0 ДНЕЙ
0 ЧАСОВ

Портрет русскоязычных инвесторов в доходную недвижимость за рубежом. Часть 2

Среднюю доходность, которую ожидают русскоязычные инвесторы от арендного бизнеса, респонденты оценили в 6,7% годовых. Это согласуется с результатами опроса Tranio 2016 г., где большинство участников выбрали вариант «От 4 до 8%».
В большинстве стран ожидаемая доходность близка к среднему значению: например, в Австрии и Греции — около 6,0 %, в Великобритании и США — 7,7%. Однако в Хорватии средний результат по анкетам респондентов составил 11,4%, а в Таиладе — 8,7% годовых. В опросе 2016 г. тоже именно в Таиланде отмечали особо высокие ожидания доходности: вариант «более 8% годовых» для доходного жилья указали 62% респондентов, а для коммерческой недвижимости — 80%.

Наоборот, на Кипре ожидаемая доходность от арендного бизнеса составила в среднем 5,0%, а в Португалии — 5,2% годовых.
 
Обнаружена умеренная отрицательная корреляция между ожидаемой доходностью и преобладающими ценовыми категориями недвижимости по странам. В странах более высоких ценовых категорий в среднем ожидают меньше доходности, чем в «дешевых». «Это соответствует рынку, — подтверждает Юлия Кожевникова.— Чем выше спрос, тем дороже недвижимость и тем ниже доходность. Например, в Германии самый дорогой городской рынок — Мюнхен, и доходность от долгосрочной аренды там около 2% годовых».

Инвесторы планируют продать недвижимость примерно через 7 лет

5,5% участников опроса ответили, что большинство инвесторов вообще не планируют продавать недвижимость, остальные указали сроки инвестиционных проектов от 0 до 25 лет. Средний срок предполагаемой продажи по всем странам составил 6,8 года, что снова согласуется с предыдущим опросом Tranio: в 2016 г. большинство респондентов указали, что русскоязычные инвесторы собираются продавать недвижимость через 5–10 лет после покупки.

В некоторых странах типичные сроки инвестиционного проекта существенно отличаются от среднего показателя. Так, судя по ответам респондентов из Таиланда, там инвесторы рассчитывают продать недвижимость в среднем через 4,9 года. «В Таиланде много спекулятивного строительства, — комментирует Георгий Качмазов.— Инвесторы хотят быстро построить, быстро продать и сразу получить много денег. Там активно, но ликвидности сейчас мало: те, кто вложились в стройку, с трудом продают».

Наоборот, в Австрии и Германии средний срок продажи составил 9,6 и 8,3 года соответственно. «В этих странах, — поясняет Юлия Кожевникова, — покупают в основном арендный бизнес, чтобы получать стабильный доход много лет».

В девелопмент вкладывают не более 12% русскоговорящих инвесторов

В среднем респонденты оценили долю русскоязычных инвесторов в девелопмент или редевелопмент в 12,3%. Разница между ответами русскоязычных и нерусскоязычных риелторов (11,9 и 18,6% соответственно) позволяет предположить, что нерусскоязычные риелторы чаще имеют дело с инвесторами в проекты добавленной стоимости.

В исследованиях Tranio 2015 и 2016 гг. большинство респондентов указывали вариант «Доля инвесторов в проекты девелопмента или редевелопмента составляет менее 10%». Сравнение этих данных с результатами нового опроса говорит в пользу гипотезы о том, что со временем эта доля растет.



Таиланд резко выделяется из общей картины: по оценке респондентов, здесь девелопментом и редевелопментом занимаются в среднем 40% русскоязычных инвесторов. Этот показатель также сопостави?м с результатами опроса 2016 г., где большинство респондентов из Таиланда указали, что в проекты добавленной стоимости готовы инвестировать более 30% русскоязычных покупателей.

Низкий интерес к девелопменту и редевелопменту (около 6% инвесторов) отмечается в Хорватии, США и Италии, а в Венгрии (как и в опросе 2016 г.) все 100% респондентов отметили, что инвестиций такого рода нет вовсе.

Долевое партнерство — самый популярный из инструментов инвестирования на базе недвижимости

Большинство русскоязычных риелторов (61%) отмечают, что самый популярный инструмент инвестирования на базе недвижимости — долевое партнерство. На втором и третьем местах с большим отрывом — соответственно фонды недвижимости и мезонинные кредиты. В ответах нерусскоязычных риелторов иная ситуация: 64% респондентов отметили фонды недвижимости, все остальные — долевое партнерство, и никто не указал мезонинные кредиты.


«Думаю, что в последнее время многие русскоязычные риелторы делают небольшие девелоперские проекты совместно со своими русскими клиентами по схеме долевого партнёрства (equity),— поясняет Георгий Качмазов.— Иностранцы реже так сближаются с русскими клиентами и работают с более продвинутыми из них, которые зачастую получают доступ до фондов через своих швейцарских и английских прайвет-банкиров».

Все больше инвесторов покупают «золотые визы»

В среднем по всем странам количество инвесторов ради ВНЖ увеличилось за последние годы: этот вариант отметили 48% респондентов. Это один из редких случаев, когда ответы русскоязычных и нерусскоязычных риелторов согласуются друг с другом.



В Португалии все респонденты выбрали вариант «Увеличилось», он также заметно лидирует в Черногории (79%) и Испании (68%). Кроме того, результаты опроса позволяют предположить, что количество русскоязычных покупателей инвестиционного ВНЖ выросло также на Кипре, в Греции и в Италии. С другой стороны, оно уменьшилось во Франции, а особенно в Латвии, где это засвидетельствовали 89% респондентов.

