В большинстве стран ожидаемая доходность близка к среднему значению: например, в Австрии и Греции — около 6,0 %, в Великобритании и США — 7,7%. Однако в Хорватии средний результат по анкетам респондентов составил 11,4%, а в Таиладе — 8,7% годовых. В опросе 2016 г. тоже именно в Таиланде отмечали особо высокие ожидания доходности: вариант «более 8% годовых» для доходного жилья указали 62% респондентов, а для коммерческой недвижимости — 80%.
Наоборот, на Кипре ожидаемая доходность от арендного бизнеса составила в среднем 5,0%, а в Португалии — 5,2% годовых.
Наоборот, на Кипре ожидаемая доходность от арендного бизнеса составила в среднем 5,0%, а в Португалии — 5,2% годовых.
Обнаружена умеренная отрицательная корреляция между ожидаемой доходностью и преобладающими ценовыми категориями недвижимости по странам. В странах более высоких ценовых категорий в среднем ожидают меньше доходности, чем в «дешевых». «Это соответствует рынку, — подтверждает Юлия Кожевникова.— Чем выше спрос, тем дороже недвижимость и тем ниже доходность. Например, в Германии самый дорогой городской рынок — Мюнхен, и доходность от долгосрочной аренды там около 2% годовых».
Инвесторы планируют продать недвижимость примерно через 7 лет
5,5% участников опроса ответили, что большинство инвесторов вообще не планируют продавать недвижимость, остальные указали сроки инвестиционных проектов от 0 до 25 лет. Средний срок предполагаемой продажи по всем странам составил 6,8 года, что снова согласуется с предыдущим опросом Tranio: в 2016 г. большинство респондентов указали, что русскоязычные инвесторы собираются продавать недвижимость через 5–10 лет после покупки.
В некоторых странах типичные сроки инвестиционного проекта существенно отличаются от среднего показателя. Так, судя по ответам респондентов из Таиланда, там инвесторы рассчитывают продать недвижимость в среднем через 4,9 года. «В Таиланде много спекулятивного строительства, — комментирует Георгий Качмазов.— Инвесторы хотят быстро построить, быстро продать и сразу получить много денег. Там активно, но ликвидности сейчас мало: те, кто вложились в стройку, с трудом продают».
Наоборот, в Австрии и Германии средний срок продажи составил 9,6 и 8,3 года соответственно. «В этих странах, — поясняет Юлия Кожевникова, — покупают в основном арендный бизнес, чтобы получать стабильный доход много лет».
В девелопмент вкладывают не более 12% русскоговорящих инвесторов
В среднем респонденты оценили долю русскоязычных инвесторов в девелопмент или редевелопмент в 12,3%. Разница между ответами русскоязычных и нерусскоязычных риелторов (11,9 и 18,6% соответственно) позволяет предположить, что нерусскоязычные риелторы чаще имеют дело с инвесторами в проекты добавленной стоимости.
В исследованиях Tranio 2015 и 2016 гг. большинство респондентов указывали вариант «Доля инвесторов в проекты девелопмента или редевелопмента составляет менее 10%». Сравнение этих данных с результатами нового опроса говорит в пользу гипотезы о том, что со временем эта доля растет.
Таиланд резко выделяется из общей картины: по оценке респондентов, здесь девелопментом и редевелопментом занимаются в среднем 40% русскоязычных инвесторов. Этот показатель также сопостави?м с результатами опроса 2016 г., где большинство респондентов из Таиланда указали, что в проекты добавленной стоимости готовы инвестировать более 30% русскоязычных покупателей.
Низкий интерес к девелопменту и редевелопменту (около 6% инвесторов) отмечается в Хорватии, США и Италии, а в Венгрии (как и в опросе 2016 г.) все 100% респондентов отметили, что инвестиций такого рода нет вовсе.
Долевое партнерство — самый популярный из инструментов инвестирования на базе недвижимости
Большинство русскоязычных риелторов (61%) отмечают, что самый популярный инструмент инвестирования на базе недвижимости — долевое партнерство. На втором и третьем местах с большим отрывом — соответственно фонды недвижимости и мезонинные кредиты. В ответах нерусскоязычных риелторов иная ситуация: 64% респондентов отметили фонды недвижимости, все остальные — долевое партнерство, и никто не указал мезонинные кредиты.
«Думаю, что в последнее время многие русскоязычные риелторы делают небольшие девелоперские проекты совместно со своими русскими клиентами по схеме долевого партнёрства (equity),— поясняет Георгий Качмазов.— Иностранцы реже так сближаются с русскими клиентами и работают с более продвинутыми из них, которые зачастую получают доступ до фондов через своих швейцарских и английских прайвет-банкиров».
Все больше инвесторов покупают «золотые визы»
В среднем по всем странам количество инвесторов ради ВНЖ увеличилось за последние годы: этот вариант отметили 48% респондентов. Это один из редких случаев, когда ответы русскоязычных и нерусскоязычных риелторов согласуются друг с другом.
В Португалии все респонденты выбрали вариант «Увеличилось», он также заметно лидирует в Черногории (79%) и Испании (68%). Кроме того, результаты опроса позволяют предположить, что количество русскоязычных покупателей инвестиционного ВНЖ выросло также на Кипре, в Греции и в Италии. С другой стороны, оно уменьшилось во Франции, а особенно в Латвии, где это засвидетельствовали 89% респондентов.
Почти половина русскоязычных риелторов (49%) отметила рост числа клиентов, желающих стать налоговыми резидентами той или иной зарубежной страны. При этом большинство нерусскоязычных риелторов (73%) указали, что число таких клиентов не изменилось.
Как поясняет Георгий Качмазов, «вопросы налогового резиденства бывают весьма щепетильными, и русским привычнее обсуждать их на родном языке со своими соотечественниками, чем с иностранными риелторами».
Увеличение числа клиентов, желающих сменить налоговое резидентство, особенно отмечали респонденты из Австрии, Германии, Греции, Италии, Португалии и Чехии. Наоборот, об уменьшении числа таких инвесторов можно судить по ответам риелторов из Болгарии и Латвии.
Сделки чаще всего срываются из-за завышенных ожиданий доходности
Главный фактор, из-за которого затрудняются или срываются сделки с русскоязычными инвесторами,— их завышенные ожидания доходности. Так считают 58% русскоязычных респондентов, и этот вариант лидирует с большим отрывом от остальных. Однако нерусскоязычные риелторы поставили на первое место проблему поиска или выбора подходящего объекта (42%), а завышенные ожидания доходности оказались на второй позиции.
Кроме проблемы поиска подходящего объекта, нерусскоязычные респонденты существенно чаще русскоязычных отмечали, что клиентам сложно структурировать сделку и оптимизировать налогообложение. Зато среди проблем, на которые больше жалуются русскоязычные риелторы, оказались трудности с комплаенсом, некомпетентость покупателей в вопросах инвестиций, а также нерасторопность покупателей (этот вариант выбрали 20% русскоязычных респондентов и не выбрал ни один нерусскоязычный).
В статистике по отдельным странам проблема завышенных ожиданий доходности также лидирует всюду, кроме Греции, ОАЭ и Турции, а в Великобритании этот вариант не выбрал вообще ни один респондент. Зато Греция — единственная страна, где на первом месте оказался вариант «Сложно найти или выбрать подходящий объект» (73%). Этот же фактор занимает большýю (но не лидирующую) долю ответов в Турции (43%) и на Кипре (38%). «В Греции был кризис и мало качественных предложений,— поясняет Юлия Кожевникова,— а на Кипре недвижимость дороже, чем в той же Греции».
В свою очередь, лишь в Турции на первое место, причем с большим отрывом, вышел вариант «Покупатель некомпетентен в вопросах инвестиций» (71%). Эта же проблема заметна в Португалии (50%) и Таиланде (33%).
Вариант «Проблемы с подтверждением легальности капитала (комплаенс)» не лидирует ни в одной стране, но занимает существенную долю в нескольких: Латвии (63%), Австрии и США (по 50%), Испании (40%), Чехии (27%). «В США и Испании исторически строгое отношение к подтверждению средств,— комментирует Георгий Качмазов.— В Латвии ситуация особенно испортилась на фоне краха банка ABLV и других новостей о преследовании „русских денег“. В Чехии до недавнего времени было вольготно, но, видимо, и там начали закручивать гайки».
Информация предоставлена tranio
