд Московского округа поддержал ранее сформированную в судебной практике правовую позицию, в соответствии с которой факт сноса здания, расположенного на арендованном земельном участке, является существенным изменением обстоятельств, предоставляющим собственнику земельного участка право на досрочное расторжение договора аренды.
3.6. Безвозмездно переданные объекты инженерной инфраструктуры
Налоговые органы оспорили учет для целей налогообложения прибыли расходов на строительство объектов инженерной инфраструктуры, преданных на безвозмездной основе в муниципальную собственность в связи с исполнением застройщиком обязательств по договору аренды земельных участков, а также соответствующих вычетов по НДС. С учетом того, что договором аренды земельных участков было предусмотрено обязательство по безвозмездной передаче объектов инфраструктуры, суд поддержал позицию налоговых органов, указав на то, что деятельность налогоплательщика не была направлена на извлечение прибыли и расходы на строительство безвозмездно переданного имущества не подлежали включению в налоговую базу по налогу на прибыль в силу положений п. 16 ст. 270 НК РФ.
3.7. Вычет НДС при приобретении объекта недвижимости с оплатой векселями
Налоговые органы отказали в вычете входного НДС при приобретении налогоплательщиком объекта недвижимости путем осуществления цепочки операций между аффилированными лицами, расчеты между которыми осуществлялись векселями. Суд поддержал позицию налоговых органов, указав на то, что перечисление денежных средств за имущество не производилось, векселя не были отражены в бухгалтерском и налоговом учете налогоплательщика, что свидетельствует об отсутствии фактической оплаты приобретаемого имущества. При этом суд также указал на то, что продавцы имущества не уплатили НДС в бюджет и не уплатят его в будущем в связи с их ликвидацией. Соответственно, источник возмещения НДС не сформирован. В указанных обстоятельствах суд сделал вывод о получении налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды в связи с созданием искусственных условий для возмещения НДС.
3.8. Признание технологического оборудования недвижимым имуществом
Налоговые органы оспорили применение льготы по налогу на движимое имущество в отношении технологического оборудования, указав, что спорные объекты необходимо классифицировать в качестве объектов недвижимого имущества. Суд поддержал позицию налоговых органов, определив исходя из анализа законодательства и судебной практики следующие критерии для признания имущества недвижимым: (i) неразрывная связь с землей; (ii) невозможность перемещения без нанесения несоизмеримого ущерба конструктивной целостности и функциональному назначению; (iii) капитальный характер возведения и эксплуатации.
В то же время Минпромторг России в письме от 23.03.2018 разъяснил, что к объектам недвижимого имущества, кроме самого земельного участка, могут быть отнесены здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, которые возведены на земельном участке и выступают в гражданском обороте единым объектом с земельным участком (правами на земельный участок). В свою очередь, технологическое оборудование промышленных предприятий, несмотря на то, что оно может быть смонтировано на фундаменте, не может быть квалифицировано в качестве недвижимого имущества, поскольку не соответствует вышеперечисленным критериям и выступает в гражданском обороте самостоятельно именно в качестве оборудования, для которого возможен неоднократный демонтаж, перемещение на другое место с последующей установкой при сохранении эксплуатационных качеств и проектных характеристик конструктивных элементов оборудования без потери его технических свойств и технологических функций.
3.9. В случае признания сделки с недвижимым имуществом недействительной можно подать уточненную декларацию
ФНС России разъяснила, что признание судом сделки с недвижимым имуществом недействительной означает, что покупателю по такому договору право собственности на имущество не переходило. В этом случае применяются нормы п. 1 ст. 54 НК, в соответствии с которыми при обнаружении ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым периодам, перерасчет налоговой базы и суммы налога производится за период, в котором были совершены указанные ошибки, искажения (то есть в периоде отражения данных операций в учете). Если этот период выявить невозможно, то перерасчет производится за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения).
3.1. Порядок обложения НДС передачи участником долевого строительства имущественных прав на жилые дома, помещения, доли в них, гаражи, машино-места
Минфин России разъяснил, что при передаче (уступке) участником долевого строительства имущественных прав на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база по НДС определяется как разница между стоимостью передачи имущественных прав с учетом НДС и расходами, определяемыми в сумме денежных средств, перечисленных застройщику для оплаты строительства (создания) объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве. В связи с этим, при определении налоговой базы по НДС в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ, суммы агентского вознаграждения, уплачиваемые участником долевого строительства агенту за услуги по поиску третьих лиц, желающих приобрести имущественное право, для целей применения п. 3 ст. 155 НК РФ не учитываются.
3.2. Вопросы права недвижимости в обзоре судебной практики ВС РФ от 28.03.2018
ВС РФ утвердил обзор, в котором приведено несколько дел, связанных с вопросами недвижимости. Правовые позиции ВС РФ следующие: (а) при переходе прав на часть помещений в здании земельный участок, на котором расположено здание, в силу закона поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя помещений; (б) заключение повторного договора аренды без проведения торгов возможно только при совокупном соблюдении условий, указанных в п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ; (в) в случае если право постоянного бессрочного пользования не было переоформлено на право аренды, с лица, использующего земельный участок, подлежит взысканию арендная плата, определенная на основании нормативных-правовых актов субъекта РФ; (г) размер регулируемой арендной платы за пользование земельным участком, находящимся в собственности субъекта РФ и использующимся для эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры, не должен превышать размер арендной платы, установленный для соответствующих земельных участков, находящихся в федеральной собственности.
3.3. ВС РФ рассмотрел дело о действительности договоров ипотеки зданий в отсутствие залога земельных участков под ними
В рамках дела о несостоятельности должника конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании недействительными договоров ипотеки. Нижестоящие суды признали договоры ипотеки недействительными, указав, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. ВС РФ отменил судебные акты со ссылкой, что данная норма применяется лишь в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка.
3.4. Согласие арендодателя на субаренду, установленное в договоре аренды, не может быть отозвано
В случае если стороны договора аренды включили в договор согласие арендодателя на передачу арендатором объекта в субаренду, отозвать такое согласие путем направления уведомления арендодатель не может. ВС указал, что такое изменение возможно только по соглашению сторон или по решению суда, если договор не предусматривает возможности одностороннего изменения его условий.
3.5. Расторжение договора аренды земельного участка вследствие сноса здания
Арбитражный суд Московского округа поддержал ранее сформированную в судебной практике правовую позицию, в соответствии с которой факт сноса здания, расположенного на арендованном земельном участке, является существенным изменением обстоятельств, предоставляющим собственнику земельного участка право на досрочное расторжение договора аренды.
3.6. Безвозмездно переданные объекты инженерной инфраструктуры
Налоговые органы оспорили учет для целей налогообложения прибыли расходов на строительство объектов инженерной инфраструктуры, преданных на безвозмездной основе в муниципальную собственность в связи с исполнением застройщиком обязательств по договору аренды земельных участков, а также соответствующих вычетов по НДС. С учетом того, что договором аренды земельных участков было предусмотрено обязательство по безвозмездной передаче объектов инфраструктуры, суд поддержал позицию налоговых органов, указав на то, что деятельность налогоплательщика не была направлена на извлечение прибыли и расходы на строительство безвозмездно переданного имущества не подлежали включению в налоговую базу по налогу на прибыль в силу положений п. 16 ст. 270 НК РФ.
3.7. Вычет НДС при приобретении объекта недвижимости с оплатой векселями
Налоговые органы отказали в вычете входного НДС при приобретении налогоплательщиком объекта недвижимости путем осуществления цепочки операций между аффилированными лицами, расчеты между которыми осуществлялись векселями. Суд поддержал позицию налоговых органов, указав на то, что перечисление денежных средств за имущество не производилось, векселя не были отражены в бухгалтерском и налоговом учете налогоплательщика, что свидетельствует об отсутствии фактической оплаты приобретаемого имущества. При этом суд также указал на то, что продавцы имущества не уплатили НДС в бюджет и не уплатят его в будущем в связи с их ликвидацией. Соответственно, источник возмещения НДС не сформирован. В указанных обстоятельствах суд сделал вывод о получении налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды в связи с созданием искусственных условий для возмещения НДС.
3.8. Признание технологического оборудования недвижимым имуществом
Налоговые органы оспорили применение льготы по налогу на движимое имущество в отношении технологического оборудования, указав, что спорные объекты необходимо классифицировать в качестве объектов недвижимого имущества. Суд поддержал позицию налоговых органов, определив исходя из анализа законодательства и судебной практики следующие критерии для признания имущества недвижимым: (i) неразрывная связь с землей; (ii) невозможность перемещения без нанесения несоизмеримого ущерба конструктивной целостности и функциональному назначению; (iii) капитальный характер возведения и эксплуатации.
В то же время Минпромторг России в письме от 23.03.2018 разъяснил, что к объектам недвижимого имущества, кроме самого земельного участка, могут быть отнесены здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, которые возведены на земельном участке и выступают в гражданском обороте единым объектом с земельным участком (правами на земельный участок). В свою очередь, технологическое оборудование промышленных предприятий, несмотря на то, что оно может быть смонтировано на фундаменте, не может быть квалифицировано в качестве недвижимого имущества, поскольку не соответствует вышеперечисленным критериям и выступает в гражданском обороте самостоятельно именно в качестве оборудования, для которого возможен неоднократный демонтаж, перемещение на другое место с последующей установкой при сохранении эксплуатационных качеств и проектных характеристик конструктивных элементов оборудования без потери его технических свойств и технологических функций.
3.9. В случае признания сделки с недвижимым имуществом недействительной можно подать уточненную декларацию
ФНС России разъяснила, что признание судом сделки с недвижимым имуществом недействительной означает, что покупателю по такому договору право собственности на имущество не переходило. В этом случае применяются нормы п. 1 ст. 54 НК, в соответствии с которыми при обнаружении ошибок (искажений) в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым периодам, перерасчет налоговой базы и суммы налога производится за период, в котором были совершены указанные ошибки, искажения (то есть в периоде отражения данных операций в учете). Если этот период выявить невозможно, то перерасчет производится за налоговый (отчетный) период, в котором выявлены ошибки (искажения).