Почти половина русскоязычных риелторов (49%) отметила рост числа клиентов, желающих стать налоговыми резидентами той или иной зарубежной страны. При этом большинство нерусскоязычных риелторов (73%) указали, что число таких клиентов не изменилось.
 
Как поясняет Георгий Качмазов, «вопросы налогового резиденства бывают весьма щепетильными, и русским привычнее обсуждать их на родном языке со своими соотечественниками, чем с иностранными риелторами».

Увеличение числа клиентов, желающих сменить налоговое резидентство, особенно отмечали респонденты из Австрии, Германии, Греции, Италии, Португалии и Чехии. Наоборот, об уменьшении числа таких инвесторов можно судить по ответам риелторов из Болгарии и Латвии.

Сделки чаще всего срываются из-за завышенных ожиданий доходности

Главный фактор, из-за которого затрудняются или срываются сделки с русскоязычными инвесторами,— их завышенные ожидания доходности. Так считают 58% русскоязычных респондентов, и этот вариант лидирует с большим отрывом от остальных. Однако нерусскоязычные риелторы поставили на первое место проблему поиска или выбора подходящего объекта (42%), а завышенные ожидания доходности оказались на второй позиции.



Кроме проблемы поиска подходящего объекта, нерусскоязычные респонденты существенно чаще русскоязычных отмечали, что клиентам сложно структурировать сделку и оптимизировать налогообложение. Зато среди проблем, на которые больше жалуются русскоязычные риелторы, оказались трудности с комплаенсом, некомпетентость покупателей в вопросах инвестиций, а также нерасторопность покупателей (этот вариант выбрали 20% русскоязычных респондентов и не выбрал ни один нерусскоязычный).
 
В статистике по отдельным странам проблема завышенных ожиданий доходности также лидирует всюду, кроме Греции, ОАЭ и Турции, а в Великобритании этот вариант не выбрал вообще ни один респондент. Зато Греция — единственная страна, где на первом месте оказался вариант «Сложно найти или выбрать подходящий объект» (73%). Этот же фактор занимает большýю (но не лидирующую) долю ответов в Турции (43%) и на Кипре (38%). «В Греции был кризис и мало качественных предложений,— поясняет Юлия Кожевникова,— а на Кипре недвижимость дороже, чем в той же Греции».

В свою очередь, лишь в Турции на первое место, причем с большим отрывом, вышел вариант «Покупатель некомпетентен в вопросах инвестиций» (71%). Эта же проблема заметна в Португалии (50%) и Таиланде (33%).
 
Вариант «Проблемы с подтверждением легальности капитала (комплаенс)» не лидирует ни в одной стране, но занимает существенную долю в нескольких: Латвии (63%), Австрии и США (по 50%), Испании (40%), Чехии (27%). «В США и Испании исторически строгое отношение к подтверждению средств,— комментирует Георгий Качмазов.— В Латвии ситуация особенно испортилась на фоне краха банка ABLV и других новостей о преследовании „русских денег“. В Чехии до недавнего времени было вольготно, но, видимо, и там начали закручивать гайки».
Информация предоставлена tranio


иГРОКИ РЫНКА

Tranio

Качмазов Георгий

Консалтинг и брокеридж

Tranio

Материалы по теме

Исследования рынка

Портрет русскоязычного инвестора в доходную недвижимость за рубежом

В начале 2018 г. компания Tranio в очередной раз исследовала поведение русскоязычных инвесторов за рубежом.
03.08
Экспертный анализ

Доля иностранных инвестиций достигла 44%

В I полугодии 2018 г. доля иностранных инвестиций увеличилась в 2,4 раза по сравнению с 2017 г., что обусловлено двумя крупными сделками, сообщают аналитики Colliers International.
 
18.07
Экспертный анализ

Инвестиционный климат улучшится

Объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости за 1-е полугодие сократился до 1,3 млрд дол. Однако несмотря на отрицательную динамику, аналитики JLL ожидают роста активности в конце года.
03.07

журнал CRE 7 (385)

апрель 1
Вышел из печати CRE #7 (385) Ищите журнал в традиционных точках распространения Номер выпущен при поддержке: MD Facility Management www.mdpm.ru ГК  «АЛЮТЕХ» https://alutech.ru/ В НОМЕРЕ Актуально ЦБ играет на повышение   CRE Moscow Awards Выстоять сегодня – победить завтра! Представляем номинантов премии   Тема номера Мимо кассы   Тренды В шаговой доступности   Мнение Жизнь строек между первой и второй волнами коронавируса  ...

Популярное

Игроки рынка

GoodZone не оправдал себя

Компания Fort Group выставила на продажу торговый центр GoodZone на юге Москвы.
 
08.04
Игроки рынка

«Горбушкин двор» обновят за 1,5 млрд рублей

Инвестиции будут направлены на модернизацию, отделку и популяризацию торгового центра.

05.04
Сделка

O1 Properties сдала более 1,5 тыс. кв. м в БЦ White Stone

Новым арендатором стала компания «Автодор-Инжиниринг». С учетом этой сделки, сейчас в бизнес центре сдано в аренду 100% площадей.
05.04
Сделка

«РИВ ГОШ» поменял офис

Крупный парфюмерный ретейлер «РИВ ГОШ» сменил московский офис.
 
07.04
Сделка

«Водный» принял арендатора

Новая сделка от «Метров Перемен» - в БЦ «Водный».
 
05.04
Назначения

«ИНТЕКО» пополнило совет директоров

В совет директоров АО «ИНТЕКО» вошла Регина фон Флемминг.
 
05.04
Открытие

SinSay дополнил модную галерею в 4Daily

В ТРЦ 4Daily в Мытищах открылся магазин SinSay.
 
05.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre